République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 29/01/2026

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MINUTE ELECTRONIQUE

N° RG 23/03179 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U7WN

Ordonnance (N° 23/00087) rendue le 28 juin 2023 par le président du tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTE

L’ Association [9], prise en la personne de son représentant légal , Mme [O] [J], présidente et dûment habilitée par pouvoir délivré par l’assemblée générale, domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte Desmon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [H] [N]

né le 18 avril 1973 à [Localité 10]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [B] [U] épouse [N]

née le 27 février 1975 à [Localité 8]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Jérôme Delbreil, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 12 novembre 2025 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Béatrice Capliez

GREFFIER LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mélanie Roussel

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Déborah Bohée, présidente de chambre

Pauline Mimiague, conseiller

Carole Catteau, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Déborah Bohée, présidente et Mélanie Roussel, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 octobre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 7 mars 2022, M. [H] [N] et son épouse Mme [B] [U] ont consenti à l’association [9] un bail commercial portant sur un local d’une surface de 380 m² environ situé à [Localité 7], [Adresse 3] et [Adresse 1], pour y exercer une activité de salle de sport, organisation de stages et soirées à thèmes autour du sport et des métiers du bien-être, pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2022, moyennant un loyer annuel de 30 000 euros hors charges et taxes, payable mensuellement, avec une franchise de trois mois de loyers; le preneur devant effectuer des travaux d’aménagement.

Le 15 février 2023 les bailleurs ont fait délivrer à l’association [9], un commandement de payer la somme de 3 702,07 euros au titre de loyers et charges impayés, clause pénale, et autres frais, visant la clause résolutoire insérée au bail, puis l’ont assignée en référé le 3 avril 2023 aux fins de voir, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire. L’association [9] lui a opposé des contestations tenant à la violation de l’obligation de délivrance conforme et à un défaut d’information quant à la présence d’amiante dans les locaux et a sollicité reconventionnellement, notamment, la condamnation des bailleurs à réaliser sous astreinte des travaux d’étanchéité de toitures et de désamiantage.

Par ordonnance du 28 juin 2023 le président du tribunal judiciaire de Béthune a :

— constaté que la résiliation du bail commercial est acquise à la date à la date du 16 mars 2023,

— dit l’association [9] occupante sans droit ni titre à compter du 16 mars 2023,

— condamné l’association [9] à restituer les lieux loués dans le mois de la signification de la décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamné l’association [9] à payer à M. [N] et Mme [U], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail soit la somme mensuelle de 2 500 euros, à compter du 16 mars 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit que l’indemnité d’occupation fixée variera selon les mêmes modalités que le loyer,

— condamné l’association [9] à payer à M. [N] et Mme [U], à titre provisionnel, la somme de 7 500 euros, au titre des loyers, provisions pour charges impayés et indemnités d’occupation, dus à la date du 30 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— débouté l’association [9] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné l’association [9] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 février 2023,

— débouté M. [N] et Mme [U] de leur demande de condamnation de l’association [9] au coût de la réquisition de l’état des nantissements relatif à l’association,

— condamné l’association [9] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire,

— rejeté en tant que de besoin le surplus des demandes.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 juillet 2023, l’association [9] a relevé appel de cette ordonnance déférant à la cour l’ensemble de ses chefs sauf en ce qu’elle a rejeté en tant que de besoin le surplus des demandes.

Par ordonnance du 16 octobre 2023 le magistrat délégué par le premier président de cette cour a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance dont appel.

Par ordonnance du 23 janvier 2025 le président de la chambre a déclaré irrecevable l’incident soulevé par les intimés tiré de l’irrecevabilité de l’appel pour défaut du droit ou de qualité à agir de l’appelante comme ne relevant pas de ses pouvoirs dans le cadre d’une procédure à bref délai en application de l’article 905 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2020-1452 du 27 novembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2025 l’association [9] demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

à titre principal :

— juger qu’il existe des contestations sérieuses empêchant le juge des référés de statuer sur la demande de constatation de la résiliation du bail et sur les demandes en paiement des loyers, charges et accessoires impayés subséquents,

— juger que le commandement de payer délivré le 16 février 2023 l’a été en toute mauvaise foi par les époux [N],

— juger que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux,

— juger qu’elle est dans l’impossibilité absolue d’exploiter les lieux loués,

— débouter les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre reconventionnel :

— condamner les époux [N], sous astreinte individuelle de 500 euros par jour de retard passé un délai de sept jours suivant la signification de la décision à intervenir, à :

— procéder à leurs frais aux travaux d’étanchéité de la toiture,

— procéder à leurs frais exclusifs, aux actions correctives à savoir les travaux de désamiantage des faux-plafonds et le remplacement des tôles amiantées en toiture,

— produire une mesure d’empoussièrement qui se révélera négative à la suite des travaux de désamiantage et d’étanchéité de la toiture,

— procéder aux travaux permettant la jouissance des locaux, et notamment la reprise des sols et l’enlèvement des moisissures,

— les condamner à mettre à sa disposition le temps des travaux d’étanchéité et de désamiantage, des locaux de substitution équivalents et à déménager les biens et équipements lui appartenant, à leurs frais,

— l’autoriser à suspendre rétroactivement le paiement des loyers et charges depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux permettant d’exploiter de nouveau les locaux,

— condamner les époux [N] à procéder, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, à la régularisation des charges pour la période allant de la prise d’effet du bail jusqu’à ce jour, et à lui communiquer le compte de régularisation des charges ainsi que l’ensemble des justificatifs, notamment les factures pour chaque poste de charges au titre des années 2022 à 2025,

— les condamner à titre provisionnel à lui rembourser la somme de 1 968,99 euros TTC au titre des frais de diagnostic amiante et d’empoussièrement,

— les condamner à titre provisionnel à l’indemniser au titre de son préjudice de jouissance et préjudice économique à hauteur de 50 000 euros,

à titre subsidiaire :

— lui accorder à effet rétroactif des délais de paiement de vingt-quatre mois s’agissant des loyers et charges impayés à compter du 1er janvier 2023,

— suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ces délais de paiement sont respectés,

en tout état de cause :

— condamner les époux [N] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en appel et 3 500 euros en première instance,

— les condamner aux dépens de l’instance, en ce compris les frais des deux constats d’huissier.

Aux termes de leurs dernières conclusions et notifiées par voie électronique le 27 mai 2024 M. [N] et Mme [U] demandent à la cour de :

— dire bien jugé et mal appelé,

— les accueillir en leur fin de non-recevoir tiré du défaut de droit à agir et du défaut de qualité de l’association [9],

— déclarer irrecevable l’appel interjeté par l’association [9],

— confirmer l’ordonnance,

— débouter l’association [9] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— statuant à nouveau, la condamner à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel et 1 500 euros en première instance,

— la condamner aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 22 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 12 novembre suivant.

Suivant avis transmis par le biais du RPVA le 21 janvier 2026, la cour a demandé au conseil de l’appelante de communiquer les pièces numérotées 43 à 51 de son dernier bordereau de communication de pièces notifié le 27 mai 2024, qui ne figurent pas dans son dossier de plaidoirie.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

Les intimés concluent au défaut de droit d’agir et de qualité à agir de l’association [9] en l’absence de désignation d’un représentant habilité à agir en justice dans ses statuts, et considérant que l’association ne peut se prévaloir d’une désignation intervenue lors d’une assemblée générale du 9 janvier 2024, non valablement constituée au regard des statuts et qui n’a pu valablement statuer, et sans avoir préalablement modifié les statuts qui seuls peuvent désigner l’organe compétent pour saisir une juridiction et désigner la personne habilitée à représenter l’association.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 126 du même code, dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Il ressort des déclarations des intimés eux-mêmes que l’association a établi un procès-verbal d’assemblée générale en date du 9 janvier 2024 désignant Mme [O] [J] pour la représenter.

Si l’association [9] ne justifiait pas à la date de la déclaration d’appel de sa représentation par une personne habilitée à la représenter en justice, il est désormais justifié de la désignation d’un tel représentant. En outre, le tiers défendeur n’est pas fondé à invoquer l’irrégularité au regard des statuts de la nomination de ce représentant pour contester sa qualité à agir en justice.

En conséquence, dès lors qu’il est justifié de la nomination d’une personne ayant le pouvoir de représenter en justice l’association [9], il est justifié de sa qualité à agir, et, par conséquent, de son droit d’agir, non contesté pour un autre motif.

L’appel sera en conséquence déclaré recevable.

Sur les demandes des parties

A titre liminaire, la cour relève qu’il n’est soulevé aucun moyen tendant à l’infirmation du chef de l’ordonnance déboutant M. [N] et Mme [U] de leur demande de condamnation de l’association [9] au coût de la réquisition de l’état des nantissements relatif à celle-ci ; ce chef sera en conséquence confirmé.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de la compétence de ce tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut en outre, en application de l’article 835 de ce code, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A la demande relative au constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, l’association [9] oppose la délivrance de mauvaise foi du commandement et des contestations sérieuses du fait des manquements des bailleurs à l’obligation de délivrance, impliquant l’obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, en application des articles 1719 et 1720 du code civil.

L’impossibilité d’exploiter les locaux ou le caractère dangereux des installations empêchant l’exploitation du fonds de commerce constituent des manquements graves pouvant justifier la suspension par le preneur du paiement des loyers.

En l’espèce, le bail commercial contient en son article 22 une clause résolutoire prévoyant, à défaut de paiement d’un seul terme des loyers ou de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires au loyer, que le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort d’un constat dressé par huissier de justice le 25 avril 2023 à la demande de la locataire, que l’immeuble présente des fuites d’eau au niveau de la toiture, avec en particulier un ruissellement d’eau depuis des câbles électriques situés sous les faux-plafond, et que la toiture en tôle fibrociment est ancienne et présente de multiples jours par endroits donnant sur l’extérieur. Un autre constat dressé le 8 juin 2023 montre que le tatami installé dans les locaux, d’une taille de 150 m², présente des déformations sur la moitié de sa surface et que certaines plaques OSB situées sous le tatami présentent des traces d’humidité ou d’infiltration importantes, de moisissure ainsi que des résidus de champignon.

Il est également produit un témoignage de M. [Y], qui se dit couvreur de profession, et atteste avoir constaté d’importantes dégradations de la toiture, évoque des locaux restés « éventrés » plusieurs mois et une reprise partielle des « dégâts » qui n’est pas satisfaisante. En outre, un document intitulé « rapport de visite du mardi 3 octobre 2023 » émanant de la société FH Renov, aux termes duquel son auteur, qui se dit professionnel de la couverture, atteste que la toiture est dans un état de « délabrement avancé » et que les tôles de la toiture sont en amiantes et friables en plusieurs endroits. Il n’est pas communiqué d’élément précis quant aux conditions de l’intervention de ces témoins et leurs qualifications.

De leur côté les bailleurs se prévalent de travaux réalisés sur la toiture après la signature du bail dont ils justifient par la production de factures datées des 16 avril, 13 juin, 16 juin et 9 septembre 2022 et du 20 janvier 2023 (pour un montant total de l’ordre de 7 700 euros).

Par ailleurs, alors que le diagnostic amiante établi à la demande des bailleurs le 4 mars 2022, avant la signature du bail, conclut qu’il n’a pas été repéré de matériaux et produits contenant de l’amiante définis dans la liste A et qu’il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante définis dans la liste nécessitant seulement des évaluations périodiques, l’association [9] communique un diagnostic technique établi en février 2023 (visite de repérage le 17 février) par l’entreprise Juris diagnostics immobiliers, présentant des conclusions différentes.

Selon ce dernier diagnostic, auraient été repérés :

— « des matériaux et produits de la liste A contenant de l’amiante après analyse en laboratoire : faux-plafonds (combles perdus) pour lesquels il faut faire réaliser une surveillance du niveau d’empoussièrement »,

— « des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante après analyse en laboratoire : plaques ondulées (fibres ciment) (toiture ensemble du bien) pour lequel il est recommandé de réaliser une action corrective de premier niveau ».

Un rapport d’empoussièrement du 25 avril 2023 conclut que « si les matériaux sont amiantés, il n’y a pas d’amiante dans l’air car les fuites d’eaux détrempent les matériaux qui retiennent ainsi les particules sur les matériaux. Mesure de l’air réalisée par temps de pluie avec des fuites dans les combles ».

L’association [9] verse aux débats des courriels échangés avec M. [N] en avril 2022 évoquant la nécessité de refaire la toiture, étant précisé que M. [N] a déposé une plainte le 10 novembre 2023 pour faux concernant ces messages. Il est également justifié de courriels échangés au mois de mai 2022, antérieurement à la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, évoquant des fuites dans le local et la nécessité de faire les travaux de toitures, ainsi que des courriers adressés le 4 et le 9 février 2023 à l’agent immobilier chargé de la rédaction du bail et à M. [N] au sujet de la « prise en charge de la toiture » et de la présence d’amiante sur la toiture.

La cour constate que si l’association [9] affirme que les fuites de la toiture et la présence d’amiante rendent impossible l’exploitation des locaux, des éléments versés par les bailleurs (témoignages, extraits de messages et photographies sur le compte « Facebook » de l’association) laissant suggérer qu’une exploitation, même ponctuelle, a été possible.

Enfin la cour relève que lors d’échanges intervenus entre le preneur et l’agent immobilier en mars 2022, la question de la prise en charge par les propriétaires des travaux relatifs aux fuites de la toiture a été discutée, ainsi que la question de la prise en charge du remplacement de la toiture qui aurait été prise en considération dans la fixation, à la baisse, du prix d’acquisition, le bail prévoyant une option d’achat au profit du preneur.

L’ensemble de ces éléments met en évidence des contestations sérieuses quant au respect de l’obligation de délivrance du bailleur mais également sur l’imputabilité des travaux de toiture et les conséquences pouvant en résulter sur cette obligation. De même, il subsiste des interrogations sur la possibilité pour le preneur d’exploiter le local commercial et de se prévaloir d’une exception d’inexécution. Ces questions nécessitent d’être tranchées au fond et de prendre partie sur l’existence des droits revendiqués de part et d’autre, et dépassent les pouvoirs du juge statuant en référé, juge de l’évidence.

Par ailleurs, s’agissant de l’état des locaux, les éléments versés aux débats sont insuffisants pour établir l’existence d’un trouble manifestement illicite, ou d’un péril imminent, dès lors qu’il existe une incertitude sur la possibilité d’exploiter les lieux, et, concernant la présence d’amiante, les éléments communiqués par l’association [9], compte tenu d’un autre diagnostic présentant des conclusions différentes, ne suffisent pas à établir l’exposition à un danger immédiat rendant nécessaire une intervention dans les locaux du fait de la présence d’amiante, et la réalisation d’un constat indépendant apparaissant nécessaire pour l’établir.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance et de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses suites ainsi que sur les demandes des appelants relatives aux travaux, à la mesure d’empoussièrement, à la mise à disposition de locaux de substitution et à la suspension des loyers, et sur leurs demandes de provisions.

En outre, s’agissant de la demande relative à la régularisation des charges et la communication des comptes de régularisation et des justificatifs, cette demande se heurte, au regard des éléments exposés ci-dessus et de l’absence de tout justificatif du paiement des provisions pour les charges, à une contestation sérieuse ; il n’y a donc pas lieu à référé non plus sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer l’ordonnance en ses dispositions relatives aux dépens à l’article 700 du code de procédure civile, à mettre les dépens et de première instance et d’appel à la charge de M. [N] et de Mme [U], qui ne comprendront pas les frais des constats établis pour l’association [9] dont le sort sera réglé par le juge du fond, et à allouer une indemnité de procédure aux intimés, pour la première instance et pour l’appel, dans les conditions fixées au dispositif de l’arrêt.

PAR CES MOTIFS

La cour

Déclare recevable l’appel de l’association [9] ;

Confirme l’ordonnance en ce qu’elle a débouté l’association [9] de l’ensemble de ses demandes et en ce qu’elle a débouté M. [N] et Mme [U] de leur demande de condamnation de l’association [9] au coût de la réquisition de l’état des nantissements relatif à l’association ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [H] [N] et Mme [B] [U] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses suites ;

Y a joutant,

Condamne in solidum M. [H] [N] et Mme [B] [U] aux dépens de première instance et de l’instance d’appel, n’incluant pas les procès-verbaux de contats établis pour l’association [9] les 25 avril et 8 juin 2023 ;

Condamne in solidum M. [H] [N] et Mme [B] [U] à payer à l’association [9] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente