République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 03/04/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/04026 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UOM5

Jugement (N° 19/09364) rendu le 11 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS Pyramide Opera agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1] (anciennement [Adresse 4])

[Localité 3]

Représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai, avocat constitué,

assistée de M^e Pierre Soulier, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉE

SCI OPERA prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué,

assistée de M^e Natacha Marchal, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, substitué par M^e Sylvain Verbrugghe, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 14 janvier 2025 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 décembre 2024

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FAITS ET PROCEDURE

Le 11 juillet 1997, l’Union générale du Nord, aux droits de laquelle vient la société Générali Iard (la société Generali), a consenti à la société Pyramide opéra (la société Pyramide) et à la société de l’Hôtel Carlton un bail commercial portant sur un immeuble sis à [Localité 3], à l’angle des [Adresse 5] et de [Adresse 4] pour une durée de 12 années, l’une y exploitant une activité d’hôtel et de salles de réception, l’autre une activité de restaurant, bar et café.

Par acte du 14 janvier 1998, la société Pyramide a donné son fonds en location-gérance à la société Hippo gestion et Cie (la société Hippo gestion), qui l’a ensuite exploité sous l’enseigne Hippopotamus.

Le 21 juillet 2008, la société Generali, d’une part, et les sociétés de l’Hôtel Carlton et Pyramide, d’autre part, ont conclu un avenant prévoyant le renouvellement du bail pour une durée de 12 années, à compter du 1er juillet 2009, moyennant un loyer annuel en principal de 675 000 euros hors charges et hors taxes.

Le 30 juin 2009, la société Generali a vendu l’immeuble donné à bail à la société SCI opéra (la SCI).

Le 18 mai 2010, la société Pyramide a informé la SCI de sa volonté de céder son fonds à la société Hippo gestion au prix de 1 900 000 euros.

Le 14 février 2011, la SCI a délivré aux sociétés Pyramide et de l’Hôtel Carlton une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses du bail, en visant la clause résolutoire, aux motifs que l’exploitation des lieux n’était pas conforme aux règles de sécurité imposées par l’autorité administrative.

Les 11 et 14 mars 2011, les sociétés Pyramide et de l’Hôtel Carlton ont formé opposition à cette mise en demeure et assigné la SCI devant le tribunal de grande instance de Lille, afin de voir annuler la mise en demeure, juger abusive l’opposition de la SCI à la cession du fonds de la société Pyramide et dire que la SCI devait intervenir à l’acte authentique de cession, à défaut de quoi l’acte pourrait être reçu hors sa présence.

Par jugement du 22 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Lille a notamment :

— annulé la mise en demeure du 14 février 2011 ;

— rejeté les demandes de constat de résiliation de plein droit du bail et d’expulsion des preneurs ;

— rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail ;

— ordonné à la SCI d’intervenir à la cession du fonds projetée entre les sociétés Pyramide et Hippo gestion dans les deux mois de la signification du jugement ;

— dit qu’en cas de refus ou de carence du bailleur, l’acte serait valablement conclu malgré son absence, même en cas d’appel du jugement ;

— dit que la SCI avait manqué à son obligation d’exécuter le bail loyalement et de bonne foi ;

— en conséquence, condamné la SCI à payer à la société Pyramide la somme de 50 000 euros ;

— dit que la SCI avait commis une faute à l’égard de la société Hippo gestion ;

— en conséquence, condamné la SCI à payer à la société Hippo gestion la somme de 25 000 euros au titre du retard apporté au projet de cession de fonds.

La SCI a relevé appel de ce jugement, mais uniquement des chefs de dispositif la condamnant à payer des dommages et intérêts aux sociétés Pyramide et Hippo gestion.

Par arrêt du 24 mars 2016, la cour d’appel de Douai a confirmé le jugement du 22 janvier 2015 en ses dispositions critiquées.

Le 30 décembre 2019, la société Pyramide a assigné la SCI devant le tribunal judiciaire de Lille en indemnisation de son préjudice résultant du manquement du bailleur à l’obligation de bonne foi contractuelle, ayant conduit à l’échec de la cession de son fonds à la société Hippo gestion.

Par jugement du 11 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la société Pyramide ;

— rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par la SCI ;

— condamné la société Pyramide à payer à la SCI la somme de 3 500 euros à titre d’indemnité procédurale ;

— condamné la société Pyramide aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Le 17 août 2022, la société Pyramide a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré irrecevable la demande de la SCI tendant à voir déclarer irrecevable l’action de la société Pyramide en raison de l’autorité de la chose jugée.

PRETENTIONS

Par conclusions signifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, la société Pyramide demande à la cour de :

— recevoir son appel dirigé contre le jugement du 11 juillet 2022 et le dire bien fondé,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts et condamnée à payer à la SCI la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, exposés par cette dernière, outre les entiers dépens de l’instance,

— statuant à nouveau :

— condamner SCI à lui verser, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, la somme de 1 900 000 euros, ou subsidiairement à tout le moins la somme de 1 881 000 euros, ladite somme majorée à titre de dommages et intérêts complémentaires des intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2010 sur le premier tiers de ladite somme, à compter du 30 juin 2011 sur le deuxième tiers de ladite somme, et à compter du 30 juin 2012 sur le surplus ;

— condamner la SCI à lui verser une somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— déclarer irrecevable la fin de non-recevoir tirée d’une prétendue autorité de la chose jugée découlant des jugements du 22 janvier 2015 et de l’arrêt du 24 mars 2016, et subsidiairement la dire mal fondée et en débouter la SCI ;

— débouter la SCI de toutes ses demandes,

— condamner la SCI aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la SCI demande à la cour, de :

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la société Pyramide compte tenu de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée du jugement du 22 janvier 2015 ;

— subsidiairement :

— confirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu ;

— débouter purement et simplement la société Pyramide de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner à la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIVATION

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

1) Sur l’irrecevabilité opposée par la société Pyramide à la fin de non-recevoir invoquée par la SCI

La société Pyramide plaide que :

— la fin de non-recevoir opposée par la SCI tenant à l’autorité de la chose jugée est irrecevable, compte tenu des dispositions de l’article 910-4, faute d’avoir été invoquée dès les premières conclusions déposées le 15 février 2023 ;

— cette fin de non-recevoir est mal-fondée, puisque la chose demandée n’est plus la même et cela à raison de l’aggravation du préjudice.

La SCI Opéra réplique qu’aucune irrecevabilité de sa fin de non-recevoir ne peut lui être opposée, la fin de non-recevoir n’étant pas une prétention sur le fond.

Réponse de la cour

En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 910-4 du même code, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du même code, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond.

Il en résulte que les fins de non-recevoir, qui tendent à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, ne sont pas des prétentions sur le fond et ne sont dès lors pas soumises à l’obligation de concentration des prétentions sur le fond dans les premières écritures, prévue à l’article 910-4 précité (Cass., 2e Civ., 4 juillet 2024, pourvoi n° 21-20.694, publié).

Dès lors, c’est sans aucun fondement que la société Pyramide prétend à l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir opposée par la SCI Opéra à son action.

Ce moyen est donc rejeté.

2) Sur le bien-fondé de la fin de non-recevoir tiré de l’autorité de la chose jugée

La société Pyramide fait valoir que :

— la SCI a manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi le bail ce qui a empêché et retardé la réalisation de la cession du fonds, justifiant une indemnisation du préjudice correspondant à ce retard, accordée par le jugement de 2015 et l’arrêt du 24 mars 2016 ;

— la présente action a donc un objet différent de celle ayant donné lieu au jugement de 2015 et à l’arrêt de 2016, même si elle s’appuie pour partie sur les mêmes faits et mêmes manquements de la SCI ; elle vise à obtenir réparation du préjudice né de la renonciation de la société Hippo gestion à acquérir le fonds ;

— la défection de la société Hippo gestion est la résultante directe des agissements successifs de la SCI depuis la fin de l’année 2010 et constitue une aggravation du préjudice engendré par le comportement de mauvaise foi de la SCI, ce préjudice s’élevant désormais au niveau du prix de cession du fonds de commerce ;

— la renonciation de la société Hippo gestion découle essentiellement et fondamentalement des agissements de la SCI antérieurs au 31 mars 2016, la cession devant avoir lieu début 2011 en l’absence d’entrave de cette dernière, mais ne s’est révélée qu’avec la réception du courrier du 11 octobre 2019 de la société Hippo gestion, l’informant, elle, société Pyramide, de sa renonciation à l’acquisition intervenue quelques semaines après la délivrance anticipée du congé au bail ;

— dans la mesure où il existe un élément nouveau constitué par l’aggravation du préjudice à raison de la renonciation de la société Hippo gestion à acquérir, cette nouvelle action est recevable.

La SCI fait valoir que :

— il y a autorité de la chose jugée si une seconde procédure est introduite alors que le premier jugement pouvait être mis à exécution par le demandeur à l’instance ;

— la société Pyramide n’a pas exécuté le jugement, ne l’appelant pas, elle, SCI, à intervenir à l’acte de cession et ne contactant pas son notaire en charge de la rédaction de l’acte de cession ;

— il ne peut être demandé à un juge de revenir sur ce qui a déjà été tranché et d’apprécier de nouveau les faits liés à la cession du fonds de commerce du restaurant ;

— la société Pyramide ne peut reprocher au bailleur le défaut d’exécution du jugement et ses demandes tendent en réalité à voir modifier une condamnation prononcée par deux précédentes décisions définitives, en violation de l’autorité de la chose jugée.

Réponse de la cour

L’article 1355 du code civil, anciennement 1351 du même code, dispose que l’autorité de chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

Les trois conditions énoncées par ce texte sont cumulatives, de sorte qu’est privée de base légale la décision qui accueille la fin de non-recevoir sans en caractériser la réunion.

Lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice, aucune autorité de la chose jugée ne saurait être opposée (Cass. 2e civ., 8 févr. 2024, n° 22-10.614).

Le refus d’exécuter un jugement devenu irrévocable ne peut constituer un fait nouveau privant cette décision de l’autorité de la chose jugée (Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-25.088, publié).

Le fait nouveau ne peut résulter ni d’une évolution jurisprudentielle sur le point de droit jugé, ni d’une nouvelle preuve des mêmes faits (Cass Civ 1ère, 23 juin 2011 n° 10-20.110 ; Cass. 2e civ., 22 mars 2018, n° 16-28.032 ; Cass. 1re civ., 10 févr. 2021, n° 19-18.099), ni encore d’une diligence non respectée par la partie (Cass. 1re civ., 19 sept. 2018, n° 17-22.678).

En revanche, il peut s’agir de circonstances de faits ou de droit, ou d’un droit né après la décision rendue à l’issue de l’instance initiale (Cass Civ 1er 16 avril 2015, n° 14-13.280).

L’action tendant à la réparation d’un élément de préjudice qui n’a pas été inclus dans la demande initiale et sur lequel il n’avait donc pu être statué, a un objet différent de celle ayant donné lieu au premier jugement (Cass., Ass. Plén. 9 juin 1978 ; Cass., Civ 2ème, 29 mars 2012, n° 11-10.235).

En l’espèce, par la présente action, objet de la décision entreprise, la société Pyramide poursuit la réparation du préjudice né du comportement de la SCI, lié à la renonciation par la société Hippo gestion à acquérir son fonds de commerce, préjudice qui a été constitué et dont l’étendue lui a été révélée par le courrier de cette dernière société du 11 octobre 2019.

Par contre, la chose demandée ayant conduit au jugement du 22 janvier 2015 puis à l’arrêt du 24 mars 2016, concernait notamment une réparation du préjudice lié à l’exécution de mauvaise foi par le bailleur de ses obligations nées du bail, compte tenu de la délivrance d’une mise en demeure générique visant la clause résolutoire et de la non-renonciation à celle-ci retardant l’opération de cession envisagée, puis d’une assignation en résiliation judiciaire.

Les deux décisions précitées ne pouvaient prendre en compte l’évènement tenant à la renonciation par la société Hippo gestion à acquérir ledit fonds, celui-là étant intervenu postérieurement à leur prononcé. La présente demande indemnitaire a donc nécessairement un objet différent sur lequel il n’a pu être statué lors de l’instance initiale, dont l’objet délimité, ci-dessus a été rappelé, était distinct, quand bien même les éléments dénoncés s’appuient sur certains faits d’ores et déjà invoqués dans la procédure antérieure, afin pour la société Pyramide de caractériser une mauvaise foi du bailleur.

Les éléments invoqués par la SCI Opéra ne sont pas suffisants pour caractériser un refus par la société Pyramide d’exécuter un jugement devenu irrévocable, mais devront être pris en compte lors de l’examen de la faute que cette dernière lui reproche.

En conséquence, aucune autorité de la chose jugée de l’arrêt du 24 mars 2016, confirmant le jugement du 22 janvier 2015 qui a octroyé une indemnisation à la société Pyramide, ne peut être valablement invoquée.

Cette fin de non-recevoir est rejetée.

II- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Pyramide

La société Pyramide fait valoir que les délais engendrés par le comportement de mauvaise foi de la SCI entre la fin d’année 2010 et mars 2016 et l’évolution négative de la situation financière du groupe Flo – devenu entre-temps propriétaire de la société Hippo gestion -, puis la délivrance anticipée d’un congé proposant un renouvellement en 2019, presque deux ans avant l’échéance, avec le doublement du loyer du bail, ont conduit la société Hippo gestion à renoncer à acquérir le fonds.

Elle estime qu’elle n’a commis aucun manquement et n’avait aucune possibilité de contraindre la société Hippo gestion à acquérir, puisque :

— compte tenu de l’ancienneté de sa relation d’affaires avec la société Hippo gestion, sans incident, il était logique que seules aient été émises dans un premier temps des relances informelles et que ce ne soit qu’à la fin 2016 qu’un premier courrier a été adressé en vue de concrétiser la cession du fonds de commerce ;

— le déroulement des faits est logique compte tenu des difficultés rencontrées par le groupe propriétaire de la société Hippo gestion, connues depuis fin 2014, ce qui a expliqué que cette dernière se soit abstenue de prendre position dans un premier temps, puisque, informée du congé, elle ait annoncé renoncer à son acquisition ;

— elle, société Pyramide, ne pouvait agir en réalisation forcée de la vente, laquelle doit être parfaite, ce qui n’était nullement le cas puisque la société Hippo gestion avait soumis son engagement d’acquérir à la conclusion d’un acte notarié et surtout à la prise d’effet de la cession au 1er janvier 2011, et que même en l’absence de cette condition, l’engagement d’acquérir ne peut jamais être perpétuel ;

— indépendamment de toutes autres considérations, quand bien même il serait jugé qu’il n’existait aucune condition, la société Hippo gestion s’est trouvée confrontée à un changement dans les circonstances faisant dans tous les cas disparaître son consentement à acquérir, ce qui a eu pour effet de rendre caduc son engagement d’acquérir à compter du 31 mars 2016.

La société Pyramide ajoute que :

— les difficultés financière du groupe Flo étant connues de tous, c’est sciemment, et à nouveau dans l’intention de nuire à son cocontractant, que la SCI a agi ;

— elle a perdu la chance de céder son fonds de commerce pour le prix convenu, cette perte de chance méritant d’être évaluée à 100 % compte tenu du niveau de volonté des parties de procéder à cette cession à ce prix, affichée fin 2010 et début 2011, et de la date initiale à laquelle cette cession aurait dû avoir lieu, soit le 1er janvier 2010 ;

— subsidiairement, cette perte de chance devrait à tout le moins être évaluée à 99 % ;

— le fait qu’elle soit toujours propriétaire de son fonds ne constitue nullement un motif de minoration de l’indemnisation susceptible d’être sollicitée, puisque rien n’établit qu’elle pourra retrouver un acquéreur pour son fonds ni les conditions dans lesquelles pourrait intervenir cette cession éventuelle ;

— disposer d’une visibilité sur les paramètres de l’exploitation, et en particulier sur la charge essentielle que constitue le loyer du bail, pendant un période de 7 à 8 ans au moins, est crucial pour pouvoir envisager de trouver un repreneur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, compte tenu du congé délivré ;

— la procédure en fixation des loyers est en cours, une expertise ayant été ordonnée, mais se trouve ralentie par le comportement adopté par la SCI devant le juge des loyers, aucune décision définitive et irrévocable ne pouvant certainement intervenir avant 2025, voire 2026, sur ce point ;

— l’exigence de prévisibilité, qui constitue la limitation de la réparation au titre du préjudice subi, cesse de s’appliquer en cas de dol du débiteur, lequel est manifestement caractérisé en l’espèce, la SCI ayant agi de manière délibérée, avec l’intention de nuire en vue d’empêcher la cession du fonds ;

— la SCI avait d’ailleurs été mise en garde quant au fait qu’elle pourrait se voir réclamer le prix de cession, et ce dès l’introduction de la première action, en mars 2011.

La SCI fait valoir que :

— à compter du jugement du 22 janvier 2015, signifié le 22 mai 2015, objet d’un appel, ne portant que sur l’indemnisation, la société Pyramide était parfaitement en mesure de céder son fonds de commerce et la société Hippo gestion en mesure de l’acquérir, l’accord entre l’acheteur et le vendeur étant parfait, réitéré par voie de conclusions et constaté judiciairement ;

— la société Pyramide n’a pas exécuté le jugement, sans aucune raison, et c’est son inaction, pendant plusieurs années qui a créé le préjudice dont elle voudrait aujourd’hui obtenir réparation ;

— l’arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 27 juin 2019, soumettant la rencontre de volonté à la signature d’un avant-contrat n’est pas pertinent en l’espèce, les décisions rendues en l’espèce ayant pointé la persistance de l’intention d’acquérir et indiquant qu’il n’y avait même plus besoin de l’accord du bailleur pour passer l’acte ;

— il appartient à la société Pyramide de justifier des diligences suffisantes de sa part aux fins de signer l’acte de cession à compter de fin 2015, début 2016, la société Pyramide ne justifiant toujours, en cause d’appel, que de deux relances.

Elle conclut donc subsidiairement qu’il n’existe pas de « moyens nouveaux justifiant une autre procédure postérieurement au 24 mars 2016 » et ajoute que le préjudice de la société Pyramide relève exclusivement du refus des parties à l’acte de cession, à savoir l’appelante et la société Hippo gestion, d’exécuter la décision de justice du 22 janvier 2015

Elle rappelle que l’indemnisation a pour but de réparer un préjudice et non de créer un enrichissement de la partie, alors que la demande de la société Pyramide contribuerait à lui octroyer le prix de cession de son fonds de commerce tout en conservant ce dernier, qu’elle peut le vendre. Il n’existe donc pas de préjudice autonome.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il appartient à celui qui réclame une indemnisation d’établir la faute, son préjudice et le lien de causalité entre cette dernière et celui-ci.

Premièrement, il doit être noté que contrairement à ce que soutient la société Pyramide, la société Hippo gestion et elle-même étaient d’accord sur la chose et sur le prix, rendant ainsi la vente parfaite, quand bien même le délai pour finaliser le projet, initialement fixé au 1er janvier 2011, était expiré, et ce d’autant plus qu’aucune condition suspensive n’a été formulée entre ses deux parties dans un avant-contrat.

En outre, il est établi par les pièces, et notamment les termes du jugement du 22 janvier 2015 ainsi que ceux de l’arrêt confirmatif du 24 mars 2016, que les parties n’étaient initialement empêchées de réaliser l’opération qu’en raison de l’inertie du bailleur.

Cela ressort expressément, d’une part, de leur demande conjointe d’injonction faite au bailleur d’intervenir à l’acte de cession de fonds de commerce dans les deux mois suivant la signification du jugement et à défaut, en cas de refus ou de carence de pouvoir passer outre, demande à laquelle le jugement du 22 janvier 2015 a fait droit, d’autre part, de leur demande respective d’indemnisation, que l’arrêt confirmatif a accueillie.

La société Pyramide ne peut sérieusement se retrancher désormais derrière une caducité de la vente entre elle-même et la société Hippo gestion, dès le 1er janvier 2011, ou à son impossibilité de contraindre la société Hippo gestion à réaliser la vente, cette société ne souhaitant plus contracter dès courant janvier 2011.

Ainsi, le lien entre le retard induit par la SCI Opéra dans la possibilité de contracter avant les décisions précitées n’est pas en lien avec la renonciation actuelle de la société Hippo gestion, les pièces établissant avec certitude que cette dernière, à tout le moins jusqu’à l’arrêt du 24 mars 2016, maintenait son souhait de voir réaliser la vente projetée.

Deuxièmement, compte tenu de l’ accord persistant entre les sociétés Hippo gestion et la société Pyramide quant à la poursuite de la cession projetée et de l’inertie du bailleur, le jugement du 22 janvier 2015, signifié le 22 mai 2015, avait, d’une part, ordonné à la SCI d’intervenir à la cession de fonds de commerce projetée dans les deux mois suivant la signification du jugement, d’autre part, dit qu’en cas de refus ou de carence du bailleur, l’acte serait valablement conclu malgré son absence, même en cas d’appel du jugement.

A la suite de ce jugement, il n’est justifié d’aucune demande formulée par la société Pyramide auprès du bailleur pour qu’il intervienne à la cession dans le délai imparti, et encore moins d’un refus de ce dernier.

La SCI Opéra communique quant à elle une attestation de son notaire précisant ne jamais avoir été contacté par la société Pyramide pour établir un projet de cession et convoquer les parties à la signature, que ce soit au cours des années 2015, 2016, 2017, 2018 et enfin 2019.

Si cette situation peut trouver sa source dans les incertitudes liées à la procédure pénale en lien avec une enquête pour proxénétisme, qui avait fondé une seconde procédure en résiliation du bail initiée par la SCI Opéra, force est toutefois de constater qu’à compter du désistement formulé par voie de conclusions du 22 décembre 2015 et constaté par une décision du 31 mars 2016, rien ne justifie les atermoiements de la société Pyramide, laquelle pouvait, d’une part relancer son partenaire, la société Hippo gestion, d’autre part, effectuer les démarches, auprès de ce dernier comme de son bailleur, pour régulariser l’acte de cession.

En effet, quand bien même la SCI Opéra n’aurait pas volontairement déféré à la demande d’intervenir à l’acte, le jugement ayant autorisé une passation valable de l’acte sans l’intervention du bailleur, la carence ou le refus de la SCI n’était pas un obstacle à la conclusion de la cession projetée. Or, il est établi par l’attestation du notaire de la SCI Opéra précitée que la société Pyramide n’a jamais pris attache avec lui.

Troisièmement, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour établir que la renonciation de la société Hippo gestion serait en lien avec un comportement de la SCI Opéra, et non avec le comportement tant de la société Pyramide que de la société Hippo gestion, qui ne souhaitaient plus, pour des raisons qui leur étaient propres, mener rapidement à son terme l’opération projetée.

En effet, pour tenter de justifier de ses diligences, et donc de son absence de rôle dans la défection de son partenaire, la société Pyramide produit, en tout et pour tout, deux courriers, l’un non daté mais dont l’avis de réception est du 10 novembre 2016, invitant la société Hippo gestion, à une formalisation de la cession avant le 31 mars 2017, l’autre du 10 juillet 2019, mettant en demeure la société Hippo gestion de lui indiquer si elle pouvait saisir le notaire pour la passation de l’acte, et sinon l’informer des motifs qui s’y opposent.

Si cette dernière missive mentionne un courrier du 18 janvier 2017, dans le même sens, il n’en est pas justifié.

Par ailleurs, la société Pyramide prétend avoir a multiplié les relances, notamment verbalement à l’adresse de son partenaire, sans cependant verser la moindre preuve de nature à corroborer cette affirmation.

En outre, le courrier du 11 octobre 2019 de la société Hippo gestion, en réponse à la lettre du 10 juillet 2019, loin de mettre en avant le comportement du bailleur comme cause de cette renonciation, fait état « d’ un changement de circonstances intervenu » et décrit des motifs intrinsèques à la société Hippo, à savoir la « restructuration du groupe Flo » et « l’absence de visibilité sur les conditions locatives et financières du bail, arrivant désormais bientôt à échéance, ce qui ne nous permet pas aujourd’hui de procéder à d’importants investissements et notamment à des travaux de mise au nouveau concept. »

La cour estime qu’il ressort de cette missive que ce dernier motif n’est pas lié aux incertitudes sur le devenir du bail et son loyer, comme le prétend la société Pyramide désormais, mais en lien avec des inquiétudes personnelles à la société Hippo gestion sur sa santé et sa situation économiques, lesquelles ne lui permettaient pas d’envisager de procéder à des investissements, notamment des travaux de mise au nouveau concept des locaux dont l’exploitation serait obtenue par l’acquisition du fonds.

Le courrier précité de la société Hippo gestion ne se réfère aucunement au congé avec offre de renouvellement délivré le 5 août 2019 et à l’instance qui pourrait en découler sur le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 et l’évolution de ce dernier, envisageant uniquement les investissements liés aux travaux de mise en place du nouveau concept.

La société Pyramide échoue donc à démontrer le lien de causalité entre la renonciation de la société Hippo gestion à acquérir son fonds de commerce et la délivrance du congé par la SCI Opéra.

En outre, le seul fait de délivrer le congé avec offre de renouvellement deux ans avant la date d’expiration du bail n’est, en soi, pas constitutif d’une faute, la société Pyramide n’apportant aucun élément de nature à caractériser une intention de nuire de la part de la SCI Opéra en vue d’empêcher la cession et qui aurait fait dégénérer en abus la délivrance de cet acte.

En conséquence, le défaut de signature de l’acte de cession du fonds de commerce de la société Pyramide ne trouve sa source dans aucun comportement fautif du bailleur commis postérieurement au jugement du 22 janvier 2015 et à l’arrêt du 24 mars 2016 et n’est pas en lien avec le comportement fautif initial, tel que caractérisé par les décisions précitées, puisqu’au contraire, à cette époque, les partenaires avaient sollicité d’un commun accord la constatation d’une vente pouvant être régularisée en l’absence d’intervention du bailleur.

La décision entreprise est donc confirmée en ce qu’elle a débouté la société Pyramide de sa demande.

III- Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société Pyramide succombant en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

Les chefs de la décision entreprise relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont confirmés.

La société Pyramide supportant la charge des dépens, il convient de la condamner à payer à la SCI Opéra la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande d’indemnité procédurale.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTE la société Pyramide Opéra de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société SCI Opéra ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI Opéra ;

CONFIRME le jugement du 11 juillet 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Pyramide Opéra à payer à la société SCI Opéra la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile et la déboute de sa demande d’indemnité procédurale ;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot