Cour d'appel de Fort-de-France, Chambre civile, 8 juillet 2025, n° 24/00259

TGI Fort-de-France 27 février 2024

CA Fort-de-France
Infirmation 8 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Absence de preuve des sommes réclamées
La cour a constaté que les factures produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ne justifiaient pas le montant total réclamé et que certaines factures n'avaient pas été réglées, ce qui a conduit à une réduction du montant dû.
Rejeté
Obligation de participer aux frais d'entretien de la servitude
La cour a reconnu l'existence de la servitude mais a estimé que le montant réclamé n'était pas justifié par les preuves fournies, ce qui a conduit à un rejet de la demande pour le montant initial.

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Sur la décision

Référence :	CA Fort-de-France, ch. civ., 8 juil. 2025, n° 24/00259
Juridiction :	Cour d'appel de Fort-de-France
Numéro(s) :	24/00259
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Fort-de-France, 27 février 2024, N° 22/02460
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric DIENERGisèle POGNON
Cabinet(s) :	SHAKTI
Parties :	son syndic SARL BEL' SYNDIC prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social, SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [ Adresse 7 ] c/ LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Adresse 6 ] demeurant [ Adresse 9 ]

Texte intégral

ARRET N°2025/

N° RG 24/00259 – N° Portalis DBWA-V-B7I-CO2E

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7]

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 6]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Fort de France, en date du 27 Février 2024, enregistrée sous le n° 22/02460

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7] représenté par son syndic SARL BEL’SYNDIC prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gisèle POGNON, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIME :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] demeurant [Adresse 9], représenté par son syndic, la SARL MARTINIQUE GESTION & SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal, M. [P] [C], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric DIENER de la SELARL SHAKTI, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Juin 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 08 Juillet 2025.

ARRÊT : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement contradictoire rendu en date du 27 février 2024, le tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 35.446,92 euros au titre de sa participation aux frais d’entretien de la pompe de relevage pour la période de 2017 à 2022 inclus ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens ;

— Admis Me [R] [T] qui en a fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Suivant déclaration au greffe en date du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a interjeté appel de chacun des chefs du jugement précité sauf en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

L’affaire a été orientée à la mise en état le 10 juillet 2024.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2025 le magistrat chargé de la mise en état a rejeté la demande de radiation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande à la cour de statuer comme suit:

'Vu la Loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

l’article 1353 du code civil

Les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,

Recevoir le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] en son appel;

Infirmer le jugement rendu par Tribunal Judiciaire de Fort de France le 27 février 2024

qui l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6]

la somme de 35 446,92 € au titre de sa participation aux frais d’entretien de la pompe de

relevage, pour la période de 2017 à 2022 inclus; aux entiers dépens et à payer au

syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 1 500 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté

par son syndic en exercice à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence

[Adresse 7] représenté par son syndic en exercice 3 255 € au titre de l’article 700 du code

de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.'

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] fait valoir qu’il recevait les factures d’Odissy comportant le poste 'collecte et traitement des eaux usées’ jusqu’à ce qu’un copropriétaire, suite à sa réclamation, découvre l’absence de rattachement au réseau collectif d’Odissy en 2017. Il rappelle qu’il n’y a eu aucune réclamation quand il était placé sous administration judiciaire de 2016 à avril 2017 et souligne les incohérences des décomptes présentés. Il s’oppose à la demande de paiement en l’absence de preuve des sommes réclamées et du règlement des factures partielles produites en application des dispositions de l’article 1353 du code civil .Il conteste en conséquence les sommes réclamées rétroactivement en l’absence de fondement de la réclamation (les dispositions de l’article 682 du code civil ne s’appliquant pas en cas de servitude conventionnelle ) et de justificatif du réglement des sommes réclamées. Subsidiairement il invoque un délai de prescription de 2ans.

Dans ses premières et dernières conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, le SDC de la résidence [Adresse 6] demande à la cour de statuer comme suit:

'Vu les articles 697 et 698 du code civil

Vu les règlements de copropriété des Résidences [Adresse 6] et [Adresse 7]

Con’rmer le jugement du tribunal judiciaire de Fort-de-France du 27 février 2024,

Juger que la servitude contenue dans les règlements de copropriété des résidences [Adresse 6] et [Adresse 7] est opposable au SDC de la Résidence [Adresse 7],

Juger en conséquence que le SDC [Adresse 7] a l’obligation de participer aux frais d’entretien de la pompe de relevage,

Juger que la répartition des frais d’entretien de la pompe de relevage se fera au prorata du nombre de lots des deux copropriétés à savoir 16 lots pour le SDC [Adresse 6] et 12 lots pour le SDC [Adresse 7],

Juger que le SDC [Adresse 7] sera tenu de participer aux frais déjà exposés par le SDC [Adresse 6] dans la limite de la prescription quinquennale,

En conséquence condamner le SDC [Adresse 7] au paiement de la somme de 35.44692 € au titre de sa participation aux frais depuis l’exercice 2017 jusqu’à l’exercice 2022 inclus,

Donner acte au SDC [Adresse 6] de son engagement de communiquer au SDC [Adresse 7] lors de l’étab|issement du budget annuel en perspective de son approbation par l’assemblée générale des copropriétaires, le prévisionnel des frais d’entretien de la pompe de relevage,

Donner acte au SDC [Adresse 6] de son engagement de communiquer au SDC [Adresse 7] lors de la clôture des comptes annuels le montant total des frais d’entretien de la pompe de relevage,

Condamner le SDC [Adresse 7] au paiement d’une somme de 3500,00 € au titre de l’article 700 du cpc,

Le condamner aux dépens dont distraction au pro’t de la SELARL SHAKTI.'

Il rappelle que la résidence [Adresse 6] a été construite dans le courant de l’année 2003/ 2004 sur la section BN [Cadastre 4] et que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division selon acte notarié du 25 novembre 2003 prévoit une servitude au profit de la parcelle contiguë BN [Cadastre 3] . Cette servitude est reprise dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division notarié du 13 juillet 2007 de la résidence [Adresse 7]. Cette résidence utilise la station de relevage qui appartient à la résidence [Adresse 6] mais le SDC de la résidence [Adresse 7] refuse de régler les frais d’entretien. Si l’acte notarié n’a pas prévu de convention pour ses dépenses d’entretien l’existence de la servitude n’étant pas contestable en application des dispositions des articles 697 et 698 du code civil et l’usage de la pompe de relevage étant nécessaire à la résidence [Adresse 7] pour être en conformité avec la réglementation, cette dernière doit participer aux frais d’entretien et de réparation à hauteur du nombre de lots soit 12 lots. Elle demande en conséquence la confirmation de la décision.

L’ordonnance de clôture est en date du 15 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale en rapporteur du 13 juin 2025 et mise en délibéré au 8 juillet 2025.

Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées .

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour ne répondra pas dans son dispositif aux demandes de 'juger que’ qui ne constituent que des moyens au service de la demande en paiement, seule prétention à laquelle la cour répondra. Il en va de même des demandes de donner acte qui n’engagent que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6].

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le SDC de la résidence [Adresse 6] produit l’acte notarié du 25 novembre 2003 qui précise au titre des servitudes sur le droit de branchement aux réseaux que « pour le cas où le requérant serait autorisé à construire sur la parcelle contiguë au bien objet des présentes, cadastrée section BN, numéro [Cadastre 3], il se réserve un droit de visite et de branchement sur les réseaux eaux usées et eaux pluviales, pour bénéficier notamment, de la pompe de relevage. »

Il produit également l’acte notarié d’état descriptif de division et de règlement de copropriété de la résidence [Adresse 8] en date du 13 juillet 2007 qui reprend au titre des servitudes ce paragraphe.

La cour comme le premier juge ne peuvent que constater que ces deux actes notariés notamment celui du 13 juillet 2007 ne prévoient aucune disposition relative aux frais afférents à la servitude.

Il n’est pas contesté et il est reconnu par le SDC de la résidence [Adresse 7] qu’il utilise la pompe de relevage du SDC de la résidence [Adresse 6] même si à l’origine il pensait bénéficier de la collecte et du traitement des eaux usées par Odissy.

Le SDC de la résidence [Adresse 6] ne produit aucune convention et aucun accord entre les parties sur la répartition des frais afférents à la pompe de relevage, ses mises en demeure et réclamations étant restées sans effet.

La cour constate également qu’il n’y a eu aucune constitution d’une union de syndicats de copropriétaires en application de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes des dispositions de des articles 637 et 639 du code civil une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire et dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.

Les servitudes conventionnelles sont celles établies par le fait de l’homme visées au chapitre trois du titre quatre du livre II du code civil .Aux termes des dispositions de l’article 686 du code civil l’usage et l’étendue des servitudes conventionnelles se règle par le titre qui les constitue ; à défaut de titre par les règles qui suivent .

Les dispositions de l’article 682 du code civil ne sont applicables qu’aux servitudes de passage.

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 mars 2014 ( troisième chambre numéro 12 ' 28. 152) rappelle que les articles 697 et 698 s’appliquent que que soit le mode d’établissement de la servitude.

Aux termes des dispositions de l’article 697 du code civil celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

Aux termes des dispositions de l’article 698 du code civil ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d’établissement de la servitude ne dise le contraire.

Toutefois la jurisprudence admet que lorsqu’il existe une communauté d’usage de la servitude par le propriétaire du fonds dominant et par le propriétaire du fonds servant ce dernier doit contribuer aux frais d’entretien et de réparation de cette servitude ( la Cour de cassation civ 3 du 22 mars 1989, la Cour de cassation civ 3 du 14 novembre 1990 numéro 89 ' 10. 210).

En l’espèce le SDC de la résidence [Adresse 7] bénéficie d’une servitude d’utilisation du réseau d’eaux usées et d’eau pluviales ainsi que de la pompe de relevage, qui se situent sur la propriété de la résidence [Adresse 6] et il n’est pas contesté que ces deux résidences utilisent la pompe de relevage et le réseau d’eau pluviale et d’eaux usées à proportion du nombre de lots .

En conséquence le SDC de la résidence [Adresse 7] doit contribuer aux frais d’entretien et de réparation de la servitude.

Cependant il appartient au SDC de la résidence [Adresse 6] de rapporter la preuve des frais d’entretien et de réparation de cette servitude.

Force est de constater que les factures produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] ne correspondent pas au montant total réclamé à hauteur de la somme de 35'446,92 €.

De plus comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] il n’est pas justifié du règlement des factures produites.

Le SDC de la résidence [Adresse 6] produit des factures correspondant au contrat d’entretien signé avec la société des eaux et assainissement (SEA) pour l’entretien et la maintenance d’un poste de refoulement des eaux usées mais pour la seule période du 31 octobre 2020 au 7 septembre 2021.

Le SDC de la résidence [Adresse 7] conteste être redevable du règlement de ces factures dans la mesure où il n’est pas justifié qu’elles ont été réglées.

Pour preuve du règlement des factures le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] produit l’état des dépenses 2021 pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 établi par son syndic.

Il en résulte que les frais d’entretien sont justifiés sur 12 mois du 30 octobre 2020 au 30 septembre 2021 par l’état des dépenses produit à raison de 329,60 € par mois soit 3955,20 € conformément au contrat d’entretien communiqué.

Pour les autres factures produites, la cour constate que seules sont justifiées comme ayant été réglées au vu de l’état des dépenses 2021 établi par le syndic, la facture du 15 avril 2021 pour un montant de 475,52 €, la facture du 26 juillet 2021 pour un montant de 804,14, la facture du 7 septembre 2021 pour un montant de 869,09 €, et celle du 10 septembre 2021 pour un montant de 427,27.€ . Les autres montants figurant dans l’état des dépenses 2021 établi par le syndic ne correspondent pas aux factures produites. En conséquence il ne peut être fait droit à ses demandes.

Comme le reconnaît le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] il ne peut réclamer au bénéficiaire de la servitude le montant des frais et charges correspondant à son utilisation effective de la pompe de relevage que pour 12 lots elle-même devant conserver les frais et charges pour les 16 lots constituant la copropriété [Adresse 6].

Compte tenu des seules factures produites dont le règlement est justifié il ne peut être fait droit à la demande de le SDC de la résidence [Adresse 6] qu’à hauteur des sommes suivantes :

3955,20

475,52

804,14

869,09

427,27

TOTAL: 6531,22:28x12 = 2799,09 €

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement quant au quantum et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 2799,09 euro correspondant à sa quote-part des frais d’entretien de la servitude selon factures arrêtées au 3 janvier 2022 dont le paiement est justifié.

Chacune des parties conservera en équité ses dépens et ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en appel, le principe de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] étant justifié mais le quantum retenu et établi étant 10 fois inférieur à celui réclamé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Fort-de-France en date du 27 février 2024 en toutes ses dispositions dont appel.

Statuant à nouveau,

Condamne le SDC de la résidence [Adresse 7] à verser au SDC de la résidence [Adresse 6] la somme de 2 799,09 euro correspondant à sa quote-part des frais d’entretien et de réparation de la servitude selon factures arrêtées au 3 janvier 2022

Dit que chacune des parties conservera ses dépens exposés en première instance ainsi que ses frais irrépétibles

Y ajoutant

Dit que chacune des parties conservera ses dépens exposés en appel

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel

Signé par Madame Christine PARIS, présidente de chambre et par Madame Christine DORFÉANS, greffière placée, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE PLACÉE, LA PRESIDENTE,