République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 25/37

N° RG 23/03296 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VADM

Jugement (N° 21-000959) rendu le 23 Juin 2023 par le Tribunal de proximité d’Arras

APPELANTE

Madame [Z] [W]

née le 29 Avril 1964 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Brunet, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [M] [Y] épouse [R]

née le 16 Novembre 1988 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Delcourt, avocat au barreau d’Arras, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 03 décembre 2024 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

[Z] Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

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Par acte sous seing privé du 17 octobre 2017, prenant effet au 1er novembre 2017, Mme [M] [Y] épouse [R] a donné à bail à Mme [Z] [V] veuve [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 580 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 27 octobre 2017.

Par acte d’huissier signifié le 25 mai 2020, Mme [Z] [V] veuve [W] a assigné Mme [M] [Y] épouse [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras aux fins de voir constater que la bailleresse n’exécutait pas ses obligations, de désigner un expert pour lister les désordres affectant le logement s’agissant de l’état de la chaudière, de l’installation électrique et des murs de l’habitation, d’obtenir une provision au titre de son préjudice de jouissance et l’autorisation de consigner les loyers dus entre les mains de la CARPA dans l’attente du remplacement de la chaudière par Mme [M] [Y] épouse [R].

Par ordonnance de référé du 30 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection a notamment :

Ordonné une expertise et désigné Mr [I] [X] pour y procéder, avec mission habituelle (concernant l’installation électrique et le chauffage)

Débouté les parties de leurs demandes formées à titre de provision sur dommages et intérêts, de consignation des loyers, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 juin 2021 au greffe du tribunal.

A la suite d’un rapport de l’Agence Régionale de Santé en date du 15 janvier 2021, le Préfet du Pas-de-[Localité 9] a rendu un arrêté portant mise en demeure de Mme [M] [Y] épouse [R] de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants du logement litigieux, en l’occurrence de mettre en place sous 30 jours un moyen de chauffage suffisant, sécurisé et adapté aux caractéristiques d’isolation thermique du bâtiment ainsi qu’une installation permettant la fourniture d’eau chaude sanitaire.

Le 17 février 2022, l’Etat a fait procéder au remplacement de la chaudière, puis s’est retourné contre Mme [M] [Y] épouse [R] aux fins de recouvrir les sommes engagées pour ce remplacement.

Mme [M] [Y] épouse [R] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 1.740 euros, le 22 juillet 2021.

Par acte signifié le 12 novembre 2021, Mme [M] [Y] épouse [R] a fait assigner Mme [Z] [V] veuve [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal d’Arras en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que son expulsion et sa condamnation au paiement.

Mme [Z] [V] veuve [W] a quitté définitivement les lieux et remis les clés du logement à la mairie d'[Localité 8] le 31 mars 2023.

Suivant jugement en date du 23 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2021,

Condamné Mme [Z] [V] veuve [W] à verser Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 7.133 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 28 mars 2023) avec intérêts au taux légal,

Condamné Mme [Z] [V] veuve [W] à verser Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 2.000 euros au titre du remboursement du coût de remplacement de la chaudière,

Débouté Mme [Z] [V] veuve [W] de sa demande en délais de paiement, et de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Débouté Mme [M] [Y] épouse [R] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamné Mme [Z] [V] veuve [W] aux dépens et à payer à Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mme [Z] [V] veuve [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 13 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [M] [Y] épouse [R] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, Mme [Z] [V] veuve [W] demande à la cour de :

Juger irrecevables les demandes formées par Mme [M] [Y] épouse [R] tendant à constater ou à défaut d’ordonner la résiliation du contrat de location,

Fixer le montant du loyer à la somme de 406 euros mensuels du mois de décembre 2019 au mois de mars 2023,

Condamner Mme [M] [Y] épouse [R] à payer à Mme [Z] [V] veuve [W] la somme de 6.786 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties, et par conséquent condamner Mme [M] [Y] épouse [R] à payer à Mme [Z] [V] veuve [W] la somme de 1.566 euros après compensation,

Débouter Mme [M] [Y] épouse [R] de ses demandes,

Condamner Mme [M] [Y] épouse [R] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, et au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, Mme [M] [Y] épouse [R] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la condamnation de Mme [Z] [V] veuve [W] à verser à Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 2.000 euros au titre du remboursement du coût de remplacement de la chaudière, et son débouté de la demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau :

Condamné Mme [Z] [V] veuve [W] à verser à Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 4.595,73 euros au titre du remboursement du coût de remplacement de la chaudière,

Condamné Mme [Z] [V] veuve [W] à verser à Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Condamner Mme [Z] [V] veuve [W] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Bernard FRANCHI et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la résolution du contrat de bail

Suivant les dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’espèce, Mme [Z] [V] veuve [W] se prévaut de cette disposition pour s’opposer à la résiliation du bail suite à la délivrance d’un commandement de payer, estimant que le logement loué présentait un caractère d’indécence.

Dès lors, il faut se reporter aux conclusions de l’expertise ordonnée par le juge suivant ordonnance de référé du 30 juillet 2020, lequel juge a rejeté par ailleurs la demande de consignation des loyers sur le compte CARPA formée par Mme [Z] [V] veuve [W], la réalité des désordres étant sérieusement contestée.

Suivant rapport établi par l’expert [I] [X] déposé le 16 juin 2021, des travaux de réfection concernent la chaudière, les désordres de celle-ci ayant pour « origine l’insuffisance des travaux d’entretien de la chaudière réalisés par les Ets Parent Laurent le 22 octobre 2019, mandatés par Mme [Z] [V] veuve [W] » ; en effet, l’entretien de la chaudière est à la charge du seul locataire ; le fait que l’entreprise ait mal réalisé son travail ne saurait dès lors incomber au bailleur, qui n’est pas responsable de l’entretien. Mme [Z] [V] veuve [W] a cru bon de ne pas devoir réaliser elle-même les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la chaudière (comme cela était établi par l’expertise) et a créé son propre préjudice, qui a conduit au remplacement de la chaudière par la suite, puisqu’en effet la chaudière n’a plus fonctionné et qu’elle n’avait plus de système de chauffage efficient essentiellement de son propre fait.

S’agissant de l’installation électrique, le coût des travaux est estimé à 500 euros, somme faible et qui suffit à démontrer à elle seule que ce n’est pas l’ensemble de l’installation qui est défectueuse, mais une partie résiduelle de cette installation ; il doit être relevé qu’en effet, la locataire n’a jamais décrit de désordres consécutifs à ces anomalies, par ailleurs non signalées par les entreprises qui se sont succédées.

Enfin, s’agissant du système de ventilation, l’expert conseille l’installation d’entrées d’air dans les nouvelles menuiseries, pour un montant de 300 euros, ce qui là aussi démontre la relative faiblesse des désordres, d’autant que l’expert note « que la prolifération des moisissures est essentiellement due à la mauvaise utilisation du système de ventilation qui nécessite l’ouverture des fenêtres » par la locataire.

Ces désordres relatifs, peu impactant et dont certains ont directement eu pour origine les propres défaillances de la locataire, ne sauraient par conséquent être considérés comme rentrant dans les caractéristiques du logement indécent, privant le bailleur de sa faculté de résiliation. Si l'[Localité 7] a en effet exigé du bailleur le remplacement de la chaudière, cela ne saurait suffire à démontrer la défaillance de la bailleresse, alors qu’il est établi par le rapport d’expertise que c’est bien Mme [Z] [V] veuve [W] qui a failli à ses propres obligations. Dès lors, Mme [Z] [V] veuve [W] sera déboutée de sa demande au titre de la réduction du loyer.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 stipule que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du contrat de location pour défaut de paiement du loyer aux termes convenus ou pou non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'.

En l’espèce et aux termes de la motivation du premier juge qui sera adoptée par la cour, et qui n’est pas contestée à ce titre par la partie appelante, les conditions étaient en l’espèce réunies pour constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 septembre 2021. Le débat juridique a d’ailleurs peu d’importance sur le plan de la fin du contrat, puisque de fait la locataire a quitté le logement au cours de la procédure et que le bail n’a plus cours.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant qu’alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mme [M] [Y] épouse [R] sollicite la confirmation du premier jugement et le paiement d’un arriéré locatif de 7.133 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 28 mars 2023). Mme [Z] [V] veuve [W] estime devoir la somme de 5.220 euros à ce titre, alors même qu’elle reconnaissait devoir en première instance la somme de 6.553 euros ; le décompte manuel et les relevés bancaires produits par Mme [Z] [V] veuve [W] s’arrêtent à la date 1er mars 2021, et ne prennent pas en compte les chèques ayant fait l’objet d’une opposition, alors que le décompte produit par Mme [M] [Y] épouse [R] est arrêté à la date du départ de la locataire, soit fin mars 2023. Dès lors, la décision de première instance sera confirmée, Mme [Z] [V] veuve [W] ne démontrant pas s’être libérée de sa dette dans les montants qu’elle indique.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ; en effet, les désordres tels qu’ils ressortent de l’expertise, sont ou d’une faible intensité, et n’ont créé aucun dommage dont Mme [Z] [V] veuve [W] aurait justifié, ou ont eu pour principale cause la propre action de celle-ci ; si Mme [Z] [V] veuve [W] s’est retrouvée en effet sans moyen de chauffage, force est de constater qu’elle n’a pas réalisé l’entretien dans les règles de l’art, et qu’elle est à l’origine de son propre préjudice. La décision sera donc confirmée sur ce point également.

Sur le coût du remplacement de la chaudière

Ainsi que l’a noté le premier juge, la chaudière en question était relativement ancienne, et aurait donc dû être remplacée à plus ou moyen terme par la propriétaire, s’agissant d’une obligation à sa charge, suivant les dispositions du décret n°87-712 du 26 août 1987.

Pour autant, et encore une fois, il est établi par l’expertise que Mme [Z] [V] veuve [W] a contribué au dysfonctionnement de la chaudière, par les manquements à ses propres obligations contractuelles, en l’espèce l’obligation d’entretien et de réparation des joints du boîtier électrique de la chaudière, dont le coût était estimé par l’expert à la somme de 486,24 euros (alors que son remplacement a coûté 10 fois plus cher à la bailleresse); c’est donc à bon droit que le premier juge a partagé le coût du remplacement de cette chaudière entre la bailleresse et la locataire, en laissant à la charge de Mme [Z] [V] veuve [W] la somme de 2.000 euros à ce titre. La décision sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice moral subi par Mme [M] [Y] épouse [R]

Vu les articles 1231-1 et 1231-6 du code civil

Il n’est pas établi par les pièces médicales versées aux débats le moindre lien de causalité entre les troubles de santé dont est affectée Mme [M] [Y] épouse [R] et l’attitude de la locataire dans le cadre de cette procédure. De même, le préjudice financier qu’elle allègue est suffisamment réparé par la condamnation avec intérêts au taux légal et ne constitue pas en tant que tel un préjudice moral. La décision de première instance sera confirmée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [Z] [V] veuve [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [Z] [V] veuve [W] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Bernard FRANCHI et à la condamner à payer à Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne Mme [Z] [V] veuve [W] aux dépens d’appel et à payer à Mme [M] [Y] épouse [R] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSE

Le président

Cécile MAMELIN