République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 18/04/2024

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N° de MINUTE : 24/351

N° RG 23/00613 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UXY7

Jugement (N° 22/00206) rendu le 13 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Douai

APPELANTE

SA Maisons et Cites agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Patrick Delahay, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [T] [V]

né le 18 Mai 1997 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillant, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 24 mars 2023 à domicile

Madame [F] [G]

née le 29 Décembre 1996 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 24 mars 2023 à personne

DÉBATS à l’audience publique du 23 janvier 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRET RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023

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La société Maisons et Cités prétend avoir consenti à M. [T] [V] et Mme [F] [G] un bail verbal portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2]).

Alléguant le non-paiement des loyers, Maisons et Cités a fait délivrer à M. [T] [V] et Mme [F] [G] , par exploit d’huissier de justice en date du 29 décembre 2021, un commandement de payer les loyers portant sur la somme en principal de 1.543,79 euros.

Par exploit d’huissier de justice en date du 14 mars 2022 (notifié le 15 mars 2022 au représentant de l’État dans le département), la SA Maisons et Cités a fait citer M. [T] [V] et Mme [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.929,88 euros au titre des loyers et charges à la date du 15 mars 2022, leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er mars 2022 et jusqu’à parfaite libération des lieux, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 13 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré Maisons et Cités recevable,

— débouté Maisons et Cités de ses demandes au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion de M. [T] [V] et Mme [F] [G] ainsi que des indemnités d’occupation,

— condamné conjointement M. [T] [V] et Mme [F] [G] à payer à Maisons et Cités la somme de 1.926,98 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de mai 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— autorisé M. [T] [V] et Mme [F] [G] à s’acquitter de leur dette en 23 mensualités de 80 euros chacune et une 24ème mensualité du montant du solde de la dette, majoré des frais et intérêts à date, en sus de son loyer courant,

— dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 12 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 12 de chaque mois,

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités, quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— débouté Maisons et Cités de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

La SA Maisons et Cités a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 février 2023, déclaration d’appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise en ce qu’elle a débouté Maisons et Cités de ses demandes au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion des occupants et de l’indemnité d’occupation et débouté Maisons et Cités de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, la SA Maisons et Cités demande à la cour de :

Recevant Maisons et Cités en sa demande,

— la déclarer bien fondée,

— réformer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Douai en date du 13 janvier 2023,

— constater l’existence d’une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et notamment l’absence de paiement du loyer,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation accordé par Maisons et Cités à M. [T] [V] et Mme [F] [G] à leurs torts exclusifs,

— ordonner l’expulsion de M. [T] [V] et Mme [F] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [F] [G] au paiement de la somme de 1 323.27 euros à la date du 24 avril 2023,

— condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [F] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er mai 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [F] [G] au paiement de la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [T] [V] et Mme [F] [G] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré par la SCP Bauvin Le moine Bernar en date du 29 décembre 2021.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 mars 2023, la SA Maisons et Cités a signifié la déclaration d’appel à M.[V] et à Mme [G]. Par actes en date du 22 mai 2023, l’appelante leur a fait signifier ses conclusions.

M. [V] et Mme [G] n’ont pas constitué avocat devant la cour.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions des articles 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte des dispositions de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SA Maisons et Cités soutient que les locataires sont redevables d’une dette de loyers de sorte qu’il existe une faute suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation du bail.

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu qu’alors qu’il résulte du décompte locatif arrêté au 15 juin 2022 que les locataires bénéficient de l’APL et de la RLS depuis le mois de décembre 2021 et ont repris le paiement du loyer courant depuis cette date, seul un prélèvement d’un montant de 7,81 euros pour le mois de mai 2022 ayant été rejeté, les efforts réalisés par M. [V] et Mme [G] en vue de la reprise du loyer courant font obstacle à la caractérisation d’une faute suffisamment grave pour justifier la réalisation du bail.

En outre, si en cause d’appel, le bailleur produit aux débats un décompte de la dette locative actualisée au 15 mai 2023 faisant mention d’un montant de 1252,79 euros après déduction des frais de justice, force est de constater que la lecture de ce décompte démontre l’existence de versements mensuels de 80 euros par les locataires en vue de l’apurement de la dette et ce conformément aux termes du jugement déféré qui leur a accordé le bénéfice de délais de paiement.

De plus, la cour relève que les locataires ont réalisé un virement d’un montant de 500 euros le 30 septembre 2022 en vue de l’apurement de leur dette.

Ainsi, la SA Maisons et cités ne rapporte pas la preuve de l’existence de manquements suffisamment graves de locataires justifiant de prononcer la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SA Maisons et cités de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

La SA Maison et cités produit aux débats un décompte actualisé de la créance locative faisant mention d’un montant de 1252,79 euros à la date du 15 mai 2023, après déduction des frais de justice, ce sorte qu’il y a lieu d’actualiser le jugement entrepris sur le montant de la dette locative.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Alors qu’il résulte du décompte produit aux débats que les locataires respectent l’échéancier accordé par le jugement entrepris prévoyant un versement de 80 euros par mois en vue de l’apurement de la dette, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Sur les autres demandes

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA Maisons et cités, partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation de M.[T] [V] et Mme [B] [G] au titre des loyers et charges impayés et condamne en conséquence M. [T] [V] et Mme [B] [V] à payer à la SA Maisons et Cités la somme de 1252,79 euros selon décompte arrêté à la date du 15 mai 2023,

Condamne la SA Maisons et Cités aux dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Véronique DELLELIS