ARRET DU

09 Mars 2023

N° 01/23

N° RG 22/00964 -

N° Portalis: BVT-V-B7G-UECM

JUGEMENT DU

Juge de l’expropriation de LILLE

EN DATE DU

04 Août 2021

COUR D’APPEL DE DOUAI

Chambre de l’Expropriation

APPELANTS :

M. [B] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Mme [I] [Z] épouse [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentés par M^e Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de Lille

INTIME ET APPELANT INCIDENT :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DES [Localité 26] venant aux droits de L’EPF du [Localité 30]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représenté par M^e Juliette DELGORGUE, avocat au barreau de Lille

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DES [Localité 26] ET DU DEPARTEMENT DU [Localité 29]

DIVISION DU DOMAINE

[Adresse 12]

[Adresse 12]

EN PRESENCE DE :

M^me Christine VERDONCK faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Hélène CHATEAU

: PREMIERE PRÉSIDENTE

DE CHAMBRE

Camille COLONNA

: CONSEILLERE

Clotilde VANHOVE

: CONSEILLERE

GREFFIER lors des débats : Christian BERQUET

DEBATS : à l’audience publique du 16 Janvier 2023

ARRET : Contradictoire

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 Mars 2023,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, signé par Hélène CHATEAU, Première Présidente de Chambre et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Le 15 juillet 2020, la commune de [Localité 34] était destinataire d’une déclaration d’intention d’aliéner établie le 9 juillet 2020 par Maître [Y] notaire à [Localité 24], pour le compte de M. [B] [S] et de Mme [I] [Z] -ci-après les époux [S]-[Z]- portant sur la cession d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 19] d’une contenance de 2 472 m², sur laquelle se trouve un immeuble à usage d’habitation, libre d’occupation, au prix de 1 200 000 euros outre 73 200 euros de commission à la charge de l’acquéreur.

La commune a transmis cette déclaration à son délégataire du droit de préemption l’établissement public foncier du [Localité 30], ci-après l’EPF, qui a exercé son droit de préemption urbain le 14 octobre 2020.

Un recours devant le tribunal administratif a été exercé le 16 décembre 2020 par les époux [S]-[Z] contre cette déclaration de préemption qu’ils estiment illégale.

Le service des domaines a évalué l’immeuble à 720 000 euros.

Suite au refus des époux [S]-[Z] d’accepter ce prix, l’EPF a saisi le juge de l’expropriation du Nord le 27 novembre 2020 en fixation du prix à 720 000 euros, outre 73 200 euros de commission.

La juge de l’expropriation s’est rendu sur place le 7 avril 2021 et décrit comme suit le bien dans son procès-verbal de visite des lieux :

Maison des années 1920, situé à côté de l’hôtel de ville de [Localité 34] sur un axe routier très passant, desservant [Localité 28] et vers le nord [Localité 32]

La maison est désormais dans un quartier en pleine restructuration : implantation de l’hôtel de ville, construction de logements neufs sur l’ancien site de l’usine la pie qui chante, centre commercial Cora de l’autre côté de la route.

La maison n’a aucune mitoyenneté et son jardin est préservée des regards extérieurs par une haie végétale, doublée d’une clôture métallique.

Le jardin est de forme rectangulaire, de belle taille, agrémenté d’une piscine de grande dimension et clôturer.

La maison dispose de deux étages avec sanitaires à chaque niveau et salles d’eau ; au total on dénombre sept chambres et un grenier.

La maison est bien entretenue et a conservé des éléments d’époque.

Elle bénéficie de trois garages d’entrée avec portail.

Elle le décrit comme suit dans son jugement :

Maison ancienne, peu modernisée, de maître érigée sur trois niveaux dans les années 1920, d’une surface de 215 m² sur une parcelle de 2 472 m², comprenant :

au rez-de-chaussée : salon, séjour, cuisine, WC

au 1° étage : 3 chambres et une grande salle de bain

au 2° étage : 4 chambres avec légère mansarde, petite salle de bain aveugle avec baignoire sabot et lavabo,

en rez-de-jardin : cave, buanderie, garages et chaufferie.

Parquet chevron, chauffage central au gaz, volets roulants électriques, terrasse, piscine extérieure, jardin arboré, toiture récente en tuiles refaite pour un coût de 150 000 euros.

A l’arrière présence de plusieurs immeubles d’habitation et en face centre commercial.

La parcelle est en zone UCO1.2., zone de forte mixité fonctionnelle avec offre importante de services publics, de services de proximité, de commerces et de transports publics.

Par jugement en date du 4 août 2021, la juge de l’expropriation de Lille a :

— fixé à 950 000 euros le prix de la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], située [Adresse 4] appartenant aux époux [S]-[Z] outre frais de négociation à la charge de l’acquéreur, sur justificatifs,

— laissé les dépens à la charge de l’EPF,

— condamné l’PEF à régler aux époux [S]-[Z] une somme de 3000 euros d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a retenu qu’au regard de la configuration des lieux – une grande parcelle de terrain constructible dans un secteur de forte densité urbaine- bien desservie et des qualités architecturales du bâti, il convenait de faire application de la méthode de comparaison de terrains à bâtir vendus dans le cadre d’un promotion immobilière ; retenant les termes 5 à 10 cités par la commissaire du

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gouvernement et 11 à 17 par les époux [S]-[Z], elle a établi le prix moyen de transaction à 383,38 euros le m².

Les époux [S]-[Z] ont relevé appel de ce jugement par lettre recommandée avec avis de réception postée le 24 février 2022 en ce qu’il a fixé à 950 000 euros le prix de la parcelle cadastrée section [Cadastre 19], située [Adresse 4] leur appartenant outre frais de négociation à la charge de l’acquéreur, sur justificatifs.

Par conclusions, reçues le 25 février 2022, accompagnées de 5 pièces, les époux [S]-[Z] demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 4 août 2021 du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a fixé à 950 000 euros le prix leur revenant pour l’acquisition de leur parcelle cadastrée section [Cadastre 19], d’une contenance de 2472 m² située [Adresse 4], accueillant un immeuble, à usage d’habitation, libre d’occupation,

— statuant de nouveau, fixer l’indemnité leur revenant à la somme de 1 220 000 euros,

— condamner l’EPF à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais engagés en application de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens.

Les époux [S]-[Z] critiquent la méthode d’évaluation retenue par le premier juge dès lors que s’il était justifié d’évaluer leur bien comme un terrain à bâtir vendu dans le cadre d’une promotion immobilière, comme l’a fait le premier juge et de retenir le prix de 380 euros le m², il fallait le multiplier non point par la surface de la parcelle, mais par la surface de plancher que permet l’opération de promotion, soit en l’espèce 3 578 m², comme l’a prévu la société Urbaxim avec laquelle ils ont signé un compromis de vente.

Ils demandent d’écarter les termes de comparaison visés par l’EPF qui sont des maisons individuelles construites sur des superficies beaucoup plus réduites, dans des communes parfois éloignées de [Localité 34], comme [Localité 27], ou rurales comme [Localité 33]

Ils demandent de retenir la méthode du compte à rebours promoteur retenue par M. [O] dans son rapport d’expertise, couplée avec la méthode de comparaison du marché des terrains à bâtir dans le secteur du bien étudié.

Ces conclusions ont été notifiées le 5 juin 2022 à l’avocate de l’EPF et à la direction régionale des finances publiques des [Localité 26] par lettres recommandées avec avis de réception.

Par conclusions en réponse et appel incident, accompagnées de 9 pièces, reçues au greffe de la cour le 24 mai 2022, l’EPF demande à la cour :

— de rejeter la requête en appel des époux [S] tendant à voir fixer l’indemnité leur revenant à la somme de 1 220 000 euros, comme étant non fondée

— de réformer le jugement du juge de l’expropriation du Nord du 4 août 2021 en ce qu’il a fixé à 950 000 euros le prix revenant aux époux [S],

— de fixer l’indemnité revenant aux époux [S] pour l’acquisition de la parcelle cadastrée section [Cadastre 19] d’une contenance de 2 472 m², sur laquelle se trouve un immeuble à usage d’habitation, au prix de 720 000 euros, outre sur justificatifs, prise en charge des frais de négociation à hauteur de 73 200 euros,

— de condamner les époux [S] à lui payer 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique que la méthode du compte à rebours sollicitée par les époux [S] ne peut être retenue dès lors qu’elle se base sur le bilan financier et prévisionnel de l’opération, le coût des travaux et les divers frais de l’opération, ce qui prend en compte l’usage futur du bien alors que l’article L 321-1 du code de l’expropriation prévoit que seul doit être indemnisé le préjudice certain.

De plus, en l’espèce, il existe des termes de comparaison.

Il reproche au premier juge d’avoir fait application de la méthode par comparaison de terrains à bâtir vendus dans le cadre d’une promotion immobilière, au motif que le projet de la société Urbaxim était de raser la batisse pour y édifier un programme immobilier neuf, alors que l’utilisation future d’un bien préempté ne peut être prise en considération et qu’en matière de préemption, la consistance du bien s’apprécie à la date du jugement de première instance fixant le montant de l’indemnité, et qu’en application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation seul le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation doit être indemnisé.

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Le bien doit donc être évalué comme un immeuble bâti au vu des termes de référence suivants qui portent tous sur des immeubles de type maisons de maître, construites au début du 20° siècle, de superficie comparable de l’ordre de 200 m² habitables, disposant d’une belle surface de jardin :

1. vente du 3 avril 2018, publiée sous le numéro VP2018P03476, d’une parcelle cadastrée commune de [Localité 31] section [Cadastre 18], [Adresse 5], d’une superficie de 1920 m² accueillant une maison de maître en très bon état d’entretien d’une surface de 220 m², au prix de 530 000 € soit un prix unitaire de 2409 euros/m².

2. vente du 1er mars 2018, publiée sous le numéro VP2018P04126, d’une parcelle cadastrée commune de [Localité 34] section [Cadastre 23], [Adresse 1], d’une superficie de 1039 m² accueillant une maison de maître en bon état d’entretien d’une surface de 187 m², au prix de 555 000 € soit un prix unitaire de 2968 euros/m².

3. vente du 28 septembre 2017, publiée sous le numéro VP2017P10577, d’une parcelle cadastrée commune de [Localité 27] section [Cadastre 25], [Adresse 6], d’une superficie de 846 m² accueillant une maison de maître en bon état d’entretien, avec piscine, d’une surface de 231 m², au prix de 750 000 € soit un prix unitaire de 3247 euros/m².

4. vente du 14 décembre 2018, publiée sous le numéro VP2019P00981, d’une parcelle cadastrée commune de [Localité 33] section [Cadastre 20], [Adresse 13], d’une superficie de 1 476 m² accueillant une maison de maître en très bon état d’entretien d’une surface de 260 m², au prix de 700 000 € soit un prix unitaire de 2692 euros/m².

Ces conclusions ont été notifiées le 8 juin 2022 à l’avocat des époux [S] et à la direction régionale des finances publiques des [Localité 26] par lettres recommandées avec avis de réception.

Par conclusions reçues le 13 avril 2022, la direction régionale des finances publiques des [Localité 26] demande la confirmation du jugement. Elle estime que compte tenu de la consistance du bien et de la valeur du terrain d’assiette, celui-ci peut être évalué comme terrain à bâtir comprenant des constructions à démolir et acquis par des promoteurs en vue de construction de programmes de logements neufs et non comme maison à usage d’habitation.

Elle ajoute que :

— la commune est située dans un périmètre de protection des forages du sud de [Localité 28] depuis l’arrêté préfectoral du 25 juin 2007 et qu’en conséquence les fondations des constructions ne doivent pas constituer des barrières hydrauliques de sorte qu’il est aléatoire de prévoir 50 places de parking en sous-sol, celui-ci devant être réalisé en surface,

— le classement en zone AAC2 impose une végétalisation de 20% de la parcelle,

— la parcelle voisine a été cédée au ministère de l’intérieur le 16 juillet 2018 qui doit y créer un commissariat de police, ce qui va entraîner des contraintes pour les parcelles voisines notamment en hauteur de construction.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 3 mai 2022 par l’avocat des époux [S] et par l’avocat de l’EPF.

Par conclusions reçues le 31 août 2022, les époux [S]-[Z] ont maintenu leurs demandes antérieures, communiquant six nouvelles pièces.

Ces conclusions ont été notifiées par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 8 septembre 2022 à l’avocat de l’EPF et à la direction régionale des finances des [Localité 26].

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la date de référence

Conformément aux dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence pour le bien préempté sera celle prévue à l’article 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, soit le 18 juin 2020, date à laquelle le plan local d’urbanisme n°2 de la métropole européenne urbaine de [Localité 28] approuvé le 12 décembre 2019 est entré en vigueur et a classé la parcelle en zone UCO1.2, le bien étant toutefois évalué à la date du jugement.

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2. Sur la méthode d’évaluation

2.1 Par comparaison avec des maisons de maître

L’EPF demande à la cour de retenir la méthode classique d’évaluation de l’immeuble préempté par comparaison avec des maisons de maître construites au début du 20° siècle, la cour précisant que pour être retenus les termes de comparaison doivent concerner des maisons à usage d’habitation construites sur une parcelle d’une superficie et présentant une surface habitable semblables, sur la commune de [Localité 34] ou sur un secteur comparable, avec des caractéristiques semblables.

Le bien préempté construit sur une parcelle arborée de 2472 m², agrémenté d’une piscine, présente une surface habitable de 215 m² et une surface pondérée de 232 m², tenant compte de l’existence d’un garage de 40m², pondéré à 0,6 soit 23m² et d’une cave et terrasse de 50m², pondérée à 0,4 soit 20m². Sa toiture à quatre pans vient d’être refaite pour un coût de 150 000 euros. Il se situe au coeur de la ville de [Localité 34], dans une zone présentant une offre importante de services publics dont l’hôtel de ville et de commerces, bien desservie.

Le premier terme cité par l’EPF concerne la vente d’une maison de maître d’une surface de 220 m², sise [Adresse 5], construite sur une parcelle cadastrée sectionAC0537,d’une superficie de 1920 m², selon acte du 3 avril 2018 publié sous le numéro V 2018 P 03476, pour le prix de 530'000 €, soit un prix unitaire de 2409 € /m².

Outre le fait que ce bien n’est pas situé sur la commune de [Localité 34], il ne présente pas les caractéristiques du bien préempté qui se situe au milieu d’une grande parcelle, sans aucune mitoyenneté, alors que l’immeuble de [Localité 31] est mitoyen d’un côté et se situe à proximité immédiate de l’immeuble situé à sa droite. Ce terme n’apparaît pas en conséquence comme pertinent.

Le deuxième terme cité par l’EPF concerne la vente d’une maison de maître d’une surface de 187 m², sise [Adresse 1], construite sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 23],d’une superficie de 1039 m², selon acte du 1er mars 2018 publié sous le numéro V 2018 P 04126, pour le prix de 555'000 €, soit un prix unitaire de 2968 € /m².

Certes, ce bien se situe dans la commune de [Localité 34], mais sur une surface deux fois moindre, ne comportant pas d’élément de confort comparable (absence de piscine), de sorte qu’il ne peut être considéré comme vraiment pertinent.

Le troisième terme cité par l’EPF concerne la vente d’une maison de maître d’une surface de 231 m², sise [Adresse 6], construite sur une parcelle cadastrée [Cadastre 25] d’une superficie de 846 m², selon acte du 28 septembre 2017 publié sous le numéro V 2017 P 10577, pour le prix de 750'000 €, soit un prix unitaire de 3247 € /m².

Si ce bien comporte des éléments de confort comparable eu égard à la présence d’une piscine, et d’une surface habitable comparable, la parcelle a une superficie trois fois moindre et ce terme ne peut être considéré comme un terme pertinent.

Le quatrième terme de référence cité par l’EPF concerne la vente d’une surface de 180 m² (et non 260), sise à [Localité 33], construite sur une parcelle cadastrée [Cadastre 20] d’une superficie de 1476 selon acte du 14 décembre 2018 publié sous le numéro V 2019 P 00981, pour le prix de 700'000 €, soit un prix unitaire de 3888 € /m².

Ce bien construit sur une parcelle de 1000 m² de moins que la parcelle qui accueille le bien préempté se situe dans une commune rurale, qui ne présente pas du tout les mêmes caractéristiques que la ville de [Localité 34] et ne peut être considéré comme un terme pertinent.

La cour ne peut que constater que l’EPF échoue à produire aux débats des éléments de comparaison pertinents avec des maisons de maître.

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2.2. La comparaison avec des terrains à bâtir permettant de construire des logements neufs

L’EPF s’oppose à cette méthode retenue par le premier juge, proposée le commissaire du gouvernement tant en première instance qu’en appel, et que les époux [S]-[Z] demandent à la cour de retenir en cause d’appel.

Il soutient que l’utilisation future du bien préempté ne doit prise en compte dans son évaluation au motif que la consistance du bien doit s’apprécier à la date du jugement de première instance et que seul le préjudice direct, matériel et certain doit être indemnisé.

Il est bien exact que l’article L 321-1 du code de l’expropriation précise que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La consistance du bien doit être appréciée à la date de référence soit au 18 juin 2020.

Or, dès cette date le bien préempté comportait au-delà de la maison de maître, une parcelle de 2472 m² constructible, située dans une secteur de forte densité urbaine, bien desservi, de sorte que le premier juge a à juste raison retenu que le bien préempté devait être évalué comme terrain à bâtir dans le cadre d’une promotion immobilière, la juridiction faisant observer que c’est dans ce cadre que les époux [S]-[Z] avaient trouvé un acquéreur pour le prix de 1 220 000 euros.

La présente juridiction prendra en compte les références de ventes de terrains à bâtir comprenant pour partie des constructions sis à [Localité 34] qui sont en nombre suffisant (cinq) et écartera les références situées à [Localité 33], commune rurale, et à [Localité 28], dès lors que la commune de [Localité 34] ne présente pas les mêmes caractéristiques.

Seront ainsi retenues les ventes suivantes :

Les ventes du 20 décembre 2021 citées en cause d’appel par les époux [S]-[Z] ne peuvent être prises en compte, dès lors que l’évaluation se fait à la date du jugement intervenu le 4 août 2021.

Vente du 25 juin 2020, publiée sous le numéro 2020 P 07556, d’une parcelle de 2593 m², [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 17], pour un prix de 650 000 euros, soit un prix au m² de 250,67 euros.

Vente du 25 juin 2020, publiée sous le numéro 2020 P 08360, d’une parcelle de 1648 m², [Adresse 3], cadastrée section [Cadastre 15], pour un prix de 600 000 euros, soit un prix au m² de 364,08 euros.

Vente du 25 juin 2020, publiée sous le numéro 2020 P 08360, d’une parcelle de 1637 m², [Adresse 3], cadastrée section [Cadastre 16], pour un prix de 600 000 euros, soit un prix au m² de 366,52 euros.

Vente du 23 décembre 2019, publiée sous le numéro 2019 P 16928, de parcelles de 2031 m², [Adresse 8], cadastrée section [Cadastre 22],[Cadastre 9] et [Cadastre 10] , pour un prix de 550 000 euros, soit un prix au m² de 270,80 euros.

Vente du 23 décembre 2019, publiée sous le numéro 2019 P 01018, de parcelles de 1165 m², [Adresse 8], cadastrée section [Cadastre 21] et [Cadastre 7], pour un prix de 340 000 euros, soit un prix au m² de 291,85 euros.

Vente du 23 décembre 2019, de la parcelle sise [Adresse 14], commune limitrophe de [Localité 34], d’une surface de 1451 m² pour un prix de 448 euros le m².

La moyenne s’établit ainsi à 331,98 euros.

La cour doit toutefois tenir compte de ce que compte tenu du zonage, l’emprise au sol est limitée à 30% en zone UCb-S1, pour les cinq premières ventes, alors même que sur la parcelle préemptée, l’emprise au sol est de 50%, qui peut être retenue même si l’on tient compte de la végétalisation minimum de la parcelle de 20% et de la contrainte dans la commune de [Localité 34] (supportée également par les acquéreurs des parcelles des cinq premiers termes retenus, qui se situent sur la même commune, de ce

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que les fondations ne doivent pas constituer des barrières hydrauliques pour l’écoulement des eaux, d’où une difficulté à prévoir des places de parking en sous-sol.

Sera en conséquence retenue une valeur au m² de 398 euros, soit 983 856 euros, sur la base de la surface réelle de la parcelle et sans rapporter cette valeur à la surface de plancher qui prend en compte le projet futur non encore déterminé de l’opération de promotion immobilière qui pourrait être réalisé.

3. Les mesures accessoires

L’EPF partie perdante sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et au paiement d’une indemnité d’article 700 du code de procédure civile de deux mille euros, en plus de l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile déjà allouée par le premier juge.

PAR CES MOTIFS

Confirme les dispositions du jugement de la juridiction de l’expropriation de Lille en date du 4 août 2021 sauf en ce qu’elles ont fixé le prix de la parcelle cadastrée [Cadastre 19] situés [Adresse 4] appartenant à M. [B] [S] et à Mme [I] [Z] à la somme de 950'000€ outre frais de négociation à la charge de l’acquéreur sur justificatifs,

Statuant sur les chefs du jugement infirmé,

Fixe le prix de la parcelle cadastrée [Cadastre 19] situés [Adresse 4] appartenant à M. [B] [S] et à Mme [I] [Z] à la somme de 983 856 € outre frais de négociation à la charge de l’acquéreur sur justificatifs,

Ajoutant au jugement,

Condamne l’établissement public foncier des [Localité 26] venant aux droits de l’établissement public foncier du [Localité 30] à payer à M. [B] [S] et à Mme [I] [Z] la somme de 2000 € d’indemnité article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamne l’établissement public foncier du [Localité 30] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La présidente

C. BERQUET H. CHÂTEAU