République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 25 MARS 2024

****

N° de MINUTE : 02/24

N° RG 23/02558 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U5YL

Jugement (N° 22/00054)

rendu le 17 Février 2023

par le Juge de l’expropriation de Lille

APPELANT

Monsieur [T] [B]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 25]

Ayant pour avocat postulant M^e Frédéric LEPLAT, avocat au barreau de Lille et pour avocat plaidant M^e Bruno TURBE, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

S.A.S. [Localité 25] – COEUR DE BOURG

dont le siège social est situé [Adresse 13]

[Localité 33]

ayant pour avocat M^e Paul-Guillaume BALAY, avocat au barreau de Lille

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD

Division du Domaine

[Adresse 30]

[Localité 24]

représentée par Mme [I] [Z], faisant fonction de commissaire du gouvernement par délégation de Monsieur le directeur des services fiscaux du Nord

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Hélène CHÂTEAU, première présidente de chambre

Aude BUBBE, conseillère

Céline MILLER, conseillère

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GREFFIER : Christian BERQUET

DÉBATS à l’audience publique du 29 Janvier 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2024, les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mars 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Hélène CHÂTEAU, présidente et Christian BERQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

23/02558 – 2ème page

Par délibération du 8 décembre 2011, le conseil de [Localité 24] Métropole communauté urbaine a missionné l’établissement public foncier Nord-Pas-de-Calais pour l’aménagement du centre-ville de [Localité 25].

Par délibération du 23 mars 2012, ce même conseil a fait une demande de déclaration d’utilité publique valant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme, d’enquête parcellaire en vue de l’acquisition des fonciers nécessaires à la réalisation du projet de requalification du centre-ville.

Par arrêté du 31 juillet 2015, le préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet de requalification du centre-ville de la commune de [Localité 25] et a mis en compatibilité le plan local d’urbanisme communautaire, autorisant l’établissement public foncier des hauts de France à acquérir, par voie amiable par expropriation, les parcelles nécessaires à l’exécution du projet.

Une procédure de concession d’aménagement a été initiée par la métropole européenne de [Localité 24] qui a abouti à une délibération du 5 avril 2019 par laquelle le conseil de la métropole a approuvé la signature de la concession d’aménagement avec le groupe Bouygues immobilier/Projectim/Notre Logis/ Logis Métropole pour la réalisation de l’aménagement relatif à la requalification du centre-ville c’ur de bourg à [Localité 25].

Par arrêté préfectoral du 27 juillet 2020, la déclaration d’utilité publique emportant mise en compatibilité du plan local d’urbanisme a été prorogée.

La concession d’aménagement a été transférée à la SAS [Localité 25] c’ur de bourg et par arrêté préfectoral du 11 février 2021, le bénéfice de la déclaration d’utilité publique a été transféré à la SAS [Localité 25] c’ur de bourg.

Les parcelles situées à [Localité 25], cadastrées section BM [Cadastre 1] p et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 2462 m² dont M. [T] [B] est propriétaire sont concernées par ce projet.

Alors même que l’arrêté de cessibilité et l’ordonnance d’expropriation n’ont pas été pris, la SAS [Localité 25] Coeur de bourg a adressé à M. [B] un mémoire valant offre par lettre recommandée avec avis de réception aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation des parcelles BM [Cadastre 1]p et [Cadastre 3] à la somme de 353 066 € soit 320 060 € au titre de l’indemnité principale et 33 006 € au titre de l’indemnité de remploi.

Dans son mémoire en réponse en date du 5 septembre 2022, M. [B] sollicitait une indemnité de dépossession totale de 1 319 690 € se décomposant comme suit :

indemnité principale de 1 107 900 € sur la base de 400 € le mètre carré,

indemnité de remploi de 211 790 €,

indemnité de dépréciation de surplus de 110 000 €,

outre une indemnité de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme d’un procès-verbal de visite des lieux en date du 26 septembre 2022, la juge de l’expropriation du département du Nord décrivait comme suit les parcelles : il s’agit de 2 parcelles contiguës sur lesquelles était érigée auparavant une cordonnerie ; elles sont séparées par un mur de briques en partie démoli ; l’usine a été démolie et des arbres plantés. Au-delà, se trouve la propriété des époux [B] avec leur maison. Elle ajoutait que lors du transport un débat était né entre les parties sur l’enclavement de ces parcelles dès lors que le jour de la visite l’accès s’était fait par un petit chemin dénommé chemin de la tranquillité interdit à la circulation des véhicules terrestres à moteur. Une photographie montrait l’existence de plots jaunes en béton empêchant la circulation.

Par jugement du 17 février 2023, le juge de l’expropriation du département du Nord a :

fixé l’indemnité de dépossession revenant à M. [B] à la somme de 546 423 euros, soit 430 850 euros au titre de l’indemnité principale, sur une base de 175 euros le m², retenant la qualification de terrain en situation privilégiée et une superficie de 2462 m² , 44 285 euros au titre de l’indemnité de remploi et 71 288 euros au titre d’indemnité de dépréciation pour

le surplus,

— condamné la SAS [Localité 25] c’ur de ville à payer à M. [B] une indemnité d’article 700 du code de procédure civile de 3000 euros,

débouté les parties de leurs autres demandes,

laissé les dépens à la charge de la SAS [Localité 25] c’ur de ville.

23/02558 – 3ème page

Par déclaration en date du 23 mai 2023, formée par le RPVA (réseau privé virtuel des avocats) M. [B] a interjeté appel de cette décision relativement à l’indemnité de dépossession. Suite à cet appel, le dossier a été enregistré sous le numéro de répertoire général 23/2375.

Par lettre avec avis de réception postée le 24 mai 2023, reçue le 31 mai 2023, M. [B] a interjeté appel de cette même décision relativement à l’indemnité de dépossession. Suite à cet appel, le dossier a été enregistré sous le numéro de répertoire général 23/2558.

Le 14 juin 2023 sont parvenues au greffe de la cour les conclusions de M. [B] ainsi que les huit pièces y annexées, conclusions notifiées par le greffe à la SAS [Localité 25] c’ur de ville et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettres recommandées avec demande d’avis de réception respectivement signés les 16 juin 2023 et 20 juin 2023.

M. [B] demande de :

— confirmer le jugement rendu 17 février 2023 rendu par le juge de l’expropriation du département du Nord en ce qu’il a :

1. fixé la date de référence au « 22 décembre 2020 »,

2. fixé l’indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 71 288 €,

3. condamné la SAS [Localité 25] c’ur de ville à lui payer une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer ce jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 475 135€,

Statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité de dépossession et de parcelles de terrain cadastrées BM [Cadastre 1]p et BM [Cadastre 3] ' [Adresse 27] sur le territoire de la commune de [Localité 25] à la somme de 1 219 690 euros sur une base de 450 € le m², valeur d’un terrain à bâtir.

— condamner la SAS [Localité 25] c’ur de ville à lui payer 5000 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, M. [B] expose que :

les termes de comparaison cités par la SAS [Localité 25] c’ur de ville ne peuvent être retenus dès lors que la première référence porte sur une parcelle de 247 m², soit une superficie incomparable avec celle dont il est propriétaire, superficie qui ne permet aucune construction et que la seconde référence porte sur une parcelle située dans une commune voisine, de petite superficie ( 440m²) qui a nécessité des aménagements en termes de réseau et l’adjonction d’une autre parcelle pour pouvoir être qualifiée de terrain à bâtir

— la méthode dite bilan aménageur ne peut davantage être retenue, alors qu’elle est systématiquement écartée par les tribunaux comme tentant de faire supporter le coût de l’aménagement aux propriétaires expropriés.

Il demande d’écarter les références de terrains citées par Mme le commissaire du gouvernement situées sur des terrains situés dans d’autres communes, à [Localité 44], [Localité 40] et [Localité 39], ainsi que celles situées sur la commune de [Localité 25] le terme n°8 correspondant à un terrain non constructible en zone AU et le terme n°11 concernant une parcelle enclavée et sans accès aux voies et réseaux.

Il demande de retenir les termes de comparaison suivants, correspondant à des terrains à bâtir :

Terme 3 : vente du 27 juillet 2018 – 2018P05749 de la parcelle BM « n°[Cadastre 19] » sise [Adresse 43] à [Localité 25], d’une superficie de 376 m², au prix de 138 000 euros, soit « 372 » € le m²,

Terme 4 : vente du 10 septembre 2018 – 2018P06446 de la parcelle BM n°[Cadastre 18] sise [Adresse 43] à [Localité 25], d’une superficie de 322 m², au prix de 115 000 euros, soit 357 € le m²,

Terme 5 : vente du 24 janvier 2019 – 2019P000811 de la parcelle BM n°[Cadastre 20] sise [Adresse 43] à [Localité 25], d’une superficie de 411 m², au prix de 189 000 euros, soit 460 € le m²,

Terme 6 : vente du 17 décembre 2019- 2020-820392 de la parcelle BM « n°[Cadastre 19] » sise [Adresse 37], d’une superficie de 597 m² (527 m² + 70 m²), au prix de 199 500 euros, soit 334 € le m²,

Terme 7 : vente du 24 janvier 2007 – 2007P01829 des parcelles BO n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] sises [Adresse 41] à [Localité 25], d’une superficie de 3278 m², au prix de 803 130 euros, soit 245 € le m².

Il estime que la valeur demandée de 450 euros le m² est justifiée compte tenu de ces références et de leur évolution à la hausse depuis près de quinze années.

23/02558 – 4ème page

La direction régionale des finances publiques des Hauts de France a adressé ses conclusions le 18 août 2023, écritures notifiées par le greffe aux conseils de M. [B] et de la SAS [Localité 25] c’ur de ville par lettres recommandées avec demande d’avis de réception respectivement signés les 25 septembre 2023 et 10 septembre 2023.

Elle demande la confirmation du jugement.

Elle précise que :

— les parcelles litigieuses se situent en zone UZ [Cadastre 6],

— la date de référence doit être fixée au 18 juin 2000, date à laquelle est devenue opposable la modification du plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle est situé le bien en date du 18 décembre 2019.

— le terrain ne peut être qualifié de terrain à bâtir dès lors qu’il est desservi par un chemin certes carrossable mais trop étroit, d’une largeur de 4,50 m à l’entrée se rétrécissant à 3 m au niveau du transformateur électrique et devant le terrain concerné, qui ne permet pas en l’état les man’uvres pour les véhicules a fortiori pour les véhicules sanitaires, les pompiers et les camions poubelles et qui ne répond pas aux critères minima du plan local d’urbanisme pour l’accessibilité d’un terrain soit 5 m, qu’il est par ailleurs interdit à la circulation, qu’il n’y a pas de réseau d’eau, que le réseau d’assainissement existe par la rue Fouquet Lelong jusqu’aux 3 maisons bâties sur les parcelles BM n° [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] au début du chemin et qu’il existe des câbles électriques en aérien.

— le terrain peut toutefois être qualifié de terrain en situation très privilégiée puisque situé en centre bourg dans une zone très urbanisée.

Les termes de comparaison cités par Mme le commissaire du gouvernement sont les suivants :

Terme n°8 : vente du 24 février 2021 – 2021P01787 des parcelles BK n° [Cadastre 21], [Cadastre 22] et [Cadastre 23] sises [Adresse 36] à [Localité 25], d’une superficie de 4377 m², au prix de 800 000 euros, soit 182,77 € le m², terrain enclavé, zone AUCm, réputé desservi,

Terme n°9 : vente du 18 juillet 2019 – 2019P05356 des parcelles IK n° [Cadastre 26] et [Cadastre 29] sises [Adresse 42] à [Localité 44], d’une superficie de 291 m², au prix de 50 000 euros, soit 171,82 € le m²,

Terme n°10 : vente du 20 décembre 2019 de la parcelle AL n°[Cadastre 28] sise [Adresse 38] à [Localité 39], d’une superficie de 864 m², au prix de 100 000 euros, soit 115,74 € le m², parcelle en nature de jardin terrain enclavé,

Terme n°11 : vente du 6 mai 2021 d’une parcelle BV n° [Cadastre 31] sise [Adresse 4] à [Localité 25], d’une superficie de 358 m², au prix de 146 780 euros, soit 410 € le m², terrain enclavé sans accès et réseaux, accessible par l’immeuble situé [Adresse 2] acquisition par la mairie,

Terme n° 12 : vente du 23 décembre 2021 de la parcelle AK n° [Cadastre 10] sise l’entrepôt à [Localité 39], d’une superficie de 1871 m², au prix de 299 360 euros, soit 160 € le m², terrain situé en zone AUDm,T urbanisation différée, réputé non desservi ou réseaux insuffisants,

Terme n°13 : vente du 30 novembre 2019 – 2019 D 122227 de la parcelle AE n°[Cadastre 11] sise [Adresse 14], d’une superficie de 1827 m², au prix de 3300 000 euros, soit 180,62 € le m², bien à usage de jardin d’agrément destiné à la construction zone UGB6.2a tissu résidentiel pavillonnaire à 100 %.

La SAS [Localité 25] c’ur de France a adressé ses conclusions le 6 septembre 2023 ainsi que les huit pièces y annexées, écritures notifiées au conseil de M. [B] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçu le 10 septembre 2023 et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord par lettre avec avis de réception signé le 8 septembre 2023.

Elle demande de :

— rejeter la requête en appel de M. [B] comme étant non fondée,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lille, juridiction de l’expropriation, en date du 17 février 2023 n°22/54, fixant judiciairement à 546 423 € le prix revenant à M. [B] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section BM [Cadastre 1]p et [Cadastre 3] d’une contenance de 2462 m²,

— fixer l’indemnité d’expropriation revenant à M. [B] à la somme de 353 066 € soit 320 060 € à titre d’indemnité principale et 33 006 € à titre d’indemnité de remploi,

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 5000 € au titre de ses frais de procédure sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] aux dépens.

Elle conteste la qualification de terrain à bâtir revendiquée par M. [B], dès lors que les terrains ne sont pas constructibles puisque :

— la voie d’accès fait défaut, le chemin n’étant pas ouvert à la circulation automobile,

— il n’existe aucun réseau d’eau potable, ni d’assainissement à l’arrière des parcelles,

— le réseau électrique est insuffisant,

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précisant que :

1. M. [B] ne peut être suivi quand il indique qu’il convient de raisonner par rapport à l’ensemble des parcelles lui appartenant qui constitue une unité foncière bénéficiant d’un accès sur la [Adresse 41] et de l’intégralité des réseaux puisque supportant sa maison, alors que l’accès au terrain depuis la voie publique nécessiterait de traverser le bâti édifié.

2. Mme le commissaire du gouvernement et le juge de l’expropriation ne peuvent pareillement être suivis en ce qu’ils ont considéré que les parcelles litigieuses pouvaient être assimilées à un terrain à aménager.

Elle demande que soient écartés les termes de comparaison :

cités par M. [B] numéros 3,4,5 et 6 qui sont de petites surfaces et qui sont desservis par l’ensemble des réseaux et ne sont donc pas comparables, ainsi que le terme n°7 relatif à un terrain à bâtir vendu avec un permis de construire,

— cités par Mme la commissaire du gouvernement numéros 8, 12 et 13 correspondant à des terrains à aménager alors que les parcelles de M. [B] ne seront jamais constructibles puisque le chemin de la tranquillité n’est pas accessible aux véhicules et que le bâti existant empêche tout accès à la [Adresse 41].

Elle a maintenu la validité de la méthode du bilan aménageur faisant ressortir un prix au mètre carré de 138 € ainsi que la pertinence des 2 termes de comparaison qu’elle cite :

terme n°1 : vente du 26 février 2018 d’une parcelle cadastrée BP [Cadastre 12], [Adresse 34] à [Localité 25] pour un prix de 11 000 € pour un jardin de 147 m² soit 74,82 € le mètre carré,

terme n° 2 : vente du 18 décembre 2018, [Adresse 35] à [Localité 40], commune voisine et très prisée, pour un prix de 75 000 € pour un terrain d’agrément de 440 m² soit 170,45 € le mètre carré, ce prix élevé étant justifié par le fait que le terrain a été acquis par un promoteur qui a transformé cette parcelle en terrain à bâtir après adjonction d’une bande de terrain voisine.

La méthode par comparaison fait donc ressortir une valorisation de 300 364 €

La moyenne des 2 méthodes faites ressortir une valeur de 320 060 €.

Elle ajoute que le transport sur les lieux a permis d’établir que les parcelles expropriées ne sont pas utilisées comme jardin d’agrément de l’habitation principale, qu’il n’y a aucun aménagement de jardin d’agrément ni aucun accès direct à la maison, qu’au contraire le terrain est totalement en friche arborée et qu’il est nécessaire de passer par des dépendances pour y accéder, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à une quelconque demande d’indemnité de dépréciation du surplus.

Suivant mémoire récapitulatif déposé le 8 novembre 2023, accompagné de 3 pièces complémentaires, notamment un extrait du registre des délibérations du conseil municipal de la ville de [Localité 25] en date du 17 octobre 2023 par lequel le conseil a accepté que la commune achète au prix de 352 euros TTC le m², une parcelle cadastrée BV n°[Cadastre 32], d’une contenance de 1213 m², que le service des domaines avait évalué 177 euros le m² compte tenu de son caractère enclavé et un procès-verbal de constat d’huissier en date du 25 octobre 2023, M. [B] a maintenu ses demandes d’indemnisation sur la base de 450 € le mètre carré et s’est opposé à l’appel incident formé par la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg sollicitant la confirmation du jugement relativement à l’indemnité de dépréciation.

Suivant conclusions récapitulatives déposées le 22 janvier 2024, la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg a maintenu ses moyens et demandes énoncées dans ses précédentes conclusions, précisant que le constat d’huissier du 25 octobre 2023 produit par M. [B] lui-même venait corroborer le fait que les parcelles litigieuses n’étaient pas accessibles en voiture.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la jonction des instances 23/2375 et 23/2557

S’agissant de deux appels formés à l’encontre du même jugement rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille en date du 17 février 2023, sera prononcée d’office la jonction des deux instances, en application de l’article 367 du code de procédure civile.

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2 . Sur la qualification des parcelles

2.1 Les points constants

Il sera de suite précisé que ne sont pas discutés par les parties les points suivants :

la date de référence retenue par le juge de l’expropriation au 18 juin 2020 date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plan local d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle sont situées les deux parcelles litigieuses de M. [B] et ce même si M. [B] cite dans son dispositif la date du 20 décembre 2020, dès lors qu’il précise que l’appel porte sur la qualification des parcelles expropriées et le prix au m².

— les deux parcelles litigieuses sont situées en zone UZ 2,zone urbaine mixte à caractère central à dominante d’habitat pouvant comporter des équipements, des commerces et des activités tertiaires. Cette zone vise à promouvoir une offre diversifiée de logements ainsi qu’une mixité fonctionnelle tout en s’inscrivant dans une démarche de développement durable. Les deux parcelles sont situées en centre-ville de la commune de [Localité 25], commune prisée de l’agglomération lilloise, en zone urbaine.

2.2. Les points en discussion

M. [B] revendique la qualification de terrain à bâtir.

Mme la commissaire du gouvernement propose de retenir la qualification de terrain privilégié, à raison de sa situation très privilégiée, en centre-ville, d’une surface intéressante, qualification retenue par le premier juge.

La SAS [Localité 25] C’ur de ville rejette ces deux qualifications et donne comme termes de référence des parcelles de jardin.

L’article L 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise que :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 »

S’il n’est pas contesté que la condition prévue à l’article L 322-3 alinéa 1 du code de l’expropriation est remplie, reste à déterminer si les conditions de l’article L 322-3 alinéa 2 sont remplies.

2.1 la voie d’accès

S’il est exact que la maison d’habitation de M. [B] donne sur la [Adresse 41], cette voie d’accès ne peut être retenue comme voie d’accès aux parcelles BM [Cadastre 1]p et [Cadastre 3], dès lors que M. [B] reste propriétaire de la parcelle sur laquelle est édifiée sa maison.

Les parcelles BM [Cadastre 1]p et [Cadastre 3] donnent sur le chemin de la tranquillité d’une largeur actuelle de 4,50m en son début, puis de 3 mètres devant les parcelles litigieuses ; ce chemin ne peut être retenu comme une voie d’accès au sens du plan local d’urbanisme qui exige une largeur minimale de 5 mètres permettant les man’uvres des véhicules et notamment des véhicules sanitaires, voitures de pompier et camions poubelles.

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2.2 le réseau électrique

Il existe des câbles électriques en aérien

2.3 le réseau d’eau potable et le réseau d’assainissement

Les parcelles litigieuses ne sont desservies ni par le réseau d’assainissement, qui ne dessert que les trois premières maisons du chemin, ni par le réseau d’eau potable.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, si la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue, celle de terrain privilégié peut l’être dès lors que ces parcelles sont expressément considérées comme constructibles au plan local d’urbanisme, dans une zone très privilégiée située dans le centre-ville de [Localité 25], à proximité de réseaux existants.

3. Les méthodes d’évaluation

3.1 la méthode du bilan aménageur

Sera confirmée la décision du premier juge qui a écarté cette méthode au profit de la méthode par comparaison, eu égard à l’existence de tels termes.

3.2 la méthode par comparaison

Seront écartés les termes de comparaison 1 et 2 cités par la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg qui correspondent à des parcelles en nature de jardin de petite superficie, respectivement 147 et 440 m²

Seront écartés les termes de comparaison 3,4, 5, 6 cités par M. [B], correspondant à des terrains à bâtir dans des lotissements viabilisés, respectivement 376, 322, 411 et 597 m², de même que le terme 7 correspondant à un terrain à bâtir.

Seront écartés les termes de comparaison cités par Mme la commissaire du gouvernement, n°9 correspondant à un jardin de petite superficie de 291 m² qui plus est dans la commune [Localité 44], n°10 correspondant à un jardin de petite superficie de 864 m² à [Localité 39], n°11 correspondant à un jardin de petite superficie de 358 m² à [Localité 25].

En revanche, seront retenus les termes 8 (182,77 € le m²), 12 (160 € le m²) et 13 (180,62 € le m²) cités par Mme la commissaire de gouvernement correspondant à des terrains de superficie supérieure à 1000 m² destinés après aménagement à des opérations de construction, le premier situé à [Localité 25], les deux autres à [Localité 39] et [Localité 40], communes prisées de l’agglomération lilloise ainsi que le terme cité par M. [B] (293,33 € le m²) correspondant à la transaction autorisée par le conseil municipal de [Localité 25] le 17 octobre 2023 d’un terrain de 1213 m² classé en zone constructible, mais enclavé, destiné à un aménagement semblable à celui prévu pour les parcelles de M. [B].

La moyenne de ces termes de comparaison s’établissant à 204,18 euros, sera retenu un prix de 204 euros le m².

4. Le calcul des indemnités principales et de remploi

Sur une base de 204 euros le m² et une superficie de 2462 m², M. [B] a droit à une indemnité principale de 502 248 euros outre 51 424, 80 euros d’indemnité de remploi ainsi calculé ainsi : 25% sur 8000 euros et 10 % sur le solde.

5. L’indemnité de dépréciation

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

En l’espèce, M. [B] est propriétaire de la parcelle d’une superficie de 2570 m² sise [Adresse 5] à [Localité 25] sur laquelle est édifiée sa maison d’habitation, derrière laquelle se trouvent les

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deux parcelles litigieuses objet de la présente instance ; la propriété de M. [B] se trouve amputée de moitié et de la totalité du jardin arboré, qui contrairement à ce que soutient la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg, est bien accessible depuis la maison, le constat de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023 faisant bien apparaître, d’une part un passage permettant d’accéder aux parcelles du fond et d’autre part que le jardin n’est pas en friche.

Il a le droit en conséquence d’être indemnisé de la dépréciation de la propriété qui lui reste

Par ailleurs, si la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg critique les termes de comparaison retenus par le premier juge, au motif qu’ils correspondent à des maisons récentes, alors que la maison d’habitation de M. [B] date de 1800, force est de constater qu’elle ne propose aucun autre terme de comparaison, que la date de construction est de 1881 et non de 1800, et que le premier juge a opéré une décote de la moyenne des quatre termes retenus justement pour tenir compte du caractère plus récent de la date de construction de ces quatre maisons.

Sera en conséquence confirmée l’évaluation par le premier juge à 71 288 euros de l’indemnité de dépréciation, correspondant à 10% de la valeur de la maison, ainsi calculée : 2800 € x 254,60 m², soit la superficie habitable totale de la maison retenue pour 158 m², alors même que le relevé de surface indicatif établi le 10 octobre 2022 faisait état de 162,88 m², outre des dépendances d’une surface pondérée de 96,60 m² selon le relevé cadastral.

6. Les dépens et indemnité d’article 700 du code de procédure civile

Dès lors qu’il a été fait au moins partiellement droit à l’appel formé par M. [B], alors que la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg a été déboutée de son appel incident, les dépens d’appel seront mis à la charge de la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg, les dispositions du jugement de première instance relatives aux dépens étant quant à elles confirmées.

La SAS [Localité 25] C’ur de Bourg sera par ailleurs condamnée à payer à M. [B] la somme de cinq mille euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, l’indemnité de trois mille euros allouée par le juge de première instance étant quant à elle confirmée.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction de l’instance enrôlée sous le numéros de répertoire général 23/2375 avec celle enrôlée sous le numéro 23/2558,

Confirme le jugement de première instance du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille en date du 17 février 2023 rendu dans le litige opposant la SAS [Localité 25] C’ur de Bourg à M. [T] [B], sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à 430 850 euros et l’indemnité de remploi à

44 285 euros,

Statuant à nouveau de ces deux chefs,

Fixe à la somme de 502 248 euros l’indemnité principale,

Fixe à la somme de 51 424, 80 euros l’indemnité de remploi,

Ajoutant au jugement,

Condamne la SAS C’ur de Bourg à payer à M. [T] [B] la somme de cinq mille euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier La présidente

C. BERQUET H. CHÂTEAU