République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 30/11/2023

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N° de MINUTE :23/387

N° RG 23/01025 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UZBH

Ordonnance (N° 22/02841) rendue le 24 Janvier 2023 par le Juge de la mise en état de Lille

APPELANTS

Monsieur [X] [L]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 13]

Madame [V] [L]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 13]

Représentés par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par M^e Hugo Fort, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Madame [H] [M]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 12]

Monsieur [T] [M]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 17]

Monsieur [D] [M]

[Adresse 10]

[Localité 16]

Représentés par M^e Sorato, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Monsieur [G] [F]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 11]

SCP Adrover De Broucker Stien

[Adresse 9]

[Localité 11]

Représentés par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, substitué par M^e Olivier Playoust, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 27 septembre 2023 tenue par Yasmina Belkaid magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Claire Bertin, conseiller

Yasmina Belkaid, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 novembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

OBSERVATIONS ÉCRITES DU MINISTÈRE PUBLIC :4 août 2023

Communiquées aux parties le 11 août 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 septembre 2023

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EEXPOSÉ DU LITIGE

Suivant compromis de vente du 30 juillet 2015 réitéré par acte authentique reçu le 27 octobre 2015 par Maître [G] [F], membre de la SCP Jacques Adrover, Nicolas de Broucker et Marion Stien, M. et Mme [L] ont acquis des consorts [H], [T] et [D] [M], la propriété du lot 1, constituant un appartement situé au rez-de-chaussée, et des lots 4 et 5, correspondant à des emplacements de stationnement situés dans la cour, dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété du [Adresse 14] à [Localité 13].

Par courrier recommandé du 30 août 2021 adressé au notaire, Maître [F], dont copie aux vendeurs, les consorts [M], M. et Mme [L] ont indiqué avoir découvert l’existence de trois servitudes de passage au profit de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] qui correspondraient à trois sorties de secours de l’ancienne discothèque qui, fermée depuis plusieurs années, va rouvrir ses portes alors que l’acte de vente n’en fait nullement mention de sorte qu’ils subissent un préjudice résultant, d’une part, de la perte de valeur de leur bien et, d’autre part, de la perte de chance de ne pas subir de trouble de jouissance en raison des nuisances inhérentes à la présence de trois sorties de secours de discothèque.

Par actes des 28, 29 et 31 mars et 26 et 29 avril 2022, M. et Mme [L] ont fait assigner les consorts [M], M. [F] et la SCP Adrover, de Broucker et Stien devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice résultant de l’absence dans l’acte de vente du 27 octobre 2015 de l’existence de servitudes de passage au profit de la parcelle voisine.

Par ordonnance du 24 janvier 2023, le juge de la mise en état, saisi d’un incident par M. [F] et la SCP de notaires, a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité exercée par M. et Mme [L], en ce qu’elle est formée contre M. [F] et la SCP Adrover de Broucker et Stien relativement aux servitudes de passage au profit de la parcelle cadastrée section NZ numéro [Cadastre 7] auxquelles on accède par les percements dans les murs de l’immeuble érigé sur cette parcelle NZ [Cadastre 7]

— déclaré recevable cette action relativement à la servitude alléguée permettant un accès par le sous-sol et dont l’entrée aurait été recouverte d’une dalle de béton située dans la cour de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 13], parcelle cadastrée section NZ numéro [Cadastre 8] ou [Cadastre 6]

— constaté qu’il n’est saisi d’aucune autre fin de non-recevoir

— réservé les frais irrépétibles et les dépens

Par déclaration au greffe du 19 avril 2022, M. et Mme [L] ont formé appel dans des conditions de forme et de délai non contestées, de cette ordonnance en limitant leur contestation au seul chef du dispositif numéroté 1 ci-dessus.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 15 juin 2023, M. [X] [L] et Mme [V] [L] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal :

— infirmer la décision du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 24 janvier 2023 en ce qu’elle a déclaré comme prescrite leur action en responsabilité formée contre M. [F] et la SCP de notaires relativement à la servitude de passage au profit de la parcelle cadastrale section NZ numéro [Cadastre 7] auquel on accède par les percements dans les murs de l’immeuble érigé sur cette parcelle NZ [Cadastre 7]

Statuant à nouveau :

— déclarer recevables l’ensemble de leurs demandes

— rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [F] et la SCP de notaires

Sur l’appel incident de la SCP de notaires et Maître [F] :

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 24 janvier 2023 en ce qu’elle déclare recevable l’action relativement à la servitude alléguée permettant un accès par le sous-sol et dont l’entrée aurait été recouverte d’une dalle de béton située dans la cour de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 13], parcelle cadastrée section NZ numéro [Cadastre 8] ou [Cadastre 6]

En toute hypothèse :

— condamner la SCP de notaire et M. [F] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner les mêmes aux entiers dépens

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que :

— tant le compromis de vente que l’acte authentique de vente ne font mention de l’existence de servitude correspondant à des sorties de secours

— les servitudes au profit de l’immeuble voisin n’étaient pas apparentes lors de l’acquisition de leur appartement puisque ledit immeuble menaçant ruine depuis plusieurs années était muré et que des palissades couvraient les sorties

— à cet égard, ils ne pouvaient savoir que les palissades correspondaient à une issue de secours ce d’autant plus qu’elles recouvraient l’ensemble du mur et que la boite de nuit The Father était fermée

— en toute hypothèse, la présence d’ouvertures sur des murs ne présume pas de l’existence d’une servitude de passage alors en outre qu’en l’espèce ces ouvertures sont condamnées

— ils ont pris connaissance de l’existence de ces sorties de secours à l’occasion de l’acquisition par leurs enfants d’un autre lot de copropriété au sein du même immeuble soit le 13 juillet 2021

— c’est donc à cette date que doit être fixé le point de départ du délai de prescription quinquennal si bien que leur action n’est pas prescrite

— s’agissant de l’appel incident, la sortie de secours située dans la cour n’était pas apparente puisqu’elle était recouverte d’une dalle de béton

Dans leurs conclusions notifiées le 22 mai 2023, M. [G] [F] et la SCP Adrover, de Broucker, Stien, intimés et appelants incidents, demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevable l’action en responsabilité exercée par M. et Mme [L] en ce qu’elle est formée à leur encontre relativement à la servitude alléguée permettant un accès par le sous-sol et dont l’entrée aurait été recouverte d’une dalle de béton située dans la cour de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 13]

En conséquence, statuant à nouveau :

— déclarer M. et Mme [L] irrecevables en leur action en responsabilité à leur encontre relativement à la servitude alléguée permettant un accès par le sous-sol et dont l’entrée aurait été recouverte d’une dalle de béton située dans la cour de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 13]

— infirmer l’ordonnance déférée en ce que les frais et dépens ont été réservés

En conséquence, statuant à nouveau :

— condamner in solidum M. et Mme [L] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ainsi qu’aux dépens de l’incident de première instance ayant donné lieu à l’ordonnance du 24 janvier 2023

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité exercée par M. et Mme [L], en ce qu’elle est formée à leur encontre relativement aux servitudes de passage au profit de la parcelle cadastrée section NZ numéro [Cadastre 7] auxquelles on accède par les percements dans les murs de l’immeuble érigé sur cette parcelle NZ [Cadastre 7]

en conséquence :

— rejeter toutes prétentions de M. et Mme [L], les en débouter

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

— les condamner aux entiers dépens

M. [F] et la SCP de notaires soutiennent que :

— les époux [L] ont visité l’immeuble à plusieurs reprises et avaient conscience de l’environnement dans lequel l’appartement acquis se situait à savoir à proximité immédiate de la [Adresse 21] également appelée « [Adresse 20] » de sorte qu’ils savaient qu’ils seraient confrontés à des nuisances sonores

— si l’établissement The Father était fermé au moment de la vente, il existait une forte probabilité que l’immeuble soit repris aux fins d’exploitation d’un bar ou d’une discothèque

— la preuve de l’existence juridique de servitudes grevant leur immeuble n’est pas rapportée alors que tant le titre de propriété antérieur que la fiche d’immeuble ne font aucune mention d’une servitude au profit de l’immeuble voisin

— la dalle béton située dans la cour était parfaitement visible lors de la visite des lieux de même que les issues de secours sur la cour puisque les palissades étaient destinées à bloquer l’accès au bâtiment abritant la discothèque The Father qui avait un accès à la cour

— M. et Mme [L] auraient dû s’enquérir du sort de ces fermetures nécessairement provisoires

— par suite, ils auraient dû agir dans les 5 ans de leur acquisition soit avant le 27 octobre 2020.

Dans leurs conclusions notifiées le 25 mai 2023, Mme [H] [M], M. [T] [M] et M. [D] [M] demandent à la cour de :

— dire et juger que les sorties de secours qui constitueraient les servitudes étaient parfaitement apparentes à la vente

— dire et juger recevable comme non prescrit leur appel en garantie formulée à l’encontre de Maître [F] et la SCP Adrover, de Broucker, Stien

— réserver les dépens.

Les consorts [M] font valoir que :

— l’action formée à leur encontre par M. et Mme [L] est fondée sur les dispositions de l’article 1638 du code civil

— or, les conditions de ce texte ne sont pas réunies dès lors que l’existence des servitudes alléguées n’est pas démontrée

— en toute hypothèse, les sorties de secours étaient parfaitement apparentes au jour de la vente, les portes étant visibles et la 3ème sortie de secours au sol a été condamnée par les époux [L] eux-mêmes qui ont coulé une dalle béton

— leur action en garantie à l’encontre du notaire n’est pas prescrite

— si la cour considérait que l’action des époux [L] est prescrite à l’encontre du notaire, celui-ci ne doit pas être mis hors de cause

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le dossier a été transmis au ministère public qui a visé la procédure, et conclu le 4 août 2023 à la confirmation en toutes ses dispositions de la décision querellée.

MOTIFS

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non-recevoir tout moyen, qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la prescription.

Les parties s’accordent sur l’application de la prescription quinquennale mais elles s’opposent sur le point de départ du délai de prescription.

M. et Mme [L], qui recherchent la responsabilité du notaire sur le fondement des dispositions des articles 1240 du Code civil, exercent une action soumise à l’article 2224 du code civil qui prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il est établi que les époux [L] ont acquis la propriété d’un appartement situé au rez-de-chaussée avec usage exclusif d’une terrasse et de deux emplacements de parking situés dans la cour intérieure de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 13].

Il est constant que l’immeuble voisin situé [Adresse 3], situé sur la parcelle cadastrée NZ [Cadastre 7], dans lequel était exercé un fonds de commerce à usage de discothèque sous l’enseigne Le Father qui a fermé le 14 août, comporte en façade arrière deux portes donnant sur la cour intérieure de l’immeuble du [Adresse 14], situé sur la parcelle NZ [Cadastre 8].

Comme l’a relevé le premier juge, les ouvertures sur cour de l’immeuble voisin étaient recouvertes de palissades, ouvrages nécessairement provisoires, dès lors que la discothèque The Father avait fermé ses portes, dont la présence n’a pu échapper aux acquéreurs à l’occasion de la visite du bien alors en outre que ces ouvrages présentaient des tags de couleur vive.

Ainsi, les époux [L] ont pu appréhender au moment de la vente la configuration des lieux caractérisée par la présence d’une cour intérieure et de deux portes d’accès à cette cour dans l’immeuble voisin ce dont il résulte qu’ils auraient dû agir en responsabilité à l’encontre du notaire dans les cinq ans suivant l’acte de vente du 27 octobre 2015.

Il importe peu à cet égard qu’un acte ultérieur de vente d’un lot au sein de la même copropriété ait mentionné l’existence des servitudes alléguées correspondant aux sorties de secours des locaux commerciaux exploités au [Adresse 3].

En outre, quelles que soient les modalités et l’ampleur du comblement des ouvertures, la seule présence de palissades constitue un signe apparent.

L’assignation ayant délivrée en avril 2022, la prescription de leur action est acquise à l’égard de M. [F] et de la SCP.

En conséquence, l’ordonnance querellée ayant déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité exercée par M. et Mme [L], en ce qu’elle est formée contre M. [F] et la SCP Adrover de Broucker et Stien relativement aux servitudes de passage au profit de la parcelle cadastrée section NZ numéro [Cadastre 7] auxquelles on accède par les percements dans les murs de l’immeuble érigé sur cette parcelle NZ [Cadastre 7], est confirmée.

S’agissant de l’ouverture au sol située dans la cour intérieure, il ressort tant des photographies produites que du rapport d’évaluation de la valeur vénale du bien acquis par les époux [L] du 27 janvier 2022 qu’une dalle de béton a été coulée en lieu et place de cet accès.

Alors que le caractère non apparent de cette ouverture au sol est établi et qu’il n’est pas démontré, comme l’invoquent les intimés, que celle-ci a été obturée par les époux [L], la mention du rapport d’évaluation précité du 27 janvier 2022 selon laquelle « une sortie via une ouverture au sol, laquelle a été condamnée par les propriétaires » ne permettant pas d’affirmer qu’il s’agit des propriétaires actuels, le point de départ de la prescription quinquennale ne saurait être fixée à la date de l’acte de vente.

Les époux [L] produisent un compromis de vente portant sur la vente du lot n°3 correspondant à un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble en copropriété du [Adresse 14] à [Localité 13], soit dans la même copropriété que celle dans laquelle ils ont acquis le bien litigieux.

Cet acte, dont il n’est pas contesté qu’il est daté du 13 juillet 2021, stipule en page 11 qu’une servitude de passage est existante dans la cour concernant les sorties de secours du café Father Moustaches comprenant également des ventilateurs et des moyens de désenfumage.

C’est donc à la date de cet acte que les époux [L] ont eu connaissance de l’existence de servitudes grevant leur bien de sorte que l’action en responsabilité du notaire et des vendeurs relativement à la présence de cette ouverture en sous-sol, introduite en 2022, n’est pas prescrite.

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmée en qu’elle a dit que l’action relativement à la servitude alléguée permettant un accès par le sous-sol et dont l’entrée aurait été recouverte d’une dalle de béton située dans la cour de l’immeuble du [Adresse 14] à [Localité 13], parcelle cadastrée section NZ numéro [Cadastre 8] ou [Cadastre 6] est recevable.

Sur les autres demandes

La cour relève que la question de la recevabilité de la demande de garantie des vendeurs à l’encontre du notaire n’est pas discutée.

Chacune des parties succombant partiellement en leurs demandes supportera la charge de ses propres dépens de l’instance d’appel.

M. et Mme [L] de même les consorts [M] seront déboutés de leur demande respective au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre du présent incident.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille du 24 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Guillaume SALOMON