République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 3

ARRÊT DU 21/05/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/03471 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VVJ6

Jugement (N° 21/02337)

rendu le 15 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTE

La SCI HR

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Elodie Hannoir, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] Volume

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Sergic

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Julien Briout, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 23 mars 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale Metteau, président et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 mars 2026

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La société SCI HR était propriétaire d’un local à usage commercial situé au sous-sol de la [Adresse 2] à [Etablissement 1] (lot 01/0001) et d’un autre local dans la même galerie (lot 01/0006).

Lors d’une assemblée générale du 23 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] a décidé d’effectuer des travaux de rénovation des toitures, de remplacement des cheminées, de pose de lignes de vie réglementaires, de réfection des verrières et de réfection des lanterneaux pour un coût total de 373'544,84 euros.

La SCI HR a vendu le local commercial du sous-sol le 30 novembre 2012. À cette occasion le syndic de copropriété a fait opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire pour la somme de 80'765,65 euros dont 14'922,38 euros au titre des provisions exigibles du budget prévisionnel et 65'426,73 euros au titre des travaux appelés.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes a fait assigner la SCI HR devant le tribunal judiciaire de Béthune afin d’obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 58 182,36 euros à parfaire au titre des charges de copropriété impayées.

Par jugement du 15 mai 2024, le tribunal judiciaire de Béthune a :

— condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 79 830,18 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 30 août 2023 avec intérêts légaux courant à partir du 19 mai 2021,

— condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouté la société HR de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— dit que la société HR supportera les entiers dépens de l’instance,

— laissé la société HR supporter ses propres frais exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La société HR a interjeté appel de cette décision le 12 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société SCI HR demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer le montant des provisions sur charges dues par elle au 1er juillet 2020 à la somme de 27'246,80 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes à lui verser la somme de 65'426,73 euros au titre du remboursement des travaux de toiture,

— ordonner la compensation entre les créances et dettes réciproques des parties en application des articles 1347 et suivants du code civil,

— condamner, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes à lui payer la somme de 38'179, 93 euros après compensation des dettes et créances réciproques des parties,

— dire l’appel incident de la société Sergic entreprises mal fondé,

— débouter, en conséquence, la société Sergic entreprises de sa demande incidente tendant à voir condamner à lui payer la somme de 8 097,33 euros pour les charges du 1er octobre 2023 au 30 juin 2024,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance de première instance et de l’instance d’appel.

Elle fait valoir qu’en 2012, des travaux avaient été votés et que leur démarrage était prévu à la réception de la totalité des fonds ; que les fonds n’ayant pas été intégralement versés, les travaux n’ont pas été réalisés ; qu’une assemblée générale du 18 mars 2019 a décidé de l’annulation de la résolution numéro 4 du 23 janvier 2012 sous diverses conditions ; qu’une assemblée générale du 11 février 2020 a décidé de rembourser les fonds travaux appelés correspondant au vote de cette résolution ; que le syndic a procédé, en ce qui la concerne, à un appel de fonds à l’échéance du 1er mars 2020 pour un montant de 62'400 euros en indiquant 'rappel des travaux de toiture 2012 suite AG 18 mars 2019"; que cet appel de fonds a été annulé le 1er avril 2020 mais qu’il a été remplacé par un appel pour les travaux des verrières pour 16'980,01 euros ; que cet appel de fonds n’a pas lieu d’être ; que, dans la mesure où elle n’a pas obtenu remboursement des sommes saisies sur opposition au prix de vente de son lot, elle n’a pas honoré les appels de fonds erronés du syndic.

Elle indique que, s’agissant des charges, il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier des prestations correspondant aux appels de charges émis ; que les comptes relatifs aux exercices 2017-2018 et 2018-2019 n’ont pas été approuvés ; que, lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2022, aucun compte de fin des exercices précédents n’a été approuvé et que le budget prévisionnel n’a pas été voté ; que la créance du syndicat pour les charges n’est donc pas certaine, liquide et exigible ; que le syndic ne pouvait procéder à l’appel des provisions trimestrielles pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et pour les exercices suivants ; que le compte des provisions exigibles doit être arrêté au 30 juin 2020 soit à la somme de 27'523,80 euros ; que la [Adresse 4] est fermée depuis plus de 2 ans sans aucune intervention du syndic ni aucune prestation effectuée ; qu’elle ne peut donc être condamnée au paiement des charges arrêtées au 30 août 2023.

Elle affirme que l’assemblée générale du 11 février 2020 a décidé du remboursement des fonds versés au titre des travaux sur les verrières puisqu’elle a visé le remboursement des fonds travaux appelés correspondant au vote de la résolution numéro 3 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012, laquelle concernait l’ensemble des travaux y compris ceux de la verrière ; que l’assemblée générale du 11 février 2020, dans sa résolution numéro 7, a décidé de rembourser les fonds travaux appelés correspondant au vote de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012, en ce compris ceux de la verrière ; que c’est d’ailleurs la totalité de cet appel de fonds pour travaux, y compris la réfection des verrières, qui a été portée à son crédit au titre de son second lot ; que le syndic n’était pas habilité à commander des travaux pour un montant supérieur à 1 000 euros ni à lancer l’appel de fonds correspondant ; qu’à défaut d’avoir été autorisés, ces travaux des verrières ne peuvent être répercutés sur les copropriétaires ; que le syndic n’était donc pas habilité à lancer l’appel de fonds à échéance du 1er mai 2020 et que c’est la somme de 16'980,01 euros qui doit être portée à son crédit.

Elle estime que les mises en demeure et relances qui lui ont été adressées sont injustifiés.

Elle ajoute que la demande de dommages et intérêts présentée est dépourvue de tout fondement et que le syndicat des copropriétaires, qui ne démontre aucun préjudice, doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Elle constate que le tribunal ne pouvait faire droit à la demande d’intérêts courant à compter de 2021, même s’agissant de provision sur charges postérieurement à cette date.

À titre reconventionnel, elle demande le remboursement de la somme de 65 426,73 euros dont le règlement a été effectué puisque la somme a été saisie sur les fonds lui revenant lors de la vente de son lot 01/0001. Elle indique que le syndicat des copropriétaires soutient que cette somme a été portée au crédit des nouveaux propriétaires de ce lot ; que ces derniers n’étaient pas concernés par cette provision pour travaux ; qu’un lot ne peut avoir de personnalité morale et être créditeur ; que les fonds auraient donc dû lui être remboursés.

Elle demande donc la compensation entre les sommes dues entre les parties et s’oppose à l’appel incident formé par la société Sergic entreprises au titre des charges échues entre le 1er octobre 2023 et le 30 juin 2024 au motif de leur absence d’exigibilité et de liquidité.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI HR à lui payer la somme de 79'830,18 euros arrêtée au 30 août 2023 avec intérêts judiciaires à compter du 19 mai 2021,

— le confirmer en ce qu’il a condamné la SCI HR à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le confirmer en ce qu’il l’a condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en ce qu’il l’a condamnée aux frais et dépens de l’instance,

— le confirmer en ce qu’il a débouté la SCI HR de ses demandes reconventionnelles,

— le recevoir en son appel incident,

Statuant à nouveau :

— condamner la SCI HR à lui payer la somme de 8 097,33 euros pour les charges dues pour la période du 1er octobre 2023 au 30 juin 2024,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers frais dépens de l’appel.

Il fait valoir que la SCI HR est propriétaire du lot 01/0006 de la copropriété ; qu’elle n’a réglé aucune somme au titre des charges depuis le mois d’avril 2020 malgré des mises en demeure notamment le 19 mai 2021 ; qu’il est fondé, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à réclamer la créance due au titre des charges de copropriété qui a un caractère certain, liquide et exigible ; qu’elle produit le décompte actualisé des sommes dues au 30 août 2023 et le décompte de l’ancien syndic Nexity justifiant la reprise des soldes 68'217,26 euros et 8 116,69 euros au 3 juin 2019 concernant le lot 6 ; qu’il produit les procès-verbaux des assemblées générales 2019, 2020 et 2022 et les appels de fonds sur la période concernée par la demande.

Il indique que l’état du lot 01 produit mentionne des appels de charges pour les travaux de toiture qui avaient été votés antérieurement à la vente et dont la prise en charge incombait à la SCI HR ; que la somme versée par le notaire lors de la vente a donc légitimement été imputée au crédit du compte de charges du lot 01 ; que la somme n’a donc pas été imputée sur le compte du lot 06 ; qu’il n’est donc pas tenu de lui reverser la somme de 62'400,40 euros suite à l’annulation de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012 puisque cette somme correspond à l’appel de fonds des travaux de toiture et que la somme correspondant au lot 6 n’a jamais été réglée ; que cette somme a fait l’objet d’une réintégration au crédit le 1er août 2019 ; que l’appel de fonds travaux apparaît de nouveau au débit du compte pour le même montant le 1er mars 2020 puis au crédit pour le même montant le 1er avril 2020 suite à la résolution 7 prise lors de l’assemblée générale du 11 février 2020.

Il observe que l’assemblée générale du 18 mars 2019 a voté l’annulation de la résolution de l’assemblée générale de 2012 concernant les travaux de réfection de toiture ; que seuls ces travaux ont été annulés alors que les travaux de réfection des verrières ont été réalisés en 2017/2018.

Il souligne que l’absence de paiement des charges entraîne des difficultés de trésorerie pour la copropriété qui est dans l’impossibilité de faire face au règlement des factures des prestataires, ce qui a entraîné la fermeture administrative de la galerie des treilles.

Il affirme que la somme de 65'426,73 euros correspondant à l’annulation de l’appel des fonds pour les travaux toiture du lot 01 a été créditée sur le compte de charges des nouveaux propriétaires de ce lot et ne pouvait l’être sur le compte de charges du lot 6 ; qu’il appartient à la SCI HR de solliciter le remboursement auprès des acquéreurs du lot 01.

Il forme appel incident pour obtenir le paiement des charges échues depuis le 1er octobre 2023 et sollicite la confirmation du jugement lui ayant alloué des dommages et intérêts alors que la SCI HR n’a réglé aucune somme, y compris au titre des charges courantes, depuis le jugement qui est pourtant assorti de l’exécution provisoire.

Par arrêt avant dire droit du 18 décembre 2025, la cour d’appel a :

— ordonné la réouverture des débats et révoqué l’ordonnance de clôture,

— sursis à statuer sur les demandes,

— invité le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à produire les procès-verbaux de toutes les assemblées générales tenues postérieurement au 11 février 2020 (à l’exception de celui de l’assemblée générale du 5 décembre 2022 déjà produit) ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie 23 mars 2026 ;

— dit que les pièces devront être communiquées au plus tard le 30 janvier 2026 ;

— dit que les parties devront conclure à nouveau, si elles l’estiment nécessaire, au plus tard le 27 février 2026 ;

— dit que l’ordonnance de clôture sera rendue le 9 mars 2026,

— réserve les dépens.

Le syndicat des copropriétaires a déposé de nouvelles conclusions le 20 mars 2026, sollicitant de la cour qu’elle :

— confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI HR au paiement de ses charges de copropriété sauf à cantonner le montant des condamnations à la somme de 55 603,25 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 juin 2021, avec intérêts judiciaires à compter du 19 mai 2021,

— confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI HR à lui payer la somme complémentaire de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI HR à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance,

— confirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI HR aux entiers frais et dépens de l’instance,

— confirme le jugement en ce qu’il a débouté la SCI HR de ses demandes reconventionnelles,

— condamne la SCI HR à lui payer la somme de 3 000 euros pour les frais irrépétibles engagés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI HR aux entiers frais et dépens de l’appel.

Il reprend les moyens et arguments soulevés avant réouverture des débats et précise que les procès-verbaux postérieurs à 2020 sollicités par le cour n’ont pas pu être produits, de sorte qu’il cantonne ses demandes au paiement des charges arrêtées au 30 juin 2021 ; il demande donc la confirmation du jugement qui a condamné la SCI HR à la somme de 55 603,25 euros, renonçant à l’actualisation initialement demandée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses'.

Par ailleurs, l’article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit que 'le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée'.

Il en découle que l’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est justifié que la SCI HR est propriétaire du lot n°6 de la copropriété [Adresse 2].

Cette dernière était jusqu’au 30 novembre 2012, également propriétaire du lot n°1 de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait état d’une créance de 79 830,18 euros, arrêtée au 30 août 2023 laquelle inclut :

— la reprise d’un solde d’un précédent syndic Nexity pour 76 333,95 euros, somme arrêtée au 3 juin 2019 (le décompte de charge du précédent syndic étant également produit),

— un débit puis un crédit pour des travaux toiture de 62 400,40 euros,

— un débit de 16 981,01 euros au titre des travaux verrières,

— les charges appelées trimestriellement depuis avril 2019,

— des frais d’avocat et d’assignation.

***

S’agissant des charges courantes, la SCI HR indique que les créances ne sont pas liquides, certaines et exigibles faute de vote et d’approbation des comptes depuis 2017 et elle conclut que le compte des provisions exigibles doit être arrêté au 30 juin 2020 à la somme de 27 523,80 euros.

Il ressort du procès verbal d’assemblée générale du 18 mars 2019 que le budget prévisionnel pour l’exercice de juillet 2019 à juin 2020 a été adopté.

Lors de l’assemblée générale du 11 février 2020, les comptes des exercices de juillet 2017 à juin 2018 et de juillet 2018 à juin 2019 n’ont pas été approuvés. Cependant le budget prévisionnel pour juillet 2019 à juin 2020 a été adopté ainsi que celui pour l’exercice suivant jusqu’en juin 2021.

Dès lors, sont exigibles, faute d’être contestés, les appels de charges concernant les charges courantes ainsi que les provisions et ce, jusqu’au 30 juin 2021 alors que les budgets prévisionnels ont été votés jusqu’à cette date.

Si le paiement des provisions sur charges jusqu’au 30 avril 2024 était demandé par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une actualisation de sa créance avant l’arrêt avant dire droit, tel n’est plus le cas dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires puisque la créance est désormais arrêtée au 30 juin 2021. Il sera rappelé que la cour n’étant tenue que par les dernières conclusions (selon l’article 954 du code de procédure civile qui dispose que 'les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées'), il n’y a plus lieu de statuer sur la demande d’actualisation de la créance dont la cour n’est plus saisie.

Dès lors, seules seront prises en comptes les charges et provisions sur charges appelées jusqu’au 30 juin 2021.

***

La société HR conteste également le décompte produit pour inclure une somme de 16 981,01 euros au débit, somme correspondant aux travaux sur les verrières de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 18 mars 2019, il a été constaté que les provisions appelées pour les travaux de toiture n’ont pas été intégralement versées par les copropriétaires, de sorte que la copropriété qui rencontre des difficultés de trésorerie, n’a pas pu commander ces travaux. La résolution n°17 a donc décidé de l’annulation des appels de travaux relativement 'aux travaux de réfection de la toiture’ (travaux qui avaient été décidés par l’assemblée générale du 23 janvier 2012 dans sa résolution n°4). La décision de remboursement des fonds travaux correspondant à cette résolution n°4 a été prise lors de l’assemblée générale du 11 février 2020 (par crédit du compte de chaque membre de la copropriété).

Cependant, une telle décision n’a pas été prise en ce qui concerne les travaux sur les verrières (qui ne se confondent pas avec les travaux de toiture). En effet, ces travaux de verrière ont également été votés par l’assemblée générale du 23 janvier 2012 qui prévoyait des travaux de réfections des toitures, le remplacement des cheminées, la pose de lignes de vie réglementaires outre la réfection des verrières et des lanternaux. L’assemblée générale du 18 mars 2019 n’a annulé que les travaux concernant la toiture. Il ne saurait donc être demandé un remboursement des provisions réglées pour les travaux relatifs aux verrières, ce d’autant qu’il est justifié que ces travaux ont été réalisés et payés à hauteur de 107 959,08 euros puis imputés sur le compte de chaque copropriétaire en fonction de leurs tantièmes.

Si l’assemblée générale du 11 février 2020 a décidé du remboursement des fonds travaux appelés correspondant au vote de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 23 janvier 2012, ce remboursement ne peut s’entendre que pour les travaux non réalisés étant constaté que cette résolution mentionne l’annulation des travaux intervenue en 2019 sous réserve notamment 'que des devis seront sollicités pour les travaux de toiture présentant des fuites en réfection pérenne’ sans qu’il soit fait référence à de quelconque travaux restant à faire sur les verrières.

Les appels de fonds 'verrières’ et 'toitures’ étant nettement distingués lors des appels de fonds, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des charges relatifs aux travaux des verrières, votés lors de l’assemblée générale de 2012, non annulés lors de l’assemblée générale de 2019 et qui ont été réalisés. La somme de 16 981,01 euros n’a donc pas à être déduite du décompte produit.

***

La société HR conteste les frais qui lui ont été imputés. Outre le fait qu’il n’est pas justifié de l’envoi par le syndic des différentes mises en demeure listées ni des relances qui auraient été faites, ces frais sont uniquement prévus par le contrat de syndic, lequel n’est pas signé des copropriétaires. Il n’est pas versé aux débats le règlement de copropriété qui mettrait ces frais (qui peuvent au surplus relever des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant notamment des frais de constitution de dossier avocat) à la charge du copropriétaires défaillant.

De même, les frais d’assignation relèvent des dépens et ne sauraient être inclus dans un décompte de charge.

En conséquence, la somme de 277 euros doit être déduite du décompte arrêté au 19 mai 2021 d’un montant de 55 483,25 euros.

***

S’agissant de la somme de 62 400 euros représentant la provision pour les travaux de toiture du lot conservé par la société HR, le tribunal a, à juste titre, constaté que cette somme n’avait jamais été réglée par la société HR et que l’appel de fonds a été crédité sur son compte de charges le 1er août 2019 suite à l’assemblée générale du 18 mars 2019 ayant annulé les travaux. S’il a été, à nouveau, passé au débit du compte de charges le 1er mars 2020, il a été recrédité le 1er avril 2020.

En conséquence, il ne peut être question de déduire du compte de charges cette somme de 62 400 euros finalement non appelée au titre des provisions sur charges.

La somme de 65 426,73 euros correspond, quant à elle, à l’appel de fonds pour les travaux toiture concernant le lot n°1 vendu par la société HR à M. [J] en novembre 2012. Cette somme a été réglée par prélèvement sur le prix de vente du lot, comme le confirme l’attestation du notaire qui fait état de ce que 'la somme de 80 785,65 euros (dont les dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel pour 65 426,73 euros) correspondant à une opposition du syndic de copropriété sur le prix’ a été réglé par l’étude notariale.

La société HR prétend que cette somme qu’elle a donc versée doit lui être remboursée, ou à tout le moins portée au crédit de son compte de charges.

Cependant, l’article 6-2 au décret n°67-223 du 17 mars 1967 d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que 'À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins-perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes'.

Il en résulte que la société HR était bien redevable des fonds appelés pour les travaux de toiture, qui avaient été votés avant la cession de son lot n°1 mais que le trop-perçu, suite à l’annulation des travaux, doit être porté au compte de celui qui est propriétaire lors de l’approbation des comptes, soit au compte de l’acquéreur du lot n°1 puisque la vente est intervenue en 2012, soit antérieurement à l’annulation des travaux de toiture.

En conséquence, la société HR n’est pas fondée à prétendre qu’elle est créancière du syndicat des copropriétaires pour la somme de 65 426,75 euros ni à la compensation de cette somme avec celles dont elle est redevable à l’égard de la copropriété.

La créance du syndicat des copropriétaires doit être fixée à la somme de 55 206,25 euros (55 483,25 euros-277 euros), arrêtée au 30 juin 2021, et la société HR condamnée au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2021, date de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Le syndicat des copropriétaires invoque la faute de la société HR qui n’a pas réglé régulièrement ses charges de copropriété.

Cependant, au titre de son préjudice, elle invoque les délais de paiement, alors que le retard du règlement est compensé par l’allocation des intérêts courant à compter de la mise en demeure, outre une avance de frais dans le cadre de l’instance, laquelle sera compensée par l’allocation d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, il ne justifie pas d’un préjudice distinct et sa demande de dommages et intérêts sera rejetée. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la société HR au paiement de la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Succombant en ses principale prétentions, la société HR sera condamnée aux dépens d’appel et le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. La société HR sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.

La société HR sera, quant à elle, déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 79 830,18 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 30 août 2023 avec intérêts légaux courant à partir du 19 mai 2021,

— condamné la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :

Condamne la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 55 206,25 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 30 juin 2021 avec intérêts légaux courant à partir du 19 mai 2021 ;

Déboute le syndicat des copropriétaire galerie des treilles volumes de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la société HR aux dépens d’appel ;

Condamne la société HR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence galerie des treilles volumes la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute la société HR de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Le greffier

La présidente

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.