République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 26/06/2025

N° de MINUTE :

N° RG 24/01747 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VPOA

Jugement (N° 23/00276) rendu le 14 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Cambrai

APPELANTE

SARL La Halle aux Boissons prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

ayant son siège [Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Fabien Chirola, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SAS Swag prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

ayant son siège [Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Pierre-Jean Coquelet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 22 avril 2025 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Anne Soreau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 18 mars 2025

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 21 avril 2022, la société Swag a donné en location à la société La Halle aux boissons, des locaux à usage professionnel et commercial, situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel de 2'500 euros HT, pour une durée de neuf années.

Le 5 octobre 2022, la société Swag a signifié à la société La Halle aux boissons une sommation interpellative rappelant la franchise de loyer de cinq mois en contrepartie de l’exécution de divers travaux stipulée au bail et sollicitant qu’il soit justifié de la réalisation desdits travaux.

Elle a fait délivrer au preneur, le 24 octobre 2022, un commandement de payer la somme de 2'641,52 euros au titre du loyer impayé d’octobre 2022 et, le 6 décembre 2022, une sommation de payer la somme de 20'000'euros afférente aux cinq loyers concernés par la franchise en raison de la non-réalisation des travaux, outre les loyers d’octobre à décembre 2022.

A cette dernière date, elle a également délivré à la société La Halle aux boissons, une sommation interpellative proposant à cette dernière le versement de la somme de 24'000'euros HT.

Le 2 février 2023, la société Swag a assigné la société La Halle aux boissons.

Par jugement du 14 mars 2024, le tribunal judiciaire de Cambrai a':

— rejeté comme non fondé le moyen tiré de la nullité du bail commercial';

— rejeté comme non fondé le moyen tiré de la caducité du bail commercial';

— condamné la société La Halle aux boissons à payer à la société Swag les sommes suivantes':

— loyers dus jusqu’à l’issue de la période triennale': 55'000 euros';

— indemnité de retard de paiement des loyers': 1'100 euros';

— taxes foncières': 6'167 euros,

— condamné la société La Halle aux boissons à verser à la société Swag la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la société La Halle aux boissons aux entiers dépens en ce compris le coût des sommations interpellatives des 5 octobre et 6 décembre 2022 et du commandement de payer du 6 décembre 2022';

— écarté l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 12 avril 2024, la société La Halle aux boissons a interjeté appel de l’ensemble des chefs de la décision précitée.

PRETENTIONS

Par conclusions signifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la société La Halle aux boissons demande à la cour de':

— infirmer le jugement rendu le 14 mars 2024 en toutes ses dispositions';

— statuant à nouveau,

— à titre principal':

— prononcer la nullité du bail commercial conclu le 21 avril 2022 ;

— condamner la société Swag à lui payer la somme de 25 00'euros au titre de la restitution du chèque de dépôt de garantie ;

— débouter société Swag de l’ensemble de ses demandes';

— à titre subsidiaire':

— prononcer la caducité du bail commercial conclu le 21 avril 2022, et ce, à la date du 5 octobre 2022';

— débouter la société Swag de l’ensemble de ses demandes,';

— à titre infiniment subsidiaire':

— réduire le quantum des prétentions financières de la société Swag';

— déduire des prétentions financières de la société Swag la somme de 2'500 euros correspondant au chèque de dépôt de garantie déjà versé';

— en tout état de cause':

— condamner la société Swag à lui verser la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— mettre à la charge de cette dernière les entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Par conclusions signifiées le 26 novembre 2024, la société Swag demande à la cour de':

— confirmer le jugement rendu, sauf en ce qu’il a condamné la société La Halle aux boissons aux sommes de 55'000 euros au titre des loyers dus jusqu’à l’issue de la période triennale, de 6'167 euros au titre des taxes foncières et de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— statuant à nouveau,

— condamner la société La Halle aux boissons à lui payer':

— les loyers dus jusqu’à l’issue de la période triennale': 90'000 euros HT';

— les taxes foncières': 10'200 euros';

— les indemnités de retard': 1'400 euros suivant décompte arrêté au 31 août 2024 sauf à parfaire';

— débouter la société La Halle aux boissons de toutes ses demandes';

— condamner la société La Halle aux boissons à lui payer la somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l’appel';

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût des sommations interpellatives des 5 et 6 décembre 2022 et du commandement de payer du 6 décembre 2022.

MOTIVATION

I ' Sur la nullité du bail

La société La Halle aux boissons conclut à la nullité du bail la liant à la société Swag aux motifs que':

— la conclusion d’un nouveau bail emportant transfert de l’adresse du siège social, une approbation par voie d’assemblée générale est nécessaire';

— le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire annexé au contrat litigieux comporte une irrégularité, en ce qu’il ne mentionne aucunement le lieu où se serait tenue la réunion, en violation des dispositions réglementaires applicables en la matière';

— le procès-verbal n’a, de plus, pas été signé par tous les associés présents, mais seulement par deux d’entre eux sur les six';

— «'l’irrégularité du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale extraordinaire'», mais ce procès-verbal n’a pas de valeur probante';

— M. [Z] n’avait pas la capacité juridique de signer le bail au regard du formalisme qui s’imposait';

— ce bail n’a pas de contenu certain, dès lors qu’il n’existe pas de désignation sérieuse et exhaustive du bien immobilier proposé à la location dans l’acte notarié';

— le contrat ne permet à aucun moment de déterminer précisément le contenu, notamment les superficies précises du bien.

La société Swag réplique que':

— les textes applicables aux sociétés à responsabilité limitée et les clauses des statuts contredisent l’argumentation de la société La Halle aux boissons selon laquelle M. [Z] n’avait pas le pouvoir d’engager la société, pour ne pas avoir été autorisé par décision collective extraordinaire';

— M. [Z] a bien la qualité de gérant, comme en attestent le K-bis et la pièce annexée à l’acte notarié du 21 avril 2022';

— M. [Z] avait d’ailleurs été investi par l’assemblée générale extraordinaire pour régulariser le bail';

— quant au défaut de précision concernant le bien, objet du bail commercial, il est parfaitement décrit dans la stipulation «'désignation'», et le preneur a indiqué connaître parfaitement ce dernier, étant observé que se trouve annexé à l’acte un plan cadastral de masse.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1128 du même code précise que sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.

Selon l’article 1178 du même code, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Pour fonder sa demande de nullité du bail litigieux, la société La Halle aux boissons soulève deux moyens bien distincts, l’un tenant à un défaut de pouvoir du signataire de l’acte (1), l’autre à une indétermination du contenu de l’acte, à savoir une imprécision tenant à l’objet (2).

1) Sur l’absence alléguée de pouvoir du signataire de l’acte

Aux termes des dispositions de l’article L. 223-18, alinéas 5 et 6, du code de commerce, dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants qui résultent du présent article sont inopposables aux tiers.

En l’espèce, le bail commercial souscrit sur l’immeuble appartenant à la société Swag, tiers par rapport à la société La Halle aux boissons, a été signé par M. [Z], en qualité de gérant de cette dernière société, étant observé que se trouve annexé à l’acte notarié un extrait K-bis mentionnant cette qualité de M. [Z] ainsi qu’un procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2022, par lequel les associés autorisaient expressément M. [Z], ès qualités, à prendre à bail les locaux litigieux.

C’est sans aucun fondement que M. [Z], dont la qualité de gérant de la société La Halle aux boissons au jour de la conclusion de l’acte est établie et n’est contestée par personne, oppose les stipulations statutaires de la société en cause et l’irrégularité du procès-verbal d’assemblée générale.

En effet, les stipulations statutaires ne font que rappeler, d’une part, que le gérant disposait des pouvoirs les plus étendus vis-à-vis des tiers, sans avoir à justifier de pouvoirs spéciaux (article 16 § 4 et 5), d’autre part, que les limitations statutaires des pouvoirs du gérant n’étaient en tout état de cause pas opposables aux tiers (article 16 §5), à supposer qu’elles puissent trouver à s’appliquer concernant l’acte de bail souscrit en l’espèce.

En tout état de cause, compte tenu de la clause restrictive des statuts, prévoyant uniquement que «'tout achat, vente, ou échange d’immeubles ou fonds de commerce, toute constitution d’hypothèque sur les immeubles sociaux, toute mise en gérance ou nantissement du fonds de commerce, l’apport de tout ou partie des biens sociaux à une société constituée ou à constituer ne pourront être réalisés sans avoir été au préalable par une décision collective ordinaire des associés ou s’il s’agit d’acte emportant ou susceptibles d’emporter directement ou indirectement modification de l’objet social ou des statuts, par une décision collective extraordinaire'», les limitations statutaires n’avaient pas vocation à régir l’acte litigieux, constitué par la souscription d’un bail, comme l’a justement retenu le premier juge.

Il sera ajouté que la société La Halle aux boissons ne peut prendre prétexte de ce que la souscription du bail entraînerait une modification indirecte des statuts, en déplaçant le siège social de la société, pour considérer qu’était requise une décision extraordinaire des associés, dès lors que, d’une part, la conclusion du bail n’induit pas nécessairement un transfert de siège social, d’autre part, selon l’article 4 de ses statuts, le transfert dans un tout autre endroit que celui défini dans les statuts dans le même département, ce qui est le cas en l’espèce, peut se faire par «'simple décision de la gérance'».

Ainsi, M. [Z], gérant de la société à responsabilité limitée La Halle aux boissons, comme en atteste le K-bis annexé à l’acte, disposait du pouvoir, vis-à-vis du tiers qu’était la société Swag, d’engager la société La Halle aux boissons, en signant l’acte litigieux, peu important l’irrégularité entachant éventuellement le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire.

La société La Halle aux boissons se trouve donc engagée par l’acte signé, ce qui justifie la confirmation de la décision entreprise qui a rejeté cette demande de nullité pour défaut de capacité juridique du signataire de l’acte.

2) Sur le prétendu contenu incertain de l’acte

Aux termes de l’article 1163 du code civil, l’obligation a pour objet une prestation présente ou future. Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. La prestation est déterminable lorsqu’elle peut être déduite du contrat ou par référence aux usages ou aux relations antérieures des parties, sans qu’un nouvel accord des parties soit nécessaire.

Contrairement à ce qu’affirme la société La Halle aux boissons, le contenu du bail était bien certain et son objet déterminé, en ce que se trouvaient annexés à l’acte tant un extrait cadastral que les dossiers techniques, portant description du bien donné à bail, décrit ainsi, au paragraphe «'désignation'» de l’acte': «'Sur la commune de [Localité 9], [Adresse 1], un immeuble à usage professionnel et commercial, figurant au cadastre sous les références suivantes Section AT n°[Cadastre 4] Lieudit [Adresse 2]'».

La société Les Halles aux boissons ne peut prendre prétexte de l’absence de détail des superficies des différents espaces pour estimer incertain l’objet loué, dès lors, d’une part, qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose ce degré de précision, d’autre part, que le preneur a reconnu, aux termes de l’acte litigieux, «'parfaitement connaître ce bien pour l’avoir vu et visité préalablement aux présentes'», enfin, que les diagnostics techniques, réalisés par la société Arliane, annexés à l’acte, détaillaient de manière précise les différentes surfaces du local mis en location, notamment en page 10/27.

Ainsi, à juste titre le premier juge a-t-il retenu que le bien donné à bail était déterminé dans son assiette, sa localisation géographique et cadastrale, ainsi que dans ses spécificités techniques, et, partant, rejeté la demande de nullité fondée sur ce moyen, ce qu’il convient de confirmer.

II- Sur la caducité du bail

La société La Halle aux boissons expose que':

— dans la commune intention des parties, la prise d’effet du bail devait être alignée sur la conclusion du contrat de vente entre la société SCI [Z] et la société Promogim';

— la conclusion de la vente immobilière entre la société civile immobilière [Z], son ancien bailleur, et la société Promogim était la condition essentielle et préalable à la conclusion du contrat de bail commercial la liant à la société Swag, ce dont avait connaissance cette dernière depuis les pourparlers entre les parties ';

— la cause essentielle motivant la conclusion du bail a disparu, compte tenu de la rétractation de la société Promogim une semaine après la signature du bail, ce dont la société Swag a immédiatement été informée, rendant le contrat de bail commercial caduc';

— le tribunal n’a pas recherché la commune intention des parties, se contentant de constater l’absence de clause instituant une condition suspensive.

La société Swag fait valoir que':

— la vente du terrain qui aurait conditionné la souscription du bail, est postérieure à la signature dudit bail';

— le bail commercial ne comporte aucune condition suspensive en lien avec un projet de vente d’un immeuble, elle-même, société Swag, étant parfaitement étrangère aux tractations ayant pu exister entre la SCI [Z] et la société Promogim';

— la franchise de loyer n’est nullement en lien avec ce contexte, mais était accordée pour permettre les travaux nécessaires à l’occupation de l’immeuble';

— le bail a reçu exécution immédiate dans la mesure où les clés du local ont été remises à la société La Halle aux boissons.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie. La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement.

Cette disposition consacre ce que la Cour de cassation avait déjà admis, à savoir que la disparition de la «'cause'» commande la caducité du contrat ( Civ. 1re, 30 octobre 2008, n° 07-17646'; Com. 29 juin 2010, n°09-67369).

Ainsi, la disparition de la contrepartie, dans le cadre d’un contrat à titre onéreux, ou du motif, dans le cadre d’un contrat à titre gratuit, doit commander la caducité de l’acte. La même solution doit être retenue en cas de disparition de l’objet (1re Civ., 7 novembre 2018, n° 16-26354).

Sous l’empire des anciens textes, la Cour de cassation a toujours refusé que la disparition d’un élément subjectivement essentiel puisse justifier la caducité d’un contrat (Com.17 juillet 1978 n° 76-15.391'; Com 19 janvier 1981 n° 79-11.339), sauf à établir que cette issue ait été acceptée, explicitement ou à tout le moins assurément, par l’autre partie lors de la conclusion du contrat.

Aucun motif ne justifie de revenir sur cette jurisprudence compte tenu des termes de l’article 1186 du code civil.

En l’espèce, la société La Halle aux boissons soutient que la réalisation du contrat de vente entre la SCI [Z] et la société Promogim constituait une condition déterminante et essentielle à la signature de l’acte de bail commercial, soulignant que l’échec des négociations en cours entre les deux sociétés précitées impliquait que la cause essentielle du contrat de bail avait disparu.

C’est de manière injustifiée que la société La Halle aux boissons reproche au premier juge de ne pas avoir recherché qu’elle était la commune intention des parties lors de la conclusion du bail.

En effet, ce dernier a, au contraire, vérifié que ledit acte ne comportait aucune condition suspensive ou résolutoire permettant au preneur, en cas de non-réalisation de l’opération de vente projetée, de mettre à néant le bail conclu.

Par ailleurs, c’est sans étayer son allégation de la moindre preuve que la société La Halle aux boissons prétend qu’il existerait, d’une part, un lien entre la conclusion du bail et la vente de sorte qu’elles constitueraient une opération d’ensemble, d’autre part, une information de la société Swag, depuis les pourparlers entre les parties, à propos de cette opération d’ensemble.

Aucune pièce ne vient établir le fait que la conclusion du bail litigieux était liée à la promesse de vente qui aurait été conclue entre la société Promogim et la société SCI [Z] sur un terrain situé à Cambrai cadastré BW [Cadastre 6], et ce même dans l’esprit de la société La Halle aux boissons.

Il n’est justifié ni du fait que la société Swag aurait été informée de cette vente projetée, ni du fait que la conclusion du bail était liée, voire conditionnée à cette vente.

La teneur des pourparlers ayant pu exister avec la société Swag, pas plus que l’allégation selon laquelle le notaire se serait engagé à mettre dans l’acte une condition relative à la réalisation de la vente projetée, ne sont établies par aucun commencement de preuve.

Il peut d’ailleurs être observé que, dans son courriel du 18 septembre 2022, annonçant à la société Swag la caducité du bail dont elle entend se prévaloir, la société La Halle aux boissons ne motive celle-ci nullement par l’échec de cette opération et le lien qui existerait entre cette dernière et le bail, mais par l’absence de pouvoir du gérant.

Enfin, la franchise de loyer ne constitue nullement, comme le sous-entend la société La Halles aux boissons, un commencement de preuve d’un lien entre les deux opérations, ladite franchise n’ayant été octroyée, comme cela résulte des termes de l’acte, que pour permettre l’exécution de travaux par le preneur.

Ainsi n’est-il pas justifié que la réalisation de la vente constituait un élément essentiel qui aurait disparu et, à supposer, qu’il en soit ainsi, ce motif était en tout état de cause extérieur au créancier, aucun élément ne venant établir qu’il en ait eu connaissance et ait eu conscience que la disparition potentielle de ce mobile était de nature à faire encourir au bail conclu une caducité.

Ce moyen est rejeté. La décision entreprise est donc également confirmée de ce chef.

III- Sur les demandes financières de la société Swag

La société La Halle aux boissons conteste le quantum des demandes de la société Swag, précisant que':

— au 5 octobre 2022, seulement 6 mois de loyers étaient potentiellement exigibles au titre des loyers échus depuis le 1er mai 2022, soit 15'000 euros';

— il est opportunément produit en cours d’instance un «'certificat de non-location'» du 12 juin 2023';

— le bail ne prévoyant que les loyers sont exigibles que le 5 de chaque mois, la société Swag ne peut réclamer les loyers à échoir jusqu’au 30 avril 2025, cette créance étant en outre incertaine compte tenu de l’existence de démarches pour relouer le bien';

— seules les indemnités de retard correspondant à la période du 1er octobre 2022 au 30 avril 2023 peuvent faire l’objet d’une prétention indemnitaire ;

— la taxe foncière ne peut lui être réclamée, puisqu’elle, appelante, n’est pas effectivement locataire des locaux’sur la période du 1er mai 2022 au 30 avril 2023.

La société Swag fait valoir que':

— la société La Halle aux boissons ne peut se prévaloir de sa propre inexécution du bail, en ne payant pas les loyers, pour s’opposer aux demandes au titre des loyers dus jusqu’à l’issue de la première période triennale';

— la société La Halle aux boissons ne peut se retrancher derrière l’existence d’une franchise de loyers, accordée jusqu’au 5 octobre 2022, cette dernière n’étant consentie que sous réserve de la réalisation de travaux';

— il n’y a pas lieu d’opérer de distinction entre les loyers échus et les loyers à échoir';

— les indemnités de retard sont contractuellement prévues.

Réponse de la cour

1) Sur les loyers et taxes foncières dus

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans. Toutefois le preneur à la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins 6 mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, pour s’opposer aux demandes en paiement au titre des loyers dus jusqu’à l’issue de la première période triennale, soit ceux dus entre le 1er mai 2022 et le 30 avril 2025, le preneur fait valoir qu’aucun loyer n’était dû à raison de la franchise de loyers consentie, dans l’acte, jusqu’au 1er octobre 2022.

Comme l’a justement retenu le premier juge, après avoir rappelé la stipulation du bail relative à l’octroi de cette franchise de loyers de 5 mois, cette dernière n’était accordée qu’en raison de travaux devant être réalisés et achevés par le preneur au plus tard le 1er octobre 2022.

Il était ainsi expressément énoncé que les parties constateraient cet achèvement contradictoirement et qu’ «'en cas de non-achèvement des travaux dans le délai convenu, cette franchise de loyer sera sans objet et le preneur sera immédiatement redevable sans mise en demeure préalable du loyer remis'».

Le bailleur justifiant, par le biais de la sommation délivrée le 5 octobre 2022 et demeurée infructueuse, d’une absence de réalisation des travaux, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par le preneur, ce dernier ne peut plus se prévaloir du bénéfice de la franchise octroyée.

Dès lors, le preneur ne peut utilement s’opposer aux demandes au titre des loyers entre le 1er mai 2022, date du début de bail, et le 1er octobre 2022, lesdits loyers n’étant plus assortis d’aucune franchise.

Par ailleurs, le preneur ne pouvait se libérer de son obligation à paiement du loyer qu’à l’issue de la première période triennale, et sous réserve de délivrer congé en bonne et due forme, en application des dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce, ce qu’il ne démontre pas avoir effectué.

À juste titre le premier juge a-t-il rappelé que le départ du preneur ne libérait pas ce dernier de l’obligation de payer les loyers ou la différence avec les loyers éventuellement payés par le nouveau locataire, pendant toute la durée de la période triennale. Il a tout aussi justement, contrairement à ce que prétend le bailleur, limité les sommes octroyées aux seuls loyers échus et exigibles suivant les stipulations du bail, à la date à laquelle il statuait.

Toutefois, force est de constater qu’à la date où la cour statue, l’ensemble des loyers dus au titre de la période triennale, à savoir du 1er mai 2022 au 30 avril 2025, est désormais échu et exigible , aucune pièce n’établissant en outre que lesdit locaux auraient fait l’objet d’une relocation.

Au contraire, il ressort d’une attestation versée aux débats que l’immeuble a été vendu à la société Immo Tep le 4 septembre 2024 libre de toute occupation, ce qui démontre l’absence de relocation dudit bien.

Au vu du caractère désormais exigible des sommes dues au titre de la période triennale, il convient d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a limité les sommes octroyées concernant les loyers dus au titre de la période triennale à la somme de 55'000 euros.

La société La Halle aux boissons se contente d’invoquer une occupation des locaux par une nouvelle société en invitant uniquement la cour à en «'tirer toutes les conséquences'». Aucune conséquence juridique n’étant déduite par le preneur de cette allégation, il s’agit là d’un simple argument auquel la cour d’appel n’est pas tenue de répondre.

Il n’est ainsi justifié ni d’une relocation ni d’une location du local litigieux à un coût moindre, étant observé que la société Swag précise, sans être démentie, avoir vendu ledit bien le 4 septembre 2024 libre de toute occupation.

Et tel qu’il a été relevé ci-dessus, il n’est pas plus tiré, par le preneur, de conséquences de cette vente sur le droit pour la société de lui réclamer l’intégralité des loyers dus et devenus exigibles au titre de la première période triennale.

Compte tenu des termes du litige, la cour ne peut que faire droit à la demande du bailleur tendant à porter les sommes dues de ce chef au montant de 90'000 euros.

2) Sur les indemnités de retard

Le paragraphe «'Modalité de paiement'» du bail stipule qu’ «'en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable ainsi que les parties en conviennent une indemnité de retard sur la base de 50 euros par mois, tout mois commencé étant dû'».

La société Swag sollicite une indemnité de 1'400 euros au titre du retard pour la période s’étendant de la date de conclusion du bail au 1er septembre 2024, date à laquelle elle a vendu le bien à la société Immo Tep.

À cette demande, la société La Halle aux boissons oppose deux critiques, l’une tenant aux conséquences de la franchise, l’autre consistant à soutenir que «'seules les indemnités de retard correspondant à la période du 1er octobre 2022 au 30 avril 2023, soit 7 mois, peuvent décemment faire l’objet d’une prétention indemnitaire'».

La cour ne parvient à comprendre ni la date du 30 avril 2023 indiquée par le preneur’ comme la «'limite décente'» à cette prétention indemnitaire, ni le fondement de ce terme.

Pour la date de départ, à savoir le 1er octobre 2022, celle-ci se rattache à la franchise octroyée, dont il a été vu que, faute pour le preneur d’avoir justifié de la réalisation des travaux, son bénéfice lui était perdu.

En conséquence, les loyers sur la période du 1er mai 2022 au 1er octobre 2022 étaient bien devenus exigibles et n’ont pas été honorés à bonne date, ce qui justifie la demande d’indemnité de retard formulée de ce chef par la société Swag.

Enfin, l’argumentation de la société La Halle aux boissons tirée d’une absence d’exigibilité des loyers, privant la société Swag de la possibilité de réclamer les indemnités de retard, n’est plus d’actualité au jour où la cour statue, puisque l’ensemble des loyers sont bien échus et exigibles, rendant de fait exigibles les indemnités de retard dues en conséquence, faute pour le preneur de démontrer avoir réglé ses obligations de ce chef.

La société La Halle aux boissons sollicite de «'réduire les prétentions financières'». La cour ne peut en outre que constater n’être saisie d’aucun moyen clair et précis visant à obtenir une minoration des pénalités ainsi prévues, étant en tout état de cause observé qu’aucun élément versé aux débats ne permet d’établir la situation du débiteur et les besoins du créancier, comme exigé par l’article 1343-5 du code civil, pour minorer une clause pénale

En conséquence, au vu de l’évolution du litige, la décision entreprise ne peut qu’être infirmée et la société La Halle aux boissons doit donc être condamnée à payer la somme de 1 400 euros au titre des indemnités de retard.

3) Sur la taxe foncière

Concernant, en premier lieu, le principe même de son obligation au paiement de cette taxe, la société La Halle aux boissons prend prétexte de la même période de temps, du 1er mai au 30 avril 2023, pour s’opposer aux demandes de la société Swag de ce chef, sans plus expliciter les raisons la conduisant à retenir la date du 30 avril 2023.

Elle ne peut pas plus se retrancher derrière le fait qu’elle n’aurait pas occupé les locaux pour s’estimer non redevable des taxes foncières, dès lors qu’elle avait la qualité de preneur, régulier, d’un bail non résilié, et que, faute d’avoir justifié de la réalisation des travaux, elle ne peut réclamer le bénéfice de la franchise de loyers et accessoires.

Enfin, là encore, l’argumentation selon laquelle la taxe foncière ne peut être réclamée pour une période future, la créance n’étant pas exigible, ne peut plus être utilement opposée, dès lors qu’à la date où la cour statue, l’ensemble de la créance au titre des taxes foncières 2022, 2023 et 2024 est échue et exigible.

En second lieu, aucune autre critique n’étant formulée par le preneur quant au montant réclamé, la cour, compte tenu des termes du litige, en l’absence de toute contestation du montant de la taxe réclamée, la demande formée à ce titre par la société Swag est accueillie, à hauteur de 10'200 euros.

La décision entreprise ne peut qu’être infirmée, au vu du caractère désormais exigible des sommes à la date où la cour statue.

4) Sur la demande de déduction du dépôt de garantie

Il n’est formé aucune critique à l’encontre de la demande de la société La Halle aux boissons visant à déduire des sommes sollicitées par la société Swag le chèque de dépôt de garantie versé à hauteur de 2'500 euros.

Il convient donc d’y faire droit et d’ordonner la compensation entre cette somme et celles que la société La Halle aux boissons doit à la société Swag.

IV – Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société La Halle aux boissons succombant principalement en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

La décision entreprise est confirmée en ce qu’elle a condamné la société La Halle aux boissons à une indemnité procédurale et aux dépens.

La société La Halle aux boissons supportant la charge des dépens, il convient de la condamner à payer à la société Swag la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cambrai du 14 mars 2024, sauf en ce qu’il a condamné la société La Halle aux boissons à payer à la société Swag les sommes suivantes':

— loyers dus jusqu’à l’issue de la période triennale': 55'000 euros,

— indemnité de retard de paiement des loyers': 1'100 euros';

— taxes foncières': 6'167 euros,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la société La Halle aux boissons à payer à la société Swag les sommes suivantes':

— loyers dus jusqu’à l’issue de la période triennale': 90'000 euros,

— indemnité de retard de paiement des loyers': 1'400 euros';

— taxes foncières': 10'200 euros';

REJETTE la demande de la société La Halle aux boissons visant à «'réduire les prétentions financières'» de la société Swag';

ORDONNE la compensation entre le montant du dépôt de garantie de 2'500 euros versés par la société La Halle aux boissons à la société Swag et les condamnations ci-dessus mises à la charge de la société La Halle aux boissons';

Y ajoutant,

CONDAMNE la société La Halle aux boissons aux dépens d’appel';

CONDAMNE la société La Halle aux boissons à payer à la société Swag la somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

DEBOUTE la société La Halle aux boissons de sa demande d’indemnité procédurale.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot