24/11/2020

ARRÊT N°527/2020

N° RG 19/00861 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MZNO

PP/NA

Décision déférée du 24 Janvier 2019 – Tribunal d’Instance de TOULOUSE – 17-003080

M^me X

SA HLM DES CHALETS

C/

Z Y

B Y

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SA HLM DES CHALETS

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur Z Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Stéphane VOLIA de la SCP HELENE LYON – STEPHANE VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame B Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Stéphane VOLIA de la SCP HELENE LYON – STEPHANE VOLIA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant

V. BLANQUE-JEAN et P.POIREL, conseillers chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

Greffier, lors des débats : M. BUTEL

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1^er juillet 1983, la ville de Toulouse a donné en location à M. Z Y et à M^me B Y un logement situé […] à Toulouse, moyennant un loyer hors charge de 695,97 € et le versement d’un dépôt de garantie de 1 104,92 €.

La société HLM Des Chalets a acquis la propriété de l’ensemble immobilier comprenant le logement loué aux époux Y, avec effet au

1^er novembre 1996, et les locataires ont été informés du transfert de propriété par courrier en date du 25 octobre 1996.

Le 28 janvier 2003, en application des dispositions de l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation, l’Etat a conclu avec la société HLM Des Chalets une convention portant acquisition/amélioration de l’habitat publiée et enregistrée à la conservation des hypothèques de Toulouse, 1^er bureau, le 24 juillet 2003

Se fondant sur cette convention et sur les revenus des locataires, la société HLM Des Chalets a, chaque année, à compter du mois de mars 2010, conformément aux dispositions des articles L 411-15 et R 441-31 du code de la construction et de l’habitation, réclamé un «surloyer» ou supplément de loyer solidarité (SLS) aux époux Y.

Par courrier en date du 26 février 2016, les époux Y, informés de l’application d’un supplément de loyer solidarité (SLS) de 320,70 € par mois, ont refusé de payer le SLS après réévaluation sur la base de leur avis d’imposition 2016 sur les revenus de 2015.

Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le

17 juin 2016 par la SCP Cadene-Casimiro, Raynaud, les époux Y ont été mis en demeure de s’acquitter à ce titre d’une somme d’ un montant de

1 157,02 €.

Par courrier de leur conseil en date du 13 juillet 2016, M. et M^me Y ont contesté «le supplément de loyer solidarité dans le cadre d’une acquisition par un bailleur social vis à vis d’un preneur déjà en place au moment de l’acquisition alors que le locataire se trouvait soumis au loyer maximal dérogatoire, au regard de l’instruction du ministre du logement du 31 décembre 2008 (P 4).»

Pour l’année 2017, la SA HLM Des Chalets a pris acte d’un changement de ressources des locataires pour ramener le surloyer à la somme de 114,84 € par mois.

Les preneurs ne se sont toujours pas acquittés de ce supplément de loyer SLS.

Par exploit d’huissier en date du 10 octobre 2017, la société HLM Des chalets a fait assigner M. Z Y et M^me B Y devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs, d’expulsion et en paiement de diverses sommes dont 5 156,77 € au titre des loyers, suppléments de loyer et charges impayés.

Par jugement en date du 24 janvier 2019, le tribunal d’instance de Toulouse a:

— débouté la SA d’HLM les Chalets de ses demandes en constatation d’un manquement répété des époux Y à leur obligation de paiement de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs, leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire au paiement des titres de loyers et charges impayés et au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle,

— condamné la SA HLM Des Chalets à payer à M. Z Y et à

M^me B Y la somme de 11 340,48 € correspondant au supplément de loyer indument mis en recouvrement au titre des années 2010 à 2016,

— condamné la SA HLM Des Chalets à payer à M. Z Y et à

M^me B Y la somme de 1 500 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral,

— condamné la SA HLM Des Chalets à payer à M. Z Y et à

M^me B Y la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration électronique en date du 14 février 2019, la SA HLM Des Chalets a interjeté appel de cette décision en chacune de ses dispositions.

Lors de l’audience des plaidoiries les parties se sont entendues, avant tous débats au fond, pour révoquer l’ordonnance de clôture et fixer la nouvelle clôture de l’instruction à ce même jour, 23 septembre 2020.

Dans ses dernières conclusions en date du 20 décembre 2019, la SA d’HLM Les Chalets demande à la cour d’infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, de:

— Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. et M^me Y,

— Ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement M. et M^me Y au paiement de:

*la somme de 9 715,17 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 décembre 2019 incluant le supplément de SLS impayé depuis février 2016, quittancement au mois de novembre inclus,

*les loyers et charges impayés du 1^er décembre 2019 jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire selon le barème SLS (759,36 € en novembre 2019),

*l’indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant des loyers et charges en cours depuis la résiliation judiciaire jusqu’ au départ effectif des lieux,

*dire que l’indemnité d’occupation sera fixée annuellement et révisée selon la clause du bail,

*dire que les intérêts sur le montant des sommes dues seront calculés conformément aux dispositions de l’article 9 de la convention du 28 janvier 2003 et que pour le surplus les sommes réclamées produiront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2016,

*la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant en cause d’appel:

— Condamner in solidum M. et M^me Y au paiement de la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, la société HLM Des Chalets reproche essentiellement au premier juge de l’avoir déboutée de ses demandes en résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes en découlant et accueilli la demande des époux Y en restitution d’un indu de supplément de loyer, ayant estimé qu’à défaut d’avoir soumis aux locataires en place au moment de la signature de la convention un nouveau bail, le bailleur ne pouvait prétendre au supplément de loyer revendiqué, ce alors même que:

*en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicables à toutes les actions découlant du contrat de bail, y compris l’action en répétition d’un indu de loyers, la demande des intimés en répétition d’indu, formée par conclusions déposées pour l’audience du tribunal d’instance du 17 septembre 2018, était prescrite pour toute demande antérieure au 17 septembre 2015 en l’absence d’acte ayant interrompu la prescription, ce dès lors que les époux Y avaient depuis 2010, connaissance de l’application de ce supplément de loyer;

*le preneur n’est pas fondé à retenir le paiement du loyer sans autorisation, le non paiement ne serait ce que d’une fraction du loyer constituant une faute contractuelle justifiant la résolution du bail;

*contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, les dispositions de l’article L 353-7 du code de la construction et de l’habitation qui imposent de proposer aux locataires en place au moment de la conclusion d’une convention de logement conventionné avec l’Etat la signature d’un nouveau bail ne sont pas applicables aux bailleurs sociaux, les organismes d’HLM, étant soumis, par application des dispositions dérogatoires de l’article L 353-14 aux dispositions des articles L 353-16 et suivantes du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Elan qui n’est pas applicable au présent litige, et dispensé en conséquence de soumettre un nouveau bail à l’approbation des locataires en place;

*le bailleur, société d’HLM, est en droit de fixer un nouveau loyer dès la date d’entrée en vigueur de la convention ou de l’achèvement des travaux;

*l’article 11 de la convention qui reprend cette obligation ne fait nullement référence aux dispositions de article L 353-7 applicables aux sociétés privées mais bien aux dispositions de l’article L 353-16 applicables aux bailleurs sociaux, sociétés d’HLM;

*l’obligation visée à la convention de tenir à disposition des locataires un exemplaire de la convention conclue entre l’Etat et le bailleur ne constitue pas une condition préalable à son exécution et que c’est à tort que les locataires prétendent que leur situation serait différente et ne relèverait pas de ces dispositions.

Elle estime qu’en conséquence les époux Y ne peuvent prétendre n’être tenus par aucun bail envers la société d’HLM Les Chalets et qu’au contraire:

— locataires, en place au moment de la conclusion de la convention, ils n’étaient ainsi pas fondés à se prévaloir des dispositions de l’article L 441-1 du Code de la construction et de l’habitation pour échapper au SLS au motif qu’ils «se trouvaient soumis au loyer maximal dérogatoire»;

— le montant du SLS n’est pas subsidiairement critiqué et il a été légalement calculé en conformité avec les dispositions des articles L 411-3 et L 411-4 du code de la construction, les revenus des intimés dépassant d’au moins 20 % le plafond des ressources en vigueur pour l’attribution d’un tel logement et c’est à tort que les époux Y invoquent l’instruction émanant du ministre du logement en date du 31 décembre 2008, par ailleurs dépourvue de force obligatoire, entretenant volontairement la confusion entre loyer maximum de base (article 9 de la convention et article R 353-16-2° du CCH) et loyer maximum dérogatoire (article 9 bis de la convention et R 353-16-4° du CCH), le loyer maximum de base étant celui applicable à tout locataire d’un logement conventionné quels que soient leurs revenus et le loyer maximum dérogatoire, supérieur au loyer maximum de base, étant applicable par dérogation aux locataires déjà en place dont le revenu dépasserait de plus de 20 % le plafond maximum pour accéder à un tel logement, lesquels se voient appliquer un supplément de loyer solidarité (SLS), dans la limite du maximum dérogatoire.

Elle observe qu’en pratique si les époux Y ont relevé d’un SLS, ils n’ont jamais été assujettis à un loyer maximum dérogatoire, de sorte que l’application du SLS serait parfaitement fondée.

Dans leurs dernières conclusions en date du 30 décembre 2019, contenant appel incident sur les dommages et intérêts qui leur ont été alloués, au terme desquelles les époux Y demandent à la cour de:

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts à eux alloués,

Statuant à nouveau:

— Condamner la société d’HLM les Chalets à payer à M. et M^me Y la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant des manquements par elle commis,

— Débouter la société d’HLM les Chalets de ses demandes,

A titre subsidiaire:

— En cas de condamnation à paiement des loyers et charges, leur accorder un délai de paiement leur permettant d’en échelonner le règlement sur une période de 36 mois,

— Débouter la société d’HLM les Chalets de sa demande en résolution du bail et d’expulsion,

— Dire que la société d’HLM les Chalets a engagé sa responsabilité pour avoir notamment manqué à ses obligations légales vis à vis des consorts Y dans les suites de l’adoption de la convention du 28 janvier 2003,

— Condamner la société d’HLM les Chalets à payer à M. et M^me Y la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant des manquements par elle commis,

En tout état de cause :

— Condamner la société d’HLM les Chalets à payer à M. et M^me Y la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Lyon-Volia, Avocats.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés font essentiellement valoir que/

La prescription triennale ressortant des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicables à l’espèce n’a pu courir à leur encontre faute d’avoir jamais eu connaissance avant 2016 de la convention signée le 28 janvier 2003 entre la société d’HLM et l’Etat prévue par les dispositions de l’article R 353-1 du code de la construction et de l’habitation, ce qui les a amenés à suspendre le paiement du supplément de loyer appelé, de sorte que la prescription des actions relatives à ces loyers n’a pu courir à leur encontre qu’à compter de 2016, date à laquelle elle a été portée à leur connaissance.

Selon l’instruction ministérielle du 11 décembre 2008, le supplément de loyer de solidarité ne pouvait s’appliquer à eux dès lors qu’ils étaient déjà en place au moment de la signature de la convention et soumis à un loyer maximal dérogatoire, dans lequel le SLS se trouvait nécessairement inclus et pour toute la durée du bail.

Déjà en place au moment de la signature de la convention, les dispositions de l’article L 353-7 al 1et 2 et l’article 11 de la convention imposaient que la signature d’un nouveau bail leur soit proposée ce qui n’a pas été fait.

Si, selon la société appelante, les bailleurs sociaux (sociétés d’HLM) seraient dispensés de soumettre à leurs locataires la signature d’un nouveau bail, ils ne sont pas dispensés de l’obligation légale de mettre à disposition de leurs locataires la convention signée avec l’Etat, afin de porter à leur connaissance les nouvelles modalités du bail et le montant du loyer et qu’à défaut, la société bailleresse ne serait pas fondée à appliquer un supplément de loyer.

Il devait, conformément aux dispositions de l’article 10 bis de la convention, être appliqué une procédure transitoire que n’a pas respectée, la société d’HLM ne les ayant pas invités à produire sous deux mois le justificatif de leurs revenus, de sorte que tant qu’il n’était pas établi que leurs ressources dépassaient le plafond pour l’attribution d’un logement conventionné aucun SLS ne pouvait leur être appliqué.

En tout état de cause, l’article 9 bis de la convention serait une coquille vide dès lors qu’à aucun moment il ne fixe ce loyer maximum, rendant impossible pour la société d’HLM l’application d’un supplément de loyer et la société d’HLM n’est de toutes façons jamais dans l’obligation d’appliquer un loyer maximum.

Le nouveau loyer contrevient aux dispositions de l’article 10 bis de la convention et notamment à l’alinéa 3 qui limite pour le cas d’un locataire de bonne foi dont les ressources excédent le plafond réglementaire, ce qui au cas d’espèce ne serait pas démontré, au loyer maximum prévu à l’article 9 bis de la convention, lequel article ne peut être appliqué à défaut pour la convention de fixer ce loyer

maximum et hormis en 2014, leurs ressources, tenant compte de leurs charges de famille, ne permettaient pas l’application d’un SLS.

Si la cour de cassation a jugé que l’obligation de tenir la convention à disposition des locataires ne constituait pas un préalable à l’exécution de la convention du fait du silence de la loi sur ce point et si la société d’HLM n’était pas tenue de proposer la signature d’un nouveau bail à ses locataires en place, elle a manqué de transparence dans l’exécution de ses obligations et failli à celles ci, engageant sa responsabilité et justifiant leur demande de dommages et intérêt, eux mêmes s’étant toujours acquittés de leur loyer principal, leur bonne foi n’est pas prise en défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande des époux Y en restitution d’un indu de supplément de loyer:

Les parties s’accordent pour appliquer à la présente demande en restitution d’indu les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoyant une prescription triennale pour toutes les actions dérivant du contrat de location «à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit» et la cour n’a pas à suppléer d’office tout autre moyen de prescription non allégué alors que les parties ne sont en désaccord que sur les faits qui auraient permis aux époux Y de connaître ce droit et en conséquence, sur le point de départ de la prescription.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que les époux Y ont eu connaissance de la facturation d’un supplément de loyer solidarité (SLS) dont ils sollicitent restitution, à tout le moins dès le mois de mars 2011, date à partir de laquelle la société HLM Des Chalets justifie les avoir régulièrement avisés chaque année et de manière claire de la facturation d’un «surloyer» ainsi que de son mode de calcul et que les époux Y qui, dès le 2 avril 2010, avaient écrit à la société d’HLM qu’ils contestaient l’application de ce supplément de loyer, s’estimant toujours engagés dans un bail avec la Mairie de Toulouse et estimant par ailleurs avoir payé durant plusieurs années des charges indues, position qu’ils ont maintenue avant d’arrêter le paiement du SLS à compter de 2016, connaissaient en conséquence le fait leur permettant d’exercer leur droit de contestation, à savoir la facturation arguée d’indu, la question de la connaissance de la convention liant la société d’HLM à l’Etat intéressant ensuite celle du bien fondé de la facturation et donc de l’action, comme il sera vu ultérieurement.

Dès lors, aucun acte interruptif de prescription n’étant allégué, la demande en restitution de l’indu formulée lors de l’audience du tribunal d’instance de Toulouse du 17 septembre 2018 à l’occasion de laquelle les époux Y ont poursuivi oralement le bénéfice de leurs conclusions écrites, était prescrite pour toute demande antérieure au 17 septembre 2015.

L’entier supplément de loyer de l’année 2015 ayant été appelé par facturation en date du 6 mars 2015, toute demande à ce titre antérieure à l’année 2016 est prescrite, de sorte que la décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a, sans se prononcer sur la prescription, fait droit à la demande en restitution d’une somme de 11 340,48€ correspondant au supplément de loyer mis en recouvrement de 2010 à 2016 (en réalité jusqu’en 2015 inclus), la demande des époux Y relative à la restitution d’un supplément de loyer de 2010 à 2015 inclus étant déclarée irrecevable comme prescrite.

Sur l’opposabilité de la convention signée entre la société HLM Des Chalets et l’Etat aux époux Y

Les débats imposent de trancher préalablement la question de savoir si la société d’HLM, qui a conclu en cours de bail une convention de logement conventionné avec l’Etat, était tenue à une obligation de proposer la signature d’un nouveau bail à ses locataires en cours susceptibles de se voir imposer, du fait du montant de leurs revenus, un supplément de loyer solidarité (SLS) et si cette même société d’HLM pouvait se voir interdire la facturation d’un supplément de loyer à ses locataires en place pour n’avoir pas tenu à leur disposition un exemplaire de la convention signée avec l’Etat leur permettant de prendre connaissance des conditions de la poursuite du bail.

Or, c’est à tort que les locataires soutiennent avec le premier juge que les dispositions de l’article L 353-7 du Code de la construction et de l’habitation imposant aux sociétés privées de location ayant signé une convention avec l’Etat de soumettre à leurs locataires en place la signature d’un nouveau bail s’appliquent au cas d’espèce, ce alors qu’il résulte des dispositions de l’article L 353-14 que ces dispositions ne sont précisément pas applicables aux sociétés d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionnées

à l’article L 411-2 pour lesquelles, en application des dispositions des articles L 353-17, la signature d’une telle convention avec l’Etat s’applique, dès son entrée en vigueur, y compris envers les locataires en place, sans qu’il soit en conséquence imposé la signature d’un nouveau contrat.

Si la convention signée avec l’Etat prévoit en son article 11, «l’établissement d’un bail conforme à la convention», sans autre précision tenant notamment aux locataires déjà en place, la convention indique expressément en son article 1^er intitulé «Objet de la convention» que «La présente convention a pour objet de fixer les droits et obligations des parties prévus par les articles L 353-1 à L 353-17 du Code de la construction et de l’habitation pour l’opération de 36 logements à Toulouse '.» de sorte qu’en l’espèce l’article 11 doit s’entendre également par référence aux dispositions des articles L 353-14 à 17 du Code de la construction et de l’habitation, s’agissant d’une convention entre l’Etat et une société d’HLM et qu’il n’est pas permis d’évincer de la convention qu’elle imposait au bailleur, société d’HLM, de conclure un nouveau bail avec les locataires déjà en place.

Par ailleurs, il ne résulte d’aucun texte que l’obligation pour ces sociétés résultant des dispositions de l’article L 353-16 du Code de la construction et de l’habitation et en l’espèce de l’article 11 de la convention signée le 28 janvier 2003, de tenir en permanence à disposition des locataires des immeubles mentionnés à l’article L 353-14 une copie de la convention, fait obstacle à l’exécution de celle-ci et il ne saurait ajouté aux textes une sanction qu’ils ne prévoient pas.

Enfin, le premier juge a retenu que, conformément aux dispositions de l’article L 441-3 alinéa 7 du Code de la construction et de l’habitation, le SLS n’était pas applicable aux locataires en place ayant refusé la conclusion d’un nouveau bail, en application des dispositions de l’article L 353-7, alors que ces dispositions telles que résultant de la loi Elan N° 2018 -1021 du 23 novembre 2018, sont inapplicables aux contrats en cours à la date de son entrée en vigueur et partant à la présente espèce.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a retenu que la société HLM Des Chalets, qui n’a pas respecté les dispositions de l’article L 353-7 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que les dispositions de la convention, faute d’avoir proposé la signature d’un nouveau bail aux époux Y, ni ne justifiait avoir tenu la convention signée avec l’Etat à leur disposition, n’était pas fondée à facturer un supplément de loyer solidarité prévu par les dispositions des articles L 441-1 et L 441-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Sur la facturation aux époux Y d’un supplément de loyer «SLS»:

En conséquence de ce qui précède, la société HLM Des Chalets était fondée, en application des dispositions des articles L 411-3 et L 441-1 du Code de la construction et de l’habitation, à appliquer à ses locataires en place au jour de la signature de la convention avec l’Etat, un supplément de loyer solidarité en sus du loyer principal et des charges, dès lors que leurs revenus dépassaient annuellement d’au moins 20 % le plafond des ressources maximum pour l’attribution de ces logements, ces dispositions faisant référence aux ressources maximum pour l’obtention d’un logement

ainsi conventionné étant également applicables en cas de dépassement du plafond de revenus en cours de bail, celui ci étant apprécié pour l’année en cours par référence au revenu de l’année N-2.

En effet, si en application des dispositions de l’article R 353-16-2° et R 353-16-4° du Code de la construction et de l’habitation, les loyers appliqués à compter du conventionnement ne peuvent excéder le loyer maximum de base, il en va autrement pour les locataires déjà en place dont les revenus excèdent les plafonds prévus pour l’attribution d’un logement conventionné, tels que sus-mentionnés, pour lesquels il peut être appliqué un supplément de loyer SLS, ce dans la limite du loyer maximum dérogatoire, celui ci ne constituant qu’un plafonnement du SLS applicable.

Ce loyer maximum dérogatoire repris dans l’article 9 bis de la convention (article R 353-16-2° du CCH), qui est nécessairement supérieur au loyer maximum de base, doit donc être distingué du loyer maximum de base repris à l’article 9 de la convention (article R 353-16-4°du CCH) .

Or, il résulte des appels annuels de facturation de SLS versés aux débats par la société d’HLM adressés depuis 2011 aux époux Y (2011 à 2017 inclus) qu’ils sont accompagnés d’un détail de leurs revenus annuels et du taux de dépassement du plafond de ressources pour l’année.

Il est en conséquence appliqué pour l’année un coefficient de dépassement (A) en proportion du taux de dépassement de leurs revenus, un référentiel mensuel de supplément de loyer par M2 (B) et mentionné la surface habitable (C), le supplément de supplément de loyer appliqué étant le résultat de la multiplication de ces trois facteurs (A x B x C).

Force est cependant de constater que les époux Y n’apportent aux débats aucun élément permettant de remettre en cause cette méthode de calcul.

Par ailleurs, si les époux Y font valoir qu’à défaut d’avoir respecté la procédure de l’article 10 bis de la convention qui imposait à la société d’HLM de solliciter de ses locataires de bonne foi en place le justificatif de leurs revenus, la société bailleresse ne pouvait appliquer un loyer excédant le loyer de base prévu à l’article 9 de la convention, ne pouvant qu’appliquer un loyer temporaire, il résulte cependant des éléments du dossier et des pièces versées aux débats que, s’agissant de la seule période litigieuse, à savoir depuis 2016, date depuis laquelle les époux Y ont refusé le paiement de ce supplément de loyer SLS, la société d’HLM disposait indiscutablement des ressources de M. et M^me Y et que c’est notamment sur la base de celles ci, à savoir un revenu de

53 050,00€ pour 2016, 42 580€ pour 2017 et de 42 311,00€ pour 2018 qu’il a été retenu un dépassement de plus de 20% du plafond des ressources permettant l’attribution d’un logement social, justifiant ainsi la facturation d’un supplément de loyer dans la limite du loyer maximum dérogatoire, selon la formule sus mentionnée.

En effet, ces revenus, tels qu’ils sont repris expressément par la société d’HLM dans le décompte (P N° 46) qu’elle verse aux débats ne sont pas utilement contredits par les époux Y qui se contentent d’indiquer que leurs revenus de 2016 ont été exceptionnellement élevés mais ne produisent pas leurs avis d’imposition sur le revenu des années 2016, 2017 et 2018, se contentant de produire leurs avis d’imposition au titre des revenus de 2011 à 2015 (AIR 2016), la société HLM Des Chalets indiquant au surplus que le SLS facturé aux époux Y n’a jamais atteint le maximum dérogatoire.

La société HLM Des Chalets produit également le barème 2016 du plafond de ressources tenant compte du nombre de personnes à charge permettant d’appliquer un supplément de loyer solidarité, le SLS 2017 et un décompte (P 46) du SLS pratiqué de 2005 à 2018 tenant compte des ressources des époux Y au titre de l’année N-2, et du taux de dépassement du plafond, lequel décompte n’est pas utilement contredit.

La contestation des époux Y s’agissant de la facturation d’un SLS n’est donc pas fondée.

Sur la résolution du bail:

En application des dispositions de l’article 1184 devenu 1217 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties n’exécuterait pas ses obligations.

En l’espèce, les époux Y se sont crus autorisés à suspendre d’eux même une partie de leurs loyers qu’ils estimaient indue, ainsi qu’ils le reconnaissent expressément dans leurs conclusions, sans y avoir été autorisés, ce qui caractérise un manquement à leur obligation principale résultant du contrat de bail de paiement des loyers et accessoires.

Par ailleurs, par courrier de son conseil en date du 12 juillet 2018, la société HLM Des Chalets a

répondu longuement aux époux Y s’agissant de leurs interrogations quant aux augmentations de loyers et de charges.

La société d’HLM verse aux débats un décompte actualisé de créance au 20 décembre 2019 permettant d’arrêter la dette des époux Y à la somme de 9 715,17 €, comprenant les loyers, supplément de loyer et un solde de charges impayés.

Les époux Y qui échouent à démontrer que le supplément de loyer qui leur est réclamé depuis l’année 2016 ne serait pas dû et qui ne justifient pas s’en être libérés, ni de la totalité leurs charges locatives, seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme.

Ils sont toujours redevables à ce titre d’une somme importante de

9 715,17€.

Leur manquement qui apparaît par ailleurs récurrent est suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation du bail à leurs torts et ordonner en conséquence leur expulsion, comme il sera dit au dispositif, étant tenus à compter du présent arrêt au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et accessoires dus à ce jour.

Sur la demande de délais de paiement:

Les époux Y n’indiquent pas sur quel fondement ils sollicitent des délais de paiement de leur dette.

Il résulte des dispositions des articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil, abrogés par les dispositions de l’ordonnance du 10 février 2016, entrée en vigueur au 1^er octobre 2016 et devenus l’article 1343-5 du Code civil que,

«  Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou garantir le paiement de la dette.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite."

Il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats que depuis l’année 2000, les époux Y contestent systématiquement toute facturation résultant du contrat de bail notamment au titre des charges pour lesquelles ils ont saisi en vain le tribunal d’instance en 2001, prétendant alors être titulaires d’un bail relevant de la loi de 1948, qu’ils ont encore vainement interjeté appel de cette décision avant d’entrer de nouveau en litige avec la société d’HLM à propos de la facturation de ce supplément de loyer, dont ils ont décidé unilatéralement de suspendre le paiement, en 2016, alors même que la convention dont ils déploraient n’avoir pas eu connaissance leur avait été communiquée à cette date et qu’ils reconnaissaient avoir, à tout le moins pour l’année 2014, perçu un revenu beaucoup plus important du fait d’une prime de départ à la retraite de M^me Y.

La mauvaise foi des époux Y, ainsi caractérisée par un refus systématique de faire face à leurs obligations, ne permet pas de faire droit à leur demande de délais de paiement dont ils seront déboutés.

Sur les demandes de dommages et intérêts:

Les époux Y qui succombent en leur prétentions n’établissent aucun manquement de la société d’HLM à une obligation de leur soumettre la signature d’un nouveau bail à laquelle elle n’était pas tenue.

S’agissant de l’insuffisance d’informations et du manque de transparence qui sont reprochés au bailleur, notamment pour n’avoir pas porté la convention signée avec l’Etat à leur connaissance avant 2016 et n’avoir pas répondu suffisamment à leurs interrogations, il convient de rappeler que l’office d’HLM a l’obligation de tenir à disposition de ses locataires un exemplaire de la convention signée avec l’Etat et qu’il n’est pas allégué que le bailleur aurait manqué à cette obligation, M.et M^me Y ne pouvant reprocher au bailleur de n’avoir porté à leur connaissance ladite convention, alors que, pour le surplus, il résulte des pièces versées aux débats que, contrairement à ce qu’ils soutiennent, dès que la situation des époux Y les a rendus redevables d’un supplément de loyer, à compter de 2010, celui-ci a été appelé de manière détaillée annuellement et la SA HLM Des Chalets n’est pas contredite lorsqu’elle indique que ce supplément de loyers était détaillé sur chaque avis d’échéance. Il a d’ailleurs été acquitté durant plusieurs années avant que les locataires ne décident en 2016 de suspendre leurs paiements.

Les intimés ne justifient pas en conséquence d’un «manquement de la société d’HLM à ses obligations contractuelles» de nature à justifier l’octroi de dommages et intérêts à leur profit, demeurant au contraire à ce jour redevables de sommes. La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a fait droit à leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel et moral et les époux Y seront déboutés de leur appel incident de ce chef.

Quant à la demande de dommages et intérêts de la société, HLM Des Chalets, celle-ci indique dans le dispositif de ses conclusions qu’elle est formulée pour résistance abusive et malicieuse mais dans ses développements, sa demande est formulée sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du Code civil, devenu 1231-1 du code civil.

Or, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil force est de constater que la Société d’HLM Des Chalets ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui résultant du manquement des époux Y à leurs obligations pécuniaires pour lequel elle a obtenu leur condamnation à paiement de sommes ou du simple retard compensé par les intérêts moratoires, de sorte que la société appelante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef..

Si la cour a refusé l’octroi de délais de paiement à M. et M^me Y en raison de leur mauvaise foi, ceux ci ont cependant obtenu gain de cause en première instance et la société HLM Des Chalets qui ne justifie pas d’un quelconque préjudice résultant de cette attitude procédurale, sera déboutée de sa demande de ce chef.

Au regard de l’issue du présent litige, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la société d’HLM Des Chalets aux dépens de première instance et l’a condamnée au paiement d’une somme de 1 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, les époux Y étant condamnés aux dépens de première instance ainsi qu’à payer en équité à la société HLM Des Chalets une somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, étant eux mêmes déboutés de leur demande de ce chef.

Pour les mêmes motifs, les dépens du présent recours seront à la charge des époux Y, lesquels seront équitablement condamnés à payer à la société HLM Des Chalets une somme de 1 200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel, étant déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Dit n’y avoir lieu à rabat de l’ordonnance de clôture.

Déclare en conséquence irrecevables les conclusions d’intimés en date du 30 décembre 2019.

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et y ajoutant:

Rejetant toute autre demande plus ample ou contraire des parties:

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de M. et M^me Y en restitution d’un supplément de loyer indûment perçu de 2010 à 2016.

Condamne M. et M^me Y à payer à la société d’HLM Des Chalets une somme de 9 715,17€ au titre des loyers, suppléments de loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2019, avec intérêts au taux légal calculés conformément à la convention du 28 janvier 2003 et pour le surplus, au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juin 2016.

Prononce la résiliation judiciaire du bail au tort des preneurs.

Dit qu’à défaut pour les époux Y d’avoir libéré les lieux loués, de leurs biens, de leur personne ou de tous occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant le commandement qui leur sera délivré en exécution du présent arrêt il sera procédé à leur expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Fixe l’indemnité d’occupation due jusqu’à parfaite libération des lieux au montant du loyer, surloyer et accessoires actuels annuellement révisés, conformément à la convention du 28 janvier 2003.

Déboute les époux Y de leur demande de délais de paiement.

Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts.

Condamne M. et M^me Y à payer à la société d’HLM Des Chalets une somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance.

Condamne M. et M^me Y à payer à la société d’HLM Des Chalets une somme de 1 200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

Condamne M. et M^me Y aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER