République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/11/2025

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N° de minute : 25/778

N° RG 23/00447 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UW4P

Décision (N° 22/000450) rendue le 18 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 15]

APPELANTS

Madame [U] [C]

née le 11 Octobre 1992 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591748002202211391 du 06/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Monsieur [E] [G]

né le 21 Août 1987 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par M^e Lamia Baba, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SA [Adresse 14], inscrite au rcs de [Localité 15] sous le numéro 475 680 815 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 novembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 septembre 2025

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Par acte sous seing privé du 10 avril 1987, à effet du 1er juin 1987, la SA « Le toit familial de [Localité 16]-Tourcoing », aux droits de laquelle vient la SA d’HLM Vilogia, a donné à bail à M. [X] [C] et Mme [B] [K] épouse [C], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12], moyennant un loyer mensuel initial d’un montant de 1 639 francs.

M. [X] [C] est décédé ; Mme [B] [C], restée dans les lieux à la suite du décès de son conjoint, est également décédée le 14 juin 2021.

Mme [U] [C], fille des défunts, et son concubin, M. [G] [E], se sont manifestés auprès de la société Vilogia pour que Mme [C] obtienne le transfert du bail à son profit.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 octobre 2021, la société Vilogia leur a fait savoir qu’à défaut de remplir les conditions légales requises et notamment la condition d’adéquation de la taille du logement avec leur composition familiale pour obtenir un transfert du bail, ce dernier était résilié de plein droit par l’effet du décès de la locataire en titre et les a invités à convenir d’une restitution amiable des lieux.

Par acte du 16 novembre 2021, la société Vilogia a fait délivrer à Mme [U] [C] et M. [E] une sommation de quitter immédiatement les lieux à défaut de pouvoir justifier d’un titre régulier leur permettant de les occuper.

Par acte signifié le 28 janvier 2022, la société Vilogia a fait assigner Mme [C] et M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir constater la résiliation du bail au 14 juin 2021, rejeter les demandes de Mme [C] et de M. [E], ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, condamner conjointement et solidairement Mme [C] et M. [E] à lui payer la somme mensuelle de 576,79 euros au titre de l’indemnité d’occupation due, représentant le montant du loyer et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux, condamner conjointement et solidairement Mme [C] et M. [E] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens.

Suivant jugement contradictoire en date du 18 novembre 2022, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Rejeté la fin de non- recevoir opposée par Mme [U] [C] et M. [E] tirée du défaut de notification à la CCAPEX et au représentant de l’Etat ;

Déclaré la société Vilogia recevable à agir en résiliation du bail et expulsion ;

Constaté la résiliation du bail conclu entre Mme [B] [C] et la société Vilogia relatif à un immeuble d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 12] à la date du 14 juin 2021 ;

Ordonné en conséquence à Mme [U] [C] et M. [E], occupants sans droit ni titre de libérer les lieux, de restituer les clefs après l’établissement d’un état des lieux de sortie et dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [U] [C] et à M. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et d’avoir restitué les clés dans ce délai, la société Vilogia pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelé qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Fixé à la somme de 556,79 euros l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du présent jugement et condamné solidairement Mme [U] [C] et à M. [E] à régler mensuellement à la société Vilogia jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rappelé à Mme [U] [C] et à M. [E] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejeté les autres demandes en ce compris celles présentées par la société Vilogia au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [U] [C] et M. [E] aux dépens ;

Rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Mme [U] [C] et M. [E] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 27 janvier 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La société Vilogia a constitué avocat le 16 février 2023.

Suivant arrêt en date du 4 juillet 2024, la cour d’appel de Douai a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture, invité M. [E] et Mme [U] [C] à justifier précisément de leurs ressources depuis le décès de Mme [C], invité la société Vilogia à faire toutes observations à ce sujet, renvoyé l’affaire à la mise en état et réservé les dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2025, Mme [C] et M. [E] demandent à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Mme [U] [C] et par M. [E] à l’encontre du jugement en date du 18 novembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Lille ;

Infirmer ledit jugement sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non- recevoir opposée par Mme [U] [C] et M. [E] tirée du défaut de notification à la CCAPEX et au représentant de l’Etat et déclaré la société Vilogia recevable à agir en résiliation du bail et expulsion.

Et statuant à nouveau,

Juger que le bail est transféré au bénéfice de Mme [U] [C] et de M. [E] ;

Débouter la société Vilogia de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société Vilogia aux entiers frais et dépens ;

Condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 2 500 euros à verser au conseil de Mme [U] [C] et de M. [E], à charge pour ce conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle et ce en l’application de l’article 37 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1991.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 aout 2025, la société Vilogia demande à la cour de :

Dire partiellement bien jugé, mal appelé ;

Confirmer le jugement en date du 18 novembre 2022 en ce qu’il a constaté la résiliation du bail en date du 1er juin 1987 conclu entre la société Vilogia et Mme [B] [C] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 13] à la date du 14 juin 2021 et ordonné les mesures subséquentes sauf en ce qui concerne l’indemnité d’occupation fixée compter de la date du jugement ;

Réformer le jugement pour le surplus ;

Condamner conjointement et solidairement Mme [U] [C] et M. [E] au paiement d’une somme de 16 193,40 euros au titre des indemnités d’occupation dues depuis le 14 juin 2021 jusqu’au 5 septembre 2024 et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 556,79 euros représentant le montant du loyer et des charges à compter du 5 septembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux ;

Condamner conjointement et solidairement Mme [C] et M. [E] au paiement d’une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

Dire mal fondés Madame [U] [C] et M. [E] en leurs demandes, fins, conclusions, les en débouter.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il y a lieu de constater que les appelants ne discutent plus dans leurs dernières écritures de la question de la recevabilité de l’action du bailleur. En l’absence d’appel incident, ce chef sera donc confirmé.

Sur la résiliation du bail :

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Toutefois, l’article 40 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le transfert ne s’opère au profit des descendants qu’à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Il s’ensuit que lorsque le logement est loué par un bailleur social, le descendant doit à la fois satisfaire à une condition de ressources et respecter un critère d’occupation adapté au regard de la surface concernée.

En outre, la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté permet désormais au bailleur social de prétendre à la reprise du logement sous-occupé. En vertu des dispositions de l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, la sous-occupation est caractérisée lorsque le logement comporte un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’une au nombre de personnes y ayant effectivement leur résidence familiale.

Il ressort des éléments de la cause et notamment d’un courrier adressé par la Direction de l’accès à l’autonomie de la Direction générale adjointe en charge de la solidarité du Conseil départemental du Nord que Mme [C] a été identifiée comme une personne présente au domicile de sa mère en tant qu’aidant indispensable, et que l’intéressée a bien déclaré à la CAF sa nouvelle adresse comme étant le domicile de sa mère, et ce dès le 25 mai 2020. Dès lors, Mme [C] à tout le moins est en droit de faire valoir qu’elle habitait depuis un an au domicile de sa mère avant le décès de cette dernière.

Par ailleurs, il y a lieu d’observer que le logement litigieux est décrit dans le bail consenti initialement, lequel est certes très ancien, comme étant de type 4. Dans la convention signée initialement entre le Préfet et le président de la SA [Adresse 10] » aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Vilogia, le [Adresse 3] à [Localité 12] est décrit comme correspondant à un logement de type 5. Ce n’est finalement que dans un avenant à cette convention signé le 28 octobre 2003 que la liste des logements annexée à cet avenant reprend le [Adresse 3] à [Localité 12] comme étant un logement de type 6. Cependant cet avenant n’avait pour objet que de prévoir que la surface corrigée du logement sis le [Adresse 1] à [Localité 12] (logement différent de celui objet du présent litige) était modifiée en ce sens qu’elle était portée à 142 m2, cet avenant prévoyant que les autres clauses de la convention initiale n’étant pas par ailleurs modifiées. Curieusement, par ailleurs dans la liste des logements annexée à l’avenant, seuls les logements qui présentent une surface corrigée de l’ordre de 140 à 145 m2 sont repris comme des logements de type 6 alors que les logements qui présentent une superficie de 129 m2 sont qualifiés de type 5, à l’exception précisément du [Adresse 3] à [Localité 12].

Les parties appelantes ont par ailleurs produit aux débats un constat établi par Maître [D] [J], commissaire de justice à [Localité 15], dont il ressort que le logement litigieux comporte 4 pièces à l’étage, pouvant être utilisées comme chambres tandis qu’au rez-de-chaussée, il existe un séjour salon, le logement contenant ainsi suivant les énonciations du constat 5 pièces, la cuisine et la salle de bains ne comptant pas dans ce cadre, et correspondant donc à un logement de type 5. Certes la société Vilogia fait valoir qu’il y aurait un espace dans l’immeuble permettant l’aménagement d’une sixième pièce mais elle n’en justifie pas. Par ailleurs, l’existence de cette sixième pièce potentielle n’est pas établie et ne ressort pas du constat de Maître [D] [J].

Le logement objet du litige est donc de typologie T5 et non de typologie T6 comme l’a retenu le premier juge.

S’il est acquis aux débats que Mme [C] et ses deux enfants vivaient dans les lieux au jour du décès de [B] [K] veuve [C] le 14 juin 2021, le fait que M. [E] y réside à cette date n’est en revanche pas démontrée.

En effet, l’attestation EDF du 14 janvier 2021, selon laquelle Mme [C] et M. [E] sont titulaires d’un contrat auprès d’EDF pour le logement situé [Adresse 3] à [Localité 12], est insuffisante à en rapporter la preuve.

Au contraire, les pièces versées aux débats font ressortir que M. [E] ne résidait pas dans les lieux le 14 juin 2021. Ses avis d’impôts sur les revenus 2020, 2021 et 2022 font état d’une adresse située [Adresse 9] à [Localité 16] (distincte de l’ancienne adresse de Mme [C]), sur laquelle les appelants ne s’expliquent pas, tandis que Mme [C] indique elle-même dans un courrier adressé à Vilogia du 27 juin 2024 que son concubin a intégré le logement le 15 juin 2021, soit le lendemain du décès de sa mère.

Or, il est constant que les conditions de transfert de bail doivent être appréciées au jour du décès du locataire (Cass. 3ème Civ., 10 oct. 2024, n° 23-18-933.)

Dès lors, bien que de type T5, le logement n’était pas adapté à la taille du ménage au jour du décès de [B] [K] veuve [C] puisqu’il était occupé par trois personnes seulement et qu’il comportait donc un nombre de pièces habitables supérieur de plus d’une au nombre de personnes y ayant effectivement leur résidence familiale.

Une des conditions nécessaires au transfert du bail fait donc défaut.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 14 juin 2021 et ordonné l’expulsion de Mme [C] et M. [E],

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation, due à compter du 14 juin 2024, a été justement fixé par le premier juge à la somme de 556,79 euros correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

La société Vilogia produit un décompte démontrant que Mme [C] et M. [E] restaient devoir, après les paiements effectués, la somme de 16 193,40 euros au titre des indemnités d’occupation impayées au 05 septembre 2024, incluant le terme du mois d’août 2024.

La cour constate que la société Vilogia n’actualise pas dans le dispositif de ses écritures le montant de l’arriéré locatif malgré un décompte plus récent arrêté au 1er septembre 2025 (solde de 22 874,88 euros incluant le terme du mois d’août 2025).

La cour rappelle qu’elle n’est saisie que des demandes figurant au dispositif des écritures de chacune des parties.

Il convient donc de réformer le jugement en ses dispositions relatives à l’indemnité d’occupation et, statuant à nouveau, de condamner in solidum Mme [C] et M. [E] au paiement de la somme de 16 193,40 euros au titre des indemnités d’occupation impayées au 05 septembre 2024, incluant le terme du mois d’août 2024, et d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au rejet des demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum Mme [C] et M. [E] aux dépens d’appel et à les condamner in solidum à payer à la société Vilogia la somme de 700 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées sauf celles relatives à l’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau ;

Fixe à la somme de 556,79 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail le 14 juin 2021;

Condamne in solidum Mme [C] et M. [E] à payer à la société Vilogia la somme de 16 193,40 euros au titre des indemnités d’occupation impayées au 05 septembre 2024, incluant le terme du mois d’août 2024 ;

Condamne in solidum Mme [C] et M. [E] à payer à la société Vilogia une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Condamne in solidum Mme [C] et M. [E] aux dépens d’appel et à payer à la société Vilogia la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne Dufossé

Le président

Cécile Mamelin