ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 08 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/05013 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OIDZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 AVRIL 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 15/00783

APPELANTE :

S.C.I. FMFT SUD FRANCE immatriculée au RCS de Bourges sous le n° 507 399 343 représentée par son gérant, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Camilla OY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [D] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [N] [H] épouse [P]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 6]

Assignée à étude le 4 novembre 2019

SARL CABINET MOLINES représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses le 7 novembre 2018

Ordonnance de clôture du 18 Octobre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 novembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 11 janvier 2024 et prorogée au 08 février 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 12 septembre 2008, Monsieur [D] [P] et Madame [N] [H] épouse [P] ont vendu à la SCI FMFT Sud France (ci-après la SCI FMFT) une maison cadastrée section AC n°[Cadastre 8] et située [Adresse 10] à [Localité 4], pour le prix de 220 000 euros.

Préalablement à cette vente, Monsieur et Madame [P] ont fait dresser un état parasitaire de cette maison acquise par eux en 1999 par la SARL Cabinet Molines, qui a conclu à l’absence de termites selon un diagnostic négatif rendu le 3 avril 2008.

En 2011, la SCI FMFT a constaté des désordres affectant la terrasse qui présentait un risque d’effondrement et a fait procéder à un constat par huissier de justice.

Par acte du 25 juillet 2011, la SCI FMFT a saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 30 août 2011, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [V] [X] pour y procéder.

Dans son rapport déposé le 26 octobre 2011, l’expert a relevé la présence de désordres généralisés provenant de l’attaque de termites, affectant des zones allant au-delà de celle située sous la terrasse (« l’attaque est tellement importante qu’il y a lieu de traiter la totalité de l’immeuble. (') les désordres sont bien liés à la présence d’insectes xylophages qui ont oeuvré dans un travail de sape depuis plusieurs années »), précisant cependant qu’il n’est pas en mesure de dire si ces vices existaient au moment de la vente  ; l’expert ajoutait toutefois que cette infestation de termites datait d’au moins deux ans, mais qu’il ne pouvait en dater l’apparition au-delà d’octobre 2009.

Suite à la reprise des travaux dans l’immeuble, la SCI FMFT a constaté l’apparition de nouveaux désordres et a fait procéder à une expertise par Monsieur [J] [L], expert en parasitologie immobilière.

Par actes des 11 et 16 janvier 2013, la SCI FMFT a de nouveau saisi le juge des référés aux fins de demander un complément d’expertise.

Par ordonnance du 15 février 2013, le juge des référés a rejeté la demande d’expertise de la SCI FMFT.

Par actes du 11 février 2015, la SCI FMFT a fait assigner Monsieur [P], Madame [H] épouse [P] et la SARL Cabinet Molines devant le tribunal de grande instance de Béziers, sollicitant une expertise et une indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par ordonnance du 12 janvier 2017, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par la SCI FMFT.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 avril 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a :

— Débouté la SCI FMFT de ses demandes ;

— Débouté Monsieur [D] [P] de sa demande de réparation du préjudice subi ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— Condamné la SCI FMFT à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration au greffe du 16 juillet 2019, la SCI FMFT a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions d’incident notifiées le 12 novembre 2019, Monsieur [P] a saisi le conseiller de la mise en état près la cour d’appel de Montpellier d’une demande de radiation de l’appel du rôle des affaires en cours au visa de l’article 526 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 septembre 2020, le conseiller de la mise en état près la cour d’appel de Montpellier a constaté le désistement de Monsieur [P] de sa demande en radiation de l’appel formé par la SCI FMFT, prenant acte du règlement par cette dernière de la somme de 1 000 euros mise à sa charge par le jugement de première instance au titre de l’exécution provisoire.

Par conclusions remises au greffe le 18 octobre 2023, la SCI FMFT demande à la cour, vu les articles 1641, 1792 et 1134 et suivants du code civil :

— de dire que les désordres affectant la maison de la société FMFT sont des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil ;

— de dire que Monsieur et Madame [P] sont responsables au titre de la garantie des vices cachés ;

— de dire que le cabinet Molines est responsable de négligences constitutives d’une faute professionnelle ;

— de condamner solidairement Monsieur et Madame [P] et le cabinet Molines à lui payer la somme de 260 583 euros,

— de condamner Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— de condamner Monsieur et Madame [P] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner solidairement Monsieur et Madame [P] et le cabinet Molines aux entiers dépens, et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe le 17 octobre 2023, Monsieur [D] [P] sollicite la confirmation du jugement rendu le 25 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Béziers.

Il demande à la cour, y ajoutant, de condamner la SCI FMFT à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts « eu égard à la légèreté blâmable dont procède cette instance à son encontre qui ne repose sur aucun fondement juridique ».

Il demande en outre de condamner la SCI FMFT aux entiers dépens de première instance et d’appel, et à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Madame [N] [H] épouse [P] et la SARL Cabinet Molines n’ont pas constitué avocat, la déclaration d’appel et les conclusions leur ayant été signifiées respectivement les 4 et 7 novembre 2019.

A l’audience du 8 novembre 2023, la cour a sollicité de l’appelante, conformément aux dispositions des articles 442 et 445 du code de procédure civile, une note en délibéré portant sur la date d’infestation des maisons mitoyennes.

Les parties ont déposé une note en délibéré les 14 et 21 décembre 2023.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la responsabilité du vendeur sur le fondement des vices cachés :

Aux termes de l’article 1641 du code civil 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise , ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus '.

Par ailleurs, l’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, s’agissant d’une part de la qualité de professionnel de Monsieur [P] invoqué par la SCI FMFT, il ressort des pièces versées aux débats qu’à l’époque des travaux réalisés par Monsieur [P] (année 2000), ce dernier exercait la profession de chauffeur-routier, la SARL BATISERVICES dont il était le gérant n’ayant été créée que le 1er octobre 2002 et ayant pour objet ' tout petits travaux concernant le bâtiment ', ce qui exclut toute activité concernant le gros oeuvre et la qualité de professionnel du vendeur.

En tout état de cause, il résulte du rapport d’expertise que les travaux réalisés en 2000 consistant notamment dans la création d’une terrasse tropézienne ayant généré des problèmes d’infiltrations sont sans rapport avec le problème d’attaque parasitaire affectant la structure d’un plancher situé à un niveau plus bas.

L’expert précise que les étais mis en place par Monsieur [P] lors de la réalisation de la terrasse tropézienne ne se situent pas sous la zone contaminée mais dans la cage d’escalier qui a fait l’objet d’un doublage en plaques de plâtre, l’expert écartant la volonté par le vendeur de cacher un vice, les étais ayant été posés il y a dix ans et l’attaque des termites derrière la cloison déposée étant d’une ampleur bien moindre que celle de la zone touchée et n’était certainement pas visible en 2000.

Monsieur [X] relève également que la mise en place du carrelage et du faux plafond a été réalisée par Monsieur [P] sur un carrelage et un faux plafond existant, ce qui écarte, selon lui, toute volonté de cacher une éventuelle infestation.

Si Monsieur [L], expert mandaté par l’appelante, a constaté une infestation généralisée de l’habitation, il convient d’une part de relever que cette infestation s’est logiquement développée avec le temps, Monsieur [L] étant intervenu le 4 août 2012, soit quatre ans après la cession de l’immeuble et dix mois après la visite de Monsieur [X], d’autre part que ni les constatations de Monsieur [X], ni les constatations de Monsieur [L] ne permettent de déterminer avec précision le début de l’infestation.

En effet, l’expert judiciaire expose qu’aucune méthode fiable n’existe pour situer, même approximativement, le début d’une attaque de xylophages et de termites en particulier, l’origine devant remonter selon lui à minima à deux ou trois années, et même vraisemblablement à plusieurs années, les constatations de Monsieur [L], effectuées quatre ans après la vente de l’immeuble et douze ans après les travaux réalisés par Monsieur [P], ne permettant pas de conclure que l’infestation aurait existé, comme le soutient la SCI FMFT, dès l’année 2000 ou même antérieurement à la vente, étant relevé d’une part que l’immeuble voisin cadastré AC n° [Cadastre 7] n’ a été traité qu’ en 2003 contre les insectes parasitaires, sans que l’on connaisse la date du début de l’infestation, d’autre part que l’immeuble cadastré A [Cadastre 9] a fait l’objet d’un test en 2001 s’étant révélé négatif.

Par conséquent, aucun élément au dossier ne permet d’établir avec certitude que l’infestation de l’immeuble litigieux aurait été antérieure à sa vente intervenue le 12 septembre 2008.

S’agissant par ailleurs de la connaissance du vice par le vendeur permettant d’écarter la clause exclusive de responsabilité stipulée dans l’acte de vente, il convient de rappeler que rien ne permet d’établir l’existence d’une infestation lors des travaux réalisés en 2000 par Monsieur [P] que ce dernier aurait tenté de dissimuler.

Par ailleurs, force est de constater qu’en application de l’article 8 de la loi du 8 juin 1999, le vendeur a fait dresser un état parasitaire et a mandaté à cet effet le cabinet Molines qui a réalisé ce diagnostic le 3 avril 2008 et a conclu à l’absence de termites et d’indice caractéristique de leur présence.

En outre, le compromis de vente du 5 juin 2008 mentionne expressément :

'Reglementation relative aux termites :

Le vendeur déclare que le bien présentement vendu est situé dans une zone contaminée ou susceptible d’être contaminée.

En application de l’article 8 de la loi du 8 juin 1999, un état parasitaire établi par le cabinet Molines, le 3 avril 2008, soit depuis moins de six mois, ne révélant la présence d’aucune termite dans l’immeuble, est demeuré ci-annexé.

Le notaire rappelle au vendeur qu’il ne pourra s’exonérer de la garantie des vices cachés que si l’état parasitaire a moins de six mois au jour de la signature de l’acte authentique de vente.Le vendeur s’engage donc à renouveler cet état parasitaire si besoin est pour le jour de la signature de réitération des présentes par acte authentique '.

Ces informations sont reprises dans l’acte de vente du 12 septembre 2008 stipulant:

' Etat de l’immeuble-termites’ :

L’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment son bon ou mauvais état, et tout vices cachés.

Le bien objet des présentes est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral en application de l’article 3 de la loi numéro 99-471 du 8 juin 1999, c’est-à-dire dans un secteur contaminé ou susceptible d’être contaminé par les termites.

En application de l’article 8 de la loi précitée un état parasitaire établi par le cabinet Molines, le 3 avril 2008, soit depuis moins de six mois ne révélant la présence d’aucune termite dans le bien, est demeuré ci-annexé après mention.

Ledit rapport fait apparaître les conclusions suivantes :

' Après avoir examiné tous les points sensibles, les investigations effectuées ce jour n’ont pas permis de déceler la présence de termites ainsi que d’indices caractéristiques à leur présence.

Combles : pas d’accès à la charpente, plafond sous rampant.Seule une poutre située sur la terrasse en extérieur nous a permis de constater la présence de traces de vrillettes et de capricornes ainsi que celles d’injecteurs laissant supposé qu’un traitement avait été réalisé '.

L’acquéreur déclare avoir pris personnellement connaissance de ce certificat et en posséder une copie.

Il déclare vouloir faire son affaire personnelle des mesures à prendre pour remédier à la situation ( destruction des insectes et traitements préventif pour l’avenir, remise en état des parties du bâtiment détériorées par leur présence)'.

Par conséquent, au moment de la vente, l’acquéreur était parfaitement informé que l’immeuble se situait dans une zone susceptible d’être contaminée par les termites, que le diagnostic du cabinet Molines était limité à un contrôle visuel des parois visibles, intérieures et extérieures, l’examen ne portant pas sur les parties cachées ou inaccessibles et a déclaré faire son affaire personnelle des mesures à prendre pour remédier à la situation.

En tout état de cause, Monsieur [P], dont il n’est pas démontré par ailleurs qu’il aurait eu connaissance avant la vente d’une infestation de son habitation par des termites, peut en l’espèce se prévaloir de la clause exclusive de responsabilité prévue à l’acte de vente, suite à la production d’un état parasitaire datant de moins de six mois et ne révélant la présence d’aucune termite.

En conséquence, faute de prouver l’existence d’un vice antérieur à la vente qui aurait été connu du vendeur, ce dernier ayant en outre produit un état parasitaire avant la vente ne relevant la présence d’aucune termite, les demandes le la SCI FMFT à l’encontre de Monsieur et Madame [P] seront rejetées, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité du vendeur en qualité de constructeur :

Conformément aux dispositions de l’alinéa 3 de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statuera pas sur ce point, aucune prétention ni demande de condamnation au titre de l’article 1792 du code civil ne figurant au dispositif des conclusions de la SCI FMFT.

Sur la responsabilité du cabinet Molines en qualité de diagnostiqueur :

La SCI FMFT reproche au cabinet Molines de ne pas lui avoir expliqué le risque important de présence de termites en constatant notamment que les deux bâtiments mitoyens avaient été traités, ce qui confirmait, selon elle, la présence de termites dans son immeuble, ajoutant que si elle avait disposé d’une information correcte quant à la présence de termites, elle n’aurait jamais acheté l’immeuble.

Or, il a été précédemment développé que la SCI FMFT, avant la vente, était parfaitement informée par les mentions figurant dans le compromis et dans l’acte de vente que l’immeuble était situé dans une zone contaminée, la zone étant depuis 2001 qualifiée de 'zone infestée’ (arrêté préfectoral du 20 juin 2001) et que le diagnostic ne consistait qu’en un contrôle visuel des parties visibles du bâtiment, de sorte qu’il lui appartenait, si elle souhaitait s’assurer de l’absence de termites, de solliciter du diagnostiqueur des sondages destructifs qui n’étaient pas exigés dans le cadre de la vente, ce type de sondages étant en l’espèce tout à fait envisageables compte tenu des travaux de rénovation prévus par la suite par l’acquéreur.

En tout état de cause, il n’est démontré aucun manquement du cabinet Molines dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée dans l’objectif de la vente de l’immeuble litigieux ni aucun manquement à son obligation d’information alors même que la SCI FMFT disposait des informations concernant la présence de termites dans la zone où était situé leur immeuble et permettant d’éclairer leur consentement.

La SCI FMFT sera donc déboutée de ses demande présentées à l’encontre du cabinet Molines.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [P] :

La SCI FMFT sera condamnée à payer à Monsieur [P] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, l’intimé, dont la mauvaise foi n’a pas été démontrée, subissant depuis 2011 les tracas occasionnés par les multiples procédures judiciaires.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [D] [P] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI FMFT à payer à Monsieur [D] [P] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI FMFT de ses demandes présentées à l’encontre du cabinet Molines ;

Condamne la SCI FMFT à payer à Monsieur [D] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile , pour ses frais engagés en appel ;

Condamne la SCI FMFT aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président