Cour d'appel de Metz, 3e chambre, 27 novembre 2025, n° 24/01349

CA Metz
Confirmation 27 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non restitution des clés à la résiliation du mandat
La cour a estimé que l'appelante n'a pas prouvé qu'elle avait subi un préjudice, car elle était en possession de ses propres clés et n'a pas respecté les rendez-vous fixés pour la restitution.
Rejeté
Prélèvement de frais de gestion sans mandat valide
La cour a confirmé que l'appelante avait tacitement accepté le mandat et que les frais étaient donc justifiés.
Rejeté
Blocage de la location empêchant la perception de loyers
La cour a jugé que l'appelante n'a pas prouvé le blocage allégué, car les locaux avaient été loués durant la période contestée.

Commentaire • 1

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1. Gestion locative mandat irrégulier frais de gestion

neujanicki.com · 4 janvier 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 3e ch., 27 nov. 2025, n° 24/01349
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	24/01349
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	François GRANGEStéphane FARAVARI
Parties :	S.A.S. INNOV HOME

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01349 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GGNN

Minute n° 25/00336

[L]

S.A.S. INNOV HOME

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6], décision attaquée en date du 14 Mai 2024, enregistrée sous le n° 23/000732

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

Madame [Y] [L]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A.S. INNOV HOME

[Adresse 1]

Représentée par M^e Déborah BEMER, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e François GRANGE, avocat plaidant au barreau de CLERMONT-FERRAND

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [Y] [L] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4]. En 2015, elle est entrée en relation d’affaire avec la société CWG exerçant sous l’enseigne Innov’Home devenue SAS Innov Home ayant pour objet l’exercice d’une activité d’intermédiaire en matière de location de biens immobiliers.

Le 26 juillet 2023, elle l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Thionville et au dernier état de la procédure elle a sollicité la condamnation de la SAS Innov Home à lui verser les sommes de 1.000 euros de dommages et intérêts pour la restitution tardive des clés, de 858,70 euros pour les frais de gestion indûment prélevés pour la période du 29 janvier au 9 avril 2022, de 5.400 euros pour le blocage injustifié de la location en novembre et décembre 2021, de 2.400 euros pour le blocage de la location en janvier 2022 et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Innov Home a conclu au rejet des demandes et sollicité la condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal a :

— débouté Mme [L] de sa demande en paiement au titre des frais de gestion perçus sur les loyers issus de la location de M. [W],

— débouté Mme [L] de sa demande d’indemnisation au titre de la réception tardive des clés

— débouté Mme [L] de sa demande d’indemnisation au titre du blocage de la location

— débouté la société CWG exerçant sous la dénomination Innov-Home de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

— condamné Mme [L] aux dépens et à payer à la société CWG exerçant sous la dénomination Innov-Home la somme de 900 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe le 17 juillet 2024, Mme [L] a interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement, sauf en ce qu’il a débouté la SAS Innov Home de sa demande de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 13 juin 2025, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— condamner la SAS Innov Home à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la restitution tardive des clés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— condamner la SAS Innov Home à lui payer les sommes de :

' 1.000 euros de dommages et intérêts pour la restitution tardive des clés

' 858,70 euros au titre des frais de gestion indûment prélevés pour la période du 29 janvier au 9 avril 2022

' 5.400 euros au titre du blocage injustifié de la location et de la perte de chance de louer pour les mois de novembre et décembre 2021

' 2.400 euros au titre du blocage de la location et de la perte de chance de louer pour le mois de janvier 2022

— débouter la SAS Innov Home de l’ensemble de ses prétentions

— la condamner la SAS Innov Home aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 2.000 euros pour la première instance et de 2.000 euros pour la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir confié la gestion de la location de son bien immobilier à la SAS Innov Home, qu’en raison de différends le mandat a été résilié par cette société à effet du 1er janvier 2022, qu’elle a refusé le nouveau mandat de type 'régisseur’ que l’intimée a tenté de lui imposer fin janvier 2022, que la société a loué les locaux à M. [W] du 29 janvier au 9 avril 2022, qu’elle a résilié à nouveau le mandat initial le 9 avril 2022 et qu’aucun état des lieux de sortie n’a été effectué malgré sa demande.

Elle soutient que les clés lui ont été restituées en cours de procédure et avoir subi un préjudice suite à la remise tardive l’ayant privée de la pleine liberté d’user de son bien de novembre 2021 à janvier 2022. Au visa de l’article 6 alinéa 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, elle expose que les mandats de gestion locative doivent être rédigés par écrit, que le tribunal a retenu à tort qu’elle avait tacitement accepté de donner mandat postérieurement au 1er janvier 2022, qu’elle n’a ni sollicité ni accepté une poursuite des relations contractuelles et que les frais prélevés sur les loyers après cette date par l’intimée (858,70 euros) sont infondés. Elle fait valoir que l’intimée a bloqué, sans l’informer et sans motif réel, les locations en novembre et décembre 2021 en l’empêchant de louer les locaux ce qui constitue une perte de chance qu’elle évalue à 5.400 euros 600 euros de loyer sur 9 semaines). Pour le mois de janvier 2022, elle expose que le locataire n’est arrivé que le 29, que l’intimée, qui avait conservé les clés et proposé sur son site l’immeuble sans mandat, a sciemment bloqué la location pour les quatre premières semaines du mois ce qui constitue une perte de loyers de 2.400 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 21 juillet 2025, la SAS Innov Home demande à la cour de confirmer le jugement, débouter Mme [L] de l’intégralité de ses demandes et la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais de gestion, elle expose qu’en 2015 l’appelante lui a confié la gestion de son immeuble dans le cadre d’un mandat complet de type 'sérénité’ sans pour autant signer le contrat, se contentant d’une acceptation par téléphone, qu’elle a rompu le mandat à effet du 10 mars 2019 aux motifs que l’appelante troublait la jouissance paisible de ses locataires et que les relations contractuelles se sont néanmoins poursuivies suite à l’acceptation expresse par son conseil d’un mandat simplifié 'régisseur’ le 9 avril 2021, mais que faute par l’appelante de signer le mandat malgré ses relances, elle lui a notifié le 27 décembre 2021 une résiliation de tout mandat. Elle ajoute que M. [W] a voulu louer l’immeuble en janvier 2022 et que l’appelante l’a sollicitée par l’intermédiaire de son conseil pour la reprise du mandat dans les conditions antérieures en mode sérénité et lui a demandé de remettre les clefs au locataire et réaliser l’état des lieux. Elle en déduit que Mme [L] a ainsi accepté tacitement le mandat dont elle connaissait parfaitement les conditions générales et tarifaires, soulignant qu’elle n’a jamais retourné les contrats signés, même pour les périodes où elle ne conteste pas les relations contractuelles, et ne peut invoquer sa propre turpitude.

Sur restitution tardive des clefs, elle soutient que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’une faute et ne démontre pas davantage le préjudice allégué qui ne peut lui être imputé. Sur les loyers, elle fait valoir que l’immeuble a été loué au cours en novembre et décembre 2021, que les locaux ont ensuite été proposés à la location sur le site pour le mois de janvier 2022, que M. [W] n’a réservé qu’à compter du 29 pour arriver finalement le 31 et qu’il n’y a rien d’anormal à ce qu’un logement soit vide durant seulement trois semaines, concluant à la confirmation du jugement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les frais de gestion

L’article 1984 du code civil dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

L’article 1985 du même code précise que le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n’en est reçue que conformément au titre : Des contrats ou des obligations conventionnelles en général. L’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire.

Selon les dispositions combinées des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conventions avec les personnes morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit.

Dans les rapports entre les parties au mandat régi par cette loi, le non respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative qui peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

En l’espèce, les parties s’accordent pour admettre qu’en 2015 l’appelante à confié à la SAS Innov Home un mandat de gestion immobilière de type « sérénité » portant sur sa maison d’habitation située à [Localité 5], comprenant la recherche de locataires, la régularisation du bail, l’accueil du locataire et la gestion des états des lieux d’entrée et de sortie. Il ressort des pièces produites qu’après avoir proposé à sa cliente de conclure un mandat « régisseur », l’intimée a résilié le contrat en cours par courriel du 27 décembre 2021 à effet du 1er janvier 2022 et qu’en suite de cette résiliation, les parties ne se sont pas accordées sur la conclusion de ce type de mandat. Il ressort toutefois d’une lettre en date du 21 janvier 2022 que par l’intermédiaire de son avocat, l’appelante a chargé la SAS Innov Home de la mise en oeuvre du bail pour un nouveau locataire (M. [W]) en ces termes : « puisque vos engagements n’ont pas été respectés par l’envoi de la nouvelle proposition de mandat, nous vous demandons d’assumer la location de 6.000 euros, et ce dans les conditions antérieures (mode sérénité) ». Si ce mandat n’est pas conforme aux dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 notamment en ce qu’il ne respecte pas les prescriptions de l’article 1375 du code civil, il est démontré qu’il a reçu exécution avec l’accord de l’appelante, celle-ci remerciant notamment l’agence immobilière de procéder à l’état des lieux d’entrée (courriel du 31 janvier 2022) ou encore lui laissant le soin de se charger de l’état des lieux de sortie faute d’être présente au départ du locataire. L’appelante a ainsi ratifié le mandat qu’elle a initié et ne peut se prévaloir de son inexistence ni en contester les modalités qu’elle a elle-même fixées aux conditions du contrat antérieur. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement des frais de gestion perçus par l’intimée en application de ce mandat.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce l’inexécution alléguée tenant au « blocage » de la location de l’immeuble aux mois de novembre et décembre 2021 n’est pas démontrée et ce d’autant moins qu’il ressort des courriels de l’appelante que les locaux ont effectivement été loués en novembre et en décembre 2021(courriels du 16 décembre 2021), l’appelante indiquant notamment avoir rencontré les locataires. La preuve d’un blocage de la location en janvier 2022 n’est pas plus rapportée, étant observé que l’immeuble a été loué à la fin de ce mois en suite d’une réservation effectuée par M. [W] auprès de l’agence immobilière et que la vacance des locaux pendant quelques semaines, inhérente à la location de meublés, est insuffisante à démontrer une action ou volonté de blocage de la location par la société de gestion. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de sa demande d’indemnisation au titre du blocage de la location de novembre 2021 à janvier 2022.

Sur la restitution des clefs, c’est en vain que l’appelante reproche à l’intimée de ne pas lui avoir restitué les clés de l’immeuble lors de la résiliation à effet du 1er janvier 2022, alors qu’il résulte de ce qui précède qu’au cours du même mois de janvier, elle lui a demandé de mettre en oeuvre une nouvelle location, comprenant notamment l’accueil du locataire et la réalisation de l’état des lieux d’entrée. La SAS Innov Home ne peut pas non plus être incriminée pour avoir conservé les clés à l’issue de la résiliation à effet du 8 avril 2022. Il résulte en effet des pièces que l’appelante ne s’est pas présentée au rendez-vous qu’elle a elle même fixé en suite de cette résiliation le 9 avril 2022 notamment pour la remise des clés et qu’elle n’a pas retiré la convocation adressée par l’huissier de justice chargé de dresser un état des lieux en présence des parties avec restitution des clés. L’appelante ne rapporte la preuve ni d’une faute ni d’un préjudice, alors que les courriels attestent qu’elles est en possession de ses propres clés. Le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [L], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à l’intimée la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel. Elle est déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [Y] [L] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à la SAS Innov Home la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [Y] [L] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT