République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 15/05/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01576 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UGHU

Jugement (N° 19/09079)

rendu le 24 février 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [N] [C]

né le 23 juillet 1962 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Corinne Philippe, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [F] [W]

né le 02 février 1938 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

La SCI du Sapin Vert

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Catherine Trognon-Lernon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistés de M^e Aurélie Jeanson, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 10 juin 2024, tenue par Bruno Poupet, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 après prorogation du délibéré en date du 19 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 mai 2024

****

Par acte notarié du 20 mars 2018, M. [N] [C] a acquis de M. [F] [W], usufruitier, et de la SCI du Sapin vert, nue-propriétaire, un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Nord), au prix de 970 000 euros.

Soutenant avoir postérieurement découvert des désordres procédant du retrait d’un coffre-fort encastré dans un mur et d’un ancien dégât des eaux, M. [C] a, par acte 7 juin 2018, assigné M. [W] et la SCI du Sapin vert devant le tribunal d’instance de Roubaix aux fins d’indemnisation, lequel s’est, par jugement du 14 novembre 2019, déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Lille.

Par jugement du 24 février 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation ;

— rejeté toutes les demandes formées par M. [C] ;

— rejeté la demande reconventionnelle indemnitaire ;

— condamné M. [C] aux dépens et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 17 mai 2024, demande à la cour, au visa de l’article 1194 du code civil et des articles 1641 à 1645 du même code, de :

Sur l’appel principal :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes ses demandes et l’a condamné aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure, et, statuant à nouveau, de :

— condamner solidairement M. [W] et la SCI du Sapin vert à lui payer la somme de 6 100 euros au titre de la garantie des vices cachés et celle de 5 000 euros au titre des préjudices de jouissance et moral ;

Sur l’appel incident :

— débouter les intimés de leur demande reconventionnelle indemnitaire ;

En tout état de cause :

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner aux dépens et au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions remises le 28 février 2024, M. [W] et la SCI du Sapin vert demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1353 et 1641 du code civil, de débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté leur demande reconventionnelle indemnitaire et, statuant à nouveau, de :

— condamner M. [C] à payer à chacun d’entre eux la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— le condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Trognon-Lernon, et à payer à chacun d’entre eux la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que le chef de jugement rejetant l’exception de nullité de l’assignation n’est pas critiqué, de sorte que la décision entreprise est à cet égard devenue irrévocable.

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes des articles 1641 à 1645 du code civil :

'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

[…]

Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

En l’espèce, M. [C] invoque l’existence de vices cachés de la chose vendue procédant du retrait d’un coffre-fort (') et d’un dégât des eaux (').

') Sur le retrait d’un coffre-fort

M. [C] expose que les vendeurs ont procédé au retrait d’un coffre-fort encastré dans un mur de l’une des pièces de l’immeuble, ce qui a entraîné un trou béant dont l’existence lui aurait été dissimulée lors de la vente et qui constituerait un vice caché justifiant leur garantie.

Il ressort effectivement d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 27 avril 2018 que, 'dans une pièce située au-dessus du garage, il apparaît, au-dessus d’un radiateur, derrière la porte d’entrée de la pièce, un panneau tapissé amovible, derrière lequel apparaît un orifice taillé dans le mur’ (p. 14).

Il appartient à M. [C] d’établir que cet orifice lui a été dissimulé lors de la vente. Or ce dernier reconnaît avoir visité l’immeuble la veille de la réitération pas acte authentique, ce qui lui a nécessairement permis de constater l’existence du panneau tapissé amovible précédemment évoqué, lequel ne pouvait qu’attirer son attention au regard des photographies jointes au procès-verbal de constat précité et ainsi l’amener à découvrir la configuration particulière du mur litigieux. Si l’intéressé conteste que les parties étaient convenues d’un retrait du coffre-fort encastré avant la vente, soit au plus tard le 19 mars 2018, les termes de son courriel du 30 mars 2018 adressé à M. [W] (pièce n°3 de l’appelant) s’avèrent toutefois de nature à conforter cette thèse. En effet, il y mentionne qu’il a constaté l’existence d''un trou béant dans le mur de la chambre à l’étage suite au retrait de votre coffre-fort', avant d’ajouter : 'mais surtout, il y a un vice caché (et bien caché lors des visites, et même lors de ma venue la veille de la signature, le lundi 19/03/2018 puisqu’il s’agit de la seule pièce que je n’ai pas visité) dans la mesure où la chambre au-dessus du garage présente sur son mur un dégât des eaux provenant de fuites au niveau de la baignoire et douche à côté’ (souligné et en caractères gras dans le texte), ce dont il s’infère qu’il connaissait l’existence du coffre-fort et qu’il n’a pas considéré son retrait comme un vice caché, ce qualificatif étant réservé au dégât des eaux dont il sera fait état ci-après.

A supposer même, pour les seuls besoins de la discussion, que l’orifice dans le mur n’ait pas été perceptible au jour de la dernière visite ayant précédé la vente ou que le retrait du coffre-fort n’ait pas été convenu, la moindre isolation de la pièce consécutive à ce retrait, dont se plaint M. [C] dans ses écritures, outre qu’elle n’est pas avérée, ne saurait en toute hypothèse suffire à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine, ou à diminuer tellement cet usage que M. [C] ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, étant sur ce dernier point précisé qu’aux termes d’une facture versée aux débats (pièce n° 7 de l’appelant), le coût de la réfection du trou dans la maçonnerie s’est élevé à 380 euros, soit un montant infime au regard du prix de vente de l’immeuble, puisque correspondant à 0,039 % du prix acquitté.

Il se déduit de tout ce qui précède que les intimés ne sont pas tenus de garantir le prétendu défaut caché de la chose vendue procédant du retrait d’un coffre-fort.

') Sur le dégât des eaux

M. [C] expose que les vendeurs lui auraient dissimulé un dégât des eaux constitutif d’un vice caché justifiant leur garantie.

Il ressort effectivement du procès-verbal de constat précité qu''au niveau de l’étage, dans une pièce contiguë à la salle de bains, il apparaît un dégât des eaux important '. Le commissaire de justice ajoute : 'la décoratrice présente sur place me précise que, lors du retrait du papier peint épais, il a été constaté ce dégât des eaux masqué par la tapisserie épaisse, et qu’un lé de papier a de ce fait été laissé tel quel', avant de constater que 'le mur est couvert d’un enduit verdâtre sur une partie. Cet enduit, sommairement étalé, est boursouflé. L’angle du mur saillant, renforcé par une cornière métallique, comporte des traces de rouille et de boursouflures. Derrière la tapisserie demeurée en place au niveau d’un seul lé, je constate des traces importantes de moisissure’ (pages 3 et 4).

S’il apparaît que ce dégât des eaux n’a pu être décelé par M. [C] lors de sa visite de l’immeuble avant la vente, car masqué par une tapisserie épaisse, la nature et l’étendue de ce désordre, tels que décrits par le procès-verbal de constat précité, ne sauraient suffire à rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou encore à diminuer tellement cet usage que M. [C] ne l’aurait pas acquis. Il est revanche plausible qu’il n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il avait connu le vice litigieux, dès lors qu’aux termes d’une facture versée aux débats (pièce n° 6 de l’appelant), le coût de la rénovation de la pièce où s’est produit le sinistre s’est élevé à 3 150 euros.

La garantie des vendeurs ne saurait pour autant jouer au regard des stipulations du contrat de vente liant les parties, dès lors que celui-ci comporte la clause suivante :

'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

' des vices apparents

' des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

' si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

' s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.' (acte notarié, page 12)

En l’occurrence, aucun élément produit ne permet de se convaincre que M. [W] serait un professionnel de l’immobilier ou de la construction, ni non plus qu’il serait réputé l’être ou s’être comporté comme tel. Il en est de même de la SCI du Sapin vert, dont l’objet et la forme sont certes immobiliers, sans pour autant qu’il soit démontré ni même allégué qu’elle aurait pratiqué l’achat pour revendre à titre habituel, ce qui aurait fait d’elle un vendeur professionnel. Il n’est pas davantage établi que le dégât des eaux litigieux était connu des vendeurs.

Il s’ensuit que la clause précitée doit recevoir effet et ainsi exclure la garantie des vendeurs au titre du dégât des eaux.

***

Il résulte de tout ce qui précède que la responsabilité des vendeurs ne saurait être engagée au titre de la garantie des vices cachés, ce qui justifie le rejet tant de la demande en restitution partielle du prix que de celle en indemnisation au titre des préjudices de jouissance et moral, le jugement entrepris étant confirmé de ces différents chefs.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aucun élément ne permet de se convaincre que l’action de M. [C] aurait dégénéré en abus, la seule appréciation inexacte de ses droits ne suffisant pas à en caractériser l’existence, de sorte qu’il y a lieu de débouter les intimés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que M. [C] soit condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [W] et à la SCI du Sapin vert la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [C] à payer à M. [F] [W] et à la SCI du Sapin vert la somme globale de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Le condamne aux dépens d’appel, Maître Catherine Trognon-Lernon étant autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse