République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 06/10/2022

****

N° de MINUTE :

N° RG 20/04605 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TI6Q

Jugement (N° 18/00073)

rendu le 10 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Valenciennes

APPELANTE

Madame [I] [N] épouse [C]

née le 22 mai 1958 à [Localité 7] ([Localité 7])

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Hélène Candelier, membre de la SELARL Candelier & Dorchie, avocat au barreau de Valenciennes

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6]

prise en la personne de son syndic Madame [K] [S],

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Farid Belkebir, avocat au barreau de Valenciennes

DÉBATS à l’audience publique du 30 juin 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 octobre 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Céline Miller, conseiller en remplacement de Christine Simon-Rossenthal, présidente empêchée et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 13 juin 2022

****

Madame [I] [N] épouse [H] est propriétaire d’un appartement sis à [Localité 5], [Adresse 2], résidence [6], au rez-de-chaussée du bâtiment A.

Cette résidence dispose d’un syndicat de copropriétaires représenté par Madame [K] [S], syndic non professionnel.

Par délibération en date du 26 septembre 2017, l’assemblée générale extraordinaire de ce syndicat a adopté à l’unanimité des présents et représentés la formule de répartition des charges d’ascenseur en partant de 0 pour le sous-sol et de 1 pour le rez-de-chaussée en ramenant le coefficient à 0,1 par niveau.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2017, Madame [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] afin d’obtenir notamment l’annulation de cette délibération.

Par jugement en date du 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— Prononcé la nullité de la résolution adoptée par l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2017 du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6] portant sur la répartition des charges d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs ;

— Modifié la répartition des charges de copropriété de la résidence du [6] concernant les frais d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs, en ramenant le coefficient de 0,17 à 0,10 par niveau, en partant de 0 pour le sous-sol et de 1 pour le rez-de-chaussée ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Laissé aux parties la charge de leur dépens.

Madame [I] [C] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 août 2021, Madame [C] demande à la cour d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— modifié la répartition des charges de copropriété de la résidence du [6] concernant les frais d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs, en ramenant le coefficient de 0,17 à 0,10 par niveau en partant de 0 pour le sous-sol et de 1 pour le rez-de-chaussée ;

— débouté les parties sur le surplus de leurs demandes, notamment en ce qu’il n’a pas prononcé la nullité du règlement de copropriété de la Résidence [6] et laissé aux parties la charge de leurs dépens ;

De confirmer le jugement pour le surplus,

En conséquence, de :

— Prononcer la nullité de l’article 18 du règlement de copropriété de la résidence du [6] ;

— Statuer sur le mode de répartition des charges d’ascenseur tenant compte du critère d’utilité ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du [6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] demande à la cour d’infirmer le jugement du 17 décembre 2020 en ce qu’il a :

— prononcé la nullité de la résolution adoptée par l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2017 du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6] portant sur la répartition des charges d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de sa demande visant à voir condamner Madame [C] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et laissé aux parties la charge de leur dépens ;

De confirmer le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau, de :

— Juger que Madame [C] irrecevable et/ou mal fondée en sa demande de nullité du règlement de copropriété de la résidence du [6] ;

— Juger valable la résolution adoptée par l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2017 du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6] portant sur la répartition des charges d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs ;

— Débouter Madame [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Madame [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner Madame [C] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Pour l’exposé détaillé des moyens des parties, il sera référé à leurs dernières conclusions par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la résolution adoptée lors de l’assemblée générale

extraordinaire du 26 septembre 2017

Mme [C] sollicite la confirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a annulé la résolution adoptée lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 26 septembre 2017 concernant la répartition des charges d’ascenseur au motif que la formule de répartition votée n’avait pas été fixée à l’ordre du jour, seuls deux autres modes de répartition ayant été fixés à l’ordre du jour et annexés à la convocation adressée aux copropriétaires. Elle ajoute que cette résolution est très défavorable aux copropriétaires du rez-de-chaussée alors que ceux-ci ne sont pas susceptibles d’utiliser les ascenseurs et que l’absence d’une information préalable sur la troisième résolution mise au vote a privé les copropriétaires empêchés de donner éventuellement un pouvoir de représentation.

Elle fait encore valoir que la résolution contestée n’a pas été adoptée selon les règles de majorité applicables telles que résultant de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 relatif au statut de la copropriété, à savoir l’unanimité s’agissant d’une modification de la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la nullité de la résolution adoptée par l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2017 du syndicat des copropriétaires de la résidence du [6], portant sur la répartition des charges d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs. Il fait valoir que cette résolution est parfaitement valable dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires dispose d’un droit et d’une liberté de discussion lui permettant d’amender le projet de résolution qui lui est soumis, ce qui a été le cas en l’espèce, ainsi qu’il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale, et la résolution retenue ayant été la seconde proposition fixée à l’ordre du jour amendée après délibérations de l’assemblée générale. Il ajoute que la proposition de répartition des charges concernant la situation de Mme [C] n’a pas été modifiée puisque le coefficient de 1 applicable aux lots du rez-de-chaussée proposé à l’ordre du jour a été maintenu, l’amendement de la délibération n’ayant porté que sur les étages supérieurs. Il soutient par ailleurs qu’il résulte de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 que seules les décisions portant modification de la répartition des charges nécessitent un vote à l’unanimité des copropriétaires mais que cette disposition ne concerne pas les votes portant insertion d’une nouvelle règle de répartition de charge non prévue par le règlement de copropriété, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’objet de la délibération était de créer une règle de répartition des charges d’ascenseur et non de modifier une règle préexistante.

Ceci étant exposé, il résulte de l’article 11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que sous réserve des dispositions de l’article 12 de cette loi, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

C’est par de justes motifs, que la cour adopte dans leur intégralité, que le premier juge, ayant constaté d’une part qu’il résultait des pièces versées et plus particulièrement du règlement de copropriété de la résidence [6] à [Adresse 8] que ce dernier prévoyait en son article 18 la répartition des charges concernant les frais d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs entre tous les copropriétaires au prorata de quote-part de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot, d’autre part que les comptes-rendus de l’assemblée générale ordinaire du 6 avril 2017 et celui de l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2017 de la copropriété résidence du [6] démontraient la volonté des copropriétaires de modifier la répartition des charges concernant l’ascenseur et enfin que le compte-rendu de l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2017 établissait que cette modification de la répartition des charges avait été validée par un vote favorable de 88,715 % des copropriétaires, en a conclu que la résolution portant modification de la répartition des charges concernant les ascenseurs n’avait pas été votée à l’unanimité des copropriétaires et a annulé en conséquence cette résolution.

La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

Sur la demande d’annulation de l’article 18 du règlement de copropriété

Après avoir été déboutée en première instance de sa demande d’annulation du règlement de copropriété au motif qu’elle ne fondait sa prétention sur aucune prétention juridique et que ledit règlement prévoyait bien une répartition des charges d’utilité comme les charges d’ascenseur, Mme [C] sollicite l’infirmation de la décision entreprise et l’annulation de l’article 18 du règlement de copropriété. Se fondant sur les dispositions des articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété, elle fait valoir que le règlement de copropropriété prévoit une répartition des charges ne tenant pas compte de l’utilité présentée par l’ascenseur pour chaque propriétaire et que dans ces conditions, l’article 18 de ce règlement doit nécessairement être annulé. Elle ajoute que sa demande, tendant à obtenir la nullité d’un article du règlement de copropriété pour non conformité à l’article 10 de la loi, est fondée sur l’article 43 de la loi précitée et non sur l’article 12 relatif aux actions en révision de la répartition des charges et qu’elle n’est en conséquence pas touchée par la prescription visée à l’article 12.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] soulève la prescription de la demande de Mme [C] en ce qu’elle est formulée en dehors du délai de 5 ans prévu à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur les actions des copropriétaires en révision des charges de copropriété. Il ajoute que Mme [C] est confrontée à une seconde irrecevabilité tirée du fait qu’elle n’a pas introduit d’action en annulation du règlement de copropriété dans le délai de deux ans courant à compter de la date à laquelle elle est devenue propriétaire de son lot. Il soutient ensuite que sa demande est dépourvue de tout fondement juridique puisqu’aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application ne prévoit la nullité du règlement de copropriété pour le seul motif qu’une seule répartition de charges ne serait pas prévue.

Ceci étant exposé, aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 12 de la loi dispose que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

L’article 43 de la loi dispose par ailleurs que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

L’action qui tend à faire déclarer non écrite une clause du règlement de copropriété est imprescriptible.

En l’espèce, la demande de Mme [C] tendant à ce que soit annulé l’article 18 du règlement de copropriété en raison de son absence de conformité à l’article 10 de la loi, fondée sur l’article 43 de la loi susvisé, s’analyse en une demande tendant à faire réputer non écrite une clause du règlement de copropriété et n’est en conséquence pas soumise au délai de prescription visé à l’article 12 de la loi, portant sur les actions en révision de la répartition des charges de copropriété.

Il est constant qu’en vertu de l’article 10 de la loi précité, les charges relatives aux éléments d’équipement commun et services collectifs doivent être réparties en fonction de l’utilité objective que les services collectifs et les éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, le copropriétaire devant ainsi participer aux charges d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun dès lors qu’il a la possibilité objective d’en profiter.

C’est ainsi qu’a été reconnue contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents.

L’article 18 du règlement de copropriété intitulé 'charges générales communes à tous les copropriétaires dispose’ que ' les charges communes à l’ensemble des copropriétaires comprennent (…) i) les frais d’entretien et d’électricité des ascenseurs. (…) Conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 les charges générales énoncées à l’article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de la quote-part de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot.'

Il en résulte que cette clause ne prévoit pas la répartition des charges relatives aux ascenseurs en fonction de l’utilité objective pouvant être retirée par chaque lot des équipements collectifs que sont des ascenseurs, aucune distinction n’étant faite dans la répartition des charges en fonction de l’étage auquel se situent les lots.

Cette clause doit donc être réputée non écrite s’agissant des charges relatives aux ascenseurs.

Sur la fixation de la nouvelle répartition des charges

Mme [C] sollicite l’infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a modifié la répartition des charges de copropriété de la résidence du [6] concernant les frais d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs, en ramenant le coefficient de 0,17 à 0,10 par niveau, en partant de 0 pour le sous-sol et de 1 pour le rez-de-chaussée. Elle fait valoir que cette modalité de répartition a été adoptée par le tribunal au seul motif qu’elle avait été votée par 88,715 % des propriétaires lors de l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2016 alors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ce mode de répartition des charges serait conforme au critère de l’utilité de l’ascenseur en fonction des lots desservis.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sollicite la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a fixé les nouvelles modalités de répartition des charges relatives aux ascenseurs, aux motifs que les propositions de nouvelle répartition de ces charges formulées par Mme [C] visent à la dispenser totalement du paiement de ces charges au prétexte que son appartement est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble alors qu’elle reconnaît elle-même utiliser les ascenseurs pour accéder au sous-sol, au local poubelle et au local de vélos.

Ceci étant exposé, aux termes de l’article 43 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

En vertu de l’article 10 de ladite loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

La cour relève, à l’instar du premier juge, que le compte-rendu de l’assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2017 établit que 88,715 % des copropriétaires, soit la majorité d’entre eux, se sont mis d’accord sur une modification de la répartition des charges relatives aux ascenseurs en ramenant le coefficient de 0,17 à 0,10 par niveau et en partant de 0 pour le sous-sol et 1 pour le rez-de-chaussée.

Il y a lieu d’y ajouter que cette modalité de répartition des charges prend en compte le critère d’utilité de l’équipement en question en fonction des étages des lots desservis, étant précisé que les lots du rez-de-chaussée ne sauraient être dispensés purement et simplement du paiement de ces charges compte tenu de leur accès au sous-sol aux locaux poubelle et à vélo. Cette modalité de répartition des charges relatives aux ascenseurs correspond par ailleurs à une pondération de la proposition émise par M. [S] en prenant en compte le fait que l’état descriptif de division applique un coefficient croissant sur la répartition des millièmes en fonction des étages dans lesquels se situent les lots, de sorte que leur niveau dans le bâtiment pesait déjà dans la répartition des charges de fonctionnement.

Les propositions de répartition de charges de Mme [C] reviennent en revanche à dispenser les lots du rez-de-chaussée de toute charge relative aux ascenseurs, ce qui ne correspondrait pas au critère d’utilité précité en ce que les ascenseurs désservent le sous-sol depuis le rez-de-chaussée et que par conséquent, les lots du rez-de-chaussée peuvent être amenés à les utiliser.

Dans ces conditions, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé les nouvelles modalités de répartition des charges relatives aux frais d’entretien et de consommation des ascenseurs, en ramenant le coefficient de 0,17 à 0,10 par niveau, en partant de 0 pour le sous-sol et de 1 pour le rez-de-chaussée.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et des frais irrépétibles.

Par ailleurs, chaque partie succombant partiellement en cause d’appel, il convient de dire que chacune conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de Mme [C] tendant à être dispensée de participer à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires, que ce soit au titre des frais de première instance ou au titre des frais d’appel, cette demande n’ayant pas été reprise au dispositif de ses conclusions et la cour n’étant en conséquence pas saisie de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

Dit que l’article 18 du règlement de copropriété de la résidence du [6] à [Adresse 8] doit être réputé non écrit en ce que celui-ci stipule que les charges communes à l’ensemble des copropriétaires relatives aux frais d’entretien et de consommation d’électricité des ascenseurs seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de quote-part de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot ;

Y ajoutant,

Laisse aux parties la charge de leurs dépens,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour la présidente

[W] [E]