République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 19/02/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/06012 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V557

Jugement (N° 24/00467) rendu le 05 Novembre 2024 par le TJ de [Localité 1]

APPELANTS

Monsieur [A] [Y]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 2] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [P] [J] épouse [Y]

née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 4] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Aurélien Cuvillier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉES

SA Sma prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Jean-François Pille, avocat au barreau de Lille substitué par M^e Lucie LEFEVRE, avocat au barreau de Lille

Société [Localité 6] [N] [Cadastre 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Jean-Roch Parichet, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

Syndicat SDC [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Immo de France HDF, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domciliés audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 11 décembre 2025 tenue par Guillaume Salomon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

1. Les faits et la procédure antérieure

La SCCV [Localité 6] [N] [Cadastre 1] (ci-après la société [Localité 6] [N]), ayant pour assureur la SA SMA (ci-après la société SMA), a acquis la parcelle voisine de celle appartenant à M. [A] [Y] et Mme [P] [J] épouse [Y] (ci-après les époux [Y]), où se situe leur maison d’habitation.

Ayant procédé à la démolition de la maison qui s’y trouvait, la société [Localité 6] [N] y a fait construire, en qualité de maître d’ouvrage, un immeuble comprenant quinze logements qu’elle a vendus à différents copropriétaires constituant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] (ci-après le syndicat de copropriété).

Après avoir engagé sans succès une procédure devant la juridiction administrative tendant à obtenir l’annulation du permis de construire accordé à la société [Localité 6] [N], les époux [Y] ont, par acte des 10 et 11 janvier 2023, fait assigner la société [Localité 6] [N] et le syndicat de copropriété devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de réparation de leur préjudice résultant du trouble anormal de voisinage relatif aux différentes nuisances imputables au bâtiment nouvellement édifié.

2. Le jugement dont appel

Par jugement rendu le 5 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Lille a':

1- débouté les époux [Y] de leur demande principale de condamnation formée à l’encontre de la société [Localité 6] [N] et du syndicat de copropriété';

2- débouté les époux [Y] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire';

3- déclaré sans objet l’appel en garantie formé par la société [Localité 6] [N] à l’encontre de la société SMA et l’appel en garantie formé par le syndicat de copropriété’à l’encontre de la société [Localité 6] [N] et de la société SMA';

4- condamné in solidum les époux [Y] à payer à la société [Localité 6] [N] la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

5- condamné in solidum les époux [Y] à payer au syndicat de copropriété la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

6- condamné la société [Localité 6] [N] à payer à la société SMA la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

7- condamné in solidum les époux [Y] aux dépens de l’instance qu’ils ont initiée à l’encontre de la société [Localité 6] [N] et du syndicat de copropriété';

8- condamné la société [Localité 6] [N] aux dépens de l’instance qu’elle a initiée à l’encontre de la société SMA.

3. La déclaration d’appel

Par déclaration du 23 décembre 2024, les époux [Y] ont formé appel de ce jugement en limitant la contestation du jugement critiqué aux seuls chefs du dispositif numérotés 1, 2, 4, 5 et 7 ci-dessus, et en intimant exclusivement la société [Localité 6] [N] et le syndicat de copropriété.

4. Les prétentions et moyens des parties

4.1. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2025, les époux [Y] demandent à la cour, au visa des articles 544, 651, 679 et 1253 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civile, de les déclarer recevables en leur appel et, y faisant droit, d’infirmer le jugement en ses dispositions visées par la déclaration d’appel et, statuant de nouveau, de':

A titre principal :

— débouter la société [Localité 6] [N], le syndicat de copropriété et la société SMA de l’ensemble de leurs demandes, fin et conclusions dirigées à leur encontre';

— débouter la société [Localité 6] [N], le syndicat de copropriété et la société SMA de leurs appels incidents';

— condamner solidairement la société [Localité 6] [N] et le syndicat de copropriété à les indemniser à hauteur de 200'000 euros au titre des troubles anormaux du voisinage causés par l’édification de l’ensemble immobilier sur la propriété voisine de la leur';

— condamner solidairement la société [Localité 6] [N] et le syndicat de copropriété à leur verser la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles';

— condamner solidairement la société [Localité 6] [N] et le syndicat de copropriété aux entiers dépens de première instance et d’appel';

A titre subsidiaire, et avant dire droit':

— ordonner une expertise et fixer la mission de l’expert, avec possibilité pour ce dernier de s’adjoindre tout sapiteur, aux fins de':

. donner toute information au juge qui sera saisi de l’affaire en décrivant précisément l’implantation de leur maison par rapport aux constructions réalisées par la société [Localité 6] [N], et décrire également le quartier dans lequel l’ensemble de ces constructions sont édifiées';

. dire si l’ensemble immobilier édifié a créé des vues sur leur fonds et dans l’affirmative, les décrire avec précision et évaluer leur impact en termes de troubles subi par les occupants de cette maison';

. dire si l’ensemble immobilier édifié provoque des pertes d’ensoleillement et d’intimité sur leur fonds et dans l’affirmative, les décrire précisément et évaluer leur impact en termes de troubles subis par les occupants de cette maison';

. évaluer et donner son avis sur les nuisances sonores liées au chantier, en lien avec les travaux litigieux, leur durée, leur répétition, leur intensité, leur périodicité en période diurne ou nocturne et donner son avis sur l’existence d’un trouble subi par les occupants de la maison';

. donner toute information sur l’existence, antérieurement aux constructions réalisées, de la maison des anciens propriétaires de cette parcelle, son emplacement et l’impact de ce bâtiment sur leur maison, relativement à des troubles de voisinage'; impact à comparer à la construction actuelle';

. fournir tout élément d’information sur le préjudice subi';

. donner son avis, dans cette hypothèse, sur la perte de la valeur vénale du bien foncier leur appartenant, en précisant sa valeur avant les travaux litigieux et après la réalisation de ces travaux, ainsi que la valeur qu’aurait actuellement le bien sans la réalisation des travaux.

A l’appui de leurs prétentions, les époux [Y] font valoir que':

— les travaux de construction entrepris par la société [Localité 6] [N] ainsi que l’ensemble immobilier qui en résulte génèrent sur leur fonds plusieurs troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage, procédant de la coupe de leur haie privative, de vues obliques, d’une perte d’ensoleillement, de nuisances sonores, visuelles et olfactives et d’une aggravation du risque d’inondation';

— ces nuisances ont provoqué une dégradation de leur environnement, outre la dépréciation de leur bien immobilier, qu’un expert a évaluée à 181'250 euros au 26 juin 2025, leur causant un préjudice qui peut être estimé à 200'000 euros';

— les nuisances qu’ils subissent sont établies par de multiples pièces, de sorte qu’il n’y a pas lieu de rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée à titre subsidiaire.

4.2. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2025, la société [Localité 6] [N], intimée et appelante incidente, demande à la cour, à titre principal, de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a':

— débouté les époux [Y] de leur demande principale de condamnation formée à son encontre et à l’encontre du syndicat de copropriété';

— débouté les époux [Y] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire';

— déclaré sans objet l’appel en garantie formé par ses soins à l’encontre de la société SMA';

— condamné in solidum les époux [Y] à lui payer la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné in solidum les époux [Y] aux dépens de l’instance qu’ils ont initiée à son encontre.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le jugement entrepris serait infirmé, comme sollicité par les époux [Y], et qu’elle serait condamnée à indemniser les époux [Y] et/ou le syndicat de copropriété, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré sans objet l’appel en garantie formé par le syndicat de copropriété à son encontre et, statuant de ce dernier chef, de':

— condamner la société SMA à la garantir et la relever indemne de toute condamnation à son encontre, en principal, frais ou intérêt';

En tout état de cause, infirmer le jugement critiqué en ce qu’il':

— l’a condamnée à payer à la société SMA la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamnée aux dépens de l’instance qu’elle a initiée à l’encontre de la société SMA';

Et, statuant de nouveau sur ces deux derniers chefs':

— juger du chef des dépens et des frais irrépétibles n’y avoir lieu à la condamner au profit de la société SMA et débouter cette dernière de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions en ce sens';

— débouter les époux [Y], le syndicat de copropriété et la société SMA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions';

— condamner tout succombant, outre aux entiers frais et dépens, à lui payer, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, la somme de 3'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société [Localité 6] [N] fait valoir que':

— les nuisances que les époux [Y] imputent aux travaux de construction qu’elle a entrepris ne sont pas démontrées'; il n’est pas établi a fortiori qu’elles excéderaient les inconvénients normaux de voisinage';

— l’ensemble immobilier édifié respecte toutes les règles d’urbanisme, notamment celles qui concernent son insertion dans son environnement, ce que confirme le rejet des recours administratifs exercés par les époux [Y]';

— toutes les vues créées par l’édifice respectent les prescriptions légales en la matière, ainsi que démontré par plusieurs pièces, notamment les photographies produites par les époux [Y] eux-mêmes';

— la perte d’ensoleillement subie par le fonds des époux [Y] n’excède pas les inconvénients normaux de voisinage’dans la mesure où elle n’excède pas le risque encouru à ce titre du fait de l’installation en milieu urbain';

— aucune preuve n’est apportée de nuisances sonores, visuelles et olfactives, les préjudices allégués à ce titre étant parfaitement hypothétiques';

— il est établi par le rapport de la société Elleny que l’aggravation dénoncée du risque d’inondation’est inexistante';

— il n’est pas davantage démontré que la dépréciation, invoquée par les époux [Y], de leur bien résulterait d’un trouble anormal de voisinage imputable à l’immeuble nouvellement édifié';

— il appartient aux époux [Y] de démontrer la réalité des préjudices qu’ils allèguent, sans qu’aucune expertise judiciaire ne puisse être ordonnée pour suppléer leur carence dans l’administration de la preuve';

— à titre subsidiaire, les travaux de construction ont été réalisés dans le cadre d’un permis de construire régulier, sans qu’aucun intervenant sur le projet n’ait signalé de difficulté relative au fonds des époux [Y], lesquels se prévalent d’un préjudice de jouissance, de sorte que tout dommage qui serait retenu comme causé à ces derniers par l’édifice présenterait le caractère aléatoire justifiant la garantie de la société SMA au titre du contrat d’assurance les liant.

4.3. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2025, le syndicat de copropriété, intimé, demande à la cour, au visa des articles 544, 651 et 679 du code civil, à titre principal, de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a':

— débouté les époux [Y] de leur demande principale de condamnation formée à son encontre';

— débouté les époux [Y] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire';

— déclaré sans objet l’appel en garantie formé par la société [Localité 6] [N] à l’encontre de la société SMA';

— condamné in solidum les époux [Y] à lui payer la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné in solidum les époux [Y] aux dépens de l’instance qu’ils ont initiée à son encontre et à l’encontre de la société [Localité 6] [N].

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le jugement entrepris serait infirmé, comme sollicité par les époux [Y], et qu’il serait condamné à indemniser les époux [Y], d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré sans objet son appel en garantie formé à l’encontre de la société [Localité 6] [N] et, statuant de ce dernier chef, de':

— «'condamner à garantir et à relever indemne la SCCV [Localité 6] [N] [Cadastre 1] de toute condamnation à son encontre, en principal frais ou intérêt'»';

En tout état de cause, de':

— débouter les époux [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions';

— condamner tout succombant, outre aux entiers frais et dépens, à lui payer, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, la somme de 3'500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat de copropriété fait valoir que':

— aucune nuisance n’est démontrée durant les travaux de construction et, subsidiairement, si un trouble anormal de voisinage devait être retenu à ce titre, il ne saurait lui être reproché, alors qu’il n’était pas constitué à ce stade';

— les pertes alléguées d’intimité liées aux vues créées ne sont pas davantage établies, alors que l’édifice est spécialement conçu pour réduire les vues sur le voisinage et que celles-ci respectent du reste les prescriptions légales de distance';

— les pertes alléguées d’ensoleillement ne permettent pas de caractériser l’anormalité d’un trouble de voisinage en zone urbaine dense, en tenant compte de la végétation et des édifices préexistants';

— les nuisances sonores et olfactives alléguées’ne sont pas démontrées';

— il est établi par le rapport de la société Elleny que l’aggravation dénoncée du risque d’inondation’est inexistante';

— la perte de valeur vénale du bien des époux [Y] n’est pas davantage démontrée';

— à titre subsidiaire, il ne peut être tenu responsable des conditions de réalisation des travaux, de sorte que, quand bien même un trouble anormal de voisinage serait retenu, il devrait être garanti par la société [Localité 6] [N], maître d’ouvrage, de toute condamnation';

— il appartient aux époux [Y] de démontrer la réalité des préjudices qu’ils allèguent, sans qu’aucune expertise judiciaire ne puisse être ordonnée pour suppléer leur carence dans l’administration de la preuve.

4.4. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 juillet 2025, la société SMA, intimée, demande à la cour de confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions et, en conséquence, de débouter les époux [Y], la société [Localité 6] [N] et toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre';

A titre subsidiaire, de déduire des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre la franchise contractuelle opposable d’un montant de 8'640 euros';

En tout état de cause, de':

— condamner in solidum les époux [Y] et la société [Localité 6] [N] à lui payer la somme de 5'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner in solidum les époux [Y] et la société [Localité 6] [N] à tous les frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société SMA fait valoir que':

— les nuisances que les époux [Y] imputent aux travaux de construction entrepris par la société [Localité 6] [N] ne sont pas démontrées'; il n’est pas établi a fortiori qu’elles excéderaient les inconvénients normaux de voisinage, étant observé qu’ils ne s’en étaient pas plaints préalablement à leur action devant le juge judiciaire';

— les pertes d’intimité et d’ensoleillement ne sont pas davantage établies, alors que le bâtiment édifié respecte toutes les règles de construction et d’urbanisme, ce qui est entériné par le rejet du recours des époux [Y] à l’encontre du permis de construire';

— les vues créées par l’édifice respectent les prescriptions légales en la matière, et ne génèrent donc pas un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage';

— les nuisances sonores et olfactives alléguées’ne constituent pas des préjudices indemnisables, étant futurs et incertains';

— il n’est pas démontré une perte de valeur vénale du bien des époux [Y], ni qu’elle serait imputable à l’immeuble nouvellement édifié';

— il appartient aux époux [Y] de démontrer la réalité des préjudices qu’ils allèguent, sans qu’aucune expertise judiciaire ne puisse être ordonnée pour suppléer leur carence dans l’administration de la preuve';

— à titre subsidiaire, elle n’est tenue, aux termes du contrat d’assurance, d’intervenir en garantie que pour tout fait dommageable inhérent à l’acte de construire, pour autant qu’il soit considéré comme aléatoire, ce qui n’est pas le cas des préjudices invoqués par les époux [Y], dont l’immeuble d’habitation préexistait au projet de la société [Localité 6] [N]';

— en outre, les préjudices allégués ne répondent pas à la définition contractuelle du dommage immatériel, et ne sont donc pas couverts par la garantie souscrite.

Pour un plus ample exposé des moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire des époux [Y] au titre des troubles anormaux du voisinage

L’autonomie du régime de responsabilité fondé sur les troubles anormaux de voisinage a été consacrée : s’étant notamment affranchi de l’article 544 du code civil, il n’est pas fondé sur un abus du droit réel de propriété, mais sur une responsabilité délictuelle reposant sur le principe général selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Ce régime de responsabilité, aujourd’hui codifié à l’article 1253 du code civil applicable aux instances introduites à compter du 17 avril 2024, est objectif, spécifique et autonome : le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit à entraîner la mise en 'uvre du droit à réparation de la victime du dommage indépendamment de toute faute commise, et même en l’absence de toute infraction aux règlements.

Il incombe à celui qui exerce l’action en réparation des troubles anormaux du voisinage d’établir que le trouble qu’il allègue est imputable à la propriété voisine.

L’anormalité du trouble de voisinage est caractérisée lorsque ce trouble présente un degré important de gravité, qui doit être apprécié en tenant compte des circonstances de temps et de lieu.

En outre, la situation particulière des victimes peut être prise en considération dès lors qu’elle est objective et connue. L’anormalité du trouble peut aussi être évaluée à l’aune de l’appréciation des autres voisins placés dans une situation similaire à celle de celui qui l’invoque.

L’anormalité du trouble suppose qu’il soit continu, habituel ou répétitif, à défaut d’être permanent, mais peut aussi résulter d’un trouble instantané ou accidentel ou d’un simple risque.

Le préjudice ne peut pas se déduire de la seule nuisance, et doit donc être établi par la victime qui en demande réparation distinctement de la caractérisation du trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, les époux [Y] se prévalent de plusieurs troubles qu’ils imputent à l’édification par la société [Localité 6] [N] d’un bâtiment de logement collectif sur le fonds voisin, comprenant les nuisances provoquées par le chantier de construction, la création de vues obliques sur leur parcelle, la perte d’ensoleillement due au bâtiment, des nuisances sonores, visuelles et olfactives, l’aggravation du risque d’inondation, lesquelles emportent une dépréciation de leur bien.

Il convient donc d’apprécier la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage à l’égard de chacun de ces éléments en les envisageant successivement.

Sur les nuisances alléguées provoquées par le chantier de construction

Les époux [Y] invoquent plusieurs nuisances liées à l’activité du chantier de construction mis en 'uvre sous la maîtrise d’ouvrage de la société [Localité 6] [N].

En premier lieu, ils mentionnent des engins de chantier et une grue survolant leur habitation.

La présence d’un chantier de construction dans une zone urbaine, et les nuisances temporaires qu’il induit nécessairement durant la journée, ne suffisent pas en elles-mêmes à caractériser l’anormalité requise pour l’indemnisation d’un trouble de voisinage.

Il appartient donc aux époux [Y] d’apporter la preuve de l’anormalité des troubles résultant selon leurs allégations des engins et de la grue, cette anormalité étant appréciée en considération des circonstances de temps et de lieu.

A cette fin, les époux [Y] reproduisent dans leurs écritures une photographie sur laquelle apparaît, aux termes de leur propre légende, un camion utilisé pour le chantier, stationné devant leur portail.

Au soutien de leur allégation selon laquelle «'des engins de chantier ont empli le quotidien de la famille [Y], et une grue a survolé le toit de la maison des requérants pendant de nombreux mois'», ils versent aux débats un procès-verbal d’huissier de justice (pièce 13), certifiant qu’une grue surplombait effectivement leur habitation le 1er février autour de 8h20.

Ces seuls éléments ne permettent pas d’établir un caractère continu, habituel ou répétitif des troubles, lesquels n’excèdent à l’évidence pas, par leur manifestation ponctuelle, les inconvénients normaux de voisinage en zone urbaine durant la journée.

En conséquence, les époux [Y] échouent à apporter la preuve qui leur incombent de l’anormalité du trouble allégué résultant de l’activité du chantier de construction.

En second lieu, les époux [Y] évoquent leur haie privative qui aurait été coupée sans autorisation, selon leurs écritures, par les ouvriers du chantier à plusieurs reprises.

Toutefois, la seule production d’une photographie de la haie à proximité du mur édifié (pièce 6) apparaît insuffisante à établir la réalité de l’intervention des ouvriers sur la haie.

Le lien de causalité entre le chantier voisin de construction et la dégradation de cette haie n’étant ainsi pas établi, aucune indemnisation ne saurait être admise à ce titre.

Sur le trouble allégué procédant de la création de vues sur leur fonds

L’article 678 du code civil énonce qu'«'on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions'».

L’article 679 du même code poursuit': «'on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance'».

En l’espèce, les époux [Y] indiquent que le bâtiment de logement collectif édifié par la société [Localité 6] [N] a créé sur leur fonds plusieurs vues qui ne respecteraient pas selon eux les prescriptions légales précitées et constitueraient donc un trouble anormal de voisinage.

Ils versent au dossier un procès-verbal de commissaire de justice (pièce 15) constatant que la construction nouvelle est visible depuis différents endroits de leur jardin'; sont notamment visibles en certains endroits des balcons, des fenêtres et une terrasse de type roof top.

Le constat du commissaire de justice fait aussi état de vues depuis deux balcons du bâtiment à travers les fenêtres d’une chambre située à l’étage de la maison des époux [Y].

Ces éléments n’établissent toutefois pas la violation des règles de distance prévues par le code civil.

Au contraire, il est mis en évidence par un procès-verbal de constat d’huissier de justice versé aux débats par le syndicat de copropriété (pièce 2) que le mur séparant la propriété des époux [Y] du fonds accueillant la construction nouvelle ne présente aucune ouverture.

Parmi les points de vue mentionnés par les époux [Y], le plus proche de leur habitation est une terrasse de type roof top, dont il ressort du même procès-verbal que leur terrain est masqué par un mur de 2,16 mètres de hauteur.

Le moyen, selon lequel ce mur de 2,16 mètres constituerait néanmoins une vue dans la mesure où il pourrait être fait usage d’une échelle ou d’un escabeau, ne saurait être admis dès lors qu’il n’est pas établi un tel comportement des occupants de l’appartement en question, la photographie produite à cet égard faisant apparaître des ouvriers au travail, dans une position qui n’est pas représentative de l’attitude normale du voisinage.

Cette terrasse comporte certes une partie ouverte offrant une vue oblique sur la propriété des époux [Y], mais la société [Localité 6] [N] verse au dossier le permis de construire modificatif contenant en page 44 un plan détaillé de la façade nord (pièce 5), précisant que l’ouverture est située à 80 centimètres de la limite séparative des fonds.

Ce plan, qui démontre le respect des prescriptions légales sur les vues obliques, est corroboré par une attestation de l’architecte maître d''uvre des travaux de construction (pièce 4 de la société [Localité 6] [N]), étant observé que les époux [Y] ne contestent pas la réalité de ces éléments.

Du reste, les autres points de vue qu’ils mentionnent sont manifestement trop éloignés de leur fonds pour contrevenir aux dispositions du code civil, même pour une vue droite.

Si l’absence d’anormalité ne peut être inférée du seul respect des normes, il ressort toutefois des différentes photographies versées aux débats, notamment celles reproduites dans le constat de commissaire de justice produit par les époux [Y] (pièce 15), que les vues sont partiellement occultées par la végétation, et qu’au regard de leur nombre limité, des distances et des angles les caractérisant à l’égard du fonds voisin, elles ne peuvent être considérées comme constitutives d’un trouble anormal de voisinage en milieu urbain.

Par ailleurs, le détail de l’argumentation des époux [Y], selon lequel les photographies produites par le syndicat de copropriété auraient été prises d’un balcon opportunément choisi, est indifférent dès lors que les autres photographies versées au dossier suffisent à caractériser l’absence d’anormalité du trouble allégué.

Sur le trouble allégué procédant de la perte d’ensoleillement

Il est admis que nul ne dispose d’un droit acquis à la conservation de son environnement.

En particulier, il est admis que le propriétaire d’un immeuble ne dispose pas, dans un environnement urbain, du droit de conserver une vue dégagée ou ensoleillée et ne peut, pour ce motif, s’opposer à la construction d’un immeuble voisin, sous réserve cependant que celle-ci ne lui cause pas un trouble anormal de voisinage.

Sur le plan probatoire, il résulte de l’article 16 du code de procédure civile qu’hormis les cas où la loi en dispose autrement, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut en revanche se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important que les parties adverses y aient été régulièrement appelées.

En l’espèce, les époux [Y] font état de pertes de luminosité et d’ensoleillement dans les pièces de leur habitation faisant face à l’ensemble immobilier édifié par la société [Localité 6] [N], à savoir deux chambres, la cuisine et le garage.

Au soutien de ces allégations, ils ont fait réaliser par un expert géomètre une étude de perte d’ensoleillement (pièce 11) qui conclut effectivement à une telle perte, évaluée pour l’une des façades de la maison des époux [Y] à 2,08 heures en période estivale et nulle en période hivernale et pour une autre façade à 4,10 heures en période estivale et 0,91 heure en période hivernale.

Si la société [Localité 6] [N] ne conteste pas l’existence d’une perte d’ensoleillement, elle fait valoir en revanche que son ampleur est insuffisante à caractériser un trouble anormal de voisinage en milieu urbain, ainsi que l’a retenu le juge de première instance.

Le syndicat de copropriété se prévaut du même moyen, en soulevant en outre l’absence de caractère contradictoire de l’étude de l’expert géomètre.

Par conséquent, la valeur probante de cette étude à l’égard des voisins est conditionnée soit à l’absence de contestation à son égard, soit à l’existence d’autres pièces produites qui corroboreraient ses conclusions, peu important que le syndicat de copropriété ait été convié aux opérations d’expertise.

Or, ce dernier conteste d’une part la pertinence de l’étude au motif qu’elle ne tient pas compte de l’immeuble antérieurement présent ni de la végétation existant entre le nouveau bâtiment et la maison des époux [Y]'; d’autre part, aucun autre élément versé aux débats ne corrobore ses conclusions.

Le rapport de l’expert géomètre apparaît dès lors insuffisant à établir l’anormalité du trouble de voisinage allégué, alors que l’ensoleillement d’un fonds situé en zone urbaine constitue un avantage nécessairement précaire.

Au surplus, le rapport de l’expert géomètre prend le soin de préciser en page 14, à propos de la végétation séparant les deux immeubles, que «'la présence de ces arbres relativise la perte d’ensoleillement, surtout en période estivale mais ne remet pas en question la réalité de la perte, les feuillages laissant passer la lumière'».

De fait, plusieurs photographies versées au dossier, notamment celle reproduite en page 17 du rapport de l’expert en évaluation immobilière (pièce 14 des époux [Y]), montrent des arbres au feuillage dense et à la stature imposante, de sorte que la part de perte d’ensoleillement imputable à l’édifice de la société [Localité 6] [N] apparaît relativement faible.

Si la densité du feuillage visible sur lesdites photographies peut, ainsi que l’indique l’expert géomètre, laisser passer la lumière, il ne s’agit manifestement que d’une infime partie en période estivale, seule période où la perte d’ensoleillement est significative au regard des conclusions de l’étude.

Dès lors, la relation de causalité entre l’édification du nouveau bâtiment et la perte d’ensoleillement n’est pas démontrée.

En somme, les époux [Y] n’apportent pas les preuves qui leur incombent, d’une part, de l’anormalité du trouble allégué procédant de la perte d’ensoleillement, eu égard notamment aux circonstances de lieu, ni d’autre part, de son caractère imputable au bâtiment édifié par la société [Localité 6] [N].

Sur le trouble allégué procédant des nuisances sonores, visuelles et olfactives

Aux termes des écritures des époux [Y], le bâtiment édifié par la société [Localité 6] [N] serait source de nuisances sonores, «'par le simple fait de la densification importante des lieux : conversations diverses, fêtes occasionnelles, musique, bruits de télévisions, ouverture et fermetures de portes et fenêtres, sorties des poubelles, entrées et sorties des voitures'».

Les éléments ainsi énumérés apparaissent éminemment communs en milieu urbain, rien ne permettant d’en inférer une quelconque anormalité, laquelle n’est au demeurant pas même alléguée.

De la même manière, il n’est apporté aucun élément de nature à caractériser une anormalité quant aux vues sur le bâtiment et le parking, constitutives selon le moyen de nuisances visuelles.

Enfin, l’anormalité des nuisances olfactives invoquées n’est pas davantage établie, ni leur réalité, aucun élément n’attestant de tels désagréments, ni en outre le caractère certain du préjudice en résultant, les écritures des époux [Y] faisant elles-mêmes mention d'«'odeurs probables'».

Il s’ensuit qu’aucun trouble anormal de voisinage ne peut être retenu à l’égard des nuisances sonores, visuelles et olfactives alléguées.

Sur le trouble allégué procédant de l’aggravation du risque d’inondation

Les époux [Y] indiquent en cause d’appel que les travaux de construction entrepris par la société [Localité 6] [N] ont procédé à un rehaussement du niveau du sol qu’ils ont fait constater par commissaire de justice (pièce 16), dont le procès-verbal fait état d’un dénivelé variant entre 50 et 65 centimètres au-dessus du terrain leur appartenant.

Ce rehaussement emporte selon le moyen une aggravation du risque d’inondation de leur propriété, étant située en bordure de rivière dans une zone où un tel risque est avéré.

Si l’anormalité d’un trouble de voisinage peut résulter d’un simple risque, elle doit néanmoins être établie par la partie qui l’invoque.

Or, s’il est constant que le parking de l’ensemble immobilier a été partiellement construit en zone inondable et que le terrain a effectivement été rehaussé, aucune preuve n’est en revanche apportée par les époux [Y] de l’aggravation du risque d’inondation qu’ils indiquent en résulter.

Au contraire, la société [Localité 6] [N] verse aux débats un rapport d’analyse hydraulique et réglementaire établi par la société Nacarat préalablement à la construction (pièce 14) qui conclut aux termes d’une étude du terrain':'«'nous certifions que l’aménagement du parking en zone inondable n’aura pas d’impact négatif sur l’écoulement des crues de la Marque et n’augmentera pas le risque inondation'».

Les éléments rapportés par les époux [Y], notamment la reconnaissance par ce rapport de «'légers mouvements de terre occasionnés par la mise en 'uvre du parking'», n’apparaissent pas de nature à remettre en cause ses conclusions.

En définitive, les époux [Y], qui n’apportent pas la preuve qui leur incombent de l’aggravation du risque d’inondation de leur fonds, échouent à caractériser un trouble anormal de voisinage à ce titre.

Sur le trouble allégué procédant de la dépréciation du bien appartenant aux époux [Y]

Il est admis que la dépréciation d’un immeuble du fait de la construction d’un immeuble voisin ne constitue pas en soi un trouble anormal de voisinage, mais s’analyse comme un préjudice susceptible d’en résulter.

Il est d’ailleurs relevé que la grande majorité des développements consacrés dans leurs écritures à la dépréciation de leur bien est précisément située dans la partie des motifs relative au chiffrage de leur préjudice. Cet aspect constitue en effet moins un trouble qu’un élément d’évaluation du préjudice en résultant, lequel doit être apprécié distinctement de la caractérisation dudit trouble. Ce constat est au surplus corroboré par l’évaluation de la dépréciation produite par les époux [Y] (pièce 14), laquelle reprend successivement l’ensemble des troubles qu’ils allèguent pour en apprécier l’incidence sur la valeur de leur bien.

Dès lors qu’ils se prévalent de cette dépréciation au titre d’un trouble du voisinage distinct, il leur appartient d’apporter la preuve de son anormalité, ce qu’ils ne font pas, n’apportant au soutien de ce moyen aucun élément autre que ceux sur lesquels la cour a déjà statué.

En définitive, alors que le critère d’anormalité n’a été retenu pour aucun des troubles du voisinage allégués par les époux [Y], il ne leur est par conséquent reconnu aucun droit à réparation à ce titre, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner l’étendue de leur préjudice.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société [Localité 6] [N] et du syndicat de copropriété.

Dès lors qu’aucune condamnation n’est retenue à l’encontre de la société [Localité 6] [N] et du syndicat de copropriété, les appels en garantie formés par ces derniers sont sans objet et le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il les a déclarés comme tels.

Sur la demande d’expertise formée par les époux [Y]

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver mais ne peut en aucun cas l’être en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, les époux [Y] sollicitent que soit ordonnée une mesure d’expertise «'si par impossible la cour estimait que les éléments versés aux débats ne permettent pas de l’éclairer suffisamment sur les aspects factuels, techniques ou économiques du dossier'».

La mission proposée vise à mettre en évidence différents troubles imputés par les époux [Y] au bâtiment édifié par la société [Localité 6] [N], notamment s’agissant des vues, des pertes d’ensoleillement et d’intimité, en comparaison avec la situation préexistante, et des nuisances sonores liées au chantier, ainsi qu’à donner une appréciation de la perte de valeur vénale de leur bien.

Il est rappelé qu’il incombe à la partie qui se prévaut d’un trouble anormal du voisinage d’apporter la preuve de ce trouble et de son caractère anormal.

A cette fin, les époux [Y] ont versé au dossier plusieurs photographies, une étude de perte d’ensoleillement par un expert géomètre (pièce 11), trois procès-verbaux de commissaires de justice (pièces 13, 15 et 16) et un rapport d’expert en évaluation immobilière (pièce 14), pièces qui ont été soumises au débat contradictoire.

La cour, qui s’estime, par ces éléments ainsi que ceux apportés par les autres parties au litige, suffisamment informée sur les faits de l’espèce, a d’ores et déjà pu examiner de manière éclairée les points de la mission proposée, de sorte que le prononcé d’une nouvelle mesure d’expertise ne serait pas utile, étant observé qu’il a été considéré à l’inverse que la preuve des troubles anormaux allégués n’était pas rapportée.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Y] de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer d’une part le jugement déféré sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

D’autre part, les époux [Y], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de l’appel.

Il convient en outre de condamner les époux [Y] à payer la somme de 2'000 euros à la société [Localité 6] [N], la somme de 2'000 euros au syndicat de copropriété et la somme de 1'000 euros à la société SMA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

Enfin, l’équité commande de débouter la société SMA de ses demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles formées à l’encontre de la société [Localité 6] [N].

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille et, y ajoutant :

Condamne in solidum M. [A] [Y] et Mme [P] [J] épouse [Y] aux entiers dépens de l’appel ;

Condamne in solidum M. [A] [Y] et Mme [P] [J] épouse [Y] à payer à la SCCV [Localité 6] [N] [Cadastre 1] la somme de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne in solidum M. [A] [Y] et Mme [P] [J] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 2'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne in solidum M. [A] [Y] et Mme [P] [J] épouse [Y] à payer à la SA SMA la somme de 1'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier, Le président,