République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE :25/31

N° RG 23/02132 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U4LG

Jugement (N° 22-001829) rendu le 16 Janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANT

Monsieur [V] [W]

né le 03 Décembre 1980

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jeanne Fayeulle, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [D] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assisté de M^e Patricia Chevalier Douaud, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 19 novembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Colliere, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

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Par acte sous seing privé du 1er février 2015, M. [D] [B] a donné à bail à M. [V] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 390 euros, outre 20 euros de provisions pour charges.

Par acte du 11 août 2021, M. [B] a fait signifier à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 4 650 euros.

Par acte signifié le 29 juin 2022, M. [B] a fait assigner M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que son expulsion, sa condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 16 janvier 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Rejeté la demande de réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte formée par M. [W] ;

Rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par M. [W] au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

Prononcé la résiliation du contrat de bail à la date du jugement ;

Ordonné à M. [W] de quitter les lieux ;

Dit qu’à défait, M. [B] pourra faire procéder à son expulsion ;

Condamné M. [W] à payer à M. [B] la somme de 7 072 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

Condamné M. [W] à payer à M. [B] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 410 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;

Autorisé M. [W] à s’acquitter de cette dette en 23 mensualités de 290 euros chacune et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette due ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entrainera la déchéance du terme, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rejeté les demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [W] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 11 août 2021 ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

M. [W] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 mai 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’il en ce qu’il a rejeté la demande de M. [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, M. [W] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamner M. [B] au règlement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Condamner M. [B] au règlement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

A titre principal,

Débouter M. [B] de sa demande de paiement d’un arriéré de loyers et charges, faute de produire un décompte précis,

A titre subsidiaire,

Si M. [B] produisait un décompte des sommes dues, le diminuer du montant des provisions sur charges non régularisées (720 euros) et des allocations pour le logement non déclarées (1 072 euros) ;

Ordonner la compensation des sommes qui seraient mises à la charge de M. [W] avec celles qui seraient mises à la charge de M. [B] ;

Débouter M. [B] du surplus de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

Lui accorder la possibilité de s’acquitter de sa dette selon 23 mensualités, le solde à la 24ème mensualité ;

En tout état de cause,

Condamner M. [B] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance et 2 000 euros en cause d’appel ;

Condamner M. [B] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

Débouter M. [B] de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mai 2024, M. [B] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Dire que la créance locative actualisée au 31 mars 2024 s’élève à la somme de 5 622 euros sauf à parfaire ;

Condamner M. [W] à lui payer cette somme ;

Condamner M. [W] à lui payer la somme de 1 002,02 euros correspondant aux frais d’huissier ;

Condamner M. [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que les parties s’accordent sur le fait que M. [W] a quitté le logement litigieux le 2 février 2024, de sorte que les demandes relatives à la réalisation de travaux de mise en conformité, à la résiliation du bail, à l’expulsion et à l’indemnité d’occupation sont devenues sans objet.

Sur l’indécence du logement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. En application de ce principe, le locataire est tenu d’informer le bailleur de l’état de son logement. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, outre le procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé le 23 septembre 2022 qui relevait la présence anormale d’humidité au sein du logement litigieux et une installation électrique posant question, M. [W] produit en cause d’appel un courrier envoyé au bailleur par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] daté 7 août 2023 constatant des infractions au règlement sanitaire. Etaient ainsi relevés une installation électrique potentiellement dangereuse, l’absence de main-courante à l’escalier des parties communes, l’absence de moyen de chauffage fonctionnel au sein du logement, l’absence d’un système de ventilation réglementaire, un taux d’humidité jusqu’à 90% engendrant le développement de moisissures, la dégradation importante des enduits, le défaut d’isolation et la présence d’auréoles sur les murs du logement.

Dans un rapport du 19 octobre 2023, l’inspecteur en charge du dossier a qualifié le logement occupé par M. [W] d’indécent et indiqué qu’une procédure d’interdiction d’habiter était lancée.

En raison de ces importants désordres, un arrêté d’insalubrité a été pris le 18 mars 2024 et notifié au bailleur.

Dans ces conditions, M. [W] rapporte suffisamment la preuve du caractère indécent du logement dont il était locataire avant son départ des lieux en février 2024 sans qu’il soit utile de rentrer dans les détails de l’argumentation complémentaire des parties sur ce point.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Si M. [W] reconnaît dans ses écritures ne pas avoir formalisé par écrit auprès de son bailleur de demandes de mises aux normes, il résulte tant des attestations de ses proches, de ses voisins que du gérant de la société Goh Electr’eau Bat que M. [W] s’était ouvert verbalement de ces difficultés auprès de son bailleur depuis au moins l’année 2021. En outre, la gravité des désordres constatés par les services de la préfecture établit, d’une part que ceux-ci affectaient le bâti même du logement et, d’autre part, que les travaux de mise aux normes étaient du ressort du bailleur.

Il résulte de ce qui précède que M. [W] a subi un préjudice de jouissance en raison des désordres constatés qui ont fortement restreint le confort de son logement mais également présenté des éléments de dangerosité en raison de l’importante humidité, de la présence de moisissures, de l’absence d’un chauffage fonctionnel et de branchements électriques inquiétants.

Au regard de la gravité des désordres constatés, le préjudice de jouissance de M. [W] sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 6 000 euros de dommages et intérêts.

Le jugement sera infirmé dans ce sens.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution d’une obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [W] ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui indemnisé au titre de son préjudice de jouissance en ce que le lien de causalité entre la toux chronique alléguée et l’état du logement n’est pas établi, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’indemnisation de ce chef.

Sur la dette locative

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que le « sauf à parfaire » n’est pas une prétention en ce que cette demande, imprécise, ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

En outre, si M. [B] fait état de dégradations locatives dans le corps de ses écritures et mentionne l’existence de devis chiffrés, il ne formule aucune demande de ce chef dans le dispositif de celles-ci, de sorte que la cour n’est pas saisie.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, les pièces produites par les parties, notamment le décompte du bailleur arrêté au 31 mars 2024, fait état d’une dette locative de 5 622 euros, en ce compris les provisions sur charges, M. [W] ayant repris le versement de son loyer courant depuis le mois de décembre 2022, outre le paiement d’une partie de sa dette.

Or, M. [B] ne justifie aucunement dans ses écritures de l’utilisation de ces provisions sur charges, et ce en violation de l’obligation annuelle qui lui est faite dans ce sens, relevée par M. [W], de sorte que la somme de 720 euros correspondant aux charges de ce décompte devra être déduite.

Comme justement avancé par M. [W], l’attestation de paiement de la CAF du 1er août 2023 fait état de la perception par le bailleur de l’allocation logement pour un montant de 1 072 euros non déclaré dans le décompte précité.

Dans ces conditions, le montant de la dette locative s’élève à la somme de 5 622 euros – (720 euros + 1 072 euros) = 3 830 euros.

Le jugement sera infirmé dans ce sens et M. [B] sera débouté de sa demande complémentaire au titre des frais d’huissier.

Sur la demande de compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances respectives de chacune des parties.

Au regard du montant de ces créances, la demande de délai de paiement formulée par M. [W] est devenue sans objet.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel et à débouter chacune des parties de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour l’ensemble de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [W] au titre du préjudice moral ;

Constate que les demandes relatives à la réalisation de travaux de mise en conformité, à la résiliation du bail, à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et aux délais de paiement sont devenues sans objet ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne M. [B] à payer à M. [W] la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne M. [W] à payer à M. [B] la somme de 3 830 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives de chacune des parties ;

Déboute chacune des parties de sa demande d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour l’ensemble de la procédure ;

Déboute chacune des parties du surplus de ses demandes ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE