Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 12 février 2026, n° 24/01627

CA Douai
Confirmation 12 février 2026

Arguments

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Rejeté
Nullité du congé pour vente en raison d'un prix excessif
La cour a estimé que la locataire ne prouve pas le caractère excessif du prix et l'intention frauduleuse du bailleur, confirmant ainsi la régularité du congé.
Rejeté
Congé abusif
La cour a rejeté cette demande, considérant que le congé était régulier et non abusif.
Rejeté
Prix excessif du congé
La cour a confirmé que le prix n'était pas excessif et que le congé était donc valide.
Accepté
Indemnité d'occupation due par la locataire
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due au bailleur, confirmant le montant fixé par le premier juge.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la condamnation de la locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 12 févr. 2026, n° 24/01627
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	24/01627
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	23 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre CORTIERAudrey VERHOEVEN
Parties :	SCI Maloan

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/02/2026

****

Minute electronique

N° RG 24/01627 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VO7D

Jugement (N° 23/000380) rendu le 11 Mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANTE

Madame [N] [L]

née le 17 Septembre 1968 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey Verhoeven, avocat au barreau de Dunkerque

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/002688 du 10/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

SCI Maloan, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre Cortier, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 02 décembre 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Isabelle Facon, conseiller

Thomas Bigot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 février 2026 après prorogation du délibéré du 05 février 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2025

****

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2017, la société civile immobilière Maloan a donné à bail à Mme [N] [L] un local à usage d’habitation [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 479 euros, outre 20 euros à titre de provision sur charges.

Par exploit de commissaire de justice du 27 avril 2023, la SCI Maloan a fait délivrer à Mme [L] un congé pour vendre l’immeuble moyennant un prix de 78 500 euros, à effet du 16 décembre 2023 à minuit.

Par requête du 3 mai 2023, Mme [L] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de contester le congé lui ayant été délivré.

Suivant jugement en date du 11 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Ecarté des débats le courrier émanant de Mme [L] reçu postérieurement à la clôture, le 10 janvier 2024, et tendant à lui voir accorder un délai pour quitter les lieux,

Dit régulier le congé délivré par la SCI Maloan le 27 avril 2023 à Mme [L], portant sur le logement sis [Adresse 3], 1er étage, à Coudekerque-Branche (59210) ;

Dit que Mme [L] est devenue sans droit ni titre à occuper le logement sis [Adresse 3], 1er étage, à [Localité 6] depuis le 16 décembre 2023 à minuit ;

Ordonné, à défaut de libération spontanée des lieux par remise des clés au bailleur, l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelé que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné Mme [L], en tant que de besoin, à payer à la SCI Maloan une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 499 euros, et ce à compter du 17 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux ;

Dit que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

Rappelé que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation,

Condamné Mme [L] aux dépens de l’instance,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Mme [L] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 05 avril 2024, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SCI Maloan a constitué avocat le 23 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, Mme [L] demande à la cour d’infirmer en toutes ces dispositions le jugement rendu par juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 11 mars 2024.

Et statuant à nouveau,

Déclarer nul le congé pour vendre délivrer à , Mme [L] en date du 27 avril 2023 en raison de son prix excessif,

Condamner la SCI Maloan à verser à Mme [L] la somme de 2.000 euros titre de dommages-intérêts pour congé abusif et préjudice moral,

Condamner la SCI Maloan à verser à Mme [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de la loi du 10 juillet 1991,

Condamner la SCI Maloan aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2024, la SCI Maloan demande à la cour de confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du 11 mars 2024 en toutes ses dispositions ;

Débouter, Mme [L] de l’intégralité de ses demandes ;

Reconventionnellement,

Condamner, Mme [L] à verser à la SCI Maloan la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la nullité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

La Cour de cassation a jugé que la fraude affectant un acte juridique justifiant son annulation est souverainement appréciée par les juges du fond, notamment quand l’offre de vente notifiée par le bailleur a été faite pour un prix volontairement dissuasif, dans l’intention évidente d’empêcher les locataires d’exercer leur droit légal de préemption. (Cass civ 3eme, 5 juillet 1995, n°93-17.283)

En application de l’article 9 du code de procédure civile, la preuve du caractère excessif du prix fixé par le bailleur à 78 500 euros et de l’intention frauduleuse du bailleur appartient à la locataire.

Mme [L] ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations.

Le bailleur produit une attestation de valeur notariée du 3 avril 2023 dont il résulte que l’immeuble est constitué de trois appartements loués, que, vendu en son entier, l’immeuble présente une valeur comprise entre 230 000 et 235 000 euros et que l’appartement du 1er étage, loué à Mme [L], pourrait être vendu séparément à un prix net compris entre 73 000 et 75 000 euros.

Par ailleurs, l’ensemble de l’immeuble a fait l’objet d’un compromis de vente avec un tiers en date du 9 mai 2023 pour la somme de 195 000 euros.

Le premier juge a parfaitement caractérisé qu’il ne peut être fait de comparaison, comme le soutient la locataire, au prorata des mètres carrés, du prix de vente de l’immeuble dans son ensemble, au prix pour chacun des lots.

En l’état, le prix de 78 500 euros fixé par le bailleur dans le congé notifié le 27 avril 2023 est légèrement supérieur à l’évaluation notariée, laquelle a été confirmée par une vente intervenue en mai 2023 portant sur un immeuble similaire, situé dans la même rue.

Il en résulte que la locataire ne démontre pas, ni le caractère excessif du prix, ni l’intention frauduleuse du bailleur de l’empêcher d’exercer son droit de préemption.

En outre, le premier juge a parfaitement rappelé que l’absence d’information de la vente au tiers à la locataire n’était pas sanctionnée de la nullité du congé mais, le cas échéant, de la nullité de la vente.

Le jugement sera confirmé sur ce point par adoption de motifs.

Au final, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a exactement fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et de la provision du charges d’un montant de 499 euros, avec faculté d’indexation et de régularisation des charges.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et, en équité, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [L] aux dépens d’appel et à la condamner à payer au bailleur la somme de 500 euros d’indemnité de procédure, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris,

Condamne Mme [L] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [L] à payer à la SCI Maloan la somme de 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

La Greffière Le Président