République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/05/2026

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Minute Électronique

N° RG 24/03962 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VXG3

Jugement (N° 21/01536) rendu le 17 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 1]

APPELANT

Monsieur [H] [O]

né le 02 Janvier 1993 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Clement Dormieu, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [Y] [L]

née le 09 Août 1998 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugo Van Cauwenberge, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 mars 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 février 2026

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Par acte sous seing privé du 6 août 2020, à effet du 25 juillet 2020, M. [H] [O] a donné à bail à Mme [Y] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre un dépôt de garantie de 400 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé par un commissaire de justice en date du 24 juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2021, Mme [L] a fait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe a’n que soit ordonnée une expertise dans le but d’évaluer précisément les désordres affectant son bien, le préjudice et décrire les travaux de remise en conformité avec les critères de décence, outre la condamnation de M. [O] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision rendue le 4 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a notamment fait droit à la demande d’expertise, désigné M. [M] [V], fixé une consignation d’un montant de 600 euros à la charge de Mme [L].

Suite à un arrêté de la mairie d'[Localité 7] en date du 24 avril 2023, Mme [L] a quitté le logement.

L’expert judiciaire a remis son rapport le 4 mai 2023.

Suivant jugement en date du 17 juin 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Prononcé la résiliation du bail liant les parties, aux torts de M. [O], à la date du 24 avril 2023 ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 9 280 euros à Mme [L] en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 176 euros à Mme [L] en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 400 euros à Mme [L] en remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts à taux légal à compter du 24 avril 2023 ;

— Débouté Mme [L] de sa demande de préjudice moral ;

— Débouté M. [O] sa demande de condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des rappels de loyer ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 2 000 euros à Mme [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire.

M. [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 9 août 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant les dispositions ayant':

— Condamné M. [O] à payer la somme de 9 280 euros à Mme [L] en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 176 euros à Mme [L] en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 400 euros à Mme [L] en remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts à taux légal à compter du 24 avril 2023 ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 2 000 euros à Mme [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté M. [O] sa demande de condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des rappels de loyer ;

— Condamné M. [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Mme [L] a constitué avocat le 22 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, M. [O] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avesnes-sur-Helpe en date du 07 juin 2024 en ce qu’il a condamné M. [O] à payer à Mme [L] la somme de 9 280 euros, la somme de 176 euros et la somme de 400 euros, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il a été débouté de ses demandes et qu’il a été condamné aux dépens.

Statuant à nouveau':

— Débouter Mme [L] de ses demandes,

— Condamner Mme [L] à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros au titre des rappels de loyer,

— Condamner Mme [L] à payer à M. [O] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [L] aux dépens

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, Mme [L] demande à la cour de':

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation du bail liant les parties, aux torts de M. [O], à la date du 24 avril 2023 ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 9 280 euros à Mme [L] en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 176 euros à Mme [L] en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 400 euros à Mme [L] en remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts à taux légal à compter du 24 avril 2023 ;

— Débouté M. [O] sa demande de condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des rappels de loyer ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 2 000 euros à Mme [L] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [L] de sa demande au titre du préjudice moral,

En conséquence,

Statuant à nouveau':

— Condamner M. [O] à régler à Mme [L] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— Condamner M. [O] à régler à Mme [L] la somme de 3 000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à l’intégralité des frais et dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

À titre liminaire, il sera observé que la résiliation du bail aux torts de M. [O] n’est pas contestée dans la déclaration d’appel de M. [O], et que la cour n’a pas à statuer sur ce point.

Sur les préjudices de Mme [L] liés à l’indécence du logement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas';

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus';

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu’un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires':

— il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

En l’espèce, la résiliation du bail a été prononcée aux torts du bailleur, ce dernier ne contestant pas cette résiliation en cause d’appel. Le premier juge a relevé à juste titre que plus d’un an après l’arrêté de mise en sécurité pris par la mairie, le logement n’était toujours pas en état d’être utilisé par la locataire, l’arrêté de péril n’ayant pas été levé.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Le rapport d’expertise judiciaire a conclu à de nombreux désordres affectant le logement de Mme [L] mais également l’ensemble de l’immeuble’et caractérisant de manière incontestable un logement indécent ; c’est ainsi que la mairie d’Avesnes-sur-Helpe a pris un arrêté de mise en sécurité portant sur l’immeuble appartenant à M. [O] situé [Adresse 4] à Avesnes-sur-Helpe, le 24 avril 2023, au vu des conclusions de l’expert désigné par le tribunal administratif';

Or les moyens soutenus par M. [O] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents, particulièrement détaillés et exacts que la cour adopte, notamment concernant la description faite par l’expert de l’ensemble des désordres et de leur cause, sans qu’il soit nécessaire de suivre M. [O] dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation, notamment s’agissant d’un éventuel conflit avec son ancienne locataire, dont on voit mal en quoi il viendrait expliquer les désordres affectant le logement ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

De même qu’en première instance, le bailleur ne conteste ni ne revient sur les constatations et conclusions de l’expert judiciaire mandaté, ou de l’expert mandaté par le tribunal administratif, se contentant de réitérer ses affirmations selon lesquelles des dégradations auraient été commises par sa locataire, sans en justifier. Des désordres ont d’ailleurs été signalés par la locataire dès le mois de septembre 2000 ;

Concernant le préjudice matériel lié au débouchage des toilettes, contrairement à ce qu’indique le bailleur, Mme [L] démontre que la réfection relève non pas de réparations locatives, mais de défaut de la canalisation à la cave relevant bien de réparations à la charge du seul bailleur. L’expert a noté à ce titre qu’il existait «'un défaut d’évacuation des toilettes avec mise en évidence d’une canalisation sectionnée et raccordée sur un tonneau concave, empêchant toute utilisation du cabinet d’aisance du logement, outre une déformation de la canalisation en partie basse (cave) qui provient de la mise en place de cette canalisation à travers la voûte'».

Enfin, l’expert concluait ces constatations en ces termes : « l’ensemble des désordres subis par Mme [L] proviennent de défauts de mise en 'uvre lors de la rénovation du logement par le propriétaire bailleur. »

Compte tenu de l’ensemble et de l’importance des désordres constatés, le préjudice de jouissance a été correctement évalué par le premier juge à la somme de 9280 euros, correspondant à 80 % du montant du loyer dû pendant le temps d’occupation du logement par la locataire jusqu’à son départ contraint de celui-ci, ainsi que le proposait l’expert, de même que le préjudice matériel lié à la réparation des toilettes.

La décision sera confirmée en ce qui concerne l’ensemble des dommages et intérêts alloués.

S’agissant du préjudice moral, il appartient à Mme [L] de justifier d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà réparé aux termes des dommages intérêts alloués ci-dessus. Force est de constater que de la même façon que devant le premier juge, la locataire ne justifie pas d’un préjudice de cette nature et distinct du préjudice de jouissance et matériel. La décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande au titre des loyers

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté le bailleur de cette demande, celui-ci procédant par affirmations, sans étayer ses dires, et sans même produire le moindre décompte de loyer, alors même que la locataire produit l’ensemble des quittances de loyer.

La décision sera confirmée sur ce point.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Le bailleur échouant à démontrer que c’est par le fait de dégradations commises par la locataire que le logement a été rendu dans un état ne correspondant pas à celui constaté lors de l’entrée en jouissance, la restitution du dépôt de garantie est acquise à la locataire, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1999. La décision sera confirmée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [T] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à débouter M. [O] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux dépens d’appel et à payer à Mme [L] la somme de 2 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions’critiquées';

Y ajoutant,

Déboute M. [O] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [O] aux dépens d’appel et à payer à Mme [L] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Le président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.