République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 3

ARRÊT DU 23/11/2023

N° de MINUTE : 23/931

N° RG 23/01219 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UZTG

Jugement (N° 22/01309) rendu le 27 Février 2023 par le Juge de l’exécution de Douai

APPELANTS

Monsieur [M] [R]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 16] (Algérie)

[Adresse 12]

[Localité 8]

SCI Dez

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentés par M^e Louise Bargibant, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [K] [I]

né le [Date naissance 2] 1992 à [Localité 11] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Madame [W] [G]

née le [Date naissance 6] 1991 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentés par M^e Nicolas Papiachvili, avocat au barreau de Lille, avocat constitué substitué par M^e Marie Jakobi, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 19 octobre 2023 tenue par Sylvie Collière magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Collière, président de chambre

Catherine Convain, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 novembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie colliere, président et Ismérie capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 10 octobre 2023

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 30 novembre 2020, la société civile immobilière Dez, dont l’un des deux associés est M. [M] [R] a vendu à M. [K] [I] et Mme [W] [G] un immeuble situé [Adresse 5] au prix de 130 000 euros.

Postérieurement à leur prise de possession de l’immeuble, M. [I] et Mme [G] se sont plaints de nombreux désordres l’affectant.

Par ordonnance du 25 avril 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Douai a autorisé M. [I] et Mme [G] à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble situé [Adresse 10] cadastré AO [Cadastre 1] appartenant à M. [M] [R] en garantie de leur créance provisoirement évaluée à la somme de 90 000 euros.

L’hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite le 16 mai 2022 au service de la publicité foncière de Douai sous la référence 2007 P3661 et a été dénoncée à la SCI Dez et à M. [R] le 19 mai 2022.

Par actes des 3 et 13 juin 2022, M. [I] et Mme [G] ont fait assigner la SCI Dez et ses associés M. [X] [R] et M. [M] [R] en référé-expertise devant le président du tribunal judiciaire de Douai et au fond devant le tribunal judiciaire de la même ville.

Par ordonnance en date du 17 août 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Douai a ordonné une expertise et par ordonnance du 28 novembre 2022, l’expert initialement désigné a été remplacé par M. [V].

Par acte du 5 septembre 2022, la SCI Dez et M. [M] [R] ont fait assigner M. [I] et Mme [G] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Douai aux fins de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire.

Par jugement contradictoire du 27 février 2023, le juge de l’exécution a :

— débouté la SCI Dez et M. [R] de leur demande de mainlevée de l’inscription hypothécaire sur l’immeuble situé au [Adresse 10] ;

— condamné la SCI Dez et M. [R] solidairement à payer à M. [I] et Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Dez et M. [R] solidairement aux dépens ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.

Par déclaration adressée par la voie électronique le 10 mars 2023, M. [R] et la SCI Dez ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 octobre 2023, ils demandent à la cour, au visa des articles L. 511-1 et L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution et 700 du code de procédure civile, de :

— déclarer recevable et fondé leur appel ;

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

En conséquence et statuant à nouveau,

— juger que les conditions de mise en oeuvre d’une hypothèque judiciaire provisoire ne sont pas réunies ;

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque provisoire sur l’immeuble situé [Adresse 10] cadastré AO [Cadastre 1], propriété de M. [M] [R], associé de la SCI Dez ;

A titre subsidiaire,

— juger que l’hypothèque judiciaire provisoire discutée est substituée par la consignation de la somme de 90 000 euros auprès de la Caisse des dépôts et consignations ;

— par conséquent, ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire ;

En tout état de cause,

— les décharger des condamnations prononcées contre eux ;

— condamner M. [I] et Mme [G] au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d’appel;

— condamner M. [I] et Mme [G] aux entiers dépens et frais d’instance de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 3 octobre 2023, M. [I] et Mme [G] demandent à la cour, au visa des articles L. 511-1 et L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI Dez et M. [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement la SCI Dez et M. [R] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS

Sur la demande de mainlevée des inscriptions d’hypothèque judiciaire provisoire :

— sur les conditions de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, 'toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement'.

Lorsque le juge de l’exécution est saisi de la contestation d’une mesure conservatoire diligentée, sur le fondement de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, par le créancier d’une société civile contre les associés tenus indéfiniment des dettes sociales en application de l’article 1857 du code civil, il doit seulement rechercher l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe contre la société et l’apparence d’une défaillance de celle-ci.

En l’espèce, il ressort de la note n°1 en date du 25 janvier 2023 adressée aux parties par l’expert judiciaire, M. [V], à la suite de la réunion du 19 janvier 2023

que :

— l’immeuble situé au [Adresse 14] est composé d’un bâtiment principal sur rue et d’un bâtiment secondaire sur l’arrière abritant un logement en triplex qui est l’objet des désordres ;

— ' la SCI Dez a acquis l’immeuble le 15 mars 2011 et revendu l’immeuble en 2020 (…)

Les représentants de la SCI Dez ont indiqué lors de la réunion n’avoir réalisé que des travaux liés à des embellissements (peinture et revêtement de sol) et que seule est intervenue la société De Vogalaere pour une reprise de la toiture selon facture de novembre 2013 (…).

Néanmoins, il a été relevé des ossatures d’habillage par plaques de plâtre avec une date de fabrication de 2014 et des parties de plancher par plâtre de bois datées de 2018.

Sur la base de ces constatations et des examens, manifestement il y avait des fuites en toiture qui ont motivé la reprise à partir de fin 2013 et des travaux de rénovations menés par la SCI Dez.

Cela d’autant que les habillages intérieurs (isolant et plaques de plâtre) ont été refaits avec des produits datés de 2014.

Aux vues des dégradations des bois des planchers, les fuites d’eau et les infiltrations remontent bien avant 2013 ; cela même si des infiltrations persistent, notamment sur l’arrière où ont été posées des bandes goudronnées avec aluminium de manière anormale.

A ce sujet, il apparaît que le développement de champignon de type mérule soit intervenu après les expertises de 2021, dont les rapports ne relatent pas le fait.

Des parties de plancher dégradées ont été remplacées par des plaques de bois aggloméré, sans que les solives atteintes aient été remplacées. A priori selon la date relevée sur une plaque celle-ci aurait été fabriquée en 2018.

Les travaux tant en couverture qu’en reprises intérieures notamment sur le plancher, lorsque la SCI Dez était propriétaire, auraient dû être déclarés lors de la vente, avec transmission de l’attestation d’assurance obligatoire pour ce type de travaux.

De plus ces travaux n’ont pas été faits dans les règles de l’art.

* La toiture refaite laisse encore des fuites et infiltrations.

* La reprise des habillages sur la structure (murs et plancher bois) a été faite sans apporter les réparations nécessaires à la solidité notamment du plancher.

Concernant l’apparence lors de l’achat en novembre 2020, en dehors de manifestations d’infiltration, le mauvais état du plancher ne pouvait être constaté de par les habillages et revêtements.

L’apparence de la toiture pouvant être vue depuis les fenêtres de toit du bâtiment principal ne permettait pas d’en détecter les défauts sauf à en faire un examen détaillé.'

L’expert a ajouté dans la même note que :

— les travaux réalisés après la vente du 30 novembre 2020 ont permis de mettre en évidence les dégradations non visibles de l’existant ;

— 'concernant l’apparence des désordres ayant amené à l’arrêté de péril imminent, (…) seul pouvait être appréhendé, lors de la vente, l’état de la tête de mur en limite de la cour et du n°228' (de la rue des ferroniers).

M. [V] a par ailleurs précisé :

— par courriers du 20 février 2023 en réponse à un dire de l’avocat de la SCI Dez et du 9 mars 2023 en réponse à un dire de l’avocat de M. [I] et Mme [G], que :

* la pose de plaques de plâtre et d’isolant par la SCI Dez allait au delà d’un simple entretien puisqu’ils viennent habiller les murs et la sous face des planchers, en ayant une vue sur l’état de ces structures et que manifestement le mauvais état de ces ouvrages n’a pas donné lieu à des reprises ;

* s’il avait pu initialement indiquer que les plaques de plancher étaient porteuses d’une date de fabrication de janvier 2018, il n’était plus affirmatif sur ce point et que rien ne permettait de savoir à quelle époque le plancher de plaques d’aggloméré avait été fourni puis posé mais qu’il n’en demeurait pas moins que les habillages plâtre et leurs dates confirmaient une date de pose quand la SCI Dez était propriétaire et que, durant la pose, le mauvais état des structures (plancher et mur) était visible ;

— par courrier du 20 avril 2023 en réponse à un dire de l’avocat du conseil de la SCI Dez, que le devis de la société de Vogelaere daté du 10 septembre 2020, soit entre le compromis de vente et l’acte authentique de vente, mentionnant, pour le triplex, la fourniture et la pose d’un parquet ne permettait pas de 'tirer de conclusion sur la connaissance des désordres constatés, lors des visites de M. [I]'.

Il en résulte que la responsabilité de la SCI Dez paraît devoir être exclue s’agissant des désordres ayant conduit à l’arrêté de péril imminent du 26 avril 2021dans la mesure où, lors de la vente du 30 novembre 2020, le seul dommage visible, tant du vendeur que des acheteurs, à partir de l’immeuble vendu était situé sur la tête de mur en limite de la cour et de l’immeuble situé au [Adresse 15] et qu’il n’est pas établi que la SCI Dez était informée des désordres visibles à partir des propriétés voisines.

En revanche, la responsabilité de la SCI Dez est susceptible d’être engagée :

— s’agissant des travaux sur la toiture sur laquelle elle a fait intervenir une entreprise, la société De Vogelaere sans déclarer ces travaux dans l’acte de vente alors qu’ils nécessitaient la souscription d’une assurance dommage ouvrage, sans davantage fournir à M. [I] et Mme [G] une attestation de garantie décennale de la société De Vogelaere, étant précisé que ces travaux n’ont pas été correctement effectués puisque des infiltrations et fuites persistaient au moment de la vente ;

— s’agissant des vices affectant les parquets : en effet, à supposer même que la SCI Dez se soit bornée à poser des habillages plâtre, cette pose lui a révélé le mauvais état des structures.

La clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente (page 18) n’est pas susceptible d’être opposée par la société Dez s’agissant de vices dont elle avait connaissance au moment de la vente. Il résulte au surplus des constatations de l’expert que ces vices n’étaient pas apparents lors de la vente, étant précisé à cet égard que :

— M. [I] qui est commercial au sein du groupe Fraikin ne peut être considéré comme un professionnel de l’immobilier au seul motif qu’il acquiert des immeubles aux fins de les louer ou de les revendre et est inscrit à ce titre au registre du commerce et des sociétés ;

— il importe peu que Mme [G] ait été avisée avant la vente par la SCI Dez que la toiture avait été rénovée par la société De Vogalaere, comme il résulte du rapport d’expertise du 7 mai 2021 établi à la demande de l’assureur de Mme [G], alors qu’aucune déclaration à ce sujet ne figure dans l’acte de vente et qu’aucun document n’avait été transmis par le vendeur ;

— si les appelants produisent un courriel en date du 28 mars 2023 de l’agence immobilière Laforêt, par l’entremise de laquelle l’immeuble a été vendu, qui témoigne que le triplex était 'à rénover en globalité', ce courriel indique aussi que 'dans tous les cas l’ensemble du bien ne semblait pas présenter de travaux structurels à réaliser ni de travaux récemment effectués'; de plus la fiche descriptive de l’immeuble transmise à M. [I] le 24 juillet 2020 par l’agence Foncia qui avait également le bien dans son portefeuille mentionnait 'tous les logements peuvent être occupés. Vous pouvez donc relouer en l’état, rénover les logements selon votre envie, ou passer en meublés'.

M. [I] et Mme [G] justifient donc à l’égard de la SCI Dez d’une créance paraissant fondée en son principe.

Par ailleurs, le comportement d’évitement de la SCI Dez qui a déclaré sans justification particulière ne pouvoir assister à l’expertise amiable organisée le 11 février 2022, sans d’ailleurs en proposer le report et la faiblesse de ses avoirs bancaires révélée par les procès-verbaux des saisies conservatoires de créances pratiquées entre les mains de la Caisse d’épargne Hauts de France (solde du courant d’entreprise à 0 euros) et de la Banque populaire du Nord (solde disponible des comptes identifiés : 105,83 euros) permettent à M. [I] et à Mme [G] de craindre légitimement pour le recouvrement de leur créance. La menace sur le recouvrement de leur créance à l’égard de la société Dez est donc caractérisée, ce qui justifie l’inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur un immeuble de M. [R], associé tenu indéfiniment des dettes sociales.

Il convient toutefois de réduire à 70 000 euros le montant de la créance garantie, compte tenu de l’estimation faite par l’expert M. [V] dans son courrier du 9 octobre 2023 qui chiffre à 39 000 euros la réfection des planchers avec reprise de maçonnerie, et même en prenant en considération les travaux en découlant et le préjudice de jouissance subi par les intimés qui ne peuvent en l’état louer le triplex.

— sur la substitution d’une autre mesure :

L’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose en ses alinéas 2 et 3 que:

à la demande du débiteur, le juge peut substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties.

La constitution d’une caution bancaire irrévocable conforme à la mesure sollicitée dans la saisie entraîne mainlevée de la mesure de sûreté, sous réserve des dispositions de l’article L. 511-4.

En l’espèce, la SCI Dez et M. [R] ne proposent aucune garantie de substitution sérieuse puisque le document qu’ils produisent pour justifier qu’ils ont constitué une garantie de substitution par dépôt d’une somme de 90 000 euros à la Caisse des dépôts et consignations fait référence à R. 532-8 du code des procédures civiles d’exécution qui envisage la vente du bien avant que la publicité définitive ait été accomplie et prévoit que dans cette hypothèse la part qui revient au créancier titulaire de la sûreté judiciaire dans la distribution du prix est consignée.

Il est donc à craindre, malgré la lettre du pôle de gestion des consignations en date du 25 novembre 2022 que la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire, si elle était ordonnée, mette fin à la consignation.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de mainlevée mais de limiter les causes de la mesure conservatoire à 70 000 euros.

Sur les frais du procès :

La solution donnée au litige conduit à confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Partie perdante en appel, la SCI Dez et M. [R] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à régler à M. [I] et Mme [G] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré, sauf à réduire à 70 000 euros le montant des causes de l’hypothèque judiciaire provisoire ;

Condamne in solidum la SCI Dez et M. [M] [R] à régler à M. [K] [I] et M. [W] [G] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne in solidum la SCI Dez et M. [M] [R] aux dépens d’appel.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Sylvie COLLIERE