ARRET N°25/

N° RG 24/00341 – N° Portalis DBWA-V-B7I-CPE3

LA [Adresse 9]

C/

SCI MALA

TRESOR PUBLIC

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 09 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du juge de l’exécution de [Localité 12], en date du 23 juillet 2024, enregistré sous le n° 23/00006

APPELANTE :

LA [Adresse 9] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés es qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Régine CELCAL-DORWLING-CARTER de la SELARL DORWLING-CARTER-CELCAL, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

SCI MALA

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par M^e Régine ATHANASE de la SELARL ATHANASE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARTINIQUE

TRESOR PUBLIC

[Adresse 8]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 octobre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière lors des débats : Madame Carole GOMEZ, Greffier

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 09 Décembre 2025.

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 10 novembre 2022, la [Adresse 9] a fait délivrer à la SCI MALA un commandement valant saisie immobilière portant sur un immeuble situé au [Adresse 20], construit en dur, couvert en tôle, comprenant deux étages sur rez-de-chaussée, et sous sol, comprenant huit appartements, cadastré section H n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 3], pour une contenance totale de 8 ares et 60 centiares, et ce afin de recouvrer une créance de 147.303,43 € au 21 octobre 2022. Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière le 24.11.2022 sous la référence Volume [Immatriculation 5] 2022 S n° 77.

Faute d’obtenir satisfaction, la [Adresse 9] a, par acte d’huissier en date du 23 janvier 2023, assigné la SCI MALA devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Fort-de-France aux fins de voir:

'Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière.

Statuer ce que de droit sur les contestations et les demandes incidentes qui pourraient être formées.

Fixer sa créance à la somme en principal, frais, accessoires et intérêts, arrêtée à la somme de 147.303,43 €.

Ordonner la vente forcée de l’immeuble sis au [Adresse 21] [Localité 14] cadastré H n° [Cadastre 1] et [Cadastre 3] au prix de 120.000 €.

Autoriser le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis par thème huissier de son choix, dans les jours précédant la vente, lequel pourra pénétrer dans ledit bien avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique.

Pour le cas où au terme de l’adjudication le créancier poursuivant resterait adjudicataire, dire que le prix de l’adjudication sera payé par compensation avec le montant de la créance telle que fixée par le juge d’orientation dans sa décision à intervenir majorée de ses intérêts, frais et accessoires au jour de l’adjudication.

Au cas de paiement par compensation en matière d’immeubles en copropriété, le créancier poursuivant sollicite qu’il soit donné acte qu’il fera son affaire personnelle des privilèges spéciaux du syndicat des copropriétaires, dès lors qu’ils auront été revendiqués dans les formes légales.

À titre subsidiaire, pour le cas où la vente amiable sera autorisée, dire que le prix d’adjudication de cette vente amiable sera consigné entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 12], désigné en qualité de séquestre aux conditions de l’article 6 du cahier des conditions de vente, ce nonobstant les termes légaux.

Dépens comme de droit.'

L’assignation été dénoncée par acte du 23 janvier 2023 au Trésor public (SIP [Localité 11] [Localité 17]), ès qualité de créancier inscrit.

Le créancier poursuivant agit en vertu de la copie exécutoire d’un acte dressé le 29 juin 2011 par Maître [D] [B] [O], notaire à [Localité 12], valant prêt immobilier.

Le cahier des conditions de vente prévoyant une mise à prix de 120'000 € a été déposé au greffe le 26 janvier 2023.

Par jugement de mainlevée de la procédure de saisie immobilière rendu le 23 juillet 2024, le juge de l’exécution du tribunal de judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :

'Dit que la présente procédure de saisie immobilière constitue une mesure d’exécution qui, en raison de la disproportion entre les causes de la saisie et l’assiette de cette mesure, excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En conséquence,

Dit que la présente procédure de saisie immobilière est irrégulière.

Ordonner la mainlevée de la procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de la SCI MALA par la [Adresse 9], selon commandement de payer valant saisie signifié le 10 novembre 2022 portant sur un immeuble situé au [Adresse 20], construit en dur, couvert en tôle, comprenant deux étages sur rez-de-chaussée, et sous sol, comprenant huit appartements, cadastré section H n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 3], pour une contenance totale de 8 ares et 60 centiares, et ce afin de recouvrer une créance de 147.303,43 € au 21 octobre 2022, ce commandement ayant été publié au service de la publicité foncière le 24.11.2022 sous la référence Volume [Immatriculation 5] 2022 S n° 77.

Ordonne également la radiation de toute mention en marge dudit commandement.

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, avec toutes conséquences de droit.

Déboute la CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES de l’ensemble de ses demandes.

Condamne la [Adresse 9] aux dépens, en ce compris les frais de la présente procédure et de mainlevée.

Déboute les parties du surplus et autres demandes.'

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 14 août 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES a critiqué tous les chefs de jugement.

Par assignation à jour fixe en date du 27 août 2024, la [Adresse 9] a saisi la cour d’appel de Fort-de-France aux fins de solliciter l’infirmation du jugement.

Dans ses conclusions d’appelante en date du 12 juin 2025, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES demande à la cour d’appel de:

'Infirmer le jugement rendu le 23 juillet 2024 par le juge de l’exécution de [Localité 12] en ce qu’il a:

Dit que la présente procédure de saisie immobilière constitue une mesure d’exécution qui, en raison de la disproportion entre les causes de la saisie et l’assiette de cette mesure, excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

En conséquence,

Dit que la présente procédure de saisie immobilière est irrégulière.

Ordonne la mainlevée de la procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de la SCI MALA par la [Adresse 9], selon commandement de payer valant saisie signifié le 10 novembre 2022 portant sur un immeuble situé au [Adresse 18]) lieu-dit [Adresse 15], construit en dur, couvert en tôle, comprenant deux étages sur rez-de-chaussée, et sous sol, comprenant huit appartements, cadastré section H n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 3], pour une contenance totale de 8 ares et 60 centiares, et ce afin de recouvrer une créance de 147.303,43 € au 21 octobre 2022, ce commandement ayant été publié au service de la publicité foncière le 24.11.2022 sous la référence Volume [Immatriculation 5] 2022 S n° 77.

Ordonne également la radiation de toute mention en marge dudit commandement.

Ordonne la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, avec toutes conséquences de droit.

Déboute la CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES de l’ensemble de ses demandes.

Condamne la [Adresse 9] aux dépens, en ce compris les frais de la présente procédure et de mainlevée.

Déboute les parties du surplus et autres demandes.

Statuant à nouveau,

Déclarer que la CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES justifie d’un titre exécutoire, d’une créance, certaine, liquide et exigible.

Déclarer qu’il n’existe pas de disproportion quant à la mesure d’exécution forcée choisie par la [Adresse 9].

Déclarer que la procédure de saisie immobilière est régulière.

Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière.

Fixer la créance du créancier poursuivant à la somme en principal, frais, accessoires et intérêts, arrêtée au 20 août 2024 à la somme de 147.696,37 €.

Ordonner la vente forcée du bien immobilier situé au [Localité 19]) lieu-dit [Localité 14], construit en dur, couvert en tôle, comprenant deux étages sur rez-de-chaussée, et sous sol, comprenant huit appartements, cadastré section H n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 3], pour une contenance totale de 8 ares et 60 centiares,

Figurant au cadastre, savoir:

Section

N°

Lieudit

Surface

H

[Adresse 2]

[Adresse 15]

00 ha 2 a 72 ca

H

[Cadastre 3]

[Adresse 15]

00 ha 5 a 88 ca

Total surface: 00 ha 8 a 60 ca.

Fixer la date de l’audience de vente, laquelle interviendra sur la mise à prix de CENT VINGT MILLE EUROS (120'000 €).

Condamner la SCI MALA à payer à la [Adresse 9] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens.'

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES expose que c’est en cours de saisie immobilière que des baux ont été négociés,et sans que le créancier hypothécaire le sache et sans qu’une délégation de ces loyers ait été proposée, de sorte que le commandement de payer valant saisie était la seule voie possible aux fins d’obtenir le recouvrement des sommes dues. Elle prétend que, à ce jour, en l’absence de versements par la SCI MALA des fruits de ces baux, il est permis de douter de leur exécution effective. Elle rappelle que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, ce dont elle justifie, peut procéder à une saisie immobilière et qu’elle a le choix des mesures d’exécution forcée. La banque fait valoir également que, en acceptant l’inscription d’une hypothèque conventionnelle sur son bien immobilier au moment où le prêt a été consenti, la SCI MALA savait qu’en cas de non-paiement, une procédure de saisie immobilière serait engagée à son encontre par le prêteur. Elle ajoute que la SCI MALA ne verse aucun élément quant à sa situation financière actuelle et n’a effectué aucun versement avant la saisie et au cours de la présente procédure, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Dans ses conclusions en réponse en date du 03 avril 2025, la SCI MALA demande à la cour d’appel de:

'- Vu le jugement en date du 23/07/2024

— Recevoir la SCI MALA en ses présentes écritures et les dire bien fondées.

— A titre principal,

— Confirmer le jugement du 23 juillet 2024 en toutes ses dispositions.

— Déclarer la saisie immobilière du bien de la SCI MALA disproportionnée compte tenu de la valeur du bien et du montant de la dette.

— Ordonner la mainlevée de la saisie.

— Ordonner la radiation du commandement publié au service de la publicité le 24.11.2022.

— Débouter le CREDIT MUTUEL de sa demande de vente forcée.

— A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait infirmer le jugement du juge de l’exécution

— Fixer la dette du créancier poursuivant à la somme de CENT TRENTE NEUF MILLE TROIS CENT TROIS EUROS ET QUARANTE TROIS CENTS (139.303,43 €)

— Accorder un délai de 24 mois à la SCI MALA pour régler sa dette par le versement mensuel de six mille euros (6.000 €).

— Ordonner le cantonnement de la saisie à la vente de deux lots qui seront détachés de l’immeuble conformément au plan de division qui sera produit.

— Ordonner la vente amiable de ces deux lots.

— Débouter le [Adresse 10] de ses demandes fins et conclusions ainsi que celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner le CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES au paiement de la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Ordonner les dépens comme de droit.'

La SCI MALA rappelle que la valeur du bien de la SCI MALA est près de dix fois supérieure au montant de la dette. Elle fait valoir également qu’elle verse aux débats le bordereau de pièces contenant les baux signés. À titre subsidiaire, la SCI MALA propose d’affecter les loyers directement au paiement de la dette et sollicite en outre un délai de 24 mois pour régler sa dette. Elle ajoute qu’elle a sollicité la division de l’immeuble afin de détacher deux lots qui permettront de solder l’intégralité de la dette.

Après renvoi à une audience de mise en état, l’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 10 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 09 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L. 121-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

Il est constant que si le créancier a le choix des mesures d’exécution, l’exécution de cette mesure ne peut excéder ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation compte tenu du montant de la créance et de l’attitude du débiteur.

Force est de constater que, alors que, au jour du commandement, en capital, intérêts et indemnité de résiliation, la créance de la banque s’élevait à la 147.303,43 €, la saisie immobilière a été pratiquée sur un bien dont la valeur est estimée par le débiteur, sans que le créancier ne le conteste, à environ 1.032.000,00 €.

La cour en déduit que la saisie immobilière litigieuse constitue une mesure d’exécution, qui, en raison de la disproportion entre les causes de la saisie et l’assiette de cette mesure, excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation, d’autant plus que la banque ne justifie ni ne prétend avoir tenté la mise en oeuvre de voies d’exécution ne portant pas atteinte à la propriété immobilière, telle qu’une saisie-attribution.

Toutefois, il résulte des articles L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution et 1315 du code civil, devenu 1353 du code civil, que le créancier ayant le choix des mesures propres à assurer l’exécution de sa créance, il appartient au débiteur, qui en poursuit la mainlevée, d’établir qu’elles excèdent ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation (arrêt Cour de cassation, 2e Civ., 15 mai 2014, pourvoi n° 13-16.016).

En cause d’appel, la SCI MALA produit, en sa qualité de bailleur, les contrats de location datés et signés se rapportant aux appartements situés [Adresse 16].

Force est de constater que le recouvrement du montant total des loyers, représentant une somme globale de 4.000 € par mois, permettra à la banque d’apurer sa créance dans des délais raisonnables.

La cour en déduit que, si la débitrice ne procède pas à une délégation de loyers au profit du créancier, la banque pourra tenter de recouvrer sa créance par la mise en oeuvre de voies d’exécution, telles qu’une saisie-attribution.

Il s’ensuit que, faute pour la banque de démontrer le caractère infructueux des saisies mobilières qui auraient pu être pratiquées et faute pour le créancier de rapporter la preuve de la mauvaise foi de la débitrice, mais également au regard du montant de sa créance, l’engagement d’une procédure de saisie immobilière n’apparaît pas nécessaire.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a:

Dit que la présente procédure de saisie immobilière constitue une mesure d’exécution qui, en raison de la disproportion entre les causes de la saisie et l’assiette de cette mesure, excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Dit que la présente procédure de saisie immobilière est irrégulière.

Ordonné la mainlevée de la procédure de saisie immobilière poursuivie à l’encontre de la SCI MALA par la [Adresse 9], selon commandement de payer valant saisie signifié le 10 novembre 2022 portant sur un immeuble situé au [Adresse 18]) lieu-dit [Adresse 15], construit en dur, couvert en tôle, comprenant deux étages sur rez-de-chaussée, et sous sol, comprenant huit appartements, cadastré section H n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 3], pour une contenance totale de 8 ares et 60 centiares, et ce afin de recouvrer une créance de 147.303,43 € au 21 octobre 2022, ce commandement ayant été publié au service de la publicité foncière le 24.11.2022 sous la référence Volume [Immatriculation 5] 2022 S n° 77.

Ordonné également la radiation de toute mention en marge dudit commandement.

Ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière, avec toutes conséquences de droit.

Débouté la CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES de l’ensemble de ses demandes.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes présentées à titre subsidiaire par la SCI MALA.

Les dispositions du jugement déféré sur les dépens seront confirmées.

Au vu des circonstances de la cause, de la solution apportée au litige et de la situation des parties, il convient de rejeter la demande présentée respectivement par la [Adresse 9] et la SCI MALA sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la [Adresse 9] sera condamnée aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 23 juillet 2024 dans toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs plus amples demandes;

Condamne la CAISSE DE CREDIT MUTUEL PLACE D’ARMES aux dépens de la présente instance.

Signé par Madame Christine Paris, présidente de chambre et par M^me Christine Dorfeans, greffière placée, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE PLACÉE, LA PRÉSIDENTE,