République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 08/01/2026

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Minute electronique

N° RG 25/00671 – N° Portalis DBVT-V-B7J-WAKJ

Jugement (N° 24/01605) rendu le 10 Janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

APPELANTS

Monsieur [K] [H]

né le 10 Décembre 1980 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [C] [O] épouse [H]

née le 15 Septembre 1980 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par M^e Camille Desbouis, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [G] [S]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

défaillant à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 19 mars 2025-PV 659

Madame [B] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

défaillante à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 19 mars 2025-PV 659

DÉBATS à l’audience publique du 21 octobre 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 septembre 2025

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Par acte sous seing privé du 11 février 2019, M. [E] [R] a donné à bail à M. [G] [S] et Mme [B] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 560 euros.

Suivant acte notarié du 24 mai 2022, M. [R] a vendu le logement à M. [K] [H] et son épouse Mme [C] [O].

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 juillet 2023, M. et Mme [H] ont mis en demeure les locataires de régler la somme de 2 661,20 euros, leur laissant jusqu’au 10 août suivant pour régler la somme de 1 500 euros et jusqu’au 10 septembre suivant pour le surplus.

Le 27 octobre 2023, les parties ont convenu d’un plan d’apurement prévoyant un règlement de la dette alors de 3 389 euros par mensualités de 100 euros, en plus du loyer courant.

Par acte du 17 janvier 2024, M. et Mme [H] ont fait signifier à M. [M] et Mme [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant de 4 172,20 euros, outre une somme de 156,78 euros au titre des frais, et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Les bailleurs ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 18 janvier 2024.

Par acte signifié le 28 mai 2024, dénoncé à la préfecture du Nord le 30 mai 2024, M. et Mme [H] ont fait assigner M. [M] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai afin que ce dernier :

les déclare recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, et y fasse droit ;

juge que les défendeurs n’ont pas régularisé les causes du commandement signifié le 17 janvier 2024, qu’ils n’ont pas produit le justificatif d’assurance du logement ;

en conséquence, juge que la clause résolutoire est acquise à compter du 18 mars 2024 ;

ordonne le déguerpissement des défendeurs et à défaut de départ spontané leur expulsion, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

enjoigne aux défendeurs de libérer le logement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;

dise n’avoir lieu à délais de paiement ni à suspension des effets de la clause résolutoire ;

condamne solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

4 643,20 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 8 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’échéance ;

une indemnité d’occupation d’un montant de 560 euros par mois à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais qui en sont la suite ou la conséquence.

Suivant jugement en date du 10 janvier 2025, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré recevable en la forme l’action introduite par M. et Mme [H] (venant aux droits de M. [R]) à l’encontre de M. [S] et Mme [Y] ;

Constaté cependant que la demande en résiliation du bail est mal fondée en droit ;

Rejeté, dès lors, les demandes en résiliation de plein droit du bail conclu entre M. et Mme [H] (bailleurs) et M. [S] et Mme [Y] (locataires) portant sur le logement situé [Adresse 4] ([Adresse 7]), ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation ;

Constaté que la demande d’expulsion sous astreinte est sans objet ;

Dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ni à suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamné conjointement M. [S] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [H] :

la somme de 8 327,20 euros représentant l’arriéré locatif au 8 novembre 2024 (échéance incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamné M. [S] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

M. et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 3 février 2025, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions ayant constaté cependant que la demande en résiliation du bail est mal fondée en droit, rejeté, dès lors, les demandes en résiliation de plein droit du bail conclu entre M. et Mme [H] (bailleurs) et M. [S] et Mme [Y] (locataires) portant sur le logement situé [Adresse 5], ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation et constaté que la demande d’expulsion sous astreinte est sans objet.

Les appelants ont notifié leur déclaration d’appel et leurs conclusions à M. [S] et Mme [Y] par procès-verbaux de recherches infructueuses du 19 mars 2025.

M. [S] et Mme [Y] n’ont pas constitué avocat ou n’ont pas conclu dans un délai de trois mois prévus à l’article 909 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

Juger recevables et bien fondées leurs demandes, fins et conclusions et y faire droit ;

Confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en ce qu’il a :

dit n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ni à suspension des effets de la clause résolutoire ;

condamné conjointement M. [S] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [H] la somme de 8 327,20 euros représentant l’arriéré locatif au 8 novembre 2024 (échéance incluse), assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

condamné conjointement M. [S] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [H] les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer outre 500 euros de frais de procédure ;

Pour le surplus, infirmer le jugement rendu le 10 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai ;

Juger que le défaut de règlement des loyers par M. [S] et Mme [Y] constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil ;

Prononcer la résiliation du bail conclu entre M. et Mme [H] et M. [S] et Mme [Y] à la date du 18 mars 2024 ;

Ordonner le déguerpissement de M. [S] et Mme [Y] et, à défaut de déguerpissement spontané, juger que M. et Mme [H] pourront poursuivre leur expulsion au besoin avec l’appui d’un serrurier et le concours de la force publique ;

Enjoindre à M. [S] et Mme [Y] de libérer le logement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ;

Condamner solidairement M. [S] et Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 560 euros par mois à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à complète libération du logement ;

Condamner solidairement M. [S] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 586 euros au titre des indemnités d’occupation impayées selon décompte arrêté à février 2025 inclus ;

Juger que les loyers et indemnité d’occupation en retard produiront intérêts au taux légal à compter de leur date d’échéance ;

Condamner solidairement M. [S] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024 et les frais qui en sont la suite ou la conséquence.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Le premier juge a fait une exacte appréciation de la recevabilité de l’action en résiliation du bail, conformément aux prescriptions des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le moyen développé en première instance

Sur le fond, le premier juge a fait une exacte application de la loi, en considération du bail déféré ne supportant pas de clause résolutoire pour rejeter la demande de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Sur le moyen développé en seconde instance

A hauteur d’appel, les bailleurs sollicitent, non plus que soit constatée la résiliation du bail par le jeu d’une clause résolutoire, mais qu’elle soit prononcée.

Il s’agit d’une demande qui tend aux mêmes fins, sur un moyen de droit différent.

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il appartient aux bailleurs de démontrer que les locataires ont commis un manquement suffisamment grave à leurs obligations, de nature à emporter la résiliation judiciaire du contrat de location.

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En principe, la résiliation du bail ne prend effet que du jour de la décision qui la prononce (Cass. 3e civ., 31 janv. 2001, n° 97-16.814).

Pour autant, pour un contrat à exécution successive, la résiliation judiciaire n’emporte pas nécessairement effet au jour de la décision de qui la prononce, un anéantissement rétroactif est possible lorsque l’une des parties a dès le départ inexécuté ou mal exécuté ses obligations ( Cass. 3e civ., 30 avr. 2003, n° 01-14.890, Cass. 3e civ., 13 juill. 2005, n° 07-15.338).

En l’espèce, les bailleurs demandent à la cour de constater que l’impayé locatif est tel qu’il constitue un manquement suffisamment grave des obligations des locataires pour emporter la résiliation du bail et de faire rétroagir les effets de la résiliation judiciaire deux mois après le commandement de payer dont les causes n’ont pas été régularisées.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il appartient, par conséquent, au locataire d’apporter la preuve du paiement des loyers échus.

En l’espèce, par une motivation précise et détaillée, le premier juge a exactement retenu que les bailleurs seraient conjointement condamnés au paiement de la somme de 8327,20 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 novembre 2024, échéance incluse, avec intérêt au taux légal à compter du jugement du 10 janvier 2025.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En outre, il apparaît qu’au jour du dépôt des conclusions d’appel des bailleurs, les bailleurs exposent que les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant.

Défaillants à la procédure d’appel, ils ne justifient d’aucun paiement libératoire, autre que l’allocation logement mensuelle.

En considération du décompte produit, M [S] et Mme [Y] seront conjointement condamnés à payer aux bailleurs la somme de 1586 euros, au titre de la dette locative courante de l’échéance du mois de décembre 2024 à l’échéance du mois de février 2025 incluse, en considération du montant réclamé par les bailleurs, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera ajouté au jugement.

Sur le prononcé de la résiliation

L’impayé locatif, tel qu’évalué au 1er février 2025 est d’un montant correspondant à près de huit mois de loyer, étant considéré au surplus que depuis le 1er juin 2022, seules trois échéances ont été payées en totalité, en ce compris l’aide au logement de la caisse d’allocations familiales.

La durée de la situation d’impayé locatif et le montant accumulé constituent un manquement grave aux obligations des locataires, justifiant la résiliation judiciaire du contrat de location à leurs torts.

S’agissant de la date d’effet de la résiliation, aucun élément de la procédure ne permet de retenir que les locataires n’ont pas exécuté leurs obligations dès l’origine du bail, en omettant de payer le loyer entre les mains du précédent propriétaire du bien.

En revanche, des paiements partiels, par l’intermédiaire de la caisse d’allocations familiales; mais également par les locataires eux mêmes ont été effectués après le commandement de payer puis l’assignation, dernièrement le 8 avril 2024, étant précisé que M [S] et Mme [Y] n’occupaient plus les lieux objets du contrat de location, lors de la signification de la déclaration d’appel et des conclusions le 19 mars 2025.

En conséquence, la résiliation du présent bail sera prononcée et ses effets seront fixés à la date du 30 avril 2024, s’agissant du dernier mois ayant fait l’objet d’un paiement du loyer.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les indemnités d’occupation

Le bail étant résilié au 30 avril 2024, les locataires seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à reprise effective des lieux, correspondant au montant du loyer, soit la somme de 560 euros.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l’expulsion

Etant rappelé que M. [S] et Mme [Y] n’occupaient plus le logement loué à la date du 19 mars 2025, il leur est, en tant que de besoin, ordonné de libérer les lieux, formule qui correspond à la demande des bailleurs sollicitant leur déguerpissement, sans que le prononcé d’une astreinte n’apparaisse nécessaire au regard des indemnités d’occupation.

En outre, il est fait droit, en tant que de besoin, à la demande de prononcé de leur expulsion, dans les termes prévus au dispositif de la présente décision.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de M. [S] et Mme [Y], parties perdantes au procès, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit, en équité, à débouter M. [K] [H] et Mme [C] [O], épouse [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel et à dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré recevable en la forme l’action introduite par M. [K] [H] et son épouse Mme [C] [O] à l’encontre de M. [G] [S] et Mme [B] [Y]

— condamné conjointement M. [G] [S] et Mme [B] [Y] à payer à M. [K] [H] et son épouse Mme [C] [O] :

*la somme de 8 327,20 euros représentant l’arriere locatif au 08 novembre 2024 (échéance incluse), assortie des intérêts au taux légal a compter de la présente décision

*les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer

— condamné M. [G] [S] et Mme [B] [Y] à payer à M. [K] [H] et son épouse Mme [C] [O] la somme de 500 euros au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— constaté que la demande en résiliation du bail est mal fondée en droit

— rejeté les demandes en résiliation de plein droit du bail conclu entre M. [K] [H] et son épouse Mme [C] [O], d’une part, et M. [G] [S] et Mme [B] [Y], d’autre part, portant sur le logement situe [Adresse 4] [Localité 1], ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnite d’occupation

— constaté que la demande d’expulsion sous astreinte est sans objet

— dit n’y avoir lieu, ni à l’octroi de délais de paiement, ni à suspension des effets de la clause résolutoire

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail liant M. [K] [H] et Mme [C] [O], épouse [H], bailleurs, à M. [G] [S] et Mme [B] [Y], conjointement locataires du bien situé [Adresse 3] à [Localité 10], selon bail du 11 février 2019, avec effets à la date du 30 avril 2024,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 560 euros, correspondant au montant du loyer,

Condamne M. [G] [S] et Mme [B] [Y] à payer à M. [K] [H] et Mme [C] [O], épouse [H] la somme de 1586 euros, au titre des indemnités d’occupation de l’échéance du mois de décembre 2024 à l’échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne M. [G] [S] et Mme [B] [Y] à payer à M. [K] [H] et Mme [C] [O], épouse [H], une indemnité d’occupation mensuelle de 560 euros, à compter du 1er mars 2025 jusqu’à reprise effective des lieux,

Ordonne, en tant que de besoin, à M. [G] [S] et Mme [B] [Y] de libérer les lieux loués,

A défaut, ordonne l’expulsion de M. [G] [S] et Mme [B] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d°un serrurier,

Rappelle, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute M. [K] [H] et Mme [C] [O], épouse [H] de leur demande de prononcé d’une astreinte,

Déboute M. [K] [H] et Mme [C] [O], épouse [H] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure en cause d’appel,

Dit que chacune des parties assumera la charge de ses propres dépens.

Le greffier

Le président