ARRÊT N°

R.G : 16/03237

CL/PS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE A COMPETENCE COMMERCIALE D’AVIGNON

23 mai 2016

RG:14/04379

A

A

C/

SARL LE FOURNIL DE L’HORLOGE

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2017

APPELANTS :

Madame E A épouse X

née le […] à Aix-En-Provence (13100)

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Représentée par M^e Candice DRAY, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur G A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain ROUSTAN de la SCP ROUSTAN BERIDOT, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Représenté par M^e Candice DRAY, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SARL LE FOURNIL DE L’HORLOGE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Robert BALLESTRACCI, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Mai 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine LEFEUVRE, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

M^me Christine LEFEUVRE, Conseillère

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 19 Juin 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2017, prorogé au 09 Novembre 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 09 Novembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE

Vu l’appel interjeté le 19 juillet 2016 par Madame E A épouse X et Monsieur G A d’un jugement rendu le 23 mai 2016 par le tribunal de grande instance d’Avignon sous le numéro de rôle 14/04379.

Vu les dernières conclusions déposées par Madame E A et Monsieur G A, appelants, le 09 mai 2017 et le bordereau de pièces communiquées.

Vu les dernières conclusions déposées par la société SARL Fournil de l’Horloge , intimée, le 23 mai 2017, et le bordereau de pièces communiquées.

Vu l’ordonnance de clôture à effet différé au 26 mai 2017 rendue le 13 février 2017.

°°°

Par acte sous-seing privé du 14 décembre 1953, Madame H I a renouvelé le bail qu’elle avait consenti à Monsieur J K portant sur des locaux à usage commercial et d’habitation situés 3 devenu […] à Salon de Provence pour une durée de six années du 29 septembre 1953 au 29 septembre 1959. Ce bail a été renouvelé le 5 mars 1960 pour une nouvelle durée de six années expirant le 29 septembre 1965.

Par acte sous-seing privé du 13 février 1967, un bail a été consenti à Monsieur L M venant aux droits de Monsieur J K pour une durée de neuf années à compter du 29 septembre 1965 jusqu’au 29 septembre 1974. Ce bail a été renouvelé le 17 juin 1976 pour une durée de neuf années expirant le 29 septembre 1983.

Monsieur N Z et Madame O P épouse Z ont acquis le fonds de commerce exploité dans les lieux par Monsieur L M le 2 août 1976.

Madame Q I est venue aux droits de Madame H I le 27 avril 1981.

Le bail commercial a été renouvelé le 8 mars 1983 au profit des époux Z pour une durée de neuf années courant du 29 septembre 1983 au 29 septembre 1992.

Par acte authentique dressé le 26 novembre 1986, Madame Q I a vendu l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce à Madame E A et à Monsieur G R.

Le montant du loyer a été modifié par avenant du 19 janvier 1987 puis par avenant du 15 janvier 1990. Les époux Z ont sollicité le renouvellement de leur bail commercial à compter du 29 septembre 1993 par exploit d’ huissier du 22 mars 1993, demande acceptée par les bailleurs par exploit du 9 juin 1993 mais avec un loyer annuel de 72 000 Fr.

Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, saisi de la contestation, a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative des lieux qui n’a pas été réalisée faute de consignation des honoraires du technicien désigné.

Le 13 septembre 1995, Monsieur et Madame N Z ont cédé le fonds de commerce à la SARL Fournil de l’Horloge.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2002, la SARL Fournil de l’Horloge a sollicité le renouvellement de son bail commercial, demande acceptée par les bailleurs pour la période du 29 septembre 2002 au 29 septembre 2011, lesquels ont réclamé un loyer de 1000 € par mois. Aucun accord n’est intervenu .

Par acte d’ huissier du 25 octobre 2011, la SARL Fournil de l’Horloge a sollicité le renouvellement de son bail. Par exploit du 18 novembre 2011, les bailleurs ont accepté le renouvellement du bail à compter du 1^er janvier 2012 aux mêmes charges et conditions sauf en ce qui concerne le loyer qu’ils souhaitaient voir porter à la somme de 2000 € par mois.

Les consorts A ont adressé un mémoire à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 décembre 2012. Ils lui ont envoyé le 25 septembre 2014 dans les mêmes formes un mémoire complémentaire comportant un rapport extra judiciaire sur la valeur locatives établi par Monsieur B.

Par acte d’ huissier du 7 novembre 2014, Madame E A et Monsieur G A ont fait citer à comparaître la SARL Fournil de l’Horloge devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Avignon pour obtenir :

'à titre principal : la fixation du loyer à la somme de 2000 € par mois à compter du renouvellement du 1^er janvier 2012 correspondant selon les demandeurs à la valeur locative ainsi que la capitalisation annuelle des intérêts au taux légal applicable à la différence entre le loyer payé et de loyer judiciairement fixé ;

'à titre subsidiaire : la désignation d’un expert judiciaire pour fixer la valeur locative du local ;

'à titre infiniment subsidiaire : la fixation du loyer à la somme de 16 783 € par mois à compter du renouvellement du 1^er janvier 2012 offerte par le locataire dans son exploit du 25 novembre 2011 ainsi que la capitalisation annuelle des intérêts au taux légal applicable à la différence entre le loyer payé et le loyer judiciairement fixé ;

'en tout état de cause, le paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement dont appel, le tribunal de grande instance d’Avignon , considérant que les locaux loués par la SARL Fournil de l’Horloge n’étaient pas des locaux monovalents , que les consorts C devaient être déboutés de leurs demandes de déplafonnement du loyer et de fixation du prix du bail des locaux à la valeur locative ainsi que de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire devenant sans objet, que la proposition d’un loyer mensuel de 16 783 € résultait manifestement d’une erreur de calcul et était contradictoire avec la volonté expresse du preneur de voir fixer le prix du bail renouvelé conformément à l’article L 145-34 du code de commerce, ont calculé le prix du bail renouvelé par rapport à l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE et fixé celui-ci à la somme proposée par la SARL Fournil de l’Horloge, et statué comme suit:

'fixe le prix du bail liant Madame E A-X et Monsieur G A à la SARL Fournil de l’Horloge portant sur des locaux sis 96, rue de l’horloge à salon de Provence, renouvelé le 1^er janvier 2012, à la somme annuelle de 8077,48 euros ;

'condamne Madame E A-X et Monsieur G A à payer à la SARL Fournil de l’Horloge la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

'déboute Madame E A-X et Monsieur G A de toutes leurs demandes ;

'dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et rejeté la demande formée de ce chef ;

'condamne Madame E A-X et Monsieur G A aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions, Madame E A-X et Monsieur G A demandent à la cour de :

'vu les dispositions des articles R 145-10 commerces et L 145-33 et L 145-34 du code de commerce,

'recevoir Madame E A-X et Monsieur G A en leurs demandes, les déclarer bien fondés ;

— dire qu’il sera fait sommation à l’EURL Le fournil de l’Horloge de communiquer les jurisprudences citées dans ses écritures ou, à tout le moins, les références de leurs publications et à défaut en tirer toutes conséquences de droits,

'dire que les locaux loués sont monovalents et donc non soumis au plafonnement ;

'dire qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue et ainsi que le montant du loyer ne sera plus limité par la variation de l’indice des loyers commerciaux, mais pourra être égal à la valeur locative, telle que prévu à l’article L 145-33 du code de commerce ;

'ordonner que le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative, en application des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce à titre principal et le fixer à la somme de 2000 € par mois à compter du 1^er janvier 2012, jour du renouvellement du bail de neuf ans à compter de la même date ;

'dire que les intérêts de droit courant sur la différence entre le loyer actuellement payé et le nouveau prix du loyer tel qu’il sera fixé, en application de l’article 1155 Code civil, et que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1154 du même code ;

'subsidiairement,

'avant dire droit, ordonner une mesure d’instruction et, à cet effet,

'désigner tel expert qu’il plaira à la cour de céans, et lui donner, notamment mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tout sachant, donner son avis sur le montant de la valeur locative, et plus généralement effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1^er janvier 2012 si nécessaire se faire remettre par tout tiers la copie du bail commercial dont elle serait bénéficiaire pour lui permettre d’avoir des éléments de comparaison ;

'très subsidiairement, en cas de plafonnement,

'donner acte aux demandeurs qu’ils acceptent l’offre de fixation de la société SARL Fournil de l’Horloge exprimée dans la demande du 25 octobre 2011 ;

'dire que les intérêts de droit courant sur la différence entre le loyer actuellement payé et le nouveau prix du loyer tel qu’il sera fixé, en application de l’article 1155 du Code civil, et que les intérêts dus pour plus d’une année entière seront eux-mêmes capitalisés en application des dispositions de l’article 1154 ;

'débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions, l’EURL le fournil de l’Horloge ;

'condamner l’EURL Le fournil de l’Horloge à payer au concluant la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner l’EURL le fournil de l’Horloge aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Candice Dray.

Dans ses dernières conclusions, la SARL Fournil de l’Horloge demande à la cour de :

'vu les articles L 145-33 et L 145-34 et R 145-3 à R 145-6 et R 145-8 du code de commerce, vu l’article 23-4 du décret du 30 septembre 1953,

'à titre principal,

'confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

'débouter Madame E A-X et Monsieur G A de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

'à titre subsidiaire, en cas de déplafonnement,

'fixer le loyer des locaux commerciaux donnés à bail à la date du renouvellement selon leur valeur locative;

'au besoin prononcer toute mesure d’instruction avant dire droit, telles que la désignation d’un expert ayant pour mission de déterminer la valeur locative au 1^er janvier 2012, conformément aux dispositions du code du commerce en précisant la méthode de calcul retenue ;

'en tout état de cause,

'condamner Monsieur G A et Madame E A-X à payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

'les condamner aux dépens dont distraction au profit du cabinet Fontaines et Floutier.

Il convient pour plus ample exposé de se référer au jugement entrepris et aux conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le caractère monovalent ou non des locaux loués.

Au soutien de leur appel, Madame E A-X ( ci après dénommée E A) et Monsieur G A font valoir pour l’essentiel que les locaux présentent un caractère monovalent au sens de l’article R 145-10 du code de commerce , qu’à défaut d’usage observé dans la branche d’activité considérée, la valeur locative est dès lors seule applicable sans que puisse leur être opposée la règle du plafonnement.

Ils soutiennent qu’en ce qui concerne les locaux à usage de boulangerie, la jurisprudence considère qu’il y a local monovalent à chaque fois que la boulangerie comporte un four construit à cet usage, et que cette règle vaut lorsque le four a été construit à l’origine dans un local aménagé pour l’exploitation d’une boulangerie comme cela serait démontré par le bail régularisé.

Les appelants contestent le caractère démontable du four , affirme qu’il occupe 90 % de la surface de la pièce où il est installé, estiment que la SARL Fournil de l’Horloge ne démontre pas que les locaux pourraient être affectés à un autre usage sans qu’il soit nécessaire d’engager des travaux importants ou des transformations coûteuses ; ils ajoutent que la cheminée d’évacuation du four, outre le fait qu’elle n’est pas démontable, traverse l’ensemble des appartements situés dans les étages supérieurs, y compris les appartements qui n’ont pas été donnés à bail à la SARL Fournil de l’Horloge, ce qui nécessiterait en cas de changement d’activité une réfaction des planchers et de la toiture , et que ce conduit est le seul système de chauffage dans l’immeuble. Madame E A et Monsieur G A chiffrent à 17648,03 euros le coût des travaux à engager en cas de changement d’activité hors reprise du plancher suite à l’enlèvement de la « cheminée » et mise en place d’un système de chauffage suppléant le four. Ils affirment que tous ces éléments démontrent le caractère monovalent du local.

La SARL Fournil de l’Horloge fait valoir pour sa part que la jurisprudence considère que le caractère monovalent d’une boulangerie résulte de l’installation d’un four tel qu’il interdit toute autre exploitation sans démolition de cet équipement et reconstruction, que le four doit ainsi être encastré et intégré au bâti et que le bailleur ne peut se limiter à se prévaloir de l’ancienneté de l’affectation du local.

La SARL Fournil de l’Horloge ajoute que la description des lieux dans le bail de 1967 n’est plus d’actualité depuis de nombreuses années et qu’il incombe au bailleur, et non au preneur, de rapporter la preuve de la monovalence des lieux. Elle affirme qu’il n’y a jamais eu un four maçonné, que le four installé est parfaitement démontable et lui appartient, que si elle devait quitter les lieux, les locaux seraient restitués en l’absence de tout four et de tous aménagements de la boutique de sorte qu’ils pourraient être affectés à tout autre usage.

Elle affirme que le four est de dimension modeste et qu’à ce jour la cheminée a été remplacée par une colonne d’extraction d’air dont le propriétaire ne démontre nullement qu’elle ne serait pas démontable et affirme que le four ne constitue pas le système de chauffage collectif de l’immeuble.

Elle conteste enfin le devis de remise en l’état qui comprendrait l’épuration de la farinière, qui n’existe plus.

Il n’y a pas lieu dans un premier temps de faire droit à la demande de sommation faite par la SARL Fournil de l’Horloge dans la mesure où le jugement invoqué rendu le 2 mars 1993 par le tribunal de Marseille n’est pas une pièce devant être communiquée mais une jurisprudence, et qu’en outre d’autres arrêts sont intervenus depuis, rendus par la cour de cassation, traduisant l’évolution de la notion de local monovalent comme résumé ci-après.

Aux termes des dispositions de l’article R145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut , par dérogation aux articles L145- et R145-3 et suivants être déterminés selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Mais la notion a évolué, si bien qu’il convient d’examiner dans le cas présent s’il serait impossible d’affecter les locaux à une autre destination sans des travaux très importants et des transformations profondes et couteuses, car comme le conclut la SARL Fournil de l’Horloge, c’est effectivement ce fait qui permet de déterminer le caractère monovalent des lieux.

Le dernier bail versé aux débats est en réalité un avenant conclu avec les consorts Z le 8 mars 1983 , précisant que leur bail est renouvelé pour y exploiter un fond de commerce de boulangerie pâtisserie à l’exclusion de toutes autres activités et il n’est pas contesté que le bail conclu entre les consorts A et la SARL Fournil de l’Horloge a cette destination.

Le descriptif du local ressort du bail conclu le 13 février 1967 décrivant au titre des lieux loués, au rez de chaussée, un magasin de vente, une cuisine, une salle à manger , un fournil, un laboratoire et une farinière, et au premier étage deux chambres, un cabinet de toilettes , un grand débarras et le dessus du four.

Depuis, tout le rez de chaussée a été affecté à l’usage commercial , et la cour d’appel de Nîmes a par arrêt du 17 juin 1999 rejeté le grief tiré de la suppression de la salle à manger.

Il apparaît à la lecture d’une attestation produite par la SARL Fournil de l’Horloge émanant de la société Tout Technique en date du 23 novembre 2002 que le four de marque Bongard se trouvant alors dans le fournil avait été installé en 1974, qu’il était monté et assemblé par simple boulonnerie, entièrement démontable et remontable dans un autre lieu, qu’il n’était pas fixé au sol ni aux murs et reposait sur la dalle du fournil par son propre poids d’environ 6600 Kgs.

La SARL Fournil de l’Horloge produit par ailleurs une facture en date du 11 mars 2008 pour fourniture et installation d’un four Europa Marconi en remplacement du four Bongard précédemment installé, ceci confirmant la précédente attestation et l’absence par conséquent de four bâti et scellé depuis 1974;

M^me E A et M G A ne prétendent pas que ces installations ont été faites au mépris des clauses du bail et ne commentent pas l’affirmation de la SARL Fournil de l’Horloge selon laquelle elle pourra emmener le four, qui est sa propriété, lorsqu’elle quittera les lieux.

Par ailleurs, il est soutenu par les bailleurs , et contesté par le preneur, que le maintien du four est indispensable du fait qu’il serait la principal source de chauffage de l’immeuble et que par conséquent le local ne peut être qu’à usage de boulangerie, et est donc monovalent, faute de quoi il serait nécessaire d’engager des travaux importants pour installer un chauffage collectif.

Les lieux ont été visités à plusieurs reprises en raison du constat d’insalubrité de l’immeuble et des procédures subséquentes.

Les consorts A font référence au rapport d’expertise de M D, missionné par le juge des référés pour décrire l’état des désordres et des travaux urgents.

L’immeuble appartenant aux bailleurs est composé d’un second et troisième étage dont ils se sont réservés l’usage et du rez de chaussée et du premier étage loués à la SARL Fournil de l’Horloge.

Ce rapport en date du 26 mars 2012 note successivement :

— que les consorts A reprochent au locataire de ne pas habiter le 1^er étage, qui n’est ni chauffé ni ventilé;

— que,dans le local commercial , un conduit de ventilation ou de fumée part du four et traverse tous les étages pour déboucher en toiture , qu’il est circulaire et en inox.

Le constat d’insalubrité du bâtiment effectué sur visite du 14 mars 2013 et du 15 octobre 2013 note la présence du fournil d’une superficie de 26 M2, concernant la ventilation l’absence d’étanchéité du conduit du four « sans pour autant présenter de menace », et l’absence de moyen de chauffage dans le logement loué et la précision que « pour autant, la chaleur dégagée par le fournil est a priori suffisante ».

Il résulte de ces documents qu’en l’absence de chauffage collectif, la chaleur dégagée par le four dans le logement loué est un pis-aller, et ne peut servir que lorsque le four fonctionne, qu’il s’agisse d’un tuyau d’évacuation de la buée comme le soutient la SARL Fournil de l’Horloge, ou d’évacuation des gaz brulés comme le soutient les appelants au vu de la facture d’installation du tube en inox en date du 7 mars 2008.

La SARL Fournil de l’Horloge fait au surplus justement remarquer qu’il n’a pas été relevé lors de cette expertise et de cette inspection de canalisations et tuyaux permettant de chauffer toutes les pièces de l’appartement , ce qu’elle a en outre fait constater par huissier de justice le 12 février 2016 concernant les lieux loués , lequel a pour sa part relevé que le tuyau d’évacuation était froid alors que le four fonctionnait.

L’huissier de justice a constaté également la présence d’une cheminée avec hotte au premier étage ayant pu servir, au vu des cendres et de la suie sur l’âtre et contre les parois du foyer, et a tiré des photographies du fournil faisant ressortir une occupation de la pièce par le four pour une proportion très nettement inférieure à 90 %.

Enfin, le devis de remise en l’état des lieux pour un changement de destination en date du 5 octobre 2016 comprend :

— la dépose du tuyau d’évacuation des fumées en inox, de la partie extérieure du conduit et de la cheminée pour les sommes de 641 et 532 euros, coût non contesté par la SARL Fournil de l’Horloge;

— mais aussi, la dépose totale du four y compris le raccordement pour un total de 4172 euros alors que la SARL Fournil de l’Horloge a conclu que le four lui appartenait, facture à l’appui ; en outre, 'à supposer qu’elle ne dépose pas le four, cela est en rapport avec ses obligations de locataire et non le changement de destination des lieux;

— l’épuration complète de la farinière, du fournil et de l’espace vente pour en faire un espace neutre , pour un coût d 7644 euros et l’évacuation des ruines et leur transport pour un coût de 1140 et 574 euros, alors que la SARL Fournil de l’Horloge fait valoir, sans que cela soit commenté, qu’il n’existe plus de farinière , qui était dans un lieu de stokage de la farine dans l’ancien temps . Comme l’indique justement la SARL Fournil de l’Horloge, ce devis a été fait sans visite des lieux, puisqu’il s’agit des locaux loués, et il n’est dès lors pas établi qu’une épuration soit nécessaire.

L’essentiel du coût de remise en état des lieux pour une autre destination tel qu’avancé par les appelants n’est donc pas justifié et ne démontre donc pas qu’il rend impossible, par son montant important, un changement d’affectation.

En définitive, il n’est pas démontré que les locaux servant à l’usage de boulangerie présentent un caractère monovalent .

Il convient dès lors d’examiner la possibilité de déplafonnement du loyer renouvelé invoquée par les consorts A sur le fondement de l’article L145-4 du code de commerce.

Sur le déplafonnement.

Faute d’accord des parties sur la valeur locative, l’augmentation du loyer est plafonnée dans les conditions de l’article L145-34 du code de commerce sauf modification notable des élements mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce, à savoir :

1°-les caractéristiques du bail considéré;

2°-la destination des lieux;

3°-les obligations respectives des parties;

4°-les facteurs locaux de commercialité.

Les appelants estiment que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable, du fait de l’augmentation sensible de la population de la commune , entre 2007 et 2012 selon l’INSEE, qui a eu une incidence favorable sur les commerces de bouche locaux , précisant que la rue de l’Horloge située dans le centre ville ancien est à […] qui est une des rues les plus commerçantes de la ville, du fait que selon une étude de l’INSEE, la population installée en périphérie ne représenterait que 10 % de la population totale , du fait des nouvelles règles de déplacement et stationnement en centre ville et de la création de logements sociaux .

La SARL Fournil de l’Horloge réplique que le centre ville de Salon de Provence a perdu de son attractivité et que les aménagements invoqués n’ont pas eu d’incidence sur son commerce, situé dans une rue piétonne.

L’article R145-6 dispose que les facteurs de commercialité dépendent principalement du l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartion des diverses activités dans le voisinage,des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Dans le rapport d’étude publié par l’INSEE au mois de janvier 2010 et invoqué par les consorts A, le centre ville est en réalité décrit comme modeste et la municipalité de Salon de Provence faisait part dans une publication à l’attention des administrés au mois de janvier 2015 de sa volonté redonner au centre ville une véritable attractivité commerciale.

Un rapport d’expertise judiciaire déposé le 6 mai 2013 dans une autre instance et produit par les appelants, concernant un local situé 161 cours Gimon et […] à Salon de Provence concernant un commerce d’optique et de prothèses auditives fait ressortir que l’aménagement du Cours Gimon a été réalisé pendant la période considérée ( pour un bail commençant le 1^er février 2002) et a consisté en divers aménagements urbains , en la suppression de deux parkings compensés par la création d’un parking gratuit en compensation de deux parkings supprimés, et desservant le centre ville par une navette gratuite, et qu’a été développé parallèlement un ensemble de logements sociaux dans une autre zone , pouvant être très facilement reliée au centre-ville urbain. A été relevé sur la période un nombre supérieur de commerces fermés par rapport aux commerces ouverts, dédiés à 59 % à des grandes enseignes. L’expert a conclu que l’évolution de la commercialité du cours Gimon durant la période à considérer était favorable au commerce en cause.

Les consorts A situent la rue de l’Horloge à […] qui selon elle constitue avec les cours Carnot et Gimon les rues commerçantes les plus importantes de la ville, ce qui est confirmé par l’installation des grandes enseignes signalée dans le rapport d’expertise précité.

En conclusion, seul ce rapport d’expertise met en évidence une modification des facteurs locaux de commercialité sur le cours Gimon, objet de l’expertise.

Mais il n’est pas établi que la modification du cours Gimon ait entraîné une modification notable des facteurs de commercialité du commerce exploité par la SARL Fournil de l’Horloge situé au 96 de la rue d’ Horloge, dans la mesure où, plan à l’appui, l’intimée rappelle que son local est situé à 371 mètres du fonds de commerce analysé,. En outre la rue de l’Horloge était piétonne et bénéficiait déjà d’un achalandage liée à sa situation et n’est pas concernée par l’aménagement des trottoirs et autres effectués sur le cours Gimon, il s’agit d’un commerce de bouche très différent des grandes enseignes qui se sont installés sur le cours Gimon, l’attractivité de cette rue et des cours principaux est très différente ainsi que le soulignait déjà un rapport d’expertise du 5 février 1976 produit par les appelants mentionnant que sur le plan de l’emplacement proprement dit, la rue de l’Horloge était à considérer comme faisant partie du centre ville bien qu’elle soit loin de représenter la valeur commerciale du Cours Carnot et du […] .

Au vu des éléments qui précèdent, les consorts A échouent à démontrer une modification notable des valeurs de commercialitéc’est à juste titre que le tribunal a considéré qu’il n’y avait pas lieu à déplafonnement. La demande subsidiaire d’expertise sera rejetée, l’organisation d’une mesure d’instruction n’ayant pas vocation à suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Sur la fixation du loyer plafonné.

Dans sa demande de renouvellement du bail commercial en date du 25 octobre 2011, la SARL Fournil de l’Horloge a proposé de voir fixer le loyer renouvelé à un montant de 16783 euros, prenant comme référence un loyer ancien de 12.000 euros.

Dans son mémoire numéro 4 déposé devant le juge des loyers commerciaux, la SARL Fournil de l’Horloge a excipé d’une erreur, expliquant que le loyer de 12000 euros était celui qu’avaient proposé les bailleurs mais qu’il avait été refusé par le preneur si bien qu’en l’absence de saisine du juge et d’accord, le preneur avait versé un loyer mensuel de 475,37 euros soit un loyer annuel de 5704,44 euros. La SARL Fournil de l’Horloge chiffrait dans son mémoire numéro 4 le loyer renouvelé à la somme de 8077,48 euros.

Le juge de première instance a, sans mentionner le montant de son opération, suivi ce raisonnement et considéré que le loyer de référence était celui mentionné dans le mémoire , que le loyer renouvelé devait être fixé à partir du dernier indice du coût de la construction publié à l’INSEE au 29 septembre 2002 date du précédent renouvellement, soit 1159, que le dernier indice au 1^er janvier 2012 date du dernier renouvellement était de 1593 ( ce qui représente un loyer renouvelé de 7840,52 euros) , qu’il convenait de fixer ce loyer à la somme proposé par le preneur soit 8077,48 euros au 1^er janvier 2012.

Les consorts A, sans émettre d’observation sur cette motivation, demandent à titre subsidiaire de voir fixer le loyer à l’offre exprimée le 25 octobre 2011.

La SARL Fournil de l’Horloge demande de confirmer le jugement au motif que les bailleurs qui n’ont pas accepté leur proposition initiale affectée d’une erreur de plume ne peuvent s’en prévaloir.

Effectivement, faute d’accord des parties, il convient de retenir la dernière somme proposée par la SARL Fournil de l’Horloge, conformément à sa demande, bien qu’elle soit légèrement supérieure au loyer plafonné. L’application des indices effectuée en première instance est juste.

Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande d’intérêts sur la différence entre le loyer actuellement payé et le nouveau prix du loyer tel qu’il sera fixé, et la demande de capitalisation des intérêts.

Il n’ a pas été statué sur ces demandes formulées en première instance, lesquelles ne sont en cause d’appel ni motivées , ni commentées.

Il y sera fait droit en application de l’article 1155 ancien du code civil, lequel dispose que les loyers produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention

Faute de convention contraire au bail , ces intérêts courront au plus tôt à compter de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix puis ensuite au fur et à mesure des échéances.

Il sera également fait droit à la demande de capitalisation sur les intérêts échus dûs pour une année entière, tels qu’alloués ci-dessus.

Sur les frais d’instance

M^me E A et M G C , succombant, supporteront les dépens de première instance et d’appel et seront condamnés à payer à la SARL Fournil de l’Horloge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile une somme fixée à 2000 euros en considération de l’équité.

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant contradictoirement, publiquement, en dernier ressort,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Dit que les intérêts au taux légal courront sur la différence entre le loyer ancien et le loyer du bail renouvelé au fur et à mesure des échéances mais au plus tôt à compter de l’assignation en justice délivrée le 7 novembre 2014.

Dit que les intérêts échus pour plus d’une année entière à compter de l’assignation en justice du 7 novembre 2014 porteront eux mêmes intérêts en application de l’article 1154 du code civil.

Condamne M^me E A épouse X et M G A à payer à la SARL Fournil de l’Horloge la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Condamne M^me E A épouse X et M G A aux dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de M^e Candice Dray.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Madame Patricia SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,