TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 JANVIER 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/03788 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XS5P

N° de MINUTE : 24/00047

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Madame [I] [H] [J] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Novembre 2023.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [H] [J] [G] est propriétaire des lots n°37 et 173 de la résidence [Adresse 7] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, agence de [Localité 5], a fait assigner Madame [I] [H] [J] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Madame [I] [H] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence NUNGESSER, sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la SARL PIERRE DE VILLE, Agence de [Localité 5], Ia somme de 9.793,55€ correspondant aux charges de copropriété dues du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2023 inclus, compte arrêtés au 20 mars 2023,

La condamner également au paiement d’une somme de 2.500,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires,

La condamner au paiement de la somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

La condamner aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [I] [H] [J] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 05 septembre 2023 et fixée à l’audience du 08 novembre 2023. Elle a été mise en délibéré au 10 janvier 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [I] [H] [J] [G];

— le grand livre du compte copropriétaire 30 mai 2013 au 20 mars 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 20 décembre 2018, 20 décembre 2019, 22 octobre 2020, 28 février 2022 et du 21 décembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels au titre de 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 28 février 2022 au 27 février 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, la copie du grand livre relative à la période du 30 mai 2013 au 20 mars 2023 mentionne des frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte. Il convient en conséquence de déduire les sommes de 45,47 euros au titre de « mise en demeure » du 03 décembre 2018, de 5,36 euros au titre de « frais postaux » du 03 décembre 2018 et de 69,42 euros au titre de « duchauchoy/provision signification assignation » du 21 décembre 2018.

De surcroît, il y a lieu de rejeter également les sommes relatives aux causes du précédent jugement, soit la somme de 1500 euros au titre de « Art700 s/jgt du 21/05/2019 » du 02 avril 2020 et la somme de 500 euros au titre de « D&I s/jgt du 21/05/2019 » du 02 avril 2020.

Dès lors, le grand livre susvisée portant sur la période du 03 décembre 2018 au 1er janvier 2023 fait apparaître, une fois déduites les sommes ci-dessus, un solde au débit du compte de Mme [J] [G] de 13.918,69 euros et un solde au crédit dudit compte de 16.407,37 euros, dont il convient cependant de déduire les causes du précédent jugement d’un montant de 11.912,80 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [I] [H] [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.424,12 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ. 07 octobre 2019, 08-19001, 08-19631).

De surcroît, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas formulé de demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de façon formelle, il ressort cependant tant des conclusions du syndicat des copropriétaires que de la copie du grand livre que celui-si sollicite la somme de 120,25 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967. Il est en conséquence mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Madame [I] [H] [J] [G] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 21 mai 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs du jugement susvisé, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [I] [H] [J] [G], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [H] [J] [G] sera condamnée aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

CONDAMNE Madame [I] [H] [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, agence de [Localité 5], la somme de 9.424,12 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2023, appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, agence de [Localité 5], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Madame [I] [H] [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, agence de [Localité 5], la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [I] [H] [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SARL PIERRE DE VILLE, agence de [Localité 5], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [H] [J] [G] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 10 janvier 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT