République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/01918 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U3UL

Jugement (N° 22/03027) rendu le 31 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [D] [L]

né le 23 janvier 1970 à [Localité 1]

Madame [K] [H] épouse [L]

née le 05 décembre 1959 à [Localité 2] (Suisse)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Patrick Delbar, avocat au barreau de Lille, avocat constitué aux lieu et place de M^e Despieghelaere, substitué par M^e Irénée de Botton, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur [C] [E]

né le 13 février 1980 à [Localité 4]

Madame [U] [G] épouse [E]

née le 29 avril 1974 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Catherine Trognon-Lernon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La SA MMA IARD en sa qualité d’assureur de l’EURL Delhommez Diagnostics

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 6]

La MMA IARD Assurances Mutuelles en sa qualité d’assureur de l’EURL Delhommez Diagnostics

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat consitué

assistées de M^e Jean-Marc Perez, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Anizia Fernandes Joao, avocat au barreau de Paris

La SA MAAF Assurances

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Anne Loviny, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

La SCP Alpha

prise en la personne de son représentant légal [N] [S], en sa qualité de liquidateur de la SARL BRA

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 8]

défaillante à qui la déclaration d’appel a été signifiée à l’étude du commissaire de justice le 9 juin 2023

La SARL Bra

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 9]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 13 juin 2023 (article 659 du code de procédure civile)

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus

DÉBATS à l’audience publique du 02 décembre 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT RENDU PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 octobre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Le 15 décembre 2015, M. et Mme [L] ont acquis de M. et Mme [E] un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Cet immeuble a été édifié par M. et Mme [E], selon permis de construire délivré en octobre 2011 et déclaration d’achèvement de travaux du 22 janvier 2014. Dans ce cadre, la société BRA, assurée auprès de la MAAF, est intervenue au titre des lots gros 'uvre, couverture, chauffage, plomberie, sanitaire et électricité.

Dans le cadre de la vente, la société Delhommez Diagnostics, aujourd’hui radiée, assurée auprès des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, a été chargée de la réalisation du diagnostic de performance énergétique.

Alléguant de désordres notamment au niveau de l’isolation, de la couverture, de la ventilation et de la cheminée, M. et Mme [L] ont, après avoir fait réaliser une expertise amiable, saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille par exploit du 22 décembre 2016 afin notamment d’obtenir une expertise judiciaire au contradictoire de M. et Mme [E].

Par ordonnance en date du 28 mars 2017, l’expertise sollicitée a été ordonnée et confiée à Mme [M]. Par la suite, les opérations d’expertise ont été étendues à la société BRA et son assureur la MAAF ainsi qu’à la société Delhommez diagnostics.

Le rapport d’expertise a été déposé le 13 juin 2019.

Par exploits des 27 et 30 décembre 2019, M. et Mme [L] ont attrait M. et Mme [E], la société Delhommez Diagnostics et la société BRA devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins notamment d’obtenir leur condamnation à financer les réparations et à indemniser leurs préjudices. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 20/00077.

Suivant exploit du 3 août 2020, la société BRA a appelé en garantie son assureur, la MAAF. L’affaire a été enrôlée sous le numéro de RG 20/04775.

Par ordonnance du 14 octobre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le numéro de RG 20/04775.

Les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles sont intervenues volontairement à l’instance en leur qualité d’assureur de la société Delhommez diagnostics, dont l’activité a cessé le 1er juin 2021.

Par jugement du tribunal de commerce du 6 septembre 2023, la société BRA a été mise en liquidation judiciaire et Me [S] désigné en qualité de liquidateur.

Le liquidateur judiciaire de la société BRA a été attrait en intervention forcée et les procédures ont été jointes.

Par jugement du 31 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— déclaré la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles recevables en leur intervention volontaire,

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Delhommez Diagnostics,

Sur les désordres affectant la ventilation :

— condamné M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [L] la somme de 8 800 euros TTC au titre de la reprise des désordres affectant la ventilation,

— débouté M. et Mme [L] de leur demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société BRA de la créance relative à la reprise des désordres affectant la ventilation,

— débouté M. et Mme [E] de leur appel en garantie à l’encontre de la société BRA et de son assureur la MAAF au titre de la reprise des désordres affectant la ventilation,

Sur les désordres affectant la cheminée :

— condamné M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [L] la somme de 11 126,50 euros TTC au titre de la reprise des désordres affectant la cheminée,

— débouté M. et Mme [L] de leur demande de fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société BRA de la créance relative à la reprise des désordres affectant la cheminée,

— débouté M. et Mme [E] de leur appel en garantie à l’encontre de la société BRA et de son assureur la MAAF au titre de la reprise des désordres affectant la cheminée,

Sur les désordres affectant l’isolation :

— débouté M. et Mme [L] de l’intégralité de leurs demandes au titre de la reprise des désordres affectant l’isolation.

Sur les désordres affectant la couverture :

— condamné M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [L] la somme de 22 938,30 euros au titre de la reprise des désordres affectant la couverture,

— fixé la somme de 22 938,30 euros au passif de la liquidation judiciaire de la société BRA, sous réserve de la déclaration de créance,

— condamné la MAAF à garantir M. et Mme [E] de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre au titre des désordres affectant la couverture,

— débouté M. et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. et Mme [E],

— débouté M. et Mme [L] de leur demande de fixation au passif de la liquidation de la société BRA de la somme de 40 000 euros,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné in solidum M. et Mme [E] et la MAAF aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance de référé,

— condamné M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 20 avril 2023, M. et Mme [L] ont relevé appel des chefs de cette décision ayant rejeté leurs demandes tendant à l’inscription au passif de la société BRA des créances relatives aux désordres de ventilation, de cheminée et d’isolation, rejeté leur appel en garantie à l’encontre de la société BRA et de son assureur la MAAF sur ces désordres, rejeté l’intégralité de leurs demandes au titre des désordres affectant l’isolation et leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de M. et Mme [E].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 17 juillet 2023, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

— réformer la décision entreprise,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société BRA la créance relative à la reprise des désordres affectant la ventilation, soit 8 800 euros TTC,

— condamner la MAAF au titre de la reprise des désordres affectant la ventilation pour une somme de 8 800 euros TTC,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société BRA la créance relative à la reprise des désordres affectant la cheminée, soit 11 126,50 euros,

— condamner M. et Mme [E] ainsi que la société MMA Iard en sa qualité d’assureur de la société Delhommez Diagnostics à payer les désordres relatifs à l’isolation tels que chiffrés par l’expert, soit :

o Développé de façade 42 000 euros HT

o Isolant 3 740 euros HT

o Isolant plafond 400 euros HT

Soit 46 140 euros HT

TVA 20,00 % 9 228 euros

TOTAL TTC 55 368 euros,

— condamner M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [L] la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société MMA Iard, la société MMA Iard assurances mutuelles, la MAAF, la société Alpha prise en la personne de son représentant légal, Me [S], es qualités de liquidateur de la société BRA, M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [L] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 15 décembre 2023, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes concernant les désordres affectant la ventilation et la cheminée et de leurs demandes de dommages et intérêts,

— constater, dire et juger que M. et Mme [L] sont irrecevables pour solliciter une diminution du prix à raison d’un vice caché au regard de la clause de non-garantie figurant à l’acte,

— constater que M. et Mme [L] ont acheté l’immeuble dans l’état dans lequel il se trouve sans pouvoir opposer tous vices apparents ou non,

— constater que M. et Mme [E] ne sont assujettis à la garantie décennale pour les désordres rentrant dans ce cadre et pour lequel la garantie de la société BRA et de la MAAF est acquise,

— constater, dire et juger que les seuls désordres constatés afférents à la toiture ressortent de la responsabilité de la société BRA et doivent être en conséquence pris en charge par la MAAF, assureur de la responsabilité décennale de l’entreprise,

— constater, dire et juger qu’il n’existe aucun vice caché de nature à rendre l’immeuble impropre à sa destination,

— constater, dire et juger que M. et Mme [L] ne versent aux débats aucun élément justifiant d’une valeur de l’immeuble inférieure à celle qu’ils ont payée à raison des désordres dont ils se prévalent,

— plus généralement, débouter M. et Mme [L] de leurs demandes, fins, et conclusions,

Et statuant à nouveau,

— réformer le jugement dont appel sur les condamnations,

— condamner la MAAF Assurances à garantir M. et Mme [E] de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre à raison de la garantie décennale,

— les condamner aux entiers frais et dépens,

— les condamner au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’art 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 27 novembre 2023, la société MAAF Assurances demande à la cour de :

Sur l’appel principal de M. et Mme [L] :

Vu l’appel limité de M. et Mme [L],

— débouter M. et Mme [L] de leur appel et de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter M. et Mme [L] de leur demande de condamnation de la MAAF au titre de la reprise des désordres affectant la ventilation pour une somme de 8 800,00 euros en l’absence d’intervention de la société BRA pour l’installation de la VMC et, en l’absence de caractère décennal du désordre,

— prendre acte de l’absence de demande dirigée à l’égard de la MAAF par M. et Mme [L] au titre de la reprise des désordres relatifs à l’isolation, la cheminée ainsi que la demande de dommages et intérêts,

Sur l’appel incident de la MAAF :

— faire droit à l’appel incident formé par la MAAF concernant les désordres relatifs à la couverture,

En conséquence, réformer la décision entreprise et :

— dire et juger que toute éventuelle condamnation de la Société BRA sera limitée à hauteur de 30 % des prétentions des demandeurs à ce titre et n’excèdera pas la somme de 6 255,90 euros, soit 30 % de 20 853,00 euros correspondant aux devis retenus par l’expert judiciaire,

— condamner M. et Mme [E] à garantir la MAAF au titre des désordres relatifs à la couverture pour toute somme excédant 6 255,90 euros,

— condamner tout succombant au paiement au profit de la MAAF d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Sur l’appel incident de M. et Mme [E] :

— débouter M. et Mme [E] de leur appel incident et de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse,

— débouter toutes les parties de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la MAAF,

— condamner M. et Mme [L] et M. et Mme [E] au paiement au profit de la MAAF d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [L] et M. et Mme [E] aux entiers frais et dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance de référé.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 septembre 2023, la société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles demandent à la cour de :

— déclarer mal fondés M. et Mme [L] en leur appel en ce qu’il est dirigé à l’encontre de la société MMA Iard et de la société MMA Iard assurances mutuelles,

— les en débouter,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes relatives à la reprise des désordres affectant l’isolation,

— condamner M. et Mme [L] à verser à la société MMA Iard et à la société MMA Iard assurances mutuelles une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [L] ou tout succombant aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées et rappelées ci-dessus.

La société BRA et la SCP Alpha prise en la personne de Me [S] es qualité de liquidateur de la société BRA n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans la partie discussion de leurs dernières écritures, M. et Mme [L] sollicitent la condamnation in solidum de M. et Mme [E], de la société BRA et de la société Delhommez diagnostics à leur payer le montant total du budget en réparation chiffré par l’expert soit la somme de 113 662,56 euros. Toutefois, cette demande ne figure pas dans le dispositif de leurs dernières conclusions, de sorte que la cour n’en est pas saisie.

M. et Mme [E] sollicitent dans leurs dernières conclusions la confirmation du jugement entrepris notamment en ce qu’il a débouté M. et Mme [L] de leurs demandes concernant les désordres affectant la ventilation et la cheminée. Or, le jugement entrepris a prononcé des condamnations à l’encontre de M. et Mme [E] et au bénéfice de M. et Mme [L] au titre de ces deux désordres. En application de l’article susvisé, la cour n’est tenue que par les prétentions reprises au dispositif des conclusions des parties, de sorte qu’il doit être constaté qu’aucune contestation n’est formée sur les condamnations prononcées par le jugement entrepris à l’encontre de M. et Mme [E] au titre des désordres affectant la ventilation et la cheminée.

Sur les désordres relatifs à l’isolation

M. et Mme [L] sollicitent au titre de ce désordre la condamnation de M. et Mme [E], de la société MMA en qualité d’assureur de la société Delhommez Diagnostics à leur payer la somme totale de 55 368 euros.

Ils soutiennent que le rapport d’expertise a relevé l’existence de désordres d’isolation à la suite de la réalisation de sondages dans l’immeuble, s’agissant de l’absence d’isolation ou du caractère insuffisant de celle-ci dans plusieurs pièces, lesquels ont été confirmés par les thermographies réalisées. Ils indiquent que les travaux d’isolation réalisés par M. et Mme [E] et la société BRA n’ont pas respecté les règles en vigueur ni les prescriptions du CCTP. Ils en déduisent que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Ils invoquent également le fondement de la garantie des vices cachés en soutenant que les désordres étaient antérieurs à la vente et connus des vendeurs en leur qualité de maître d’ouvrage lors des opérations de construction de l’immeuble.

Ils font valoir que la société Delhommez diagnostics a manqué à ses obligations lors de l’élaboration des éléments diagnostics immobiliers en vue de la vente intervenue le 15 décembre 2015 et qu’un tiers au contrat peut invoquer un manquement contractuel de l’une des parties cocontractante dès lors que celui-ci est à l’origine ou a participé à la réalisation de son préjudice.

M. et Mme [E] soutiennent que l’expert est allé au-delà de la mission qui lui était confiée en réalisant une étude quant à l’isolation de la maison. Ils ajoutent que le sapiteur n’a pas procédé à une étude globale de l’isolation mais a procédé par sondage, les ouvertures réalisées lors de ces opérations ayant pu faire bouger la laine de verre.

Ils font valoir que l’existence des désordres n’est pas démontrée, qu’en tout état de cause aucune impropriété à la destination de l’immeuble n’est établie et que la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable puisque l’acte de vente l’a exclue et qu’ils ne sont pas professionnels de la construction.

Ils ajoutent que c’est la société BRA qui a réalisé les travaux d’isolation et qu’ils n’ont pas de compétence en matière de construction.

La société MMA Iard et la société MMA Iard assurances mutuelles soutiennent que les appelants n’indiquent pas le fondement juridique sur lequel ils prétendent engager la responsabilité de la société Delhommez diagnostics, lequel ne peut être que les dispositions de l’article 1240 du code civil ce qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité directe entre ces deux éléments. Elles relèvent que les écritures des appelants ne développent aucune faute imputable à la société Delhommez diagnostics au titre des désordres d’isolation. En tout état de cause, elles soulignent que le diagnostic énergétique n’a vocation qu’à donner une information aux acquéreurs d’un logement sur la consommation énergétique standard pour un consommateur moyen et une année climatique standard, et que l’expertise n’a pas remis en cause l’estimation de la consommation et l’étiquette énergétique du diagnostic réalisé par la société Delhommez diagnostics. Elles rappellent que le diagnostic n’a ainsi pas de valeur contractuelle. Sur le préjudice, elles font valoir qu’une erreur de diagnostic ne peut être indemnisée qu’au titre de la perte de chance et ne peut pas donner lieu à la prise en charge de travaux d’isolation.

Sur ce, il doit être observé que les appelants ne forment aucune demande du chef du désordre relatif à l’isolation à l’encontre de la société BRA, de son liquidateur et de son assureur, alors qu’ils développent des arguments à l’encontre de cette société dans ses dernières conclusions.

Il y a lieu de reprendre distinctement les différents fondements juridiques allégués par les appelants au titre des désordres d’isolation.

Sur la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En vertu de l’article 1792-1 du même code, est réputé constructeur de l’ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En premier lieu, la société Delhommez Diagnostics, assurée auprès des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles, ne peut être qualifiée de constructeur au sens des dispositions susvisées puisqu’elle n’est intervenue que pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique en vue de la vente intervenue entre les appelants et M. et Mme [E]. En ce sens, sa responsabilité ne peut être engagée au titre de la responsabilité décennale.

S’agissant de M. et Mme [E], ils ne contestent pas leur qualité de constructeur. Celle-ci ressort en tout état de cause du fait qu’ils ont vendu après achèvement l’ouvrage litigieux, qu’ils ont fait construire.

Le rapport d’expertise relève notamment quant à l’isolation de l’immeuble :

— une absence d’isolant sur environ 40 cm dans la cuisine,

— suite à l’étude thermique réalisée, des zones montrant une absence totale d’isolant en doublage intérieur tel qu’en cuisine, séjour ou cellier, ainsi qu’un marquage net des ponts thermiques au droit de chaque montant constituant l’ossature du doublage,

— une absence d’isolant sous la dalle de rez-de-chaussée sur vide sanitaire,

— l’inefficience de l’isolant soufflé sous la dalle sur porche.

Si M. et Mme [E] contestent la façon dont l’expert a réalisé sa mission, il ressort de l’ordonnance de référé du 28 mars 2017 que l’expert avait pour mission, notamment, d’examiner les désordres allégués s’agissant de l’isolation, d’en indiquer la nature et les causes, et qu’il pouvait entendre tout sachant. C’est bien dans ce cadre que l’expert a examiné les isolants posés dans l’habitation et a fait appel à un sapiteur pour réaliser une étude thermique.

Les éléments tirés de l’expertise sont ainsi parfaitement établis.

Sur la qualification de ce désordre, M. et Mme [L] indiquent des difficultés pour chauffer l’ensemble du volume de l’immeuble.

Pour autant, ils ne versent aux débats aucun élément quant à la consommation énergétique de l’immeuble permettant d’établir l’existence des difficultés de chauffage qu’ils invoquent et d’en apprécier l’étendue. S’ils invoquent les « constatations » de l’expert amiable auquel ils ont fait appel antérieurement à leur demande d’expertise en référé, la lecture du rapport établi par celui-ci détermine qu’il n’a pas constaté de difficultés de chauffage mais s’est contenté de reprendre sur ce point les allégations de M. et Mme [L].

Ils ne produisent que deux factures d’électricité, émises les 18 octobre 2017 et 19 octobre 2018, qui montrent un montant respectif à l’année de 3 664,45 euros et 3 733,12 euros, qu’ils mettent en relation avec l’évaluation de la consommation réalisée dans le diagnostic énergétique avant-vente qui était de 2 256,11 euros à l’année. Cette différence, représentant moins de 7% entre l’estimation et la consommation, ne peut être qualifiée de consommation excessive au regard des habitudes différentes de chauffage de chaque occupant d’un immeuble, et de la configuration de l’habitation litigieuse, s’agissant selon le permis de construire versé aux débats d’une habitation sur deux niveaux, d’une surface habitable de 273 m2, comprenant une piscine.

Dès lors, ces derniers ne rapportent pas la preuve de ce que les désordres relatifs à l’isolation ne permettraient l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.

Il s’ensuit que la garantie décennale ne peut être mobilisée au titre des désordres relatifs à l’isolation.

Sur l’obligation de délivrance conforme

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

S’agissant d’une obligation mise à la charge du vendeur, la responsabilité des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles en qualité d’assureur de la société Delhommez Diagnostics ne peut être recherchée sur ce fondement.

S’agissant de la responsabilité de M. et Me [E], M. et Mme [L] soutiennent qu’alors que le permis de construire qu’ils ont déposé visait la réglementation thermique « RT 2005 », le rapport d’expertise démontre que cette réglementation n’a pas été respectée.

Toutefois, il est constant que l’obligation de délivrance conforme s’entend du respect du champ contractuel convenu entre les parties, de sorte qu’il appartient à M. et Mme [L] de démontrer que le respect de la réglementation qu’ils invoquent a été convenu entre les parties lors de la vente intervenue entre elles.

Comme le relève le jugement entrepris, l’acte de vente en date du 15 décembre 2015 ne mentionne aucunement le respect de la norme « RT 2005 », de sorte que la responsabilité de M. et Mme [E] ne peut être engagée sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu à la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du même code énonce qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

A l’instar de ce qui a été relevé s’agissant des fondements examinés ci-dessus, la responsabilité des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles en qualité d’assureur de la société Delhommez Diagnostics ne peut être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés, qui intéresse les rapports entre l’acheteur et le vendeur.

S’agissant de la demande formée à l’encontre de M. et Mme [E], les désordres relatifs à l’isolation ont été mentionnés ci-dessus et ressortent des constatations techniques de l’expert, lequel a relevé dans plusieurs pièces de l’immeuble un défaut ou une absence d’isolant ainsi que la présence de ponts thermiques, ces éléments ayant été mis en exergue notamment grâce à la thermographie réalisée par un sapiteur.

Les désordres relevés par l’expert dans le cadre de sa mission sont nécessairement antérieurs à la vente puisque l’ouvrage a été édifié par M. et Mme [E] avant d’être vendu aux appelants. De plus, comme le relève à juste titre le jugement entrepris, le caractère caché de ces désordres est induit par la nature même des désordres, l’isolant n’étant pas visible, l’expert ayant dû procéder à des sondages pour identifier les difficultés alléguées par M. et Mme [L].

Néanmoins, la responsabilité au titre de la garantie des vices cachés suppose d’établir que le vice a rendu l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou a diminué tellement cet usage que l’acquéreur n’en aurait offert qu’un moindre prix s’il avait eu connaissance du vice.

Or, comme relevé au titre de la garantie décennale, M. et Mme [L] se contentent d’affirmer que l’immeuble est difficile à chauffer sans rapporter aucun élément en ce sens, tels que des documents permettant à la cour d’apprécier la consommation énergétique de l’habitation, au vu des éléments d’équipement dont elle dispose.

Dans ces conditions, et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par les parties, les désordres liés à l’isolation ne peuvent revêtir la qualification de vice caché.

Sur la responsabilité quasi-délictuelle

La demande de M. et Mme [L] du chef des désordres d’isolation étant également dirigée contre les assureurs de la société Delhommez diagnostics, il y a lieu d’examiner le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass, ass. plén. 6 octobre 2006, n° 05-13.255).

Il en résulte que l’acquéreur d’un immeuble, qui n’était pas partie au contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur chargé d’évaluer la performance énergétique de l’immeuble vendu, peut engager la responsabilité de ce dernier en cas de manquement à la mission qui lui était confiée, et notamment en cas d’erreur dans son évaluation, dès lors que celle-ci lui a occasionné un préjudice.

En l’espèce, il appartient à M. et Mme [L] de rapporter la preuve d’une faute imputable à la société Delhommez diagnostics, directement en lien avec les désordres d’isolation dont elle se prévaut.

Ils reprennent à ce titre le rapport d’expertise qui indique que la responsabilité du diagnostiqueur serait engagée pour avoir fourni un diagnostic se basant sur les prescriptions du maître d''uvre énoncées au CCTP sans avoir exigé la synthèse de l’étude thermique réglementaire et sans avoir vérifié la réalité des matériaux mis en 'uvre. Ils ajoutent que le diagnostic évalue la consommation énergétique à 2 266,11 euros par an alors qu’ils produisent des factures de consommation électrique pour un coût supérieur.

Ces éléments ne peuvent caractériser une faute imputable à la société Delhommez diagnostics dans l’établissement du diagnostic de performance énergétique dès lors que M. et Mme [L] ne démontrent pas que le classement du logement ait été affecté d’une erreur.

Au contraire, à l’occasion des opérations d’expertise, il a été relevé que la consommation annoncée par le diagnostic de performance énergétique était supérieure à celle de l’étude réalisée lors de l’expertise, ce à quoi l’expert n’a pas émis de commentaire supplémentaire (dire du 6 mai 2019 du conseil de la société Delhommez diagnostics).

Aucun autre élément n’est produit par M. et Mme [L] pour caractériser une erreur du diagnostiqueur dans l’évaluation qu’il a réalisé.

Au surplus il convient de rappeler que le diagnostic de performance énergétique a une valeur informative et que lorsqu’un diagnostiqueur a commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique d’un immeuble, le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente (3ème civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251). Or, M. et Mme [L], outre le fait qu’ils ne caractérisent aucune faute imputable au diagnostiqueur, sollicitent la prise en charge du coût des travaux d’isolation et non d’une perte de chance.

Il s’ensuit que la responsabilité de la société Delhommez diagnostics, et partant de ses assureurs, ne peut être engagée au titre des désordres d’isolation.

En définitive, au vu de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. et Mme [L] du chef des désordres d’isolation.

Sur les désordres relatifs à la cheminée

M. et Mme [L] sollicitent la fixation au passif de la société BRA de la somme de 11 126,50 euros correspondant à la créance relative aux désordres affectant la cheminée. Ils indiquent que les désordres au titre de la cheminée ont été constatés par l’expert et rappellent qu’un feu de cheminée s’est déclaré le 19 février 2016. Ils affirment que les normes techniques n’ont pas été respectées lors de l’édification de la cheminée

La société BRA tout comme son liquidateur n’ont pas constitué avocat et ne font valoir aucun argument dans le cadre de la présente procédure.

Sur ce, la fixation d’une créance au passif de la société BRA suppose, quel que soit le fondement juridique invoqué, d’établir un lien d’imputabilité entre les travaux qui lui ont été confiés et les désordres allégués.

Or, sans qu’il ne soit même utile de reprendre les désordres affectant la cheminée, force est de constater que M. et Mme [L] n’indiquent pas en quoi la société BRA serait intervenue dans la construction de la cheminée. Aucune prestation au titre de la cheminée ne ressort du devis du 15 septembre 2011 ou de la facture du 27 septembre 2012 listant les travaux confiés et réalisés par cette société. La seule mention figurant à l’acte authentique de vente selon laquelle le reste des travaux de construction a été réalisé par la société BRA ne peut suffire à caractériser qu’elle ait participé à la construction de cette cheminée.

Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’inscription au passif de la société BRA d’une créance au titre des désordres affectant la cheminée.

Sur les désordres au titre de la ventilation

M. et Mme [L] sollicitent la fixation au passif de la société BRA de la créance relative à la reprise des désordres affectant la ventilation, soit la somme de 8 800 euros, ainsi que la condamnation de la MAAF au titre de ce désordre. Ils invoquent le rapport d’expertise pour établir la preuve de ces désordres.

La société BRA tout comme son liquidateur n’ont pas constitué avocat et ne font valoir aucun argument dans le cadre de la présente procédure.

La MAAF relève qu’aucune demande de ce chef n’avait été formée en première instance et que la société BRA n’est pas intervenue au titre des travaux de VMC. Elle ajoute que le caractère décennal de ces désordres n’est pas démontré.

Tout comme relevé au titre des désordres affectant la cheminée, la fixation d’une créance au passif de la société BRA suppose d’établir qu’elle est intervenue au titre des travaux de ventilation de l’ouvrage, étant observé que l’expert relève l’absence de système de ventilation centralisé et de bouche d’extraction d’air dans les pièces humides.

Or, aucune prestation au titre des travaux de ventilation, de la pose de VMC ou d’extracteur, ne ressort du devis du 15 septembre 2011 ou de la facture du 27 septembre 2012 listant les travaux confiés et réalisés par la société BRA. La seule mention figurant à l’acte authentique de vente selon laquelle le reste des travaux de construction a été réalisé par la société BRA ne peut suffire à caractériser qu’elle ait participé à la construction de cette cheminée.

S’agissant de la demande de condamnation de la MAAF, celle-ci était l’assureur de la société BRA. En l’absence de démonstration d’une intervention de son assurée au titre des travaux de ventilation de l’immeuble, la MAAF ne peut être condamnée au paiement d’une somme au titre de ces désordres.

Dans ces conditions, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’inscription au passif de la société BRA d’une créance au titre des désordres affectant la ventilation.

La demande formée à l’encontre de la MAAF de ce chef doit être rejetée.

Sur les appels en garantie

Sur les désordres relatifs à l’isolation

M. et Mme [E] réclament la garantie de la MAAF du chef de ces désordres. Or, le jugement entrepris a été confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. et Mme [L] de ce chef, de sorte que la demande de garantie de M. et Mme [E] est sans objet.

Sur les désordres relatifs à la cheminée

M. et Mme [E] sollicitent la garantie de la MAAF pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au titre de la garantie décennale. Ils ont été condamnés par le jugement entrepris à payer aux appelants une somme au titre de la reprise des désordres affectant la cheminée, sur le fondement de la garantie décennale, ce chef d la décision n’étant pas contesté en appel.

Toutefois, il a été établi ci-dessus que la société BRA, assurée de la MAAF, n’est pas intervenue sur les travaux de cheminée, de sorte que la garantie de la MAAF ne peut être mobilisée.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée par M. et Mme [E] à l’encontre de la MAAF du chef de ces désordres.

Sur les désordres au titre de la ventilation

M. et Mme [E] sollicitent la garantie de la MAAF pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre au titre de la garantie décennale.

S’agissant du désordre relatif à la ventilation, ils ont été condamnés par le jugement entrepris sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme.

Au surplus, il a été démontré ci-dessus que la société BRA n’est pas intervenue sur les travaux de ventilation, de sorte qu’en tout état de cause, la garantie de son assureur ne peut être mobilisée.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie formée par M. et Mme [E] à l’encontre de la MAAF du chef de ces désordres.

Sur les désordres relatifs à la couverture

La MAAF forme appel incident s’agissant de sa condamnation à garantir M. et Mme [E] du chef de ces désordres. Elle indique que si la société BRA est intervenue au titre de la réalisation de la couverture, la conception de celle-ci relève uniquement de la responsabilité du maître d''uvre. Elle soutient que M. [E] a la qualité d’auto-constructeur de sorte qu’il avait les aptitudes pour déceler les désordres. Elle sollicite la limitation de sa responsabilité à hauteur de 30%.

M. et Mme [E] prétendent que la MAAF ne rapporte pas la preuve de leur immixtion dans la conduite du chantier ni de leur rôle de maître d''uvre. Ils rappellent n’avoir aucune compétence en matière de construction puisqu’ils sont fleuristes de profession, et que l’entreprise BRA a accepté le chantier et les responsabilités qui en découlent.

Sur ce, le jugement entrepris n’est pas contesté en ce qu’il a condamné M. et Mme [E] à payer à M. et Mme [L] la somme de 22 938,30 euros au titre de la reprise des désordres affectant la couverture et a fixé cette somme au passif de la liquidation judiciaire de la société BRA sous réserve de la déclaration de créance. Seule la question de la contribution finale à la dette entre la MAAF et M. et Mme [E] est contestée à hauteur d’appel.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Il est constant que si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble (3è Civ., 12 novembre 2020, n°19-22.376).

La condamnation au titre des désordres de couverture, au bénéfice de M. et Mme [L], a été prononcée par le jugement entrepris sur le fondement de la garantie décennale.

La MAAF ne conteste pas le principe de sa garantie en qualité d’assureur de la société BRA, laquelle a été chargée des travaux de couverture à la lecture des devis du 15 septembre 2011 ou de la facture du 27 septembre 2012, ce qui n’est pas davantage contesté par la MAAF.

Celle-ci prétend que M. et Mme [E] seraient intervenus en qualité de maître d''uvre en réalisant la conception des travaux de couverture. Pour autant, elle ne produit aucun élément permettant de qualifier M. et Mme [E] de constructeur s’agissant des travaux de couverture, lesquels figurent bien à la facture susvisée émise par la société BRA.

La facture du 27 septembre 2012 mentionne ainsi la fourniture et la pose d’une toiture bac acier sur l’ensemble de la surface posée sur structure bois y compris couvre mur périphérique, la fourniture et la pose de chéneaux en zinc, la fourniture et la pose d’une toiture zinc sur le marteau en façade avant, soit la réalisation complète de la couverture.

L’expert relève que la responsabilité technique de la société BRA, assurée auprès de la MAAF, est pleinement engagée au regard de l’origine des désordres, les ouvrages de toiture tels que les plateformes zinc et chéneaux n’ayant pas été réalisés correctement.

Il n’est pas démontré que M. et Mme [E] aient participé à l’édification de la couverture.

Compte tenu de ces éléments, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a condamné la MAAF à garantir M. et Mme [E] de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre au titre des désordres affectant la couverture.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. et Mme [L] sollicitent la condamnation de M. et Mme [E] à leur payer la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant la responsabilité contractuelle de ces derniers. Ils indiquent avoir subi un début d’incendie le 19 février 2016 dont la survenance est directement en lien avec le non-respect des règles de conception de cet élément. Ils ajoutent avoir subi de nombreux dégâts des eaux du fait des travaux de couverture, ainsi que des difficultés d’humidité ou de chauffage depuis leur acquisition de l’immeuble. Ils indiquent ne pas avoir pu jouir paisiblement de l’immeuble acquis pourtant au prix de 770 000 euros.

M. et Mme [E] rétorquent que les appelants ne justifient d’aucun préjudice distinct justifiant leur demande de dommages et intérêts. Ils ajoutent que l’immeuble a été vendu un moindre prix au regard de l’absence de garantie dommages ouvrage.

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. et Mme [L] ne démontrent pas avoir subi des désordres d’infiltrations, ni davantage de problème de chauffage ouvrant droit à réparation, comme cela a été démontré ci-dessus. S’agissant du départ de feu invoqué, si celui-ci est attesté par le document émis par le SDIS versé aux débats, M. et Mme [L] ne produisent aucun élément quant aux conséquences de ce départ de feu et sur ses causes.

En définitive, M. et Mme [L] sont défaillants dans la charge de la preuve leur incombant de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

M. et Mme [L] seront condamnés aux dépens de l’instance d’appel.

Les demandes formées par M. et Mme [L], M. et Mme [E] et la MAAF au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

M. et Mme [L] seront condamnés à payer à la société MMA Iard et à la société MMA Iard assurances mutuelles la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 31 janvier 2023 en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [L] de leur demande à l’encontre de la MAAF au titre des désordres de ventilation ;

Condamne M. et Mme [L] aux dépens de l’instance d’appel ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par M. et Mme [L], M. et Mme [E] et la MAAF ;

Condamne M. et Mme [L] à payer à la société MMA Iard et à la société MMA Iard assurances mutuelles la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente