SD/LL

SARL JAM

C/

SCI CHACLOM’S

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 25 MAI 2023

N° RG 21/01000 – N° Portalis DBVF-V-B7F-FYC3

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 29 juin 2021,

rendue par le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône – RG : 21/00001

APPELANTE :

SARL JAM

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne DESORMEAUX, membre de la SELARL FIDACT, avocat au barreau de MACON

assistée de M^e Aldo SEVINO, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

SCI CHACLOM’S, représentée par son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège :

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Sarah GELIN-CARRON, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 mars 2023 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et Sophie DUMURGIER, Conseiller, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mai 2023,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte reçu le 29 juin 2007 par Me [W], notaire à [Localité 6], la SCI Chaclom’s a consenti à la SARL JALM un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6], destinés à l’exploitation d’un commerce de librairie papeterie.

Ce bail était consenti pour une durée de neuf ans expirant au 30 juin 2016 moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 32 400 euros, payable en douze termes égaux de 2 700 euros HT, indexé sur l’indice du coût de la construction, les parties ayant convenu de ne pas faire jouer la clause d’indexation lors de la première révision triennale en 2010.

Le bail a été renouvelé le 30 juin 2016 avec augmentation du loyer à la somme de 38 840,70 euros hors charges et hors taxes, soit 3 236,72 euros HT par mois.

Par courrier du 2 juillet 2019, ayant pour objet la révision du loyer commercial, la bailleresse a appliqué l’indice des loyers commerciaux, venu en remplacement de l’indice national du coût de la construction à compter du 1er septembre 2014 en application de la loi Pinel, et porté le loyer à la somme de 41 076,55 euros hors taxes et hors charges, soit 3 423,04 euros par mois.

La SARL JALM s’y est opposée au motif que le loyer n’était pas en adéquation avec la valeur du bail et elle a notifié à la SCI Chaclom’s un mémoire préalable le 14 avril 2020, auquel la bailleresse a répondu par mémoire du 6 mai 2020.

Les parties ont saisi la commission de conciliation des baux commerciaux de Saône-et-Loire

mais aucun accord n’a pu être trouvé sur le prix du loyer.

Les parties ont convenu de faire réaliser un mesurage des locaux à frais partagés et un certificat de mesurage a été établi le 12 octobre 2020, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Par acte du 24 février 2020, la SARL JALM a fait assigner la SCI Chaclom’s devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône aux fins de voir :

Vu l’article L 145-33 du code de commerce,

Vu les articles R 145-5 et R 145- 6 du code de commerce,

— dire qu’à l’occasion de la révision triennale du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2019, le loyer sera fixé mensuellement à la somme de 2 000 euros HT et hors charges,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner le bailleur aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— dire qu’à l’occasion de la révision triennale du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2019, le loyer sera fixé à sa valeur locative selon l’appréciation du président du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône,

— condamner le bailleur aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qui lui plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6] telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R 145-2 et suivants du code de commerce,

— fixer à la somme de 24 000 euros hors taxes et charges le loyer annuel provisionnel,

— réserver les dépens,

En toute hypothèse,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le bailleur au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse, la SCI Chaclom’s a demandé au tribunal de :

— fixer, à l’occasion de la révision triennale du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2019, le loyer mensuel à la somme de 3 423,04 euros HT et hors charges,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner la SARL JALM à régulariser le loyer mensuel versé depuis le 1er juillet 2019 à hauteur du loyer fixé par la juridiction,

— débouter la SARL JALM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SARL JALM aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer à sa valeur locative selon l’appréciation du président du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner la SARL JALM à régulariser le loyer mensuel versé depuis le 1er juillet 2019 à hauteur du loyer fixé par la juridiction,

— débouter la SARL JALM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SARL JALM aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 4], telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R 145-2 et suivants du code de commerce,

— fixer à la somme de 3 423,04 euros HT et hors charges le loyer mensuel provisionnel depuis le 1er juillet 2019,

— réserver les dépens,

En tout état de cause,

— condamner le preneur à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement du 29 juin 2021, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé, à compter du 1er juillet 2019, le loyer mensuel des locaux commerciaux objet du bail régularisé entre les parties, situés [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6], à la somme de 3 423,04 euros HT et hors charges.

— dit que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence,

— condamné la SARL JALM à régulariser les loyers mensuels versés depuis le 1er juillet 2019 à hauteur du loyer ainsi fixé,

— condamné la SARL JALM aux entiers dépens,

— condamné la SARL JALM à payer à la SCI Chaclom’s une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires.

La SARL JALM a relevé appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 26 juillet 2021, portant sur l’ensemble des chefs de jugement expressément critiqués.

L’appelante a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, le 4 mai 2022.

Au terme de conclusions récapitulatives notifiées le 23 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, l’appelante demande à la cour de :

— juger bien fondé et recevable son appel,

— infirmer le jugement du 29 juin 2021 rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en ce qu’il a fixé le loyer mensuel à la somme de 3 423,04 euros hors taxes et hors charges, en ce qu’il a dit que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence, en ce qu’il l’a condamnée à régulariser les loyers mensuels versés depuis le 1er juillet 2019, en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens et à l’article 700 du code de procédure civile et, enfin, en ce qu’il a refusé de désigner un expert judiciaire,

Par l’effet dévolutif de l’appel,

A titre principal,

— dire qu’à l’occasion de la révision triennale du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2019, aux clauses et conditions du bail, le loyer sera fixé mensuellement à la somme de 2 000 euros, hors taxes et charges,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner le bailleur aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— dire qu’à l’occasion de la révision triennale du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2019, aux clauses et conditions du bail, le loyer sera fixé à sa valeur locative selon l’appréciation du 'président du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône',

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— condamner le bailleur aux entiers dépens,

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux [Adresse 2] à [Localité 6] telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R 145-2 et suivants du code de commerce,

— fixer à la somme de 24 000 euros hors taxes et charges le loyer annuel provisionnel,

— dans ce cas, réserver les dépens,

En toute hypothèse,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le bailleur au versement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens au soutien de ses prétentions, la SCI Chaclom’s demande à la cour de :

Vu les articles L 145-33 et suivants et R 145-5 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile,

In limine litis,

— juger irrecevables et subsidiairement infondées toutes demandes, fins et prétentions de la société JAM concernant les loyers et charges postérieurs à la cession du 4 mai 2022 du fonds de commerce et du bail,

— juger irrecevables et subsidiairement infondées les demandes de la société JAM au titre de la régularisation du dépôt de garantie,

A titre principal,

— confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chalon sur Saône du 29 juin 2021, sauf à déclarer irrecevables toutes demandes postérieures à la cession du fonds de commerce et du bail du 4 mai 2022,

— débouter la société JAM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société JAM aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Claire Gerbay, avocat au barreau de Dijon, sur son offre de droit,

A titre subsidiaire,

— fixer, à l’occasion de la révision triennale du bail commercial renouvelé à compter du 1er juillet 2019, aux clauses et conditions du bail, le loyer à sa valeur locative selon l’appréciation de la cour d’appel de Dijon,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

— débouter la société JAM de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société JAM à régulariser le loyer mensuel versé depuis le 1er juillet 2019 à hauteur du loyer fixé par la cour jusqu’au 4 mai 2022, date de la cession du fonds de commerce de la société JAM et de son bail,

— condamner la société JAM aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Claire Gerbay, avocat au barreau de Dijon, sur son offre de droit,

A titre infiniment subsidiaire,

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux [Adresse 2] et [Adresse 4] telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visés par les articles R 145-2 et suivants du code de commerce, aux frais avancés de la SARL JAM,

— fixer à la somme de 3 423,04 euros HT et hors charges, le loyer mensuel provisionnel depuis

le 1er juillet 2019,

— dans ce cas réserver les dépens,

En tout état de cause,

— condamner le preneur à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 février 2023.

SUR CE

L’intimée conclut à l’irrecevabilité des demandes de fixation du loyer et de réajustement du dépôt de garantie pour la période postérieure au 4 mai 2022, date de cession de son fonds de commerce par la SARL JAM.

L’appelante ne formule aucune réponse à cette fin de non recevoir.

Il y sera fait droit en l’absence d’intérêt à agir de la SARL JAM pour la période postérieure à la cession de son fonds de commerce, incluant le droit au bail, et les demandes de l’appelante seront déclarées irrecevables en ce qu’elles portent sur la période postérieure au 4 mai 2022.

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 les caractéristiques du local considéré,

2 la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4 les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R 145-3 du même code précise que les caractéristiques propres au local s’apprécient notamment en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée,

4 ° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5 ° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Enfin, l’article R 145-7 prévoit que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6 (caractéristiques propres du local et destination des lieux).

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

En premier lieu, la SARL JAM prétend, qu’à compter du 1er juillet 2019, le loyer doit être revu à la baisse au regard de la baisse de la valeur locative du bien.

Elle fait valoir que l’expertise qu’elle sollicitait à titre infiniment subsidiaire aux fins de voir estimer la vétusté du local loué et sa valeur commerciale était de droit en application de la clause du bail relative à l’indexation du loyer stipulant, qu’à défaut de se mettre d’accord sur le choix du nouvel indice à adopter, les parties s’en remettent à la désignation d’un expert judiciaire.

Cependant, il n’existe aucun désaccord entre les parties sur le choix de l’indice à appliquer pour la révision triennale du bail et il n’y avait donc pas lieu d’ordonner l’expertise demandée sur ce fondement contractuel.

L’appelante fait valoir, qu’à défaut de désignation d’un expert, elle a fait dresser un constat d’huissier le 9 septembre 2021, duquel il résulte que « les locaux sont totalement délabrés et vétustes », que « la montée d’escalier est pourrie », que les locaux sont « dénués de toute isolation », qu’il y a « des pièces dans lesquelles il n’y a aucun plancher avec des risques de chutes, des infiltrations d’eau, des chutes de plafonds », qu'« il y a des excréments de pigeons et autres volatiles », que « les murs s’effritent et tombent », que « la partie inférieure des locaux est accessible uniquement par une échelle avec un état de délabrement tout aussi conséquent, des fenêtres cassées », en précisant que l’huissier a considéré que « ces parties sont totalement inexploitables, même à usage de réserves ».

Elle prétend ainsi démontrer qu’une grande partie des locaux est en l’état parfaitement inexploitable et ce quels que soient les travaux qui seront réalisés en façade, à supposer qu’ils soient réalisés, et considère que la valeur locative doit être appréciée au regard de cette caractéristique du local, mal entretenu, très vétuste et dans un état de délabrement avancé, ce qui doit entraîner une baisse de cette valeur, estimant que la partie inexploitable ne peut pas être comptabilisée dans le calcul de la valeur locative qui doit tenir compte de la surface réelle de 228 m², soit 190 m² de magasin et 38 m² de bureaux.

Elle affirme que, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, la circonstance qu’elle n’utilise que la moitié des locaux ne résulte pas d’un choix qui lui est propre mais de l’état d’une partie de ceux-ci et ajoute que l’analyse du tribunal sur la superficie réellement utilisable repose sur un métrage réalisé par un géomètre qui n’était pas compétent pour apprécier l’état réel des surfaces calculées.

Comme l’a relevé le premier juge, les locaux objet du bail sont situés sous [Adresse 5], zone commerciale de [Localité 6], et correspondent à une boutique comprenant au rez-de-chaussée un magasin et local de déballage, au premier étage un local de détente, des bureaux, un local de marchandises et un grand local non aménagé, au deuxième étage trois pièces dont une mansardée, avec cave au sous-sol.

Le preneur prétend que la surface louée n’est que de 228 m² mais cette affirmation ne repose sur aucune pièce et elle est contredite par le certificat de mesurage établi à la demande des parties et non contesté qui établit que les locaux ont une superficie de 580 m².

Le constat d’huissier établi le 9 septembre 2021, à la demande du preneur, n’est pas suffisamment précis pour démontrer, comme le soutient l’appelante, que la moitié des locaux loués n’est pas exploitable. Il ne porte pas sur la totalité des locaux donnés à bail, aucune description ou photographie de la boutique du rez-de-chaussée et du local de déballage ne figurant dans ce constat, et l’huissier n’indique pas quelles sont les pièces qu’il a considérées comme inexploitables ni leur superficie, alors que l’intimée objecte qu’il s’agit de pièces non comptabilisées dans la surface louée, inexploitées depuis des années.

En outre, le preneur ne justifie pas avoir signalé à la bailleresse les désordres constatés dans les locaux à usage de réserve.

L’augmentation du loyer par application de la variation de l’indice des loyers, prévue au contrat, aboutit à un loyer de 7,5 euros le m² ( augmentation de 5,7 %) si l’on retient la surface de 454 m² retenue jusqu’en 2020 et de 5,90 euros le m² si l’on retient la surface résultant du certificat de mesurage.

Le premier juge a donc pu justement en déduire, qu’au vu des loyers de comparaison communiqués par la bailleresse, le prix du bail est conforme aux prix pratiqués dans le voisinage, l’étude de l’observatoire intercommunal du commerce sur la Bresse louhannaise réalisée en 2019, à laquelle se réfère le preneur, ne constituant pas un terme de comparaison exploitable dès lors qu’il ne concerne pas la seule ville de [Localité 6] mais 30 communes dont plus d’un tiers ne possède aucune offre commerciale de proximité et un autre tiers ne possède qu’une petite offre commerciale alimentaire de dépannage, de sorte que le loyer médian déterminé par cette étude ne peut pas être considéré comme un prix couramment pratiqué dans le voisinage du commerce litigieux.

En second lieu, la SARL JAM se prévaut d’une modification des facteurs de commercialité pour conclure à la révision à la baisse du prix du loyer.

Elle invoque une baisse importante de son chiffre d’affaires depuis l’année 2017, qu’elle prétend démontrer par la production de ses trois derniers relevés comptables, en faisant valoir que cette baisse est due aux importants travaux réalisés sur la place de la libération qui ont fortement impacté son activité en raison de la réduction du nombre de places de stationnement disponibles.

Elle précise que ces travaux ont duré sept mois durant lesquels il était pratiquement impossible de circuler en centre ville.

Elle considère que cette modification des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative justifiant une révision à la baisse du loyer.

Or, si la commune de [Localité 6] a diminué les places de stationnement sur la place de la libération, aucun des éléments du dossier ne démontre que cette diminution a entraîné une baisse de fréquentation de cette place centrale, alors que, par ailleurs, la ville de [Localité 6] comporte plus de mille places de stationnement gratuit.

La baisse de fréquentation que déplore l’appelante n’est démontrée par aucun témoignage concordant des commerçants voisins, alors qu’il est justifié par l’intimée que les travaux litigieux n’ont duré que deux mois, en septembre et octobre 2019.

La baisse de chiffre d’affaires invoquée ne peut, à elle seule caractériser une modification des facteurs locaux de commercialité, à défaut de preuve d’un changement négatif de l’environnement des locaux, cette baisse pouvant résulter de nombreux facteurs et notamment de la période de confinement de l’année 2020 et de la concurrence des librairies en ligne, étant observé qu’aucun élément comptable n’est produit concernant l’année 2021.

Il en résulte que, comme l’a retenu le premier juge, la preuve d’une modification des facteurs de commercialité n’est pas rapportée, alors qu’il est établi que le prix du bail correspond au prix du marché, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’expertise.

Le jugement mérite ainsi confirmation en ce qu’il a fixé, à compter du 1er juillet 2019, le loyer mensuel des locaux commerciaux objet du bail à la somme mensuelle de 3 423,04 euros HT et hors charges, dit que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence et condamné la SARL JAM à régulariser les loyers mensuels versés depuis le 1er juillet 2019 à hauteur du loyer ainsi fixé.

L’appelante qui succombe en ses prétentions supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Il est par ailleurs équitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés par l’intimée et non compris dans les dépens.

Elle sera ainsi condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 29 juin 2021 par le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Chalon sur Saône en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de la SARL JAM en fixation du loyer et en réajustement du dépôt de garantie pour la période postérieure au 4 mai 2022,

Condamne la SARL JAM à payer à la SCI Chaclom’s la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL JAM aux dépens d’appel et dit que les dépens pourront être recouvrés directement par M^e Gerbay, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,