N° RG 23/02153 – N° Portalis DBVM-V-B7H-L3EV

C3

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP PYRAMIDE AVOCATS

la SCP ALIBEU & RAMBAUD-GROLEAS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 04 FÉVRIER 2025

Appel d’une décision (N° RG 17/01233)

rendue par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 25 mai 2023

suivant déclaration d’appel du 06 juin 2023

APPELANTS :

Mme [I] [R] [UD] épouse [X]

née le 25 Juin 1981 à [Localité 28] (RUSSIE)

[Adresse 21]

[Localité 16]

M. [MX] [X]

né le 29 Mai 1980 à [Localité 32]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 16]

représentés par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par M^e Guillaume PICON de la SELARL PICON AVOCATS, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

Mme [U], [L] [VG]

née le 01 juin 1976 à [Localité 32]

de nationalité Française

[Adresse 26]

[Localité 25]

M. [SO], [S], [W] [VG]

né le 14 février 1972 à [Localité 32]

de nationalité Française

[Adresse 26]

[Localité 25]

représentés et plaidant par M^e Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE

Mme [D], [Z] [A]

née le 20 juin 1971 à [Localité 30]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 20]

Mme [Y], [HC], [T] [A]

née le 24 mai 1975 à [Localité 33]

de nationalité Française

[Adresse 22]

[Localité 17]

M. [C], [WV] [P]

né le 29 Juin 1959 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 15]

M. [G]; [W] [A]

né le 16 Septembre 1951 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 24]

Mme [N], [J] [P]

née le 06 Novembre 1955 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 15]

Mme [E], [M] [H] épouse [P]

née le 01 Mars 1932 à [Localité 32]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 15]

Mme [RA], [M] [P]

née le 20 Juillet 1954 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 15]

Mme [LI], [ZM] [P]

née le 17 Février 1970 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 15]

Mme [HC] [FN] [A] épouse [B]

née le 16 Septembre 1951 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 23]

[Localité 16]

M. [DZ], [OL], [W] [A]

né le 19 Juillet 1964 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 1]

Mme [IR], [K] [P]

née le 06 Septembre 1962 à [Localité 31]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 18]

Tous représentés par M^e Christelle RAMBAUD-GROLEAS de la SCP ALIBEU & RAMBAUD-GROLEAS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 décembre 2024, M^me Clerc président de chambre chargé du rapport en présence de M^me Blatry, conseiller, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte de vente du 22 mai 1987, M. [JU] a acquis auprès de M. [P] les parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 3] lieudit «'[Adresse 13]et AE n°[Cadastre 6] lieudit «'[Adresse 21]'» sur la commune de [Localité 33], M. [P] demeurant propriétaire des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 5] et AE n°[Cadastre 7].

Cet acte de vente contenait un paragraphe ainsi rédigé :

«'Servitudes

I. – Le vendeur confère à l’acquéreur qui accepte, à titre de servitude perpétuelle, un droit de passage sur la bande de terrain dont il reste propriétaire située à l’Ouest du tènement vendu inscrite au cadastre de [Localité 33] (Isère) section AE sous les numéros [Cadastre 5], lieudit [Adresse 13] pour 0a 03ca et [Cadastre 2] lieudit « [Localité 29] » pour 0a 59 ca.

Ce droit de passage s’exercera sur une bande de terrain d’un mètre de largeur contiguë à l’immeuble vendu et sur toute la profondeur du fonds servant.

Ce droit de passage ne pourra être utilisé par le propriétaire du fonds dominant que pour

l’entretien de l’immeuble présentement vendu. Le fonds dominant est cadastré sous les n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la section AE. Il appartient à l’acquéreur par suite de la présente acquisition.

Le fonds servant (cadastré sous les numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 7] de la section AE) appartient au

vendeur pour lui avoir attribué, savoir :

— Aux termes de l’acte de donation du 22 janvier 1966, en ce qui concerne la nue-propriété de la parcelle n°[Cadastre 5] et une moitié en pleine propriété de la parcelle n°[Cadastre 7] et la pleine propriété de la moitié du n°[Cadastre 7],

Et aux termes de l’acte de donation du 31 octobre 1978, en ce qui concerne l’usufruit de la parcelle n°[Cadastre 5], l’usufruit de la moitié de la parcelle n°[Cadastre 7] et la pleine propriété de la moitié du n°[Cadastre 7].

II. – A titre de servitude, l’acquéreur est autorisé à maintenir les branchements d’évacuation des eaux usées de l’immeuble, objet de la présente vente (n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la section AE ' constituant le fonds dominant) qui existent sur la canalisation d’égout qui se trouve dans la cour réservée par le vendeur (cour cadastrée sous les n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7] de la section AE ' constituant le fonds servant).

Cette canalisation se trouve le long de l’immeuble vendu du côté Ouest. Au surplus, l’acquéreur est autorisé à effectuer sur cette canalisation tout nouveaux branchements qu’il jugera nécessaire lors de la réfection de l’immeuble, objet de la présente vente.

Tous dommages qui seraient apportés au fonds servant lors des travaux de branchements ou lors de leur entretien seront réparés aux frais du propriétaire du fonds dominant.

Les origines des fonds servant et des fonds dominant sont établies ci-dessus.

La canalisation d’égout dont il est question ci-dessus qui existe dans la propriété du vendeur (fonds servant) sera entretenue à frais communs entre les propriétaires des fonds servant et dominant.

III. – Le vendeur, propriétaire de la cour n°s [Cadastre 5]-[Cadastre 7] de la section AE, qui constituera le fonds servant, autorise l’acquéreur, propriétaire de l’immeuble n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6]

(constituant le fonds dominant) ; à créer, à titre de servitude perpétuelle, pour l’éclairage et l’aération de salles-de-bains, dans la façade Ouest des bâtiments faisant l’objet de la présente vente (fonds dominant) seize lucarnes de quarante centimètres (40 centimètres) sur soixante centimètres (60 centimètres) qui seront situées à un mètre quarante centimètres (1m 40) du sol de chacune des salles-de-bains qu’il envisage de créer dans l’immeuble, objet de la présente vente.

— Les lucarnes qui seront situées au rez-de-chaussée seront munies de verre dépoli. Toutes ces lucarnes pourront s’ouvrir pour permettre l’aération des salles-de-bains.

L’origine du fonds servant et des fonds dominants est établie ci-dessus.

(…)

L’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur à l’égard de ces

servitudes. »

Le 18 octobre 1995, M. [SO] [VG] a acquis auprès de M. Mme [F] (qui l’avaient eux-mêmes acquis auprès de M. [JU]), l’immeuble sis [Adresse 13], figurant au cadastre section AE n°[Cadastre 3] lieudit «'[Adresse 13]'» .

Le 27 novembre 1996, Mme [U] [VG] a acquis auprès de la société Jasin (qui l’avait acquis auprès de M. et Mme [F], eux-mêmes l’ayant acheté auprès de M. [JU]) l’ immeuble sis [Adresse 14], figurant au cadastre section AE n°[Cadastre 6] lieudit «'[Adresse 21]'».

Ces deux immeubles se situent en limite de propriété des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 5] et AE n°[Cadastre 7] appartenant à M. [MX] [X] et Mme [I] [UD] épouse [X] pour les avoir acquises, le 28 juin 2010, auprès de M. [G] [A], Mme [HC] [A] épouse [B], M. [DZ] [A], Mme [D] [A], Mme [Y] [A], Mme [E] [H] épouse [P], Mme [RA] [P], Mme [N] [P], M. [C] [P], Mme [LI] [P], Mme [IR] [P] (les consorts [A]/ [P]), ceux-ci en détenant la propriété de M. [O] [P].

Les actes de vente respectivement signés par les consorts [VG] les 18 octobre 1995 et 27 novembre 1996, et par M. et Mme [X], le 28 juin 2010, reprennent l’existence des servitudes figurant dans l’acte du 22 mai 1987, et spécialement la servitude perpétuelle de passage et la servitude perpétuelle de jour et d’aération au profit du fonds dominant, à savoir les parcelles AE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6], à charge du fonds servant constitué des parcelles AE n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7].

Ayant constaté au cours de l’automne 2013, que M. et Mme [X] avaient planté des cyprès à une distance de moins de deux mètres de leur propriété, devant leurs fenêtres et que ces arbustes avaient une hauteur supérieure à 2 mètres, les consorts [VG] ont demandé à ceux-ci de déplacer leurs plantations suivant courrier des 4 et 5 novembre 2013.

Par courrier en réponse du 12 novembre 2013, M. et Mme [X] se sont engagés à respecter les dispositions de l’article 671 du code civil en taillant les arbustes à une hauteur inférieure à 2 mètres, tout en demandant aux consorts [VG] de condamner les 4 fenêtres donnant sur leur propriété, faisant valoir que celles-ci contrevenaient aux dispositions de l’article 677 du code civil, n’étant pas à fer maillé et à verre dormant et n’étant pas situées à une hauteur minimum de 26 décimètres.

Par courrier recommandé avec AR des 17 et 20 octobre 2014, les consorts [VG] ont signalé aux époux [X] que les plantations litigieuses étaient désormais, selon eux, d’une hauteur supérieure à 3 mètres.

M. et Mme [X] ont installé par la suite une palissade en panneaux de bois qui a été dénoncée par les consorts [VG] comme se trouvant à moins de 40 centimètres du mur de leur immeuble, ces derniers faisant également grief à leurs voisins d’avoir construit un mur de clôture en limite de la voie publique dont ils soutenaient qu’il entravait leur servitude de passage, M. et Mme [X] leur objectant que ce mur préexistait à leur acquisition car édifié par leurs vendeurs, les consorts [A]/[P].

Après avoir fait dresser deux procès-verbaux de constat par huissier de justice les 17 mars 2016 et 7 février 2017, les consorts [VG] ont, suivant acte extrajudiciaire du 30 octobre 2017, assigné M. et Mme [X] devant le tribunal de grande instance de Vienne

aux fins, notamment, de les voir condamnés à enlever tout obstacle se situant sur l’assiette de la servitude de passage conventionnelle, tels que la palissade en bois, les plantations et le mur.

M. et Mme [X] ont’attrait devant le tribunal de grande instance de Vienne':

— selon assignation du 18 janvier 2018, M. [VG] aux fins, notamment, de le voir condamné à obstruer par un muret les ouvertures donnant sur leur propriété ainsi que les grilles d’aération,

— selon assignation du 7 juin 2018, Mme [VG] devant le tribunal de grande instance de Vienne aux fins, notamment, de la voir condamnée à changer les installations de fenêtres pour que l’ouverture soit seulement partielle et qu’elle ne permette pas d’obtenir une vue sur leur propriété mais seulement l’aération et l’éclairage de la salle de bains du fonds dominant.

— selon assignation en intervention forcée, leurs vendeurs, les consorts [A]/[P], aux fins, notamment de les voir condamnés à les relever et garantir de toutes les condamnations, principales et accessoires, qui seraient prononcées à leur encontre à l’égard des consorts [VG].

Par ordonnances du 7 novembre 2018 et 3 avril 2019, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces affaires.

Par jugement contradictoire du 25 mai 2023, le tribunal précité devenu tribunal judiciaire a':

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation faite délivrée le 30 octobre 2017 par les consorts [VG] à l’encontre de M. et Mme[X],

— déclaré recevables les demandes formulées par les consorts [VG] à l’égard de M.et Mme[X],

— constaté qu’en vertu d’un acte du 22 mai 1987 publié au bureau des hypothèques de [Localité 33] le 17 juin 1987, une servitude de passage conventionnelle ayant pour fonds dominant les parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la section AE du cadastre et pour fonds servants les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] de la section AE du cadastre, a été établie à titre perpétuel,

— constaté que les consorts [VG] peuvent valablement se prévaloir de la servitude de passage conventionnelle établie par l’acte du 22 mai 1987 publié au bureau des hypothèques de [Localité 33] le 17 juin 1987, en leur qualité de propriétaires des fonds dominants, les parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la section AE du cadastre,

— dit que la servitude de passage conventionnelle établie par l’acte du 22 mai 1987 publié au bureau des hypothèques de [Localité 33] le 17 juin 1987 ayant pour fonds dominants les parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la section AE du cadastre, et pour fonds servants les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] de la section AE du cadastre, n’est pas éteinte par le non-usage,

— condamné solidairement M. et Mme [X]':

sous astreinte de 150€ par jour de retard après l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, à réaliser une ouverture dans le mur de clôture afin de permettre l’accès direct à la bande de terrain constituant l’assiette de la servitude de passage conventionnelle,

— dit que l’ouverture dans le mur de clôture pourra être obstruée par un portillon dont la clé sera donnée aux propriétaires des fonds dominants, les consorts [VG],

sous astreinte de 150€ par jour de retard après l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement, à enlever tout obstacle dressé sur l’assiette de la servitude de passage conventionnelle, dont les palissades en bois, le local en bois et la végétation,

sous astreinte de 150€ par jour de retard après l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement, à enlever les palissades en bois faisant obstacle à l’exercice de la servitude de jour et d’aération,

— débouté les consorts [VG] de leur demande formulée à l’égard de M. et Mme [X] sur le fondement de la résistance abusive,

— débouté les consorts [X] de leur demande formulée à l’égard des consorts [VG] tendant à l’obstruction du fenestron situé au 1er étage, à gauche en regardant la façade,

— débouté les consorts [X] de leur demande formulée à l’égard de M. [VG] tendant à l’obstruction':

des 2 fenestrons situés au rez-de-chaussée, du fenestron situé au 1er étage, à droite en regardant la façade et du fenestron situé au 2ème étage, disposant de menuiseries en bois,

des 2 fenestrons situés au rez-de-chaussée, du fenestron situé au 1er étage, à droite en regardant la façade et du fenestron situé au 2ème étage, équipés de verres transparents,

du fenestron du rez-de-chaussée situé à gauche en regardant la façade, à 0,75 mètres du sol extérieur,

des 3 grilles d’aération présentent en façade,

— débouté les consorts [X] de leur demande formulée à l’égard de M. [VG] tendant à limiter l’ouverture de l’ensemble des fenestrons à une ouverture partielle,

— condamné Mme [VG] sous astreinte de 150€ par jour de retard après l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement, à réduire le fenestron situé au rez-de-chaussée à des dimensions de 40 centimètres sur 60 centimètres,

— débouté M. et Mme [X] de leur demande formulée à l’égard de Mme [VG] tendant à la réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouté M. et Mme [X] de leur demande formulée à l’égard des consorts [A]/ [P], tendant à être relevés et garantis de leurs condamnations principales et accessoires prononcées à leur encontre au profit des époux [VG],

— débouté les consorts [A]/[P] de leur demande formulée à l’égard de M. et Mme [X] tendant à la réparation de leur préjudice pour procédure abusive,

— condamné M. et Mme [X] à payer aux consorts [VG] la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [X] à payer aux consorts [A] et [P] la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [X] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 17 mars 2016 et 7 février 2017,

— accordé à M^e Vacavant, avocat au barreau de Vienne, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration déposée le 6 juin 2023, M. et Mme [X] ont relevé appel.

La juridiction du premier président a rendu le 31 janvier 2024 une ordonnance de référé arrêtant l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel, disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnant les consorts [VG] aux dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 déposées le 15 novembre 2024 sur le fondement des articles 56 et 802 et suivants du code de procédure civile et des articles 671, 686, 706, 1103 et 637 et suivants du code civil, M. et Mme [X] demandent à la cour de':

in limine litis,

— déclarer nulle l’assignation et irrecevable la présente action à défaut d’accomplissement de démarches amiables préalables, et infirmer le jugement déféré sur ce point,

— débouter les consorts [VG] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et infirmer le jugement déféré sur ce point,

à titre principal, sur les demandes des consorts [VG],

— juger que les consorts [VG] ne bénéficient pas de la servitude de passage et de droit de passage sur leur fonds, et infirmer le jugement dont appel sur ce point,

— juger mal fondées les demandes des consorts [VG], qui relèvent en réalité d’un trouble anormal de voisinage, et infirmer le jugement déféré sur ce point,

— juger que les plantations, la palissade en bois et le mur de clôture se situant sur leur terrain sont conformes aux prescriptions de l’article 671 du code civil, et infirmer le jugement entrepris sur ce point,

— en conséquence, débouter les consorts [VG] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et infirmer le jugement déféré sur ce point,

en tout état de cause, si par extraordinaire la cour d’appel jugeait l’existence d’un droit de passage,

— juger éteint le droit de passage sur leur fonds à défaut d’usage depuis moins de 30 ans, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

— constater l’absence de violation de ce droit de passage, à défaut de réalisation de travaux d’entretien nécessitant le passage sur leur fonds, et infirmer le jugement dont appel sur ce point,

— en conséquence, débouter les consorts [VG] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, et infirmer le jugement entrepris sur ce point,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel jugeait les demandes des consorts [VG] recevables et bien fondées':

— juger que le mur de clôture et le portail en limite de la voie publique et des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] au lieu-dit [Adresse 21], existaient avant leur acquisition des dites parcelles par acte notarié du 28 juin 2010,

— juger que seuls les consorts [A]/[P] en leur qualité de vendeurs et précédents propriétaires des parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] au lieu-dit [Adresse 21], sont seuls susceptibles d’engager leur responsabilité à l’endroit des consorts [VG] en réparation de leurs préjudices fondés sur l’obstruction de leur servitude conventionnelle de passage résultant de l’existence du mur de clôture, du portail et de la palissade en bois, en limite de la voie publique et des dites parcelles,

en conséquence,

— condamner solidairement les consorts [A]/ [P] à les relever et garantir de toutes les condamnations principales et accessoires qui seraient prononcées à leur encontre au profit des consorts [VG], et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

— condamner solidairement les consorts [A]/[P] à leur verser la somme de 1.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— débouter les consorts [VG] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à leur endroit,

sur leurs demandes formulées dans l’assignation du 18 janvier 2018 enrôlée initialement sous le numéro de RG 18/00471 avant jonction,

— condamner M. [VG] sous astreinte de 200€ par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du jugement(sic) à intervenir, à rétablir la servitude conventionnelle, consistant à :

— condamner par un muret le fenestron actuellement obstrué par une planche en bois,

— condamner par un muret les quatre fenestrons disposant de menuiseries en bois,

— condamner par un muret les fenestrons situés en partie haute qui disposent d’un vitrage transparent,

— condamner par un muret le fenestron en partie basse situé à 75 cm du sol,

— condamner par un muret les trois grilles d’aération en façade,

restaurer et maintenir l’usage des fenestrons conforme à la simple aération des salles de bain,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes en ce sens,

sur leurs demandes formulées dans l’assignation du 7 juin 2018 enrôlée initialement sous le numéro de RG 18/01281 avant jonction,

— constater que les ouvertures situées sur la façade du fond dominant appartenant à Mme [VG] ne respectent pas les termes de la servitude conventionnelle,

— constater que le non-respect des termes de la servitude leur a causé un préjudice de jouissance,

— ordonner le changement et l’installation de lucarnes à châssis fixe en verre dépoli équipé de grilles d’entrée d’air ne permettant pas d’obtenir une vue mais seulement l’aération et l’éclairage de la salle de bain du fond dominant et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard, si les travaux ne sont pas effectués dans les 3 mois suivant le prononcé de la présente décision,

— à titre subsidiaire, si la cour d’appel rejette cette demande, ordonner le changement et l’installation de fenêtres avec une ouverture partielle ne permettant pas d’obtenir une vue mais seulement l’aération et l’éclairage de la salle de bain du fond dominant et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard, si les travaux ne sont pas effectués dans les 3 mois suivant le prononcé de la présente décision,

— en conséquence, confirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne, uniquement en ce qu’il a condamné Mme [VG] à réduire le fenestron situé au rez-de-chaussée à des dimensions de 40 centimètres sur 60 centimètres,

— juger que le tribunal judiciaire de Vienne a omis de statuer sur les autres demandes qu’ils ont formulées à l’encontre de Mme [VG], et, statuant à nouveau, la condamner au titre des demandes susvisées,

— condamner Mme [VG] à leur verser la somme de 4.500€ au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance, et infirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Vienne sur ce point,

sur l’appel incident des consorts [VG],

— débouter les consorts [VG] de leur demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [VG] sous astreinte de 150€ par jour de retard à réduire le fenestron du rez-de-chaussée à des dimensions de 40 centimètres sur 60 centimètres conformément à la servitude conventionnelle et confirmer le jugement sur ce point,

— débouter les consorts [VG] de leur demande d’infirmation du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de condamnation au titre de la résistance abusive, et confirmer le jugement sur ce point,

en tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts [VG] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 5.000€,

— condamner les consorts [VG] aux entiers dépens de l’ensemble de la procédure, en ce compris le coût des constats d’huissier de Me [V] [CK] du 6 décembre 2017.

Dans leurs dernières conclusions n°3 déposées le 31 octobre 2024 au visa des articles 647, 671, 672, 678, 682 et 701 du code civil, les consorts [VG] entendent voir la cour':

sur l’appel principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à l’ensemble de leurs demandes relatives à la servitude conventionnelle ainsi que les chefs de jugement ayant débouté M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes,

en tant que de besoin et statuant derechef,

— constater que M. et Mme [X] ne respectent pas les servitudes conventionnelles de passage et de jour,

— débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement M. et Mme [X] à enlever tout obstacle tel que palissades bois, local en bois, végétation et mur de clôture se situant sur l’emprise de l’assiette de la servitude conventionnelle dans le délai du mois suivant la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte de 150€ par jour de retard,

sur l’appel incident,

— déclarer recevable l’appel interjeté,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [VG] sous astreinte de 150€ par jour de retard après l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du précédent jugement, à réduire le fenestron situé au rez-de-chaussée à des dimensions de 40 centimètres sur 60 centimètres,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre de la résistance abusive,

et statuer à nouveau,

— débouter M. et Mme [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement M. et Mme [X] à leur payer la somme de 5.000€ de dommages-intérêts pour résistance abusive,

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [X] au paiement d’une somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 5 décembre 2023, les consorts [A]/ [P] entendent voir la cour':

— les recevoir en leurs explications et les déclarer bien fondées,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter M. et Mme [X] de leur appel infondé,

sur l’appel incident,

— condamner M. et Mme [X] à leur verser une indemnité d’un montant de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en fait et en droit.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé d’une part que les «'demandes'» tendant à voir «'constater'» ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour, en étant de même des «'demandes'» tendant à voir «'juger'» lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, et d’autre part que la cour n’est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes.

Les consorts [A]/[P] n’ont pas relevé appel incident du rejet de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive'; le jugement produit en conséquence son plein effet sur ce point.

Sur la régularité de l’assignation du 30 octobre 2017 et la recevabilité de l’action des consorts [VG]

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Sans plus ample discussion, le jugement dont appel est donc confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les consorts [VG] en leur action au motif infondé de l’absence d’une tentative préalable de résolution amiable du litige et rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 30 octobre 2017.

Sur la servitude de passage conventionnelle créée à titre perpétuel

M. et Mme [X] soutiennent que les actes de vente des consorts [VG] ne font que rappeler l’existence passée d’une servitude de tour d’échelle, le passage n’étant autorisé que pour l’entretien de l’immeuble de l’acquéreur, qui avait été donnée à l’acquéreur d’un terrain cadastré AE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] selon acte de vente du 22 mai 1987 avant la construction de l’ensemble immobilier sur ce terrain, mais que les consorts [VG] n’ont pas bénéficié de cette servitude de tour d’échelle dans leurs actes de vente respectifs, ayant acquis un bien dont l’assiette et la consistance sont différentes (division de l’immeuble construit sur la parcelle AE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6]) et qu’ eux-mêmes leur ont pas concédé un droit de passage aux termes de leur titre de propriété du 28 juin 2010.

Ils concluent ainsi que l’action des consorts [VG] fondée sur la servitude de tour d’échelle est mal fondée, mais également que cette servitude s’est éteinte par non-usage trentenaire en l’absence de preuve de travaux d’entretien réalisés par les intimés, soutenant à cette fin que ce sont eux-mêmes qui ont réalisé les travaux en 2010 (enlèvement du compteur électrique, d’un local sanitaire et réfection du crépis) et qu’une telle action ne peut pas fonder l’arrachage des arbustes et le retrait de la palissade ou mur de clôture mais ne peut qu’être fondée sur le trouble anormal de voisinage, indiquant à cet égard que les ouvrages litigieux sont conformes aux dispositions de l’article 671 du code civil.

Les consorts [VG] opposent que les servitudes créées par l’acte du 22 mai 1987 (servitude de passage, de tréfonds et servitudes de jour dans le mur des acquéreurs des parcelles AEn°[Cadastre 3] et [Cadastre 6]) ont été reprises dans chacun des actes de vente ultérieurs de ces parcelles, dont leurs actes respectifs des 18 octobre 1995 et 27 novembre 1996 mais également dans celui de M. et Mme [X] acquéreurs du fonds servant (AE n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7]), que la servitude de passage n’est pas à usage unique et temporaire, sa nature conventionnelle dispensant le propriétaire du fonds dominant à devoir solliciter une quelconque autorisation au propriétaire du fonds servant afin d’assurer un libre accès sur l’assiette convenue, et n’a pas été affectée à une personne déterminée mais est affectée au fonds dominant.

Ils ajoutent que l’immeuble a été édifié sur les parcelles AE n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] avant l’acte du 22 mai 1987 instituant la servitude conventionnelle de passage, à savoir avant le 1er janvier 1950, donc avant la création des servitudes le 22 mai 1987, cette création s’expliquant par le fait que le propriétaire des parcelles AE n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] a voulu régler après leur vente le problème d’accès la façade de l’immeuble vendu qui se trouvait du fait de cette vente en limite de propriété des parcelles AE n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] dont il conservait la propriété.

Ils font également valoir que la servitude de passage n’est pas limitée à l’entretien de la façade mais concerne l’entretien de l’immeuble (donc également les ouvertures, les canalisations d’eaux usées, pour certaines sur l’emprise de cette servitude, la toiture) et n’est pas éteinte car ils l’ont utilisée en 2010 (reprise de la façade de l’immeuble, enlèvement d’un compteur d’électricité fixé sur le mur du bâtiment exposé sur la propriété [X], démolition d’un local sanitaire, ces travaux ayant imposé aux entreprises d’utiliser la servitude de passage) avant que M. et Mme [X] n’en supprime l’accès.

Ils dénoncent une entrave au libre exercice de leur servitude de passage en raison de la présence de plantations, d’une palissade en bois d’un local en bois installés sur l’assiette de cette servitude par M. et Mme [X], ainsi que la construction d’un mur de clôture.

Sur ce,

C’est par une juste appréciation des faits de la cause et du droit applicable que le premier juge a retenu l’existence d’une servitude de passage au profit des consorts [VG] , propriétaires du fonds dominant (parcelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6]) à la charge de M. et Mme [X], propriétaires du fonds servant ( parcelles AE n° [Cadastre 5] et [Cadastre 7]).

Il est en effet vérifié en l’état de l’acte de vente initial du 22 mai 1987 qu’a été créée , à titre de servitude perpétuelle un droit de passage impliquant les parcelles AE n°[Cadastre 3],[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] dans les termes suivants:

I. – Le vendeur confère à l’acquéreur qui accepte, à titre de servitude perpétuelle, un droit de passage sur la bande de terrain dont il reste propriétaire située à l’Ouest du tènement vendu inscrite au cadastre de [Localité 33] (Isère) section AE sous les numéros [Cadastre 5], lieudit [Adresse 13] pour 0a 03ca et [Cadastre 2] lieudit « [Localité 29] » pour 0a 59 ca.

Ce droit de passage s’exercera sur une bande de terrain d’un mètre de largeur contiguë à

l’immeuble vendu et sur toute la profondeur du fonds servant.

Ce droit de passage ne pourra être utilisé par le propriétaire du fonds dominant que pour

l’entretien de l’immeuble présentement vendu. Le fonds dominant est cadastré sous les n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6] de la section AE. Il appartient à l’acquéreur par suite de la présente acquisition.

Le fonds servant (cadastré sous les numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 7] de la section AE) appartient au

vendeur (')

Cette disposition a été reprise intégralement dans les titres de propriété des consorts [VG] des 18 octobre 1995 et 27 novembre 1996'sous l’énoncé «rappel de servitudes».

M. et Mme [X] ne peuvent pas sérieusement conclure que ces actes ne font que rappeler l’existence «'passée'» de la servitude de passage litigieuses, alors même que ces actes notariés de vente comportent chacun au paragraphe «'servitudes'» la clause suivante: «'à ce sujet, l’ancien propriétaire déclare qu’il n’existe pas d’autre servitude que celles résultant de la situation des lieux, de la Loi, ou des plans d’urbanisme et d’aménagement de la commune et que celles relatées sous le paragraphe 'rappel de servitudes''». [soulignement ajouté par la cour]

Selon l’article 686 du code civil «il est permis aux propriétaires d’établir ( …) telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public . L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue (…)»

Ainsi, les servitudes conventionnelles établies par les propriétaires lient entre eux des fonds et non des personnes: elles obligent les propriétaires de ces fonds, en leur seule qualité de propriétaires, et sont activement et passivement opposables aux propriétaires successifs des fonds qu’elles relient.

Selon l’article 700 du code civil, si l’héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Il est donc acquis que la servitude en cause s’est transmise avec le fonds dominant, peu important le changement de propriétaire de ce dernier et que le fonds dominant a été divisé lors de sa vente (parcelle AE n°[Cadastre 3] à M. [VG] et parcelle AE n°[Cadastre 6] à Mme [VG]) dès lors qu’à la constitution de la servitude conventionnelle, il avait bien été précisé que le fonds dominant était constitué de ces deux parcelles.

Ainsi, quand bien même M. et Mme [X] concluent qu’il s’agit d’une servitude de tour d’échelle étant donné que le passage n’est autorisé que pour l’entretien de l’immeuble, ils sont mal fondés à faire grief au premier juge de l’avoir «'interprété comme une servitude de passage perpétuelle et permanente pour le propriétaire du fonds dominant, d’avoir modifié les termes de l’acte du 22 mai 1987 en considérant que l’intention des parties était de concédé ce droit de passage sur un fonds au bénéfice d’un fonds'», alors que les titres de propriété successifs des parties fixent définitivement l’assiette de cette servitude de passage conventionnelle qui ne peut être modifiée que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant.

Ensuite, conformément aux articles 706 et 707 du code civil, la servitude est éteinte par le non-usage pendant 30 ans, ce délai commençant à courir à l’égard des servitudes discontinues dont la servitude de passage, du jour où elle n’a plus été exercée.

Si aucun document permet objectivement de départager les déclarations contraires des parties s’agissant de la démolition du local sanitaire situé sur le mur de l’immeuble [VG] et empiétant sur la parcelle [X] ( chacune des parties revendiquant l’exécution de ces travaux), M. et Mme [X] et les consorts [VG] communiquent respectivement des devis et / ou factures de la même entreprise Innov’Pro’Façades relatives à la réfection de l’enduit de murs; considérant que seules doivent être retenues les factures en tant que preuve de la réalisation effective de travaux, M. et Mme [X] produisent une facture du 18 avril 2011relative à la’réfection totale de la maison 185m² mais également d’un mur de «'102m²'» de nature à faire présumer ( car les consorts [VG] ne font pas état de la superficie du mur) qu’ils ont pu faire procéder à la réfection du mur de l’immeuble implanté en parcelles AE n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6], à savoir la propriété des consorts [VG] bénéficiaire de la servitude de passage, la facture du 9 mai 2011 «'surface totale du mur de la maison 32m²'» produite par M. [VG] et adressée à son domicile personnel à [Localité 27] n’étant pas pertinente dès lors que le lieu de réalisation des travaux n’y est pas mentionné.

Toutefois, il résulte de deux factures de la société CGEF des 21 janvier 2011 que M. [VG] a fait procéder au déplacement du tableau électrique dans «'l’immeuble de [Localité 33]'», prestation qui avait été mise à sa charge aux termes de l’accord signé le 30 mai 2010 avec M. [X], étant relevé de plus fort que le titre de propriété de M. et Mme [X] rappelle clairement en page 17 les termes de cet accord.

L’enlèvement de cet ouvrage électrique ayant nécessité de circuler sur la propriété [X] et donc d’utiliser la servitude de passage litigieuse en ce qu’il était fixé en façade du bâtiment [VG] exposé sur la propriété [X] , il est donc établi un usage de la servitude'; celle-ci ayant été créée le 22 mai 1987 son délai de prescription expirait au 22 mai 2017, c’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la preuve d’un usage de cette servitude de moins de 30 ans, le délai de prescription trentenaire n’étant pas acquis et un nouveau délai de 30 ans n’ayant pas pu s’écouler.

C’est également par une juste appréciation des faits de la cause et du droit applicable que le premier juge a retenu que l’usage de cette servitude de passage conventionnelle créée à titre perpétuel se heurte à l’existence d’obstacles sur son assiette, s’agissant de l’implantation de cyprès, de la palissade en bois et du local en bois, ces plantations et ces ouvrages empiétant sur l’assiette de la servitude fixée une bande de terrain d’un mètre de largeur contiguë à l’immeuble vendu et sur toute la profondeur du fonds servant, ce qui constitue objectivement une entrave à l’exercice de la servitude de passage sans qu’il puisse être imposé aux consorts [VG] , comme le concluent M. et Mme [X] de rapporter la preuve «'d’une violation'» de ce droit de passage, à savoir la privation de la réalisation de travaux d’entretien sur leur immeuble.

L’article 671 du code civil auquel se réfèrent M. et Mme [X] pour dire la régularité de leurs plantations, est inapplicable, les arbres litigieux n’ayant pas été plantés le long de la limite séparative entre les fonds, mais sur l’assiette de la servitude de passage.

L’existence d’obstacle sur l’assiette de la servitude de passage litigieuse résulte du constat d’huissier de justice établi le 7 février 2017 ( la palissade est implantée à une distance comprise entre 50cm et 1,5m de la façade [VG]), des constatations du premier juge au vu du courrier de M. et Mme [X] daté du 12 novembre 2013 adressé aux consorts [VG] dans lequel ils reconnaissaient notamment la plantation des cyprès à 0,6m de cette façade, étant relevé qu’à hauteur d’appel ils ne produisent pas d’éléments contredisant leur courrier, sauf à dire que ces plantations ne dépassent plus 2 mètres de hauteur, la présence d’un cabanon en bois au côté extrême Sud implanté contre la façade [VG] étant par ailleurs rapportée par le constat d’huissier du 3 octobre 2024 (M. et Mme [X] faisant une analyse inexacte de ce constat en concluant en page 25 de leurs écritures que l’huissier de justice indique expressément que le local en bois a été enlevé) tandis que la présence d’un mur de clôture en limite de la voie publique, situé à côté du portail de M. et Mme [X], est démontrée par les divers clichés photographiques communiqués dont notamment ceux figurant dans le constat d’huissier de justice du 2 juillet 2021.

Il est indifférent que l’un des huissiers de justice mandaté par M. et Mme [X] a pu dire que la présence de la palissade n’empêchait pas la pose d’une échelle contre la façade [VG] (les clichés photographiques joints à son constat du 3 octobre 2024 montrant une échelle positionnée par-dessus cette barrière et les plantations, dont les pieds reposent sur la parcelle de M. et Mme [X]) ou encore qu’il n’y avait pas de lucarne au niveau du local en bois appelé cabanon , et qu’il pouvait circuler entre la façade et la palissade.

En effet, doit être pris en compte le fait que le libre accès des consorts [VG] à leur façade côté propriété [X] est compromis par la présence de ces divers éléments, ceux-ci ne pouvant pas matériellement circuler au sol, sur l’assiette d’un mètre qui a été reconnue au profit de leurs parcelles au titre de la servitude de passage conventionnelle.

Etant retenu que la baisse de luminosité rapportée par ces constats d’huissier dans les salles de bain du fait de la présence de la palissade devant les fenestrons compromet également l’exercice de la servitude perpétuelle pour l’éclairage et l’aération des salles-de-bains instituée par l’acte du 22 mai 1987 et reprise dans les titres de propriété des parties, le jugement déféré est en conséquence confirmé en ses motifs non contraires au présent arrêt, en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [X] à enlever la palissade en bois, les plantations et le local en bois situés sur l’assiette de la servitude de passage (ce qui induit que la partie de ces ouvrages non située sur cette assiette ne relève pas de cette suppression) sauf à fixer le point de départ de l’astreinte qui sera limitée à 100€ par jour de retard et qui sera dite provisoire, à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt.

S’agissant du mur de clôture, M. et Mme [X] protestent contre la condamnation assortie d’une astreinte prononcée à leur encontre d’avoir à y réaliser une ouverture type portillon avec remise de la clé aux consorts [VG] en dénonçant:

— une atteinte à leur droit de propriété en ce que ces derniers auraient alors la jouissance pleine et entière de tout leur jardin, voire accès à leur maison qu’ils louent avec le risque de voir le bail résilié à leurs torts exclusifs dès lors que les conditions de jouissance du bail seraient modifiées par le libre accès à leur propriété des consorts [VG] , alors que le droit de passage est strictement limité à la réalisation nécessaire des travaux d’entretien de leur immeuble

— une impossibilité matérielle, à savoir qu’il existe dans leur mur de clôture une logette dédiée à la fibre, au téléphone et à ERDF qui devrait être déplacée ou supprimée alors qu’elle n’est pas démontable.

Il s’évince des clichés photographiques annexés aux procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 17 mars 2016, 7 février 2017 et 2 juillet 2021 que cette logette est située au ras de la limite du mur de clôture côté propriété [VG] ce qui ne compromet pas la réalisation à ses côtés d’une ouverture sur une largeur d’un mètre'; ensuite, M. et Mme [X] ne communiquent pas d’avis techniques ou des attestations de ERDF et des gestionnaires de la fibre et du téléphone occupant cette logette disant une impossibilité technique à la réalisation de cette ouverture.

Ensuite, il est constant que le fonds bénéficiaire d’une servitude ne peut s’approprier l’assiette de cette servitude qui appartient toujours au propriétaire du fonds servant dès lors qu’une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.

Or en l’espèce, le titre constitutif de la servitude de passage conventionnelle laquelle a été reprise dans les titres de propriété des parties, a établi sur la propriété de M. et Mme [X] un droit de passage en faveur des consorts [VG] et donc une servitude de passage à la charge des appelants, aucunement sur toute leur propriété, mais uniquement sur une bande de terrain d’un mètre de largeur contiguë à l’immeuble vendu ce dont il résulte pour les propriétaires du fonds servant une neutralisation d’une ou plusieurs des utilités inhérentes à leur propriété sur cette superficie réduite.

Selon l’article'696 du code civil': «'Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.'»

L’article'697 du code civil permet au titulaire d’une servitude «'de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver'». Les frais de ces travaux sont, selon l’article 698, à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf convention contraire ou exception.

L’article 701 du même code précise que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode.

Il résulte des photographies et vues Google communiquées par les consorts [A] qu’en 2008, leur propriété était fermée par un ancien mur en pierres sur la gauche du portail et que sur la droite de ce dernier, il y avait un arbre et un mur en pierres en partie délabré de chaque côté de cet arbre laissant un passage (cf leur pièce 3 notamment et photographies de 2008 figurant dans le constat d’huissier en pièce 2 des appelants).

Après leur acquisition des parcelles AE n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] auprès des consorts [A] le 28 juin 2010, M. et Mme [X] ont fait édifier un mur de clôture neuf de part et d’autre du portail après avoir coupé l’arbre et bouché les parties délabrées du mur, fermant ainsi leur propriété (cf photographies de juillet 2016 annexée dans le constat d’huissier en pièce 2 des appelants).

Le fait que dans le cadre de l’accord écrit du 30 mai 2010 signé par M. [VG] et M. [X], les ouvertures donnant depuis le fonds [VG] sur le fonds [X] ont été murées, ces travaux s’incrivant dans le cadre de la démolition d’ouvrages (local sanitaire) destinés à assurer l’indépendance des deux propriétés («'afin que les deux propriétés soient complètement indépendantes'») n’est pas de nature à dédouaner M. et Mme [X] du fait qu’ils ont fermé l’accès de leur propriété aux consorts [VG] par l’édification de ce mur, et ne les autorisent pas à conclure que les consorts [VG] «'ont consenti à cette configuration actuelle des lieux qui ne porte pas atteinte à leur droit de passage pour l’entretien de leur façade'», alors même que ces derniers n’ont plus d’accès à l’assiette de la servitude de passage, et que M. et Mme [X] n’ont pas accordé à leurs voisins tout ce qui est nécessaire pour user de cette servitude en contrepartie de la suppression des ouvertures de l’immeuble [VG] qui leur a permis de bénéficier d’une propriété indépendante.

Si l’acte constitutif de servitude n’a pas précisé que le droit de passage devait s’exercer depuis la voie publique, autrement dit, que l’accès à cette bande de terrain contiguë à l’immeuble vendu devait s’effectuer par la voie publique, il n’en demeure pas moins que cet accès est compromis par la présence d’un mur de clôture qui ferme la propriété [X] ainsi qu’il en résulte des photographies figurant dans les constats d’huissier précités.

Les consorts [VG] sont légitimes à réclamer l’accès à l’assiette du droit de passage qui leur est reconnu pour l’entretien de leur immeuble tandis que M. et Mme [X] , en tant que propriétaires, ont le droit de se clore, si toutefois ils doivent accorder aux consorts [VG] tout ce qui est nécessaire pour user de leur droit de passage pour entretenir leur immeuble.

Les parties s’opposent sur l’ouverture d’un accès par la création d’un portillon dans le mur de clôture alors qu’il existe d’ores à présent une ouverture, à savoir un portail ainsi qu’il apparaît sur les photographies annexées aux différents constats d’huissier versés aux débats.

Il y a lieu d’ordonner en conséquence la réouverture des débats dans les termes du dispositif ci-après afin d’ inviter les parties à conclure sur les mesures propres à permettre un accès à l’assiette de la servitude de passage sur le fonds servant.

Sur la servitude d’aération et de lumière

Le titre de propriété précité du 22 mai 1987 a également crée une servitude perpétuelle pour l’éclairage et l’aération de salles de bain qui a été reprise dans le titre de M. et Mme [X] (fonds servant) et dans ceux des consorts [VG] (fonds dominant)', et qui est, pour rappel, rédigée comme suit:

«- Le vendeur, propriétaire de la cour n°s [Cadastre 5]-[Cadastre 7] de la section AE, qui constituera le fonds servant, autorise l’acquéreur, propriétaire de l’immeuble n°[Cadastre 3] et [Cadastre 6] (constituant le fonds dominant) ; à créer, à titre de servitude perpétuelle, pour l’éclairage et l’aération de salles-de-bains, dans la façade Ouest des bâtiments faisant l’objet de la présente vente (fonds dominant) seize lucarnes de quarante centimètres (40 centimètres) sur soixante centimètres (60 centimètres) qui seront situées à un mètre quarante centimètres (1m 40) du sol de chacune des salles-de-bains qu’il envisage de créer dans l’immeuble, objet de la présente vente.

— Les lucarnes qui seront situées au rez-de-chaussée seront munies de verre dépoli. Toutes ces lucarnes pourront s’ouvrir pour permettre l’aération des salles-de-bains.»

Il y a lieu d’ores et déjà de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. et Mme [X] de leur demande en suppression des 3 grilles d’aération appartenant à M. [VG] situées en façade de son immeuble en retenant qu’il s’agissait d’un mur privatif et non mitoyen, la cour ajoutant que ces grilles ne relèvent pas du débat sur la servitude d’aération et de lumière qui ne concerne que la création de lucarnes.

S’agissant des ouvertures créées en façades de l’immeuble de M. [VG]

M. et Mme [X] poursuivent la condamnation du fenestron «actuellement obstrué par une planche en bois» situé au 1er étage à gauche en regardant la façade en produisant à hauteur d’appel un procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé 3 octobre 2024 établissant que les dimensions de cette ouverture ( 50,2cm de hauteur sur 105cm) ne sont pas conformes aux dimensions mentionnées au titre de la servitude précitée (40cm sur 60cm).

Par infirmation du jugement querellé, il sera fait droit à leur demande d’obturation de cette ouverture non conforme à la servitude.

Ils dénoncent la non-conformité de 4 fenestrons (2 situés au rez-de chaussée, 1 situé au premier étage à droit en regardant la façade, 1 situé au 2ème étage) en tant que dotés de menuiserie en bois, soutenant que la servitude conventionnelle autorise seulement la création de lucarnes en mur de façade, et pas de fenêtre avec des menuiseries en bois.

Etant rappelé qu’une lucarne s’entend d’un petite ouverture dans un mur ou le plus souvent en toiture, il est vérifié à l’examen des procès-verbaux de constat d’huissier de justice communiqués que les fenestrons litigieux ne sont pas dotés de croisées en menuiserie comme le sont des fenêtres, leur partie mobile s’ouvrant par basculement sur l’intérieur de l’immeuble [VG]'; la circonstance que le châssis, c’est-à-dire le cadre de ces fenestrons, partie technique indispensable, puisse être en bois au lieu d’être en PVC comme d’autres fenestrons n’est pas de nature à établir un non-respect de l’exercice de la servitude, alors même que celle-ci n’impose pas de caractéristiques techniques particulières pour les 16 fenestrons autorisés à être créés.

Le jugement déféré est donc confirmé sur le rejet des prétentions contraires de M. et Mme [X].

Les appelants dénoncent également une non-conformité du vitrage du fenestron situé en partie basse au rez-de chaussée à savoir qu’il est en vitrage transparent alors que la servitude prévoit un vitrage dépoli. («les lucarnes qui seront situées au rez-de-chaussée seront munies de verre dépoli»).

Toutefois, dans le dispositif de leurs écritures les appelants ne formalisent pas de prétention à l’égard de cette lucarne en rez-de chaussée, se limitant à demander la condamnation de M. [VG] «'à condamner par un muret les fenestrons situés en partie haute qui disposent d’un vitrage transparent».

Étant rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions portées au dispositif des dernières conclusions des parties, elle n’est donc pas saisie de la demande figurant exclusivement dans les motifs des écritures de M. et Mme [X] («'ordonner la condamnation de M. [VG] à changer le vitrage de cette lucarne du rez-de-chaussée qui n’est pas en verre dépoli»).

Le jugement dont appel ne peut qu’être en conséquence confirmé en ce que saisi de la même demande formulée à l’égard des fenestrons situés en partie haute, le premier juge a justement relevé que la servitude imposant du verre dépoli ne concernait que les ouvertures situées au rez-de-chaussée.

Ils soutiennent par ailleurs que le fenestron en rez-de-chaussée se situe à 75cm du sol (constat d’huissier du 6 décembre 2017) voire 79cm (constat d’huissier du 2 juillet 2021) alors que la servitude prévoit une hauteur de 1,40m.

Or, cette hauteur de 1,40m doit s’apprécier à partir du sol à des salles de bain, donc depuis l’intérieur, et non pas à partir du sol du fonds servant, donc à l’extérieur, comme mesuré par l’huissier de justice

Le jugement entrepris est confirmé sur le rejet de cette contestation en tant que fondée sur une appréciation erronée des termes de la servitude, M. et Mme [X] ne produisant pas à hauteur d’appel d’élément démontrant que cette ouverture ne serait pas implantée à l’intérieur à une hauteur de 1,40m.

Les appelants dénoncent en outre que les 2 lucarnes en rez-de chaussée ne sont pas conformes aux dimensions prévues par la servitude (40cm sur 60cm) en ce qu’elles sont présentent respectivement les dimensions de 84cm sur 51cm et 84 cm sur 49cm, se fondant à cette fin sur le procès-verbal de constat d’huissier du 2 juillet 2021.

Toutefois la cour n’est pas saisie de ce chef de prétention en ce que le premier juge n’a pas statué sur ce point, n’en étant pas lui-même saisi, et que surtout, dans le dispositif de leurs dernières conclusions d’appel, M. et Mme [X] n’ont pas formulé de prétention

à l’encontre de M. [VG] au titre de la dimension non-conforme des deux fenestrons en rez-de-chaussée, leur demande tendant à voir «ordonner la condamnation de celui-ci à réduire les lucarnes du rez-de-chaussée aux dimensions prescrites par la servitude conventionnelle» n’y étant pas reprise et figurant uniquement dans la motivation des conclusions en page 51.

Ils soutiennent que l’usage des lucarnes dépasse celui de la simple aération des salles de bain tel que prévu par la servitude, sollicitant que les fenestrons soient restaurés en ce sens, à savoir qu’ils doivent être à chassis fixe en verre dépoli équipé de grilles d’entrée d’air.

A l’appui de leur demande, ils excipent du procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé le 6 décembre 2017 faisant état de la présence de nombreux mégots de cigarette le long de la façade sous la fenêtre Sud.

Toutefois, ils ne peuvent pas sérieusement dire que l’huissier de justice a constaté le jet de ces mégots depuis le fenestron qui est régulièrement ouvert, sauf à dénaturer les propos de cet officier public ministériel qui a pris la précaution d’écrire «mon requérant me précise que les mégots ont été jetés par le fenestron, lequel est régulièrement ouvert».

Ainsi, aucun élement de preuve objectif n’autorise à dire que les mégots proviennent d’un fenestron de l’immeuble situé sur le fonds dominant, l’huissier de justice instrumentaire n’ayant rien constaté de semblable par lui-même.

Ensuite, la demande des appelants de voir les fenestrons équipés de châssis fixe en verre dépoli équipé de grilles d’entrée d’air, procède d’une analyse personnelle de la servitude, laquelle ne prévoit aucunement de telles caractéritiques techniques pour la création des 16 fénestrons, la seule contrainte tenant aux dimensions et à la pose de verre dépoli sur ceux situés en rez-de chaussée.

Sans plus ample discussion, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [X] de leur demande tendant à restaurer l’usage des fenestrons conforme à une simple aération des salles de bain.

S’agissant des ouvertures créées en façades de l’immeuble de Mme [VG]

Mme [VG] a été condamnée sous astreinte à réduire le fenestron situé au rez – de chaussée aux dimensions prévues par la servitude (40cm sur 60cm)après que la non-conformité des dimensions (ait été vérifiée à la faveur de procès-verbaux de constat d’huissier de justice ; elle justifie par la production d’une facture de la société CJM Rénovations du 9 novembre 2023 s’être acquittée de cette obligation.

Il en sera pris acte’et les demandes de confirmation (appelants) et d’infirmation (Mme [VG]) du jugement déféré sur ce point sont donc sans objet.

Les appelants sollicitent que Mme [VG] soit condamnée, sous astreinte, à changer les lucarnes pour les remplacer par des lucarnes à châssis fixe en verre dépoli équipées de grilles d’entrée d’air ne permettant pas d’obtenir une vue mais seulement l’aération et l’éclairage de la salle de bain du fonds dominant et subsidiairement qu’elle remplace les lucarnes par des fenêtres avec une ouverture partielle ne permettant pas d’obtenir une vue mais seulement l’aération et l’éclairage de la salle de bain du fonds dominant, en développant que les vitrage des lucarnes du rez-de-chaussée ne sont pas en verre dépoli mais en verre lisse recouvert d’un adhésif qui joue le rôle

Ils soulignent que le premier juge a omis de statuer de statuer sur ces demandes ce qui ne peut être admis dès lors qu’il a été statué sur le changement du vitrage (verre lisse en verre dépoli) sur le degré d’ouverture des lucarnes, les appelants ayant sollicité en première instance de':

«'

— constater que les ouvertures située sur la façade du fonds dominant appartenant à Mme [VG] ne respectent pas les termes de la servitude conventionnelle,

— constater que le non-respect des termes de la servitude leur a causé un préjudice de jouissance,

en conséquence,

— ordonner le changement et l’installation des fenêtres avec une ouverture partielle ne permettant pas d’obtenir une vue mais seulement l’aération et l’éclairage de la salle de bains du fonds dominant et ce, sous astreinte(')

— condamner Mme [VG] à leur verser la somme de 4.500€ au titre de la réparation de leur préjudice»

De fait, à hauteur d’appel, M. et Mme [X] ont étoffé leur demande initiale en sollicitant à titre principal la pose de lucarnes à châssis fixe en verre dépoli équipées de grilles d’entrée d’air, sans que cette prétention soit dénoncée comme nouvelle en appel.

Il ne peut qu’être rappelé comme à l’égard des demandes présentées à l’encontre de M. [VG], que la servitude n’impose pas un type précis de fenestron (châssis fixe ou pas fixe) et encore moins qu’ils soient équipés de grilles d’entrée d’air'; toute prétention en ce sens de M. et Mme [X] n’est donc pas justifiée et ne peut qu’être rejetée.

Il en est de même s’agissant du degré d’ouverture des lucarnes, aucune prescription n’étant édictée à ce titre dans l’énoncé de la servitude d’éclairage et d’aération, M. et Mme [X] ne sont pas fondés à réclamer le remplacement des ouvertures par des lucarnes à châssis fixe ou à ouverture partielle.

En tout état de cause, les procès-verbaux de constat d’huissier de justice communiqués ne rapportent pas l’existence d’ouverture complète sur l’extérieur des lucarnes, la configuration des châssis (cf procès-verbal de constat du 2 juillet 2021 photographies 1 et 2 = présence de charnières sur les côtés assurant le basculement du châssis vers l’intérieur et en freinant la course en position ouverte) interdisant toute man’uvre de ce genre.

Bien que la servitude impose la pose de verre dépoli sur les lucarnes en rez-de-chaussée , la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie d’une demande de changement de vitrage en tant que telle dans le dispositif des conclusions des appelants, ceux-ci demandant un châssis fixe en verre dépoli [soulignement ajouté par la cour] et subsidiairement une fenêtre avec une ouverture partielle et ajouter qu’elle ne peut pas sérier les prétentions ainsi formulées pour n’en retenir qu’une partie (écarter la prétention relative au chassis fixe et ne conserver que celle relative au verre dépoli ce qui revient à modifier cette demande en châssis en verre dépoli) sauf à dénaturer les écritures des parties.

Le jugement dont appel est en conséquence confirmé sur le rejet des prétentions formées contre Mme [VG], y compris le rejet par de justes motifs adoptés par la cour de la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [X] au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur l’appel en garantie formé contre les consorts [A]

Pour les motifs sus-développés, M. et Mme [X] ne sont pas plus fondés en appel qu’en première instance à demander d’être relevés et garantis par les consorts [A] des condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice des consorts [VG], cette demande ne pouvant s’appliquer en tout état de cause à l’existence du mur (et non pas à l’égard des condamnation prononcées du chef de la palissade, des plantations et local en bois) dans la mesure où après leur acquisition des parcelles AE n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] auprès des consorts [A] le 28 juin 2010, ils ont clôturé leur propriété entravant ainsi le libre exercice de la servitude de passage.

Le jugement dont appel est donc confirmé sur ce point par substitution de motifs.

Sur la demande au titre de la résistance abusive et les mesures accessoires

Ces demandes sont réservées en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de l’appel, par arrêt contradictoire,

Constate que Mme [U] [VG] a exécuté la condamnation assortie d’une astreinte telle que prononcée à son encontre par le jugement déféré,

Confirme le jugement déféré sauf en ses dispositions relatives à:

— à l’astreinte assortissant la condamnation relative à l’enlèvement de la palissade en bois, des plantations du local en bois,

— au fenestron situé au 1er étage à gauche en regardant la façade de l’immeuble de M. [SO] [VG],

— à l’appel en garantie formé par M. [MX] [X] et Mme [I] [UD] épouse [X] à l’encontre de M. [G] [A], Mme [HC] [A] épouse [B], M. [DZ] [A], Mme [D] [A], Mme [Y] [A], Mme [E] [H] épouse [P], Mme [RA] [P], Mme [N] [P], M. [C] [P], Mme [LI] [P], Mme [IR] [P],

Statuant à nouveau sur ces points et ajoutant,

Dit que les condamnation prononcées à l’encontre de M. [MX] [X] et Mme [I] [UD] épouse [X] au titre de l’enlèvement de la palissade en bois, des plantations et du local en bois seront assorties d’une astreinte provisoire d’un montant de 100€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne M. [SO] [VG] à condamner par un muret le fenestron situé au 1er étage à gauche en regardant la façade de son immeuble, aux dimensions non conformes à la servitude conventionnelle d’éclairage et d’aération, tel qu’obstrué par une planche en bois,

Avant dire droit, sur la demande de création d’une ouverture dans le mur de clôture,

Ordonne la réouverture des débats et révoque l’ordonnance de clôture,

Invite les parties à conclure sur les mesures propres à permettre à M. [SO] [VG] et Mme [U] [VG] d’accéder à l’assiette de la servitude de passage conventionnelle sur le fonds servant, propriété de M. [MX] [X] et Mme [I] [UD] épouse [X], autre que la création d’un portillon dans le mur de clôture de la propriété [X], tel qu’un accès par le portail existant avec remise d’une clé ou toute autre mesure de nature à assurer la protection de leurs intérêts respectifs,

Dit que M. [MX] [X] et Mme [I] [UD] épouse [X], devront conclure avant le 4 avril 2025,

Dit que M. [MX] [X] et Mme [I] [UD] épouse [X] devront conclure avant le 6 juin 2025,

Fixe l’affaire à l’audience du 30 juin 2025 à 14h00 avec nouvelle clôture au 24 juin 2025 à 9h00,

Réserve les autres demandes en fin de cause.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame Clerc , président, et par Madame Burel, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT