République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/02/2026

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Minute electronique

N° RG 24/03398 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VVBK

Jugement (N° 23/000745)rendu le 13 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANT

Monsieur [J] [H]

né le 23 Septembre 1955 à [Localité 2] (Belgique)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Vincent Dusart Havet, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-5978/24/005477 du 07/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉ

Monsieur [O] [B], [M] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Anthony Bertrand, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 décembre 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2025

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Par acte sous seing privé, prenant effet le 1er janvier 2013, M. [O] [L] a donné à bail à M [J] [H], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant mensuellement un loyer de 850 euros et une provision mensuelle pour les charges de 10 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 820 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, M. [L] a fait signifier à M. [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 4 980 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023, M. [L] a fait signifier à M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail au regard du non-respect de l’obligation contractuelle de M. [H] et ce, au visa des articles 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1224 et suivants et 1230 et suivants du code civil ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [H] et de tout autre occupant de son chef, des lieux et dépendances qu’il occupe sis [Adresse 4] à [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner M. [H] à lui payer les sommes suivantes :

5910 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, selon décompte arrêté au 8 juin 2023, incluant la mensualité de juin 2023,

Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et condamner M. [H] en tant que de besoin. Et dire que cette mensualité commencera à courir à compter du mois de juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux loués,

300 euros à titre de dommages et intérêts (article 1231-6 alinéa 3 du code civil),

600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les dépens de l’instance, qui comprendront en outre le coût du commandement et le coût de la présente assignation ;

Assortir la décision de l’exécution provisoire.

Suivant jugement en date 13 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation du bail liant M. [L] à M. [H] relatif au logement situé au [Adresse 5] [Localité 6], à la date du 17 mai 2023 ;

Ordonné l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mai 2023, à une somme égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, soit la somme de 830 euros, et, en tant que de besoin, condamné M. [H] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamné M. [H] à payer à M. [L] la somme de 6 960 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 4 avril 2024 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 4 980 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Condamné M. [H] aux dépens de l’instance, en ce compris la somme de 156,46 euros au titre du coût du commandement de payer du 16 mars 2023 ;

Condamné M. [H] à payer à M. [L] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [H] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 juillet 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [L] a constitué avocat le 28 août 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2025, M. [H] demande à la cour d’infirmer le jugement :

Et, statuant à nouveau, de

Constater la résiliation du bail liant M. [L] à M. [H], relatif au logement situé [Adresse 6] [Localité 6], à la date du 17 mai 2023.

Dire que M. [H] est redevable à l’égard de M.[L] de la somme de 2 815,60 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au mois d’août 2025 inclus.

Accorder des délais de paiement et autoriser M. [H] à s’acquitter de sa dette en 16 mensualités de 170 euros et la dernière du solde, chaque versement devant avoir lieu en sus du loyer courant résiduel, le 5 de chaque mois, et pour la première fois le cinquième jour du mois suivant la signification de la présente décision, le solde, en principal, intérêts et frais, étant dû à la dernière mensualité.

Suspendre les effets de la clause résolutoire, à l’effet des délais accordés.

Dire qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et de dire qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leurs échéances, le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre ; la clause résolutoire reprenant effet, le bail étant résilié.

Dire que M. [H] sera tenu de quitter les lieux dans le délai d’un mois suivant une ultime mise en demeure restée infructueuse.

À défaut, dire que le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Dire, en ce cas, que M. [H] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, soit la somme de 857,70 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [H] au paiement d’une somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter M. [L] de ces autres demandes.

Condamner M. [L] aux dépens d’appel.

M. [H] expose être en mesure de résorber la dette locative discutée dans le délai légal de 36 mois et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec l’octroi du bénéfice de délais de paiement à hauteur de 170 euros en 23 mensualités. Il expose avoir eu des difficultés pour liquider ses droits à la retraite en Belgique et continuer à travailler pour des extras par ailleurs, outre l’aide d’une amie.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 octobre 2024, M. [L] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Valenciennes du 13 juin 2024 ;

Débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [H] à payer la somme de 2.500 euros en application de l’article

700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [H] aux entiers dépens ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [Y] [I] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS,

A titre liminaire, il est relevé que le premier juge a parfaitement caractérisé que l’action en résiliation du bail était recevable et que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 17 mai 2023, ce qui du reste n’est pas contesté par les parties.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient au locataire de démontrer qu’il est libéré de son obligation au paiement du loyer.

Les parties sont toutes deux d’accord avec le dispositif du jugement qui a fixé la dette locative arrêtée au 4 avril 2024 (mensualité d’avril incluse) à la somme de 6960 euros, l’appelant demandant uniquement que soit infirmée la décision du premier juge lui refusant des délais de paiement pour résorber la dette, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Etant constaté que le locataire avait repris le paiement du loyer avant l’audience de première instance, il convient d’analyser le traitement de la dette par l’appelant depuis la décision de première instance et, s’agissant d’un contrat à échéance successive, le règlement des loyers échus depuis lors, afin de déterminer le solde de la dette locative restant due, à hauteur d’appel.

Il résulte du décompte du notaire en charge de la gestion locative et des pièces communiquées par l’appelant que le locataire a procédé à de nombreux versements permettant de faire diminuer le montant de la dette locative qui doit être arrêtée au mois de novembre 2025 (échéance de novembre 2025 déjà payée) à la somme de 2815,60 euros, somme que, du reste, le bailleur ne conteste aucunement.

Le jugement sera infirmé, sur ce point, pour condamner le locataire au paiement de la dette locative actualisée au mois de novembre 2025.

Le bailleur sollicite, en revanche, le rejet de la demande du locataire au motif que ce dernier ne justifie pas plus à hauteur d’appel d’une capacité financière lui permettant d’assumer le loyer sur le long terme, puisqu’il fait état de la même situation qu’en première isntance, soit une retraire de 1107,88 euros mais aucunement de revenus supplémentaires ou de l’aide matérielle concrète d’une amie.

Pour autant, le locataire, qui explique avoir eu des difficultés à faire valoir ses droits à retraite pour son emploi de cuisinier en Belgique, produit, en appel, le justificatif de sa retraite dont le montant est stable, les feuilles de paie d’emploi complémentaire à la retraite de juillet à septembre 2024 qu’il qualifie d''extras', ainsi que l’attestation de sa compagne promettant de l’aider à hauteur de 200 à 300 euros par mois, dans l’attente du bénéfice d’une aide au logement.

Force est de constater qu’en dépit d’une retraite modeste, le locataire a été, dans les faits, en mesure de payer le loyer courant et de rembourser une partie de la dette locative à hauteur de plus de 4 000 euros.

Il en résulte que le locataire démontre qu’il est en situation de régler la dette locative dans un délai inférieur au délai maximum de trois années prévu par la loi.

Si le locataire propose de verser le solde de la dette locative en 23 mensualités de 170 euros, sa situation économique justifie de lui octroyer le bénéfice de délais de paiement plus longs, à hauteur de 100 euros par mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, selon les modalitées précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’actualiser la montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due en cas de reprise des effets de la clause résolutoire à hauteur de la somme de 857,70 euros.

Le jugement sera infirmé sur ces points.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [H], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [H] aux dépens d’appel mais à rejeter, en équité et au regard de la situation économique de ce dernier, la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

Ordonné l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 mai 2023, à une somme égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, soit la somme de 830 euros, et, en tant que de besoin, condamné M. [H] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamné M. [H] à payer à M. [L] la somme de 6 960 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 4 avril 2024 ;

Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mars 2023 sur la somme de 4 980 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

Débouté M. [H] de sa demande de délais de paiement et de supension de la clause résolutoire

L’infirme sur ces différents points,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [J] [H] à payer à M. [O] [L] la somme de 2815,60 euros au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation arrêtées au mois de novembre 2025 (échéance de novembre 2025 déjà réglée),

Autorise M. [J] [H] à s’acquitter de sa dette en 29 mensualités de 100 euros, chaque versement devant avoir lieu en sus du loyer courant résiduel, le 5 de chaque mois, et pour la première fois le cinquième jour du mois suivant la signification de la présente décision, le solde, en principal, intérêts et frais, étant dû à la dernière mensualité,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

Dit qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues à leurs échéances, le solde de la dette sera immédiatement exigible, les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre ; dans ce cas :

— la clause résolutoire reprenant effet, le bail sera résilié

— M. [H] sera tenu de quitter les lieux dans le délai d’un mois suivant une ultime mise en demeure restée infructueuse

— le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux

— M. [H] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, soit, à ce jour, la somme de 857,70 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne M. [J] [H] aux dépens d’appel,

Déboute M. [O] [L] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier

Le président