République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/534

N° RG 23/03186 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7W3

Jugement (N° 11-22-0843) rendu le 29 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTE

Madame [Y] [G]

née le 22 Octobre 1957 à [Localité 1] (62)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claudine Sobczak, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/000885 du 13/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [D] [F]

né le 02 Janvier 1947 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sarah Douchy, avocat au barreau de Valenciennes constitué aux lieu et place de M^e Dominique Harbonnier, avocat au barreau de Valenciennes

DÉBATS à l’audience publique du 01 avril 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 05 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 7 mars 2025

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Par acte sous seing privé du 1er mars 1995, M. [D] [F] a donné à bail à Mme [P] [W], pour une durée de trois ans avec reconduction tacite, un local à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] à [Localité 2], contre le paiement d’un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 2000 francs (304,90 euros), hors charges et sans provisions pour charges, outre le versement d’un dépôt de garantie pour la somme de 4 000 francs (309,80 euros).

Mme [W] étant décédée le 6 novembre 2020, Mme [Y] [G] a sollicité le transfert du bail à son bénéfice, en sa qualité de fille, par courrier en date du 12 novembre 2020, réitéré le 10 décembre 2020.

Par actes d’huissier en date du 26 novembre 2020, M. [F] a mis en demeure Mme [W] de lui régler la somme de 1 247,14 euros au titre des loyers impayés et a donné sommation à Mme [G] de quitter les lieux loués.

Suivant ordonnance du président du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 6 avril 2021, autorisant la pénétration dans les lieux loués, un procès-verbal de constat d’huissier a été établi le 31 mai 2021 aux fins de vérification de l’occupation des lieux.

Par ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes du 1er juillet 2021, statuant en référé, Mme [G] a été notamment déboutée de ses demandes aux fins de remise des nouvelles clés du logement et d’établissement d’un nouveau bail à son nom.

Suivant arrêt de la cour d’appe1 de Douai en date du 3 mars 2022, 1'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en référé, a été confirmée, après substitution du terme « débouté » par « dit n’y avoir lieu à référé ».

Suivant acte d’huissier en date du 8 juillet 2022, un état des lieux de reprise du logement a été établi à l’initiative du bailleur.

Par acte d’huissier du 18 juin 2021, Mme [G] a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le transfert du bail locatif de sa défunte mère, à son nom,

la fixation du montant du loyer à la somme de 300 euros par mois et subsidiairement à la somme de 302,86 par mois à compter du 6 novembre 2020,

la condamnation du bailleur à lui payer les sommes suivantes :

9 600 euros à titre de restitution d’un trop perçu de loyers de mars 2012 à mars 2020

914,40 euros en restitution d’un indu pour droit au bail perçu de janvier 2001 à décembre 2011

840 euros en restitution d’un indu pour droit au bail perçu de janvier 2012 à décembre 2019

2 500 euros titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

la condamnation du bailleur, sous astreinte jour de 10 euros à compter de la signification du jugement, de justifier du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et du montant de la facturation de la consommation d’eau,

la condamnation du bailleur sous astreinte jour de 10 euros à compter de la signification du jugement, de fournir le code d’accès à l’immeuble loué,

la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Suivant jugement en date du 29 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré Mme [G] recevable en ses demandes ;

Débouté Mme [G] de sa demande en transfert du bail signé le 1er mars 1995 portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2], ainsi que de ses demandes subséquentes en fixation du montant du loyer et de fourniture du code d’accès de la cour commune sous astreinte ;

Débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Débouté Mme [G] de ses demandes en paiement au titre de la répétition des indus ;

Rejeté les demandes de Mme [G] en communication de pièces sous astreinte ;

Ordonné à M. [F] de restituer les meubles meublants à Mme [G] dans les conditions et délais prévus aux articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté M. [F] de sa demande en paiement au titre des loyers impayés entre novembre 2020 et octobre 2021 ;

Débouté M. [F] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamné Mme [G] à payer à M. [F] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [G] aux dépens de l’instance ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 10 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce que le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré Mme [G] recevable en ses demandes ;

Ordonné à M. [F] de restituer les meubles meublants à Mme [G] dans les conditions et délais prévus aux articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Débouté M. [F] de sa demande en paiement au titre des loyers impayés entre novembre 2020 et octobre 2021 ;

Débouté M. [F] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [F] a constitué avocat le 26 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2024, Mme [G] demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu par le juge des Contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 29 juin 2023 en ce qu’il a :

débouté Mme [G] de sa demande en transfert du bail signé le 1er mars 1995 portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2], ainsi que de ses demandes subséquentes en fixation du montant du loyer et de fourniture du code d’accès de la cour commune sous astreinte ;

débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

débouté Mme [G] de ses demandes en paiement au titre de la répétition des indus ;

rejeté les demandes de Mme [G] en communication de pièces sous astreinte ;

condamné Mme [G] à payer à M. [F] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [G] aux dépens de l’instance.

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Vu l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ordonner au bénéfice de Mme [G] le transfert de plein droit du bail signé le 1er mars 1995 par suite de sa cohabitation pendant plus d’un an avant le décès de Mme [W] survenu le 6 novembre 2020, sa mère, pour les lieux loués par M. [F] situés au [Adresse 2] à [Localité 2] ;

Ordonner à M. [F] d’établir un avenant mentionnant Mme [G] comme locataire des lieux depuis le 6 novembre 2020 et pour le surplus selon les conditions financières applicables au bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 ;

Fixer le montant du loyer à la somme mensuelle de 300,00 euros à compter du 6 novembre 2020, pour les périodes du 6 novembre 2020 au 26 novembre 2020 et à compter de la reprise des lieux à intervenir au motif du trouble manifeste de jouissance ;

A titre subsidiaire à la somme de 302,86 euros à compter du 6 novembre 2020, pour les périodes du 6 novembre 2020 au 26 novembre 2020 et à compter de la reprise des lieux à intervenir au motif du trouble manifeste de jouissance ;

Condamner M. [F] à payer à Mme [G] les sommes suivantes :

la somme de 9 600.00 euros au titre du trop-perçu de loyers par Mme [W] de mars 2012 à mars 2020 ;

la somme de 914,40 euros au titre du droit au bail trop perçu de janvier 2001 à décembre 2011 ;

la somme de 840,00 euros au titre du droit au bail trop-perçu de janvier 2012 à décembre 2019.

Condamner M. [F], sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à expliciter son mode de calcul ou encore le montant sollicité au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

Condamner M. [F], sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à s’expliquer sur son mode de calcul ou encore sur le montant sollicité au titre de la facturation de l’eau ;

Condamner M. [F], sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à la remise du code d’accès à l’immeuble loué ;

Condamner M. [F] à payer à Mme [G] la somme de 5 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi de l’absence de régularisation du bail à première demande ;

Rejeter toutes autres demandes, plus amples ou contraires ;

Confirmer le jugement en ses autres dispositions non contraires aux présentes ;

Condamner M. [F] à payer à Mme [G] la somme de 3 000,00 euros à titre indemnitaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

A titre subsidiaire, si par impossible M. [F] était déclaré bien fondé en son appel incident,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à M. [F] de restituer les meubles meublants à Mme [G] dans les conditions et délais prévues aux articles L. 433-1 et R. 433-l du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner Mme [G] au titre de loyers impayés à une somme qui ne saurait être supérieure à 2 040 euros sur la période du 6 novembre 2020 au 31 mai 2021 ;

Débouter M. [F] sa demande au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 août 2024, M. [F] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bienfondé M. [F] en son appel incident de la décision rendue le 29 juin 2023 par le tribunal judiciaire de valenciennes,

Y faisant droit :

Réformer le Jugement sus énoncé en ce qu’il a :

Ordonné à M. [F] de restituer les meubles meublants à Mme [G] dans les conditions et délais prévues aux articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Débouté M. [F] de sa demande de paiement au titre des loyers impayés entre novembre 2020 et octobre 2021,

Débouté M. [F] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [G] à lui payer la somme de 4 800 euros à titre des loyers impayés,

Condamner Mme [G] à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire,

Débouter Mme [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes,

Condamner Mme [G] à payer à M. [F] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la qualité ou l’intérêt à agir de Mme [G]

Le bailleur conteste que Mme [G] présente un intérêt à agir au motif qu’elle n’est pas preneur au bail et qu’elle n’aurait jamais habité chez sa mère.

L’objet principal du débat portant au fond sur les conditions du transfert légal du droit au bail à un descendant ayant occupé le bien depuis un an avant le décès du locataire, il n’apparaît pas que Mme [G] ne présente pas d’intérêt à agir.

Le jugement qui a déclaré la demande de Mme [G] recevable, sur le fondement des dispositions des articles 32 et 122 du code de procédure civile, sera confirmé par substitution de motif.

Sur le transfert du bail à Mme [G] au décès de sa mère

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue:

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Mme [G] justifie des deux conditions nécessaires pour bénéficier du transfert du bail au décès de sa mère, le lien de filiation, du reste non contesté, étant établi et les différentes attestations du médecin, des membres de la famille, l’adresse et le sens des courriers de Mme [G] établissant qu’elle vivait depuis plus d’un an au domicile de sa mère.

Bien que M. [F] affirme, dans ses conclusions, que Mme [G] n’a jamais habité avec sa mère, son précédent avocat écrivait dans un courrier du 4 avril 2020 'préalablement à votre arrivée', ce qui vient contredire ses nouvelles affirmations et corroborer ce qui est justifié par ailleurs par Mme [G].

La cour de cassation a rappelé l’automaticité du transfert du bail, par l’effet même de la Loi, à l’occupant répondant aux conditions légales de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (Civ 3e 28 septembre 2022, n° 21-11.533)

Mme [G] a, de surcroît, informé son bailleur par courrier recommandé du 12 novembre 2020, confirmé le 10 décembre 2020 puis dans un courrier de son avocat du 4 décembre 2020.

Le bail conclu entre M. [F] et Mme [P] [W] a donc été transféré à sa fille au jour du décès de cette dernière.

Mme [G] soutient, par ailleurs, qu’au décès de sa mère, elle est allée habiter chez son ex-mari pour se remettre du décès mais également pour entreprendre du nettoyage, des réparations nécessaires en raison de la vétusté et l’achat de nouveaux meubles. Elle explique ne pas avoir payé les loyers en raison du refus du bailleur de lui reconnaître la qualité de locataire.

Par ordonnance du 6 avril 2021, le président du tribunal judiciaire de Valenciennes a autorisé l’huissier de justice commis par le bailleur aux fins de constater que le logement était inoccupé.

Le constat établi par l’huissier de justice, le 31 mai 2021, est éloquent :

— odeur fétide et nauséabonde symptomatique de défaut de ventilation

— présence de meubles anciens, tous entièrement vides de vêtements, effets personnels ou administratifs,

— aucune denrée périssable ou produits d’épicerie dans la cuisine

— pas de literie et de sommier dans le cadre de lit restant dans la chambre.

Les attestations de voisins ou proches du bailleur confirment que Mme [G] ne résidait plus dans les lieux après le décès de sa mère.

En outre, ainsi que l’a relevé la présente cour dans un arrêt du 3 mars 2022 disant n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [G] de condamner M. [F] à signer un bail avec elle, Mme [G] ne payait pas les loyers et n’avait aucunement entamé les travaux de réhabilitation.

Il en résulte que Mme [G] n’habitait pas les lieux lorsque l’huissier a fait procéder au changement des serrures et clés du logement le 31 mai 2021, de même qu’elle reconnaît l’absence de paiement ou de consignation des loyers.

Cette situation ne saurait remettre en cause a posteriori un droit acquis, sauf à conclure à un manquement grave de la nouvelle locataire.

Le jugement qui a retenu qu’en raison de l’inoccupation ultérieure du bien, Mme [G] devait être privée du transfert du bail, sera infirmé.

Sur les demandes fondées sur la répétition de l’indu

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans ses dispositions issues de la loi du 24 mars 2014, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

Aux termes de l’article 2222 alinea 2 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Monsieur [C] [G] a renoncé a la succession de sa mère par acte du 1er avril 2021, Mme [G] justifie, par conséquent, être la seule ayant-droit de sa mère.

Elle entend reprendre, en tant qu’ayant-droit de Mme [W], la procédure initiée par cette dernière, et manifestement avec son aide, aux fins de revoir le montant du loyer, le droit au bail, la taxe des ordures ménagères, les facturations d’eau réclamées, en remontant jusque l’année 2012 et même jusque l’année 2001 pour le droit au bail.

Alors que l’avocate de Mme [W] faisait application de la prescription triennale aux demandes qu’elle formait par courrier du 4 décembre 2020, tel n’est plus le cas dans ses conclusions.

Il convient, dès lors, par jugement avant-dire droit réouvrant les débats, de solliciter les observations des parties sur le délai de prescription applicable au litige, et par voie de conséquence, sur la recevabilité des demandes de Mme [W].

Sur les autres demandes et les frais du procès

Il sera statué par une décision mixte, la question du transfert du bail étant définitivement tranchée.

En revanche, les décisions au fond sur les questions soumises à réouverture des débats ainsi que toutes les autres demandes seront réservées avant-dire droit.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant par dispositions mixtes,

Confirme le jugement déféré, en ce qu’il a déclaré recevable la demande de Mme [Y] [G] relative au transfert à son profit du bail signé le 1er mars 1995 entre M. [D] [F] et Mme [P] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 2],

Infirme le jugement déféré, en qu’il a débouté Mme [Y] [G] de sa demande en transfert du bail en cause,

Statuant à nouveau, juge que le bail liant Mme [P] [W] et M. [D] [F] portant sur l’immeuble susvisé a été transféré à sa fille Mme [Y] [G] au jour de son décès,

Et statuant avant-dire droit,

Ordonne la réouverture des débats afin que les parties présentent leurs observations sur le délai de prescription applicable au litige et, par voie de conséquence, sur la recevabilité des différentes demandes de Mme [Y] [W],

Renvoie l’affaire à la mise en état électronique du 10 octobre 2025 à 9 heures,

Réserve toutes les autres demandes ainsi que les dépens.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN