Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026

(n° 30 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07010 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLGEM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Mars 2025 -Président du TJ de [Localité 8] – RG n° 25/50175

APPELANTE

S.A.R.L. S.P.N, RCS de [Localité 8] sous le n°507 648 079, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS, toque : A0237

INTIMÉS

Mme [J] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [F] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

M. [G] [U]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentés par M^e Natacha LOREAU de la SELEURL NPJ AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2108

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 Décembre 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 29 février 2016, M. [B], aux droits duquel vient Mme [B], Mme [S] et M. [U], a consenti à la société S.P.N. un bail commercial portant sur divers locaux situés [Adresse 1] à [Localité 10].

Par exploit du 16 octobre 2024, un commandement visant la clause résolutoire lui a été signifié à hauteur de la somme de 24.225,14 euros, correspondant à la dette locative arrêtée à l’échéance du mois d’octobre 2024.

Par acte du 27 novembre 2024, Mme [S], M. [U] et Mme [B] ont fait assigner la société S.P.N. devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, notamment :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 16 novembre 2024 à minuit ;

Ordonner l’expulsion de la société S.P.N. et de tout occupant de son chef des lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Condamner, à titre provisionnel, la société S.P.N. à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U], une somme de 26.292,40 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du l6 octobre 2024 pour la somme de 24.225,14 euros, et pour le surplus, à compter de la délivrance de la présente assignation ;

Condamner, à titre provisionnel, la société S.P.N. à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant au loyer, des charges et des taxes qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du l er décembre 2024 et ce jusqu’à la restituer des lieux et la remise des clefs ;

Condamner la société S.P.N. à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société S.P.N. aux entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mars 2025, le juge des référés, a :

Renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réserves ;

Constaté l’acquisition, à la date du 16 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 29 février 2016 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Dit qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], la société S.P.N. pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné la société S.P.N. à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 17 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamné la société S.P.N. à titre provisionnel à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U] la somme de 26.292.40 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 sur la somme de 24.225,14 euros, et pour le surplus, à compter de la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024 ;

Condamné la société S.P.N. aux dépens ;

Condamné la société S.P.N. à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les demandeurs du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 8 avril 2025, la société S.P.N. a relevé appel de cette décision de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 juin 2025, elle demande à la cour, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce et des articles 1224 et suivants et 1343-5 du code civil, de :

Infirmer l’ordonnance de référés du 10 mars 2025 ;

Statuant à nouveau,

Dire recevable la société S.P.N. en ses demandes ;

La dire également bien fondée en ses prétentions en y faisant droit ;

En conséquence,

Constater l’existence de contestations sérieuses, et déclarer la société Mme [B], Mme [S] et M. [U] infondés à tenter de se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire, les en débouter, de même que de l’ensemble de leurs prétentions concernant soit une condamnation provisionnelle, soit a fortiori de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

Dire et juger que la société S.P.N. bénéficiera d’un délai de paiement sur 12 mois pour le solde des sommes qu’elle resterait devoir ;

Ordonner la suspension de la clause résolutoire du contrat de bail commercial en date du 29 février 2016 ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement Mme [B], Mme [S] et M. [U] à payer à la société S.P.N. une somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Mme [B], Mme [S] et M. [U] en tous les dépens de 1ère instance et d’appel.

Elle fait valoir qu’elle exerce une activité de prêt-à-porter qui connaît de grandes difficultés depuis quelques années et notamment à la suite de la crise sanitaire ; que l’urgence avec laquelle le bailleur a cru devoir délivrer le commandement, au lieu de privilégier le dialogue, est à elle-seule constitutive d’une mauvaise foi.

Elle allègue que le bailleur refacture la taxe sur les bureaux ainsi que la taxe foncière alors qu’il existe un flou dans la rédaction du bail qui nécessite une interprétation.

Elle fait état d’un décompte du 16 octobre 2024 qui présente un solde antérieur de 19.586,37 euros et soutient que cette mauvaise foi ne peut être sanctionnée que par la nullité du commandement de payer et qu’elle conduit les juges à écarter la mise en 'uvre de la clause.

A titre subsidiaire, elle relève un contexte économique difficile mais également le fait qu’elle recherche de nouveaux clients. Elle expose qu’elle est en capacité d’apurer la dette locative par l’octroi d’un délai de paiement.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 22 octobre 2025, Mme [B], Mme [S] et M. [U] demandent à la cour de :

Débouter la Société S.P.N. de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel ;

Condamner la Société S.P.N. à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U], la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 400 du code de procédure civile ;

Condamner la Société S.P.N. aux entiers dépens d’appel.

Ils soutiennent que loin d’être de mauvaise foi, ils ont été particulièrement cléments et patients à l’égard de leur locataire ; qu’ils sont de simples particuliers. Ils considèrent que le bail précise clairement la clé de répartition des charges et soulignent que les charges des années 2023 et 2024 ont été apurées. Ils font valoir que le paiement de la taxe foncière notamment est prévu par le bail et que face à l’aggravation de la dette, la société S.P.N. ne peut prétendre à des délais de paiement.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

SUR CE, LA COUR

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il sera rappelé à cet égard :

qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Il doit aussi être rappelé que la mise en 'uvre des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce n’échappe pas à la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi, énoncée par l’article 1104 du code civil, de sorte que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi par le bailleur.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 contient un relevé de compte exhaustif depuis août 2017 pour un montant de 24.225,14 euros. Il est donc particulièrement détaillé sur l’historique des loyers et charges, ainsi que des versements, ce qui permet de constater au demeurant la situation débitrice du preneur depuis des mois.

Il n’existe aucun empressement fautif du bailleur à ce titre et qui serait constitutif d’une mauvaise foi, la dette visée dans le commandement correspondant à plus de 5 échéances mensuelles.

La société S.P.N. fait valoir qu’au 16 octobre 2024, la dette n’était pas de 24.225,14 euros mais de 19.587,35 euros ainsi qu’en atteste l’avis d’échéance du mois suivant (le 28 octobre 2024).

Cet avis mentionne effectivement la somme de 19.587,35 euros mais sous un libellé « solde antérieur au 01/10/2024 » : ce montant ne contient donc pas le loyer d’octobre qui est porté sur la ligne suivante du décompte.

Or, il résulte du décompte annexé du commandement que la somme réclamée est arrêtée au 14 octobre 2024 et contient le quittancement d’octobre, ce qui explique la différence.

Aucune mauvaise foi du bailleur ne peut être retenue en présence d’un décompte suffisamment clair et d’une dette locative persistante.

En outre, les provisions sur charges, qui font l’objet d’une contestation, représentent une somme mensuelle de 220 euros pour 4.417,29 euros au titre du loyer, de sorte que même si elles n’avaient pas été justifiées, l’arriéré locatif demeurerait particulièrement important.

Le contrat de bail prévoit que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière et qu’il devra également rembourser la quote-part de tous les impôts correspondants à l’usage des lieux loués, ainsi que les droits ou taxes qui pourraient ultérieurement remplacer ceux existants ou s’y ajouter, à l’exception des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble (p. 3 du contrat).

Ces stipulations ne nécessitent aucune interprétation s’agissant des obligations du locataire au titre des impôts, lesquels sont justifiés par des avis de l’administration fiscale (pièce 10 des intimés).

Le contrat définit les charges ordinaires d’immeuble et précise la quote-part desservant les lieux loués.

Il est par ailleurs justifié de la répartition des charges pour 2023 et 2024 (pièces n°8 et 9), ces deux années laissent apparaître un solde débiteur respectivement de 476,88 et 621,15 euros en dépit des provisions déjà perçues.

Il n’est au demeurant pas démontré que le locataire ait, avant la présente instance, entendu contester la répartition ou solliciter des pièces justificatives.

C’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion et condamné la société S.P.N. à titre provisionnel à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

La dette a augmenté depuis la première décision mais le bailleur ne sollicite pas son actualisation. Il y a lieu par conséquent de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel la société S.P.N. à payer la somme de 26.292,40 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, indemnités d’occupation arrêté au 1er novembre 2024.

La société S.P.N. demande un délai de paiement sur 12 mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera cependant relevé que les intimés ont fait procéder à l’expulsion de l’appelante le 17 octobre 2025 de sorte que cette suspension des effets de la clause résolutoire est nécessairement sans objet en ce que l’expulsion n’intervient pas si les délais sont respectés.

En tout état de cause, l’aggravation importante de la dette depuis la délivrance du commandement, plus de 65.544,11 euros au 17 octobre 2025, démontre que le paiement du loyer courant n’a pas repris ; l’arriéré représente désormais plus d’un an d’impayés.

Un apurement de la dette dans le délai de 12 mois comme réclamé apparaît impossible, d’autant que l’expulsion a mis fin à l’exploitation des lieux.

La demande de délais de paiement sera rejetée.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Partie perdante, la société S.P.N. sera également condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamne la société S.P.N. à payer à Mme [B], Mme [S] et M. [U] la somme globale de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société S.P.N. aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE