République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 24/04/2025

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N° de MINUTE : 25/366

N° RG 23/01598 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U2W3

Jugement (N° 11-22-0760)rendu le 16 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTE

SCI APA pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric Massin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [X] [W]

née le 31 Juillet 1985 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cedric Blin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/003376 du 21/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 04 février 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 après prorogation du délibéré en date du 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Par acte sous seing privé du 15 juin 2018, la SCI APA a donné à bail à Madame [X] [W] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre les charges forfaitaires pour la somme de 20 euros.

Le service local de l’ARS a établi un rapport le 2 décembre 2020 relevant de multiples désordres.

Le 8 décembre 2020, la société DIAG a procédé à un constat du risque d’exposition au plomb (CREP) du logement, concluant à la présence de plomb dans des revêtements dégradés. Le 4 janvier 2021, la société Immoexpertise a procédé au même constat.

Par arrêté préfectoral du 28 décembre 2020, la SCI APA a été mise en demeure de procéder à des travaux urgents de mise en sécurité du logement sous un délai de 30 jours.

Par arrêté préfectoral du 25 février 2021, le logement loué a été déclaré insalubre avec mise en demeure de la bailleresse de réaliser des travaux de remise en état avant le 1er juin 2021, avec suspension du paiement des loyers à compter du premier jour du mois qui a suivi l’envoi de l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2020 et obligation de relogement durant les travaux.

Par acte d’huissier du 6 juillet 2021, dénoncé le 8 juillet suivant par courrier électronique adressé au Préfet du Nord, la SCI APA a fait assigner Madame [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir au visa de l’article 1729 du code civil et sous bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal :

— le prononcé de la résiliation du bail ;

— l’expulsion de Madame [X] [W], ainsi que celles de tout occupant de son chef, du logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation de la locataire au paiement des loyers et charges jusqu’à la date de résiliation du bail ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, à compter de la résiliation et jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et des dépens.

Suivant jugement en date du 16 février 2023, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré la SCI APA recevable en son action ;

Débouté la SCI APA de l’ensemble de ses demandes ;

Ordonné à la SCI APA de réaliser les travaux suivants, dans le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] :

mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation de conformité CONSUEL en rénovation et mise en sécurité des bâtiments d’habitation.

remise en état de la toiture et de ses accessoires (gouttières, chêneaux, descentes') et raccordement au réseau d’eaux pluviales existant.

remise en état de la charpente pour en assurer la stabilité, avec attestation d’un professionnel à fournir.

remise en état ou remplacement des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité.

recherche et suppression des causes d’humidité.

réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques.

suppression des causes d’infiltrations, notamment au droit des fenêtres, au travers des planchers, et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs), des sols et des plafonds détériorés par l’humidité ou dégradés.

suppression durable de l’accessibilité au plomb par recouvrement des revêtements dégradés contenant du plomb et/ou remplacement de certains éléments de construction si nécessaire, avec nettoyage minutieux garantissant l’absence d’accessibilité au plomb (taux de plomb dans les poussières inférieur au seuil réglementaire), et avec établissement d’un CREP à l’issue, concluant au bon état (ou à l’absence) des revêtements contenant du plomb.

mise en place d’un système de ventilation général et permanent, avec préconisation forte d’un système de balayage.

Condamné la SCI APA sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour la réalisation des travaux pour une durée de 6 mois, à compter d’un délai d’un mois suivant notification de la présente décision ;

Ordonné à la SCI APA de reloger, à ses frais, Madame [X] [W] et les occupants de son chef, dans un logement adapté et décent, pour la durée des travaux et jusqu’à décision de main levée de la décision d’insalubrité par arrêté préfectoral, sauf application de l’article L. 421-3-1 VII du code de la construction et de l’habitat ;

Condamné la SCI APA sous astreinte de 50 euros par jour de retard dans l’exécution de son obligation de relogement, pour une durée de 6 mois, à compter d’un délai d’un mois suivant notification de la présente décision, sauf application de l’article L. 421-3-1 VII du code de la construction et de l’habitat ;

Dispensé Madame [X] [W] de son obligation de paiement des loyers et des charges jusqu’à la décision de main levée de la décision d’insalubrité par arrêté préfectoral ;

Déclaré la responsabilité contractuelle pour faute de la SCI APA engagée et condamné la SCI APA à payer à Mme [X] [W] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 4 000 euros en réparation du préjudice moral

Débouté les parties de leurs demandes respectives en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI APA aux entiers dépens de l’instance, avec recouvrement selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 en matière d’aide juridictionnelle ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La SCI APA a interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 avril 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, la SCI APA demande à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 16 février 2023,

Statuant à nouveau, vu les articles 1729 du code civil, 1217 du code civil anciennement 1184 du code civil

Prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés du locataire dans l’exécution de son obligation de jouir paisiblement des lieux loués ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de cette dernière ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin en recourant à la force publique ;

Condamner Madame [X] [W] à payer les loyers et charges jusqu’à la date de la résiliation du bail ;

La condamner au règlement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et ce, de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux ;

Débouter Madame [X] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

La condamner au paiement d’une indemnité d’un montant de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, Madame [X] [W] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection le 16 février 2023 en ce qu’il a :

Débouté la SCI APA de l’ensemble de ses demandes ;

Ordonné à la SCI APA de réaliser les travaux prescrits par les arrêtés préfectoraux des 28 décembre 2020 et 25 février 2021 concernant l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la notification de la décision ;

Ordonné à la SCI APA de reloger la famille [W] à ses frais pour le temps des travaux et jusqu’à la décision de main levée de l’arrêté d’insalubrité ;

Condamné la SCI APA à reloger ses locataires sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et pour une durée de 6 mois, passé le délai d’un mois après notification de la décision ;

Dispensé Madame [W] du paiement des loyers et des charges jusqu’à main levée de la décision d’insalubrité ;

Condamné la SCI APA à payer à Madame [W] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamné la SCI APA aux dépens.

Infirmer ledit jugement en ce qu’il a :

Condamné la SCI APA à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Débouté Madame [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant de nouveau sur ces dispositions :

Condamner la SCI APA à payer à Madame [W] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;

Condamner la SCI APA à payer à Madame [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance ;

Condamner la SCI APA à payer à Madame [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel, outre les dépens.

Par ordonnance du 19 octobre 2023 rendue sur requête de la SCI APA aux fins de levée de l’arrêté d’insalubrité, le tribunal administratif de Lille a ordonné une mesure d’expertise visant à déterminer si les travaux réalisés par le bailleur ont durablement mis fin au danger constaté par l’ARS et à prescrire les travaux restant à réaliser.

Par arrêt en date du 13 juin 2024, la présente cour a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 1er octobre 2024 à 14 heures en invitant les parties :

à justifier de l’issue finale de la procédure en annulation concernant l’arrêté prononçant l’état d’insalubrité de l’immeuble donné à bail

à faire parvenir à la cour le rapport d’expertise établi à la suite du référé administratif

et a réservé les dépens.

La SCI APA n’a ni conclu, ni transmis les pièces sollicitées dans le cadre de la réouverture des débats. Le conseil de Mme [X] [K] a, pour sa part, indiqué ne pas être ne possession des pièces demandées par la cour.

Il est renvoyé au jugement contesté et aux conclusions d’appel pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande principale du bailleur de résiliation du bail et d’expulsion, en raison des manquements de la locataire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il appartient au juge du fond d’apprécier au jour où il statue si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire.

Le premier juge a exactement qualifié les manquements de la locataire par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et un acte établi sous seing privé entre les parties, signé de la main de la locataire, faisant ressortir de très nombreuses dégradations, notamment des poignées de porte et de fenêtres cassées, des trous dans les portes, des prises électriques cassées, des radiateurs arrachés, des enrouleurs de volets roulants cassés, une fenêtre sur lucarne cassée, l’ouvrant ayant été retiré.

Le premier juge a exactement déduit de cette situation que la demande de mise en sécurité électrique contenue dans les premières demandes du préfet aux bailleurs portait notamment sur les prises électriques et raccordement de radiateurs arrachés.

Il a tout autant parfaitement caractérisé les manquements du bailleur à son obligation de louer un bien conforme aux normes de décence, ce qui n’est du reste pas contestable, dès lors que le bien est frappé d’un arrêté d’insalubrité, décision administrative qui n’a pas été levée, le bailleur n’ayant pas saisi l’opportunité de la réouverture des débats à cet effet pour produire une telle décision de mainlevée.

En l’absence de remise des diagnostics pré-contractuels obligatoires, il a également retenu le manquement du bailleur à son obligation d’information de la locataire quant à la présence de plomb dans certains revêtements, ce qui emportait une vigilance particulière de la locataire, mère d’enfants mineurs. Or, deux de ses enfants mineurs ont fait l’objet d’un suivi de l’ARS pour des taux de plombémie supérieurs aux seuils de vigilance, alors même qu’il a été relevé par les services spécialisées 26 endroits de revêtements dégradés contenant du plomb.

La cour ne suivra cependant pas le premier juge dans son appréciation de la hiérarchie entre les manquements des parties, de laquelle il a conclu que la carence fautive de la bailleresse apparaît bien plus importante que les agissements fautifs de la locataire.

En effet, les règles applicables en matière de baux d’habitation organisent des sanctions différentes pour chacune des parties.

Le bailleur d’un logement indécent peut ainsi être condamné, comme cela a été le cas en première instance dans cette affaire, à réaliser les travaux de mise aux normes, à reloger les locataires le temps de travaux, à les indemniser pour leur préjudice de jouissance et à être privé du paiement du loyer jusqu’à la remise aux normes. Quant au locataire qui commet des manquements de type dégradations locatives, il en devra réparation dans la mesure du temps d’occupation et de la vétusté en résultant, mais si les dégradations locatives sont telles qu’elles constituent un manquement grave à la jouissance paisible du bien, il encourt la résiliation judiciaire du contrat.

Si, en l’espèce, les responsabilités du bailleur et de la locataire sont en concours, elles doivent être appréciées séparément, les manquements du premier ne venant pas absoudre ceux du second.

Par ailleurs, la locataire a signé le 6 janvier 2021 un courrier par lequel elle autorisait le bailleur à réaliser l’intégralité des travaux mentionnés au rapport de l’ARS du 2 novembre 2021.

Le bailleur produit pourtant six propositions de relogement différentes le temps des travaux de réfection, la dernière datant du 29 avril 2021. Si la locataire soutient, dans ses conclusions, n’avoir eu connaissance que de deux des propositions produites, sa signature apparaît cependant sous la mention de prise de connaissance sur cinq d’entre eux, en ce compris un courrier de refus d’hébergement temporaire pour un logement à [Localité 5] durant les vacances scolaires.

Le bailleur produit, enfin, une sommation interpellative par huissier de justice du 15 mars 2022 aux termes de laquelle il a été rappelé à la locataire son obligation de laisser faire les travaux restant à faire de remplacement des portes intérieures et encadrements et de remise en état de la toiture. La locataire a répondu avoir refusé l’accès au logement pendant le confinement et attendre la décision du tribunal pour laisser faire ou non les travaux, ce qui démontre son refus durable de permettre l’exécution desdits travaux.

Le bailleur justifie de nombreuses démarches pour corriger les désordres avant l’audience devant le premier juge mais il ne produit aucun élément relatif à une évolution de l’exécution de ses obligations entre la première et la seconde instance.

Si l’inertie du bailleur est acquise depuis l’appel, force est de constater que la locataire a commis des manquements graves à l’exécution de ses obligations, qui ont largement contribué tant à la gravité de l’état d’indécence constatée sur le logement par les dégradations conséquentes commises qu’au blocage de la situation de reprise des manquements contractuels du bailleur, d’une part, par le refus, sans aucun motif valable, d’attendre le jugement pour accepter de laisser faire la fin des travaux, d’autre part, par le refus de cinq propositions de relogement temporaire, soit pendant les vacances scolaires, soit à des distances raisonnables du lieu de scolarisation de ses enfants.

Les dégradations conséquentes du logement, pour lequel le bailleur produit un devis de réparation du 19 janvier 2021 à hauteur de 4 400 euros, constituent un manquement de la locataire de nature suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. En outre, les refus successifs de cinq propositions de logement temporaire qui n’apparaissaient pas déraisonnables, au regard de la situation familiale de la locataire et des lieux proposés, et même adaptées à la scolarité des enfants de la locataire, ont largement contribué à la présente situation de blocage.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée et il sera ordonné à la locataire de libérer les lieux dès la signification du présent arrêt.

A défaut, est d’ores et déjà ordonnée son expulsion dans le délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande reconventionnelle de la locataire en obligation d’exécution de travaux de mise aux normes de décence

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Il est acquis qu’un logement déclaré insalubre par l’autorité administrative présente nécessairement des causes d’indécence.

La SCI APA a été mise en demeure par la notification de l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2020 de procéder dans les 30 jours aux travaux suivants, préconisés par le rapport de l’ARS du 10 novembre 2020 :

— mise en sécurité des escaliers d’accès au 1er étage et notamment pose d’une main-courante et de garde corps réglementaires

— mise en sécurité des escaliers d’accès au 2ème étage et notamment pose d’une maincourante et d’un garde-corps règlementaire

— mise en sécurité des escaliers d’accès à la cave, notamment pose d’une maincourante

— mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation de conformité CONSUEL en rénovation et mise en sécurité des bâtiments d’habitation

— mise à disposition d’un moyen de chauffage sécurisé et suffisant

L’arrêté préfectoral du 25 février 2021 prononçant l’insalubrité du logement a retenu que, pour y remédier, les travaux suivants devaient être faits dans le logement :

— remise en état de la toiture et de ses accessoires (gouttières, chêneaux, descentes…) Et raccordement au réseau d’eaux pluviales existant

— remise en état de la charpente pour en assurer la stabilité, attestation d’un professionnel à fournir

— remise en état ou remplacement des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité

— recherche et suppression des causes d’humidité

— prise de toutes dispositions pour rendre habitable la pièce du 1er étage dont la surface est inférieure à 7 m2. A défaut, cette pièce ne pourra pas être considérée comme une pièce principale

— suppression des causes d’infiltration, notamment au droit des fenêtres, au travers des planchers et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs), des sols et des plafonds détériorés par l’humidité ou dégradés

— suppression durable de l’accessibilité au plomb par recouvrement des revêtements dégradés contenant du plomb et/ou remplacement de certains éléments de construction si nécessaire, avec nettoyage minutieux garantissant l’absence d’accessibilité au plomb (taux de plomb dans les poussières inférieur au seuil réglementaire) et avec établissement d’un CREP à l’issue, concluant au bon état (ou à l’absence) des revêtements contenant du plomb

— mise en place d’un système de ventilation général et permanent, avec préconisation forte d’un système de balayage

Le premier juge a exactement relevé que le bailleur justifie de la pose de main courantes, de radiateurs et de nouvelles menuiseries selon le constat d’huissier du 22 janvier 2021. Le bailleur a en outre produit l’attestation d’une entreprise qui soutient avoir remplacé deux lucarnes de toiture. Il verse également au débat un rapport d’état de l’installation intérieure électrique du 19 janvier 2021 aux termes duquel l’installation intérieure d’électricité ne comporte aucune anomalie.

En revanche, le constat de risque d’exposition au plomb de la même date a mis en évidence la présence de revêtements contenant du plomb, ce qui est en adéquation avec la situation décrite par le bailleur qui expose que les travaux de réfection des revêtements intérieurs n’ont pas pu être faits.

Le bailleur justifie avoir effectué l’ensemble des travaux préconisés par le rapport de l’ARS du 10 novembre 2020.

En revanche, lors de l’audience de première instance, la plus grande partie des travaux listés à l’arrêté du 25 février 2021 prononçant l’insalubrité remédiable -et en rapport direct avec la notion d’indécence du logement – devaient encore être effectués :

— remise en état de la toiture et de ses accessoires (gouttières, chêneaux, descentes…) Et raccordement au réseau d’eaux pluviales existant

— remise en état de la charpente pour en assurer la stabilité, attestation d’un professionnel à fournir

— recherche et suppression des causes d’humidité

— suppression des causes d’infiltration, notamment au droit des fenêtres, au travers des planchers et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs), des sols et des plafonds détériorés par l’humidité ou dégradés

— suppression durable de l’accessibilité au plomb par recouvrement des revêtements dégradés contenant du plomb et/ou remplacement de certains éléments de construction si nécessaire, avec nettoyage minutieux garantissant l’absence d’accessibilité au plomb (taux de plomb dans les poussières inférieur au seuil réglementaire) et avec établissement d’un CREP à l’issue, concluant au bon état (ou à l’absence) des revêtements contenant du plomb

— mise en place d’un système de ventilation général et permanent, avec préconisation forte d’un système de balayage

Si le prononcé de la résiliation au jour du prononcé du présent arrêt met fin aux obligations du bailleur, il convient cependant de statuer sur les demandes de la locataire jusqu’à la résiliation, telles qu’elles ont été appréciées par le premier juge.

A l’audience de la cour après réouverture des débats, le bailleur n’apporte aucun nouvel élément. Il ne produit ni l’expertise ordonnée par la juridiction administrative, ni l’éventuelle décision de levée de la décision d’insalubrité pour la production desquelles les débats ont été rouverts. Il ne justifie, pas plus, de l’exécution de la totalité des travaux.

La condamnation du bailleur à effectuer les travaux restant sera confirmée, à l’exception de la remise en état ou le remplacement des menuiseries pour en assurer l’étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité, qui a été réalisé selon le procès-verbal de constat.

Au regard des risques pour la santé des locataires liés aux travaux de réfection des revêtements intérieurs contenant du plomb, le jugement sera confirmé en ce qu’il a prévu le relogement temporaire des locataires pendant les travaux.

Toutefois, en considération du comportement de la locataire qui n’a pas permis la bonne exécution des travaux restant en refusant à différentes reprises son relogement et du départ prochain des occupants, du fait de la résiliation du bail, le prononcé d’une astreinte pour assurer l’exécution des travaux restants et le relogement était inopportun.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Enfin, au regard des travaux restant à faire et de l’inertie du bailleur depuis la procédure de première instance pour les mener à terme, la décision du premier juge de suspendre le paiement des loyers sans consignation est justifiée, étant rappelé qu’une décision équivalente a été prononcée par arrêté du 25 février 2021 prononçant l’insalubrité remédiable.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dispensé la locataire de son obligation de paiement des loyers et des charges jusqu’à décision de mainlevée de la décision d’insalubrité par arrêté préfectoral.

Sur la demande principale en condamnation de la locataire au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’arrêté préfectoral prononçant l’état d’insalubrité remédiable du 25 février 2021 a dit que le loyer – ou toute autre somme versée en contrepartie du logement – a cessé d’être dû à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de l’arrêté préfectoral du 28 décembre 2020 relatif au danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des occupants jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de mainlevée.

En raison de cette décision administrative, dont il n’est pas établi qu’elle ait été levée, ajoutée à la suspension judiciaire du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux de remédiation de l’indécence, la demande du bailleur de voir condamner la locataire au paiement des loyers dus jusque la résiliation est mal fondée, étant remarqué, du reste, que le bailleur ne produit aucun décompte relatif au montant du loyer réellement dû au jour de l’audience d’appel.

Le jugement qui a rejeté cette demande du bailleur sera confirmé.

La résiliation du bail étant prononcée, il convient d’examiner la demande du bailleur de prononcer la condamnation de la locataire au paiement d’indemnités mensuelles d’occupation dont il demande la fixation à hauteur du loyer.

Le bail prévoit un loyer de 750 euros, somme qui sera retenue au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues à compter du présent arrêt.

Toutefois, il convient d’observer que la décision administrative qui prévoit que les loyers ne sont plus dus pendant la déclaration d’insalubrité s’attache également à toute autre somme versée en contrepartie du logement. Dès lors, la condamnation de la locataire au paiement des indemnités d’occupation sera prononcée sous réserve de la décision administrative, tel que repris au présent dispositif.

Il sera ajouté au jugement.

Sur la demande reconventionnelle de la locataire en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Le premier juge a reconnu l’existence d’un préjudice moral lié essentiellement au suivi médical, sous l’égide de l’ARS, de deux des enfants mineurs de la locataire pour des taux de plombémie supérieurs aux seuils de vigilance, en raison de la présence de plomb dans les revêtements de murs dégradés, motifs qui ne sont du reste pas contestés par le bailleur.

Il sera ajouté que le bailleur a manqué à son obligation d’information de la locataire sur la présence de plomb lors de la conclusion du bail, en ne lui remettant pas les diagnostics obligatoires, ce qui l’a privée de cette information essentielle pour la préservation de la santé de sa famille.

Le jugement qui a condamné le bailleur à payer à la locataire la somme de 4 000 euros, au titre du préjudice moral sera confirmé.

Par ailleurs, si le bailleur ne développe pas de défense au fond sur l’existence d’un trouble de jouissance de la locataire, cette dernière conteste la décision du premier juge qui a procédé à un partage de responsabilité entre eux.

Pour autant, le premier juge a exactement retenu par des motifs pertinents que la cour adopte que l’insalubrité constatée ultérieurement par décision administrative existait au jour de la signature du bail, emportant de fait la location d’un logement non conforme aux normes de décence. Cette obligation continue du bailleur s’imposant sur toute la durée du bail, il résulte des constatations des différents organismes intervenus que la locataire et sa famille ont vécu dans un logement indécent.

Le premier juge a tout autant exactement analysé que la locataire a commis ou laissé commettre des dégradations, mais également omis de signaler des désordres, ce qui a contribué à aggraver l’état du logement loué.

En revanche, la cour ne suit pas le raisonnement du premier juge qui conclut à un partage de responsabilité entre le bailleur et le locataire quant au trouble de jouissance résultant de l’état d’indécence du logement, puisqu’il y a lieu de réparer uniquement le trouble de jouissance de la locataire résultant du manquement du bailleur à ses seules obligations.

En considération de la nature et de la durée du trouble de jouissance jusqu’à la résiliation du bail, de l’exécution rapide de travaux relatifs au chauffage, à l’électricité et au couvert par le bailleur et des désordres qui ont perduré sans travaux au regard des pièces produites liés notamment à l’humidité et l’absence de ventilation, le préjudice de la locataire au titre du trouble de jouissance sera évalué à la somme de 3 000 euros.

Le jugement sera confirmé sur ce point, par substitution de motifs.

Sur les frais du procès

Le sens du présent procès duquel il ne résulte, ni partie gagnante, ni partie perdante, conduit à laisser à chacune la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

En outre, il s’ensuit qu’il ne sera fait droit à aucune des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et en cause d’appel.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— Ordonné à la SCI APA de réaliser les travaux suivants, dans le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] :

mise en sécurité de l’installation électrique avec fourniture d’une attestation de conformité CONSUEL en rénovation et mise en sécurité des bâtiments d’habitation.

remise en état de la toiture et de ses accessoires (gouttières, chêneaux, descentes') et raccordement au réseau d’eaux pluviales existant.

remise en état de la charpente pour en assurer la stabilité, avec attestation d’un professionnel à fournir.

recherche et suppression des causes d’humidité

réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques.

suppression des causes d’infiltrations, notamment au droit des fenêtres, au travers des planchers, et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements de murs (intérieurs et extérieurs), des sols et des plafond détériorés par l’humidité ou dégradés.

suppression durable de l’accessibilité au plomb par recouvrement des revêtements dégradés contenant du plomb et/ou remplacement de certains éléments de construction si nécessaire, avec nettoyage minutieux garantissant l’absence d’accessibilité au plomb (taux de plomb dans les poussières inférieur au seuil réglementaire), et avec établissement d’un CREP à l’issue, concluant au bon état (ou à l’absence) des revêtements contenant du plomb.

mise en place d’un système de ventilation général et permanent, avec préconisation forte d’un système de balayage.

— Dispensé Madame [X] [W] de son obligation de paiement des loyers et des charges jusqu’à la décision de main levée de la décision d’insalubrité par arrêté préfectoral ;

— Ordonné à la SCI APA de reloger, à ses frais, Madame [X] [W] et les occupants de son chef, dans un logement adapté et décent, pour la durée des travaux et jusqu’à décision de main levée de la décision d’insalubrité par arrêté préfectoral, sauf application de l’article L. 421-3-1 VII du code de la construction et de l’habitat ;

— Condamné la SCI APA à payer à Mme [X] [W] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 4 000 euros en réparation du préjudice moral

— Débouté les parties de leurs demandes respectives en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouté la SCI APA de sa demande de condamnation de Mme [X] [W] au paiement des loyers jusque la résiliation du bail

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail conclu le 15 juin 2018 entre la SCI APA et Mme [X] [W] portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4],

Ordonne à Mme [X] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent arrêt,

Dit qu’à défaut pour Mme [X] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI APA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne Mme [X] [W] à payer à la SCI APA la somme de 750 euros, chaque mois, au titre de l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du contrat de location jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de l’application de l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 25 février 2021 qui prévoit la suspension du paiement de toute autre somme due en contrepartie de l’occupation du logement jusqu’au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté préfectoral de mainlevée de la déclaration d’insalubrité,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens en première instance et en cause d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN