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ARRÊT N°

R.G : N° RG 24/00243 – N° Portalis DBWA-V-B7I-COXC

SCI 5 BOUTS

C/

S.A.S. 2M FOOD

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Fort de France, en date du 01 mars 2024, enregistrée sous le n° 23/00496 ;

APPELANTE :

SCI 5 BOUTS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Charlène LE FLOC’H, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

S.A.S. 2M FOOD

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Décembre 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Sandra DE SOUSA,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 14 Janvier 2025 ;

ARRET : réputé contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les

parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er septembre 2020, la SCI 5 Bouts a donné à bail à la SAS 2M Food un local commercial situé aux [Adresse 5] à Fort-de-France (Martinique) pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2020 et moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxes d’un montant de 31.200 euros et d’une provision annuelle sur charges de 1.200 euros.

Par exploit d’huissier en date du 3 août 2022, la SCI 5 Bouts a fait délivrer à la SAS 2M Food un commandement de payer les loyers et la garantie à première demande visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 18.650 euros.

Par exploit d’huissier en date du 10 mars 2023, la SCI 5 Bouts a fait délivrer à la SAS 2M Food un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme notamment de 6.515,27 euros au titre du solde des loyers et charges impayés de janvier 2022 à mars 2023, 1.971,33 euros au titre de la clause pénale et 13.200 euros au titre de la garantie à première demande.

Par exploit d’huissier en date du 20 décembre 2023, la SCI 5 Bouts a fait assigner la SAS 2M Food devant le président du tribunal judiciaire de Fort-de-France, statuant en référé, aux fins notamment de voir l’acquisition de la clause résolutoire constatée et que l’expulsion de la SAS 2M Food des locaux loués soit prononcée.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue en date du 1er mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

— DÉBOUTÉ la SCI 5 Bouts de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— DÉBOUTÉ, par voie de conséquence, la SCI 5 Bouts de l’ensemble de ses demandes ;

— DÉBOUTÉ la SCI 5 Bouts de sa demande fondée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ la SCI 5 Bouts aux entiers dépens ;

— RAPPELÉ que l’exécution provisoire est de droit.

Suivant déclaration au greffe en date du 18 juin 2024, la SCI 5 Bouts a interjeté appel de chacun des chefs de l’ordonnance susvisée.

Un avis d’orientation et de fixation de l’affaire à bref délai a été adressé à l’appelante le 8 juillet 2024.

La SAS 2M Food n’a pas constitué avocat.

Aux termes de conclusions remises au greffe par voie électronique en date du 10 juillet 2024, la SCI 5 Bouts demande à la cour de :

— INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI 5 Bouts de sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 1er septembre 2020, consenti par la SCI 5 Bouts à la SAS 2M Food est acquise au 10 avril 2023 ;

— CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— ORDONNER l’expulsion de la SAS 2M Food et de tout occupant de son chef, des locaux en cause ;

— DIRE que l’indemnité d’occupation due par la SAS 2M Food, à compter du 10 avril 2023, jusqu’à justification de la libération effective des lieux est de 156 euros par jour conformément aux dispositions du bail et la fixer à ce montant ;

— DIRE que le dépôt de garantie sera acquis au bailleur ;

— CONDAMNER la SAS 2M Food à payer à la SCI 5 Bouts, à titre provisionnel, la somme de 70.370,00 euros, au titre des loyers impayés, majorée de 10% conformément à la clause pénale prévue au bail ;

— CONDAMNER la SAS 2M Food à payer à la SCI 5 Bouts la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SAS 2M Food aux entiers dépens, y compris les frais du commandement de payer.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024 et mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Au cas présent, cette clause, prévue au bail en son article 21, stipule qu’il est expressément convenu entre les parties qu’en cas d’inexécution des conditions du bail ou de l’une d’entre elles, ainsi qu’en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et de ses accessoires au terme convenu, un mois après un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

En l’espèce, le 10 mars 2023, la SCI 5 Bouts a fait délivrer à la SAS 2M Food un commandement de payer la somme en principal de 21.686,80 euros.

La cour constate que ledit commandement vise la clause résolutoire contenue dans le bail.

Cette somme de 21.686,80 euros comprend le solde des loyers et charges impayés de janvier 2022 à mars 2023 pour un montant de 6.515,27 euros, la somme de 13.200 euros due au titre de la garantie à première demande ainsi que la somme de 1.971,33 euros due au titre de la clause pénale de 10% sur les loyers, charges et garantie à première demande.

Il n’est pas rapporté que dans le délai d’un mois courant à compter de la délivrance du commandement du 10 mars 2023, ses causes aient été acquittées,l 'intimée n’ayant pas comparu en 1ère instance.

La preuve de la régularisation de la dette dans les délais du commandement n’est donc pas établie.

Le juge des référés n’a pas retenu l’acquisition de la clause résolutoire du fait de l’existence de contestations sérieuses quant au montant du loyer appelé dans l’extrait de compte annexé au commandement de payer. Il a en effet considéré que selon ledit compte, le loyer s’élèverait à la somme de 5.200 euros, quand les conditions du bail souscrit le 1er septembre 2020 prévoient un loyer annuel de 31.200 euros HT, soit 2.600 euros HT par mois, auquel s’ajoute une provision mensuelle sur charge de 100 euros, soit la somme mensuelle de 2.700 euros.

En l’espèce, il convient de vérifier que les sommes appelées au titre du commandement de payer du 10 mars 2023 ne souffrent d’aucune contestation sérieuse.

Concernant le solde des loyers et charges impayés, la société bailleresse explique qu’aux termes de l’article 18 du contrat de bail litigieux, il était prévu que le preneur s’oblige à payer au bailleur le loyer et ses accessoires en six termes de paiement égaux et d’avance les 1ers septembre, novembre, janvier, mars, mai, juillet de chaque année, soit tous les deux mois.

Le loyer étant de 31.200 euros sur douze mois, soit 2.600 euros par mois, la SAS 2M Food était donc redevable tous les deux mois de la somme de 5.200 euros outre les 200 euros de provision pour deux mois de charges.

Il n’y a donc pas, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, de contestations sérieuses quant aux montants appelés au paiement par le commandement de payer du 10 mars 2023 au titre des loyers et charges impayés de janvier 2022 à mars 2023 inclus.

Il résulte dudit commandement que la SAS 2M Food était également débitrice de la somme de 13.200 appelée au titre de la garantie à première demande. L’article 32 du bail litigieux prévoit en effet que 'pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant, le preneur dispose d’un délai de 60 jours à compter de la date de prise d’effet du bail pour remettre la garantie à première demande d’un montant correspondant à six mois de loyers hors charges hors taxes, soit 13.200 euros'. Aucune contestation sérieuse ne peut donc être retenue quant au montant appelé, ce dernier étant contractuellement prévu au bail.

Enfin, il convient de rappeler que même si le commandement comporte une erreur quant au monant des sommes réclamées , ce qui n’est pas établi en l’espèce, il demeure valable à hauteur des sommes dues réellement.

De l’analyse de ce qui précède et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur l’absence ou non d’assurance du preneur, la validité du commandement de payer du 10 mars 2023 tout comme les effets qu’il a produit n’étant pas sérieusement contestables, il sera retenu que la clause résolutoire stipulée dans le bail a été acquise dans le mois du commandement de payer du 10 mars 2023, soit au 10 avril 2023.

La clause résolutoire étant acquise au 10 avril 2023, la SAS 2M Food est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner son expulsion, seule mesure destinée à faire cesser le trouble manifestement illicite constitué par son maintien dans les lieux.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce sens.

Sur le montant de la provision sollicitée par la SCI 5 Bouts au titre des loyers impayés :

En application du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

La SCI 5 Bouts sollicite la condamnation de la SAS 2M Food à lui payer la somme provisionnelle de 70.370 euros en principal au titre des loyers impayés majorée de 10% conformément à la clause pénale.

Elle produit à ce titre un décompte actualisé (pièce n°5) dont il résulte que le montant de l’arriéré des loyers et charges au 1er mai 2024, loyers et charges de juillet-août 2024 compris, correspond à la même somme de 70.370 euros.

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile que si aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office après l’ordonnance de clôture, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires et aux débours sont recevables jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, la SCI 5 Bouts a transmis un nouveau décompte (pièce n°11), arrêté au 1er décembre 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture. Cependant, elle ne sollicite pas, aux termes de conclusions, une actualisation de sa créance concernant des sommes échues postérieurement à ladite ordonnance, sachant que ses dernières conclusions ont été transmises le 10 juillet 2024, soit plusieurs mois avant la clôture intervenue le 17 octobre 2024.

Dans ces conditions, le décompte actualisé au 1er décembre 2024 transmis par la SCI 5 Bouts sans aucune conclusion à l’appui tendant à l’actualisation d’une créance de loyers, sera déclaré irrecevable.

Au regard du décompte arrêté au 1er mai 2024, il apparaît que la taxe foncière est imputée à la société locataire pour un montant total de 2.250 euros. Le bail commercial prévoit en son article 10 Charges-Impôts-Taxes que le 'loyer fixé à l’article 28 est stipulé net de toutes charges pour le bailleur, le preneur s’étant engagé en toute connaissance à supporter la quote-part de toutes les charges afférentes aux locaux loués en ce compris la quote-part des parties communes attachée auxdits locaux loués.

En conséquence, le preneur remboursera au bailleur en sus du loyer, sa quote-part des charges et prestations de toutes natures afférentes aux locaux loués et à l’immeuble dont ils dépendent et qui peuvent être mis à la charge des locataires en vertu de la réglementation à la date d’établissement des présentes. La liste de ces charges et prestations ainsi que leur répartition entre le preneur et le bailleur figurent en annexe du présent bail'.

Or, cette annexe n’est pas versée aux débats. Le paiement de la taxe foncière par la société locataire apparaît ainsi sérieusement contestable car il n’est pas établi avec certitude qu’elle doit être mise à sa charge. La somme de 2.250 euros sera donc écartée.

Dans le décompte arrêté au 1er mai 2024, est également imputée la somme de 320 euros au titre des frais d’huissiers. Cette somme doit être déduite des loyers et des charges.

Pour le reste des sommes appelées et mises à la charge de la SAS 2M Food, le montant et l’obligation de paiement ne sont pas contestables.

La SAS 2M Food sera donc condamnée au paiement d’une provision d’un montant de 67.800 euros (70.370 – 2.250 – 320) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2024.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef.

La SCI 5 Bouts sollicite par ailleurs la condamnation de la SAS 2M Food à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité contractuelle fondée sur l’article 22 du bail litigieux.

Ledit article prévoit qu’en cas de recouvrement par les voies judiciaires, ou par l’envoi de lettre recommandée, le preneur s’engage à régler en plus des loyers accessoires et frais réclamés, une pénalité forfaitaire de 10% du montant desdites sommes, pour couvrir le bailleur des frais exposés par lui et ce, non compris les frais taxables légalement à la charge du preneur.

Cette clause pénale de 10 % est cependant susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et être minorée par le juge du fond de sorte que la demande formulée à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

La cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur le montant de la provision sollicitée par la SCI 5 Bouts au titre de l’indemnité d’occupation :

Pour rappel, selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI 5 Bouts sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 10 avril 2023 d’un montant de 156 euros par jour conformément aux dispositions du bail, et ce jusqu’à justification de la libération effective des lieux.

Pou rappel, il a été retenu qu’au 10 avril 2023, la SAS 2M Food était devenue occupante sans droit ni titre.

En l’espèce, l’article 21 du bail litigieux, relatif à la clause résolutoire, prévoit qu’à défaut par le preneur d’évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit, et sans préavis d’une indemnité d’occupation fixée d’ores et déjà pour chaque jour de retard, à 2% du montant du loyer trimestriel TTC accessoires compris, sans préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit du bailleur.

Cependant, cette clause qui augmente de manière importante la somme mise à la charge du preneur en cas de résiliation du bail peut être interprétée restrictivement par le juge du fond.

L’obligation de paiement par la SAS 2M Food sur ce point est donc sérieusement contestable.

La demande en paiement de la SCI 5 Bouts au titre d’une indemnité d’occupation journalière de 156 euros à compter de l’expiration du bail le 10 avril 2023 excède donc les pouvoirs du juge des référés.

La cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de voir juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur :

Le bail prévoit en son article 19 que dans le cas de la résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie, dont le montant à été fixé à trois mois de loyer hors taxes, hors charges, soit 7.500 euros, restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages intérêts, sans préjudice de tous autres.

Cette disposition du bail qui prévoit qu’une somme fixée de manière forfaitaire sera conservée par le bailleur en cas d’inexécution par le preneur de ses obligations constitue une clause pénale pouvant être minorée par le juge du fond.

L’opportunité pour la société bailleresse de conserver la somme de 7.500 euros déposée à titre de garantie par la SAS 2M Food est donc sérieusement contestable.

La demande en paiement de la SCI 5 Bouts au titre du dépôt de garantie excède donc les pouvoirs du juge des référés et la cour dira n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes :

La SAS 2M Food supportera les dépens de première instance et d’appel incluant le coût des commandements.

L’équité commande de condamner la SAS 2M Food au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant, par arrêt réputé contradictoire en référé, prononcé par mise à disposition au greffe,

— DÉCLARE irrecevable le décompte arrêté au 1er décembre 2024 transmis par la SCI 5 Bouts postérieurement à l’ordonnance de clôture ;

— INFIRME l’ordonnance entreprise en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau,

— CONSTATE que la clause résolutoire contenue au bail du 1er septembre 2020 est acquise ;

— CONSTATE la résiliation du bail signé le 1er septembre 2020 entre la SCI 5 Bouts et la SAS 2M FOOD ;

— ORDONNE à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS 2M Food et celle de tous occupants de son chef, du local donné à bail, situé aux [Adresse 5] à [Localité 6] (Martinique), avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE la SAS 2M Food à payer à la SCI 5 Bouts la somme provisionnelle de 67.800 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2024 ;

— DIT n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI 5 Bouts ;

— CONDAMNE la SAS 2M Food aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût des commandements de payer des 3 août 2022 et 10 mars 2023 ;

— CONDAMNE la SAS 2M Food à payer à la SCI 5 Bouts la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Christine PARIS, Présidente de Chambre et M^me Sandra DE SOUSA, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,