[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 10/01/2019

***

N° de MINUTE :

N° RG 17/02966 – N° Portalis DBVT-V-B7B-QVXJ

Jugement rendu le 23 mars 2017 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur A X

né le […] à […]

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Olivier Berne, avocat au barreau de Lille

ayant pour conseil M^e Denis Hubert, membre de Kadran Avocats – AARPI, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

Madame D Z épouse Y

née le […] à Lille

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Claire Lecat, avocat au barreau de Lille

SARL Totain 'Agence Immoclef'

prise en la personne de sa gérante Madame E F

[…]

[…]

assignée en intervention forcée

représentée et assistée de M^e Jean-Louis Poissonnier, membre de la SCP SPPS Avocats, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

I-J K, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

I-Laure Aldigé, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : G H

DÉBATS à l’audience publique du 05 novembre 2018, tenue par I-J K et I-Laure Aldigé, après accord des parties et rapport oral de l’affaire par I-J K.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2019 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I-J K, président, et G H, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 octobre 2018

***

Mme D Z, propriétaire d’une maison d’habitation située […] à Marcq-en-Baroeul, a le 11 janvier 2013 exercé avec d’autres riverains un recours en annulation du permis de construire délivré à la société Bouygues Immobilier pour l’édification d’un immeuble sur un fonds situé à proximité des leurs. Le 26 juin 2013, ils ont introduit un second recours en annulation du permis de construire modificatif délivré le 25 avril 2013 pour le même projet réduit d’un étage.

Le 26 avril 2013, M^me Z a donné mandat à l’agence immobilière Totain, exerçant sous l’enseigne Immoclef, de vendre cette maison. M. et M^me X l’ont visitée au début du mois de juillet 2013, par l’intermédiaire de l’agence Immoclef.

Le 13 août 2013, M^me Z a mis fin au mandat de vente conclu avec l’agence Immoclef et a mis elle-même son bien en vente sur le site internet «leboncoin».

Courant septembre 2013, M. et M^me X l’ont sollicitée pour visiter à nouveau la maison, hors la présence de l’agence Immoclef, et les parties ont conclu une promesse de vente le 14 octobre 2013. L’agence Immoclef est intervenue à l’acte et a perçu une commission de 3 000 euros au lieu des 17 000 euros stipulés au mandat du 26 avril 2013.

Le 3 octobre 2013, M^me Z et les autres riverains ayant formé recours en annulation du permis de construire de la société Bouygues Immobilier ont été assignés par celle-ci pour recours abusif.

Suivant acte authentique daté du 17 janvier 2014, M. et M^me X ont réitéré avec M^me Z la vente de la maison moyennant un prix de 283 000 euros.

Postérieurement à cette vente, un accord amiable a été conclu entre la société Bouygues Immobilier et les riverains, dont M^me Z, mettant un terme aux procédures engagées et permettant le commencement des travaux de construction.

Faisant valoir que M^me Z leur aurait dissimulé ce projet de construction créant un vis-à-vis sur la propriété acquise, les époux X l’ont fait assigner par acte du 30 septembre 2015 à l’effet d’obtenir l’annulation de la vente sur le fondement du dol par réticence ainsi que des dommages et intérêts. Par acte du 16 mars 2016, M^me Z a fait assigner la SARL Totain en garantie. Les deux procédures ont été jointes.

Par jugement du 23 mars 2017, le tribunal de grande instance de Lille a :

— débouté M. et M^me X de leur action en annulation de la vente conclue avec M^me Z, considérant que si M^me Z a bien commis un dol il n’est pas téabli que ans ce dol M. et M^me X n’auraient pas néanmoins acheté la maison,

— condamné M^me Z à payer à M. et M^me X la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, sur le fondement du manquement de M^me Z à son obligation précontractuelle d’information sur le projet de construction de la société Bouygues Immobilier,

— condamné M^me Z à payer à la SARL Totain la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, rejetant le recours en garantie de M^me Z contre l’agence immobilière,

— condamné M^me Z à payer à M. et M^me X et à la SARL Totain la somme de 4 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me Z aux dépens de l’instance avec distraction au profit de M^e Olivier Berne, avocat.

M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision et par dernières conclusions notifiées le 12 février 2018, demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau, de :

— prononcer la nullité de la vente du 17 janvier 2014,

— ordonner à M^me Z de restituer le prix de vente de 283 000 euros,

— la condamner à leur payer la somme de 97 040,36 euros à titre de dommages et intérêts (somme à parfaire), outre 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

M^me Z a formé appel incident. Par dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2017 elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu une faute dolosive à son encontre et statuant à nouveau :

A titre principal :

— de débouter M. et M^me X de toutes leurs demandes,

— de les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si la cour devait considérer que le dol est constitué et annuler la vente,

— débouter M. et M^me X de leur demandes de dommages et intérêts au titre des divers frais bancaires, intérêts de PEL, frais d’agence, travaux et préjudice moral,

— réduire à de plus justes proportions leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Plus subsidiairement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que la vente ne devait pas être annulée mais M^me Z sanctionnée pour une faute délictuelle,

Dans les deux hypothèses subsidiaires,

— constater la faute commise par la SARL Totain,

— la condamner à garantir M^me Z de toutes condamnations prononcées à son encontre sur les demandes présentées par M. et M^me X du chef des dommages et intérêts,

— condamner la société Totain à payer à M^me Z la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En toutes hypothèses,

— débouter la société Totain de toutes ses demandes à l’encontre de M^me Z.

Par dernières conclusions notifiées le 9 octobre 2017, la SARL Totain sollicite la confirmation du jugement entrepris du moins à son égard, de débouter M^me Z de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les parties font essentiellement valoir :

M^me Z : qu’elle a mis sa maison en vente non pas en raison de l’existence du projet de construction de la société Bouygues Immobilier mais pour des raisons fnancières liées à un changement d’orientation professionnelle et de vie personnelle; qu’elle a accepté de se joindre aux riverains pour contester le permis de construire accordé à la société Bouygues Immobilier par simple esprit de solidarité, sans être active dans cette démarche ; qu’elle n’a commis aucune réticence quant à ce projet de construction, ayant informé l’agence Immoclef, comme les deux précédentes agences auxquelles elle avait confié la vente de sa maison, de l’existence du projet de construction de Bouygues Immobilier ; qu’il convient au demeurant de s’interroger sur l’existence d’une obligation d’information du vendeur à ce titre dans la mesure où le le projet de construction en cause faisait l’objet d’une publicité et que les époux X, qui habitaient à 500 mètres de l’immeuble vendu, étaient en mesure de le connaître ; que ces derniers ne démontrent pas le caractère déterminant du dol dont ils auraient été victimes, n’établissant pas que dans le cadre de leur précédent projet d’achat ils auraient fait de l’absence de vis-à-vis un élément essentiel, n’ayant pas non plus fait état de cet élément auprès d’elle ; que la société Immoclef doit sa garantie dès lors qu’elle a failli à son obligation d’information envers les acheteurs sur le projet de construction en cours dont elle l’avait informée lors de la conclusion du mandat de vente.

M. et M^me X : qu’avant de chercher une maison ils habitaient un appartement dans le quartier Rouges Barres de Roubaix qui est très différent du quartier Croisé Laroche où se trouve située la maison litigieuse, composé essentiellement de pavillons individuels arborés ou encore de fermes ; que le critière de la luminosité et de l’absence de vis-à-vis était pour eux déterminant et ils en avaient fait état à M^me Z lors de la visite de sa maison, ayant été particulièrement séduits par le jardin arboré avec vue dégagée ; qu’ils ont d’ailleurs renoncé à un précédent projet d’achat de maison à Mouvaux alors qu’ils avaient signé le compromis de vente, lorsqu’ils ont eu connaissance du projet de rénovation de leur futur voisin qui prévoyait d’installer des chiens assis avec vue directe sur leur jardin ; que M^me Z connaissait le caractère pour eux déterminant de ce critère et a tu sciemment le projet de construction en cours ainsi que le recours auquel elle avait participé, auquel elle a d’ailleurs renoncé après la vente ; que la perte de vue et d’ensoleillement est bien établie par les photographies versées aux débats contrairement à ce qu’ a jugé le tribunal.

La SARL Totain : qu’elle ne se souvient pas avoir été informée par M^me Z de l’existence d’un projet immobilier à proximité immédiate du bien à vendre ; que celle-ci n’en rapporte pas la preuve et qu’en tout état de cause, elle est certaine qu’il n’a pas été évoqué, dans le cadre du mandat qui lui a été confié, l’existence d’un procès ou d’un recours de sa part, que M^me Z ne saurait rechercher sa responsabilité alors qu’elle a révoqué son mandat et que ce n’est qu’à la demande de M. et M^me X que l’agence a accepté de faire signer le compromis de vente aux parties moyennant une commission de 3 000 euros ; que M^me Z est mal fondée à se prévaloir de sa propre turpitude en imputant à l’agence une faute qu’elle a personnellement commise dans le cadre de la négociation de la vente qu’elle a menée seule ; qu’elle n’établit aucune faute distincte de l’agence commise à son égard, qui seule pourrait fonder son action en garantie.

SUR CE, MOTIFS :

Sur l’action des époux X en annulation de la vente pour dol :

Aux termes de l’article 1109 du code civil dans sa version applicable au litige, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 précise que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

En l’espèce, il est acquis aux débats que lorsque M^me Z a fait visiter sa maison aux époux X au cours du mois de septembre 2013, après avoir résilié le mandat de vente qu’elle avait donné à l’agence immobilière Totain le 26 avril 2013, elle connaissait le projet de construction de la société Bouygues Immobilier d’un immeuble d’habitation à proximité de sa maison puisque, avec d’autres riverains, elle avait formé un premier recours contre le permis de construire délivré au constructeur le 11 janvier 2013, puis un second recours le 26 juin 2013 après délivrance d’un permis de construire modificatif. Lorsqu’elle a signé un compormis de vente avec M. et M^me X le 14 octobre 2013, ce recours était toujours pendant, la société Bouygues avait assigné M^me Z et les autres riverains pour recours abusif et il ne sera mis fin à cette procédure par transaction qu’après la signature de l’acte authentoique de vente le 17 janvier 2014.

Il est ainsi avéré qu’au moment de la vente avec M. et M^me X, M^me Z leur a tu une information importante de nature à conditionner leur consentement en ce qu’il s’agissait de la construction d’un immeuble en face du fond de leur jardin et créant une vue sur celui-ci ainsi qu’il résulte des plans et des photographies versées aux débats.

M^me Z a ainsi manqué à son obligation précontractuelle d’information envers ses acquéreurs comme l’a justement relevé le premier juge.

Toutefois, ce manquement ne suffit pas à engager la responsabilité de M^me Z sur le fondement du dol dès lors que les acquéreurs n’exercent pas une simple action estimatoire mais entendent obtenir la nullité de la vente, devant pour y parvenir faire la démonstration de l’élément intentionnel du dol en établissant que la réticence observée par M^me Z était constitutive d’une manoeuvre destinée à emporter leur consentement à la vente alors qu’elle n’ignorait pas que ses acquéreurs avaient fait de l’absence de vis-à-vis un élément déterminant de leur consentement.

Or, cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce, car si M. et M^me X démontrent bien avoir fait de l’absence de vis-à-vis un critère de choix important dans leur projet d’achat d’une maison, produisant :

— un courrier électronique adressé le 5 novembre 2011 à une agence immobilière au début de leurs recherches d’une maison, dans lesquels ils exposent leurs critères de choix parmi lesquels l’absence de vis-à-vis ;

— un courriel adressé le 23 mai 2012 à une autre agence immobilière dans lequel ils questionnent celle-ci sur l’existence ou non d’un vis à vis concernant une maison qu’ils envisagent de visiter ;

— un échange de mails avec l’agence immobilière avec laquelle ils ont mené quasiment à terme, six mois avant la vente conclue avec M^me Z, un précédent projet d’achat d’une maison auquel ils ont renoncé du fait du projet de travaux des co-acquéreurs de la parcelle, qui allait conduire à une surélévation de la longère située à proximité de la maison, créant des vues sur le terrain de cette maison par la réalisation de chiens assis ;

en revanche, ils n’établissent par aucune pièce avoir informé M^me Z, le cas échéant par l’intermédiaire de l’agence Totain avec laquelle ils ont effectué la première visite. de ce que l’absence de vis-à-vis constituait pour eux un critère déterminant. Or, s’agissant d’un élément d’information relatif à l’environnement de la maison située dans un secteur urbain susceptible de recevoir de nouvelles constructions dans une commune bien connue des acquéreurs qui étaient domiciliés dans un appartement situé dans un quartier voisin à moins d’un kilomètre de la maison de M^me Z, il n’était pas acquis pour la venderesse, sauf à en être expressément informée par ses acquéreurs, que l’information du projet de construction derrière sa maison, au demeurant aisément accessible par M. et M^me X puisque le permis de construire de la société Bouygues Immobilier était public lorsqu’ils ont visité la maison, était déterminante du consentement de ses acquéreurs.

Le dol par réticence n’est donc pas caractérisé faute de preuve de son caractère intentionnel ; le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur action en annulation de la vente.

Sur les demandes indemnitaires de M. et M^me X :

M. et M^me X ne peuvent qu’être déboutés de leur demande en réparation des préjudices allégués en conséquence de la nullité de la vente, laquelle n’est pas prononcée.

Le manquement de la demanderesse à son obligation précontractuelle d’information leur a cependant occasionné un préjudice moral que le tribunal a justement analysé et évalué à 5 000 euros; le jugement sera confirmé de ce chef, la cour retenant toutefois la responsablité contractuelle de M^me Z plutôt que sa responsablité délictuelle.

Sur l’action en garantie dirigée contre l’agence immobilière Totain :

M^me Z, qui a conclu la vente litigieuse après avoir mis fin au mandat qu’elle avait confié à la SARL Totain, était seule débitrice de son obligation précontractuelle d’information envers les acquéreurs ; elle ne saurait valablement arguer de ce qu’elle aurait informé l’agence tant du projet de

construction voisin que des recours qu’elle avait initiés contre le constructeur pour s’exonérer de sa propre obligation, cette preuve, au demeurant, ne ressortant pas des éléments qu’elle verse aux débats ; le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

C’est à juste titre que le tribunal a retenu l’existence d’un abus dans l’action de M^me Z contre la SARL Totain dont elle a recherché la responsabilité en justice alors que c’est elle qui a manqué à son obligation de loyauté en rompant le mandat de vente après que l’agence l’ait mise en relation avec M. et M^me X, à dessein commun de contracter librement sans frais avec ces derniers, faisant ainsi perdre à l’agence son droit à commission de 17 000 euros, ne recourant à elle pour la signature du compromis que pour éviter un litige sur l’exigibilité de la commission ; le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à la société Totain, à titre de dommages et intérêts, la somme demandée de 1 euro.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Succombant partiellement en première instance, M^me Z a été justement condamée aux dépens de cette instance et à payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. et M^me X, d’une part, et à la société Totain, d’autre part ; le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Parties perdantes en appel, M. et M^me X seront condamnés aux dépens de cette instance, mais l’équité commande de laisser à la charge de M^me Z ses frais irrépétibles et de la condamner à payer à la société Totain la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des 4 000 euros alloués en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me X aux dépens de la présente instance ;

Déboute M^me Z de sa demande au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne à payer à la SARL Totain la somme de 2 000 euros sur ce même fondement.

Le greffier, Le président,

G H. I-J K.