COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 53B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00709 – N° Portalis DBV3-V-B7J-W7WC

AFFAIRE :

SAS IMMOSTAR

C/

SCI BEL AIR

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Janvier 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8]

N° RG : 24/01920

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 27.11.2025

à :

M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS IMMOSTAR

N° Siret : 882 157 753 (RCS [Localité 10])

[Adresse 1]

[Localité 4]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43472 – Représentant : M^e Jean-Marc DESCOUBES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0969

APPELANTE

****************

SCI BEL AIR

N° Siret : 901 425 827 (RCS [Localité 8])

[Adresse 5]

[Localité 6]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

INTIMÉE DÉFAILLANTE

Déclaration d’appel signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 31 mars 2025

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence MICHON, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Soutenant avoir avancé à la SCI Bel Air une somme de 800 000 euros pour lui permettre de régler le prix d’adjudication de deux pavillons sis à Noisy Le Grand ( 93) dont elle avait été déclarée adjudicataire selon jugement rendu le 19 novembre 2019 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, la société Immostar, qui exerce selon son extrait Kbis une activité de marchand de biens immobiliers et toute activité liée à la promotion immobilière et à la commercialisation ou à la mise en location de biens immobiliers, a attrait la dite SCI devant le tribunal judiciaire de Nanterre, suivant assignation du 29 février 2024, pour obtenir sa condamnation au remboursement de cette somme.

Par jugement rendu le 9 janvier 2025, réputé contradictoire en l’absence de la SCI Bel Air, assignée suivant les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, le tribunal a :

— débouté la société Immostar de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société Immostar aux dépens.

Le 24 janvier 2025, la société Immostar a interjeté appel de cette décision.

La SCI Bel Air, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 31 mars 2025, selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance rendue le 23 septembre 2025, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 16 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 18 avril 2025, dûment signifiées à la SCI Bel Air le 23 avril 2025, selon les modalités prévues par l’article 659 du code de procédure civile, et auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Immostar, appelante, demande à la cour de :

— la recevoir en son appel ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’il a débouté la société Immostar de l’ensemble de ses demandes // condamné la société Immostar aux dépens ;

Y faisant droit et statuant à nouveau,

— condamner la SCI Bel Air à lui verser la somme de 800 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 jusqu’à complet paiement au titre de son préjudice matériel ;

— condamner la SCI Bel Air à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Bel Air à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Bel Air aux dépens.

La SCI Bel Air, qui n’a pas conclu, est réputée conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile s’approprier les motifs du jugement déféré.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu’elle ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Sur la demande en paiement

La société Immostar expose qu’elle a été approchée au mois de septembre 2021 par la SCI Bel Air qui, ne disposant pas des fonds suffisants pour régler le montant total d’une adjudication de deux lots immobiliers sis à Noisy le Grand, lui a demandé d’avancer la somme de 800 000 euros ; qu’elle a accepté cette demande, sous la condition que soit conclue à son profit une promesse de vente à réméré des biens immobiliers objet de l’adjudication, pour un montant de 800 000 euros ; que la promesse de vente en question a été signée par acte sous seing privé le 18 novembre 2021, l’acte authentique de réitération de vente étant prévu pour être régularisé dans un délai de deux mois ; qu’elle a le 23 novembre 2021 procédé au virement convenu de 800 000 euros sur le compte du bâtonnier de [Localité 7], désigné séquestre du prix de vente ; que deux mois plus tard, elle n’est toutefois pas parvenue à obtenir la réitération de l’acte de vente à réméré sous la forme authentique, de sorte que, après une mise en demeure de son conseil, restée infructueuse, elle a assigné la SCI Bel Air devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour qu’elle soit condamnée à lui rembourser la somme de 800 000 euros.

A l’appui de sa demande, la société Immostar, qui souligne qu’elle produit devant la cour l’acte sous seing privé du 18 novembre 2021 que le tribunal lui a fait grief de ne pas avoir versé aux débats, fait valoir, visant les articles 1103 et 1217 du code civil, qu’elle rapporte la preuve qu’elle a avancé une somme de 800 000 euros à la SCI Bel Air pour les besoins du paiement du prix d’une adjudication ; que la promesse de vente du bien acquis à la barre du tribunal, signée le 18 novembre 2021, était la contrepartie exigée par elle pour avancer les fonds ; qu’en dépit de ses relances, cette promesse de vente n’a jamais été réitérée ; qu’ainsi, elle a financé l’acquisition d’un bien immobilier d’un montant de 800 000 euros, sans la contrepartie contractuelle convenue, à savoir la conclusion d’un acte authentique de vente ; que la faute contractuelle de la SCI Bel Air ne fait aucun doute ; qu’il en est résulté pour elle un préjudice matériel d’un montant de 800 000 euros ainsi qu’un préjudice moral de 50 000 euros, pour avoir été manipulée par la SCI Bel Air, qui a eu recours à des pratiques douteuses confinant à l’escroquerie.

En première instance, selon ce qui ressort des énonciations du jugement déféré, la société Immostar a fondé sa demande en paiement sur l’existence d’un contrat de prêt.

Le tribunal, faisant application des dispositions des articles 1359, 1360, 1361 et 1362 du code civil, et ayant rappelé que la preuve d’un contrat de prêt incombe à celui qui demande la restitution des sommes versées, a rejeté sa demande, au motif que la société Immostar ne rapportait pas la preuve de l’existence du contrat de prêt invoqué. Il a considéré que s’il était établi que la SCI Bel Air avait été déclarée adjudicataire de deux pavillons d’habitation sis à Noisy Le Grand par jugement du juge de l’exécution de Bobigny du 19 novembre 2019, et que la société Immostar avait le 19 novembre 2021 viré la somme de 800 000 euros sur le compte du bâtonnier de Bobigny aux fins de consignation du prix d’adjudication des deux lots, elle ne produisait aucun commencement de preuve démontrant l’existence d’un prêt entre elle et la SCI Bel Air ; qu’en effet, seule était produite aux débats une ordonnance du 1er juillet 2024 du juge de l’exécution de Nanterre l’autorisant à inscrire une hypothèque provisoire sur les biens immobiliers appartenant à la SCI Bel Air, qui ne suffisait pas à rapporter cette preuve. Le tribunal a en outre relevé que devant le juge de l’exécution, la société Immostar avait fait état de ce que la SCI Bel Air s’était engagée à lui vendre le bien immobilier acquis à la barre du tribunal, moyennant le prix de 800000 euros, mais que ce point n’était pas évoqué devant lui, et qu’il n’était pas versé aux débats l’acte de vente en question.

A hauteur d’appel, à suivre le raisonnement de l’appelante, la société Immostar ne se prévaut plus de l’existence d’un contrat de prêt, mais reproche à la SCI Bel Air de ne pas avoir exécuté l’obligation contractuelle qui était la sienne de conclure un acte authentique de vente portant sur les biens acquis grâce aux fonds 'avancés’ par elle. Elle réclame non pas l’exécution de son obligation par son adversaire – initialement la restitution des fonds prêtés – mais l’indemnisation de son défaut d’exécution.

Il est établi par les pièces produites à l’appui de la demande que :

— suivant jugement de vente sur licitation du 19 novembre 2019, la société Bel Air a été déclarée adjudicataire de deux pavillons d’habitation sis sur la commune de [Localité 9], [Adresse 3], respectivement pour un prix de 578 000 euros et un prix de 265 000 euros ;

— le 17 janvier 2020, l’adjudicataire a réglé les sommes de 7 108,29 euros et de 7 094,29 euros représentant les frais taxés afférents à la vente,

— suivant acte sous seing privé intitulé ' promesse de réméré’ du 18 novembre 2021, la SCI Bel Air a déclaré vendre à la société Immostar, aux prix de 800 000 euros, un pavillon d’habitation sis [Adresse 2] [qui correspond à celui acquis le 19 novembre 2019] ; le contrat prévoit que l’acquéreur sera propriétaire du bien à compter de la signature de l’acte authentique de vente, et qu’il en aura la jouissance à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de ce jour, le bien vendu étant actuellement occupé par le vendeur, qui s’oblige à le rendre libre de toute occupation et de toute location ; le vendeur se réserve expressément, pendant un délai maximum de 2 mois, la faculté de rachat prévue aux articles 1659 et suivants du code civil, avec obligation de verser à l’acquéreur la totalité du prix de vente fixé à l’avance, à savoir 800 000 euros au titre du droit de rachat ;

— le 23 novembre 2021, la somme de 800 000 euros a été réglée par la société Immostar au bâtonnier séquestre de [Localité 7], au titre de la vente sur adjudication du 19 novembre 2019, et quittance du prix d’adjudication a été donnée à la société Bel Air, pour les 2 lots,

— par courrier recommandé avec demande d’avis de réception déposé le 15 février 2024, et qui n’a pas pu être remis à son destinataire faute de boîte aux lettres identifiable, la société Immostar a mis la SCI Bel Air en demeure de lui rembourser les fonds ayant financé son acquisition du 19 novembre 2019, soit 15 000 euros par chèque de banque du 2 novembre 2021 destiné à couvrir le montant des frais préalables taxés, et 800 000 euros au titre du prix de vente.

Pas plus qu’en première instance il n’est produit devant la cour de preuve conforme aux exigences des articles 1359 et suivants du code civil, de ce que c’est au titre d’une avance de fonds consentie à la SCI Bel Air que la société Immostar a réglé le prix de la vente intervenue le 19 novembre 2019, et il n’est pas non plus démontré que le paiement fait par la société Immostar aurait été fait en contrepartie d’une promesse de vente de l’un des deux biens acquis par la SCI Bel Air. Ceci ne résulte d’aucun écrit, ni commencement de preuve par écrit qui serait complété par un autre élément, et la simple concomitance entre la date du paiement du prix par la société Immostar et la date de la 'promesse de réméré’ par les parties n’en fait pas la preuve. Au surplus, aucune explication n’est donnée sur le retard de paiement du prix d’adjudication, 2 ans après la vente, ni sur la transmission du titre de propriété à l’adjudicataire par le greffe de [Localité 7], ni sur la déséquestration des fonds par le bâtonnier en vue du paiement de cette adjudication.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Immostar de sa demande en paiement de la somme de 800 000 euros, et la société Immostar sera également déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral, présentée pour la première fois devant la cour.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, la société Immostar devra supporter les dépens de l’appel, et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME le jugement rendu le 9 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Nanterre ;

Y ajoutant,

Déboute la société Immostar de ses demandes présentées à hauteur d’appel ;

Condamne la société Immostar aux dépens.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente