R.G. N° 13/02646

PA

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

M^e Denis DREYFUS

M^e U CRIFO

M^e Pascale MODELSKI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 DECEMBRE 2015

Appel d’un jugement (N° R.G. 09/03143)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 15 avril 2013

suivant déclaration d’appel du 11juin 2013

APPELANTS :

Madame U Z épouse X

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e DRAI substituant M^e DAYANT, avocat au barreau de PARIS

Monsieur S X

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e DRAI substituant M^e DAYANT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

SARL K L pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE

SELARL BELHASSEN prise en la personne de Maître I A es- qualités de mandataire liquidateur de la société FRANCOIS R REAL ESTATE anciennement dénommée K L selon Jugement du Tribunal de Commerce de Paris en date du 16/04/2015

76 rue du faubourg Saint-Denis

XXX

défaillante

Compagnie d’assurances O P venant aux droits de M N, entreprise gérée par le Code des Assurances, SA au capital de 938 787 416 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 542 110 291.

XXX

XXX

Représentée par M^e Denis DREYFUS, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant par M^e DEWULF-MAGNAT, avocat au barreau de GRENOBLE

SARL BP GESTION prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e U CRIFO, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée et plaidant par M^e COUDERC, avocat au barreau de GRENOBLE

SCP D prise en la personne de Maître C H, ès-qualité

de Liquidateur Judiciaire de la SAS LE SESAME,

XXX

XXX

défaillante

SA CREDIT FONCIER DE FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Pascale MODELSKI, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée et plaidant par M^e DESVAGES, avocat au barreau de GRENOBLE

SAS LP PROMOTION prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e U CRIFO, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée et plaidant par M^e COUDERC, avocat au barreau de GRENOBLE

XXX prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e U CRIFO, avocat au barreau de GRENOBLE, substituée et plaidant par M^e COUDERC, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Philippe F, Président,

Madame Dominique JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistés lors des débats de Françoise DESLANDE, greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 novembre 2015 Monsieur F a été entendu en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

Le 25 septembre 2007, M. et M^me X ont conclu avec la SCI Résidence Ventia un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement de type 3, portant le numéro B23, dépendant d’une résidence en construction à Vinay dont la date d’achèvement prévisionnelle était fixée au 2^e trimestre 2008, pour un prix de 198.003 €.

le 17 décembre 2007, ils ont accepté une offre de prêt émise le 28 novembre 2007 par la société Crédit foncier de France à hauteur de 198.003 € en vue de financer l’opération.

Par acte authentique reçu le 20 mars 2008 par M^e Lintanff, notaire associé à Saint-Marcellin, la SCI Résidence Ventia a vendu en l’état futur d’achèvement à M. X et à M^me Z, son épouse, les lots n° 24, 79 et 135 d’un immeuble en cours d’édification à l’angle de la rue du 8 mai 1945 et de la rue de la Tonnellerie à Vinay, moyennant un prix de 165.554,35 € HT, soit 198.003 € TTC.

Par acte authentique reçu le 20 mars 2008 par M^e Lintanff, la société Crédit foncier de France a consenti à M. et M^me X un prêt d’un montant de 198.003 €, remboursable en 360 mensualités et productif d’intérêts au taux variable de 4,30 % l’an, destiné à financer l’acquisition du logement acquis en l’état futur d’achèvement.

Selon mandat de gestion n° 949, les époux X ont parallèlement donné à la société XXX mandat de louer leur bien, moyennant un loyer de 566 €.

Selon courrier du 21 avril 2008, la société XXX a informé M. et M^me X de la livraison de bien.

Le bien acquis a été pris en location à compter du 23 décembre suivant.

Les 5 et 6 mai 2009, M. et M^me X, affirmant avoir été victimes de manoeuvres dolosives, ont assigné la SCI Résidence Ventia, la société XXX, la société Le Sésame, la société K L, la société XXX et la société Crédit foncier de France devant le tribunal de grande instance de Grenoble en annulation des contrats de vente et de prêt et en réparation de leurs préjudices.

Le 5 mars 2010, la société K L a appelé en garantie son assureur, la société M N.

La jonction des instances a été ordonnée.

Par jugement en date du 15 avril 2013, la juridiction saisie a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation au bureau de conservation des hypothèques,

— débouté M. et M^me X de leurs demandes en nullité du contrat de vente et du contrat de prêt du 20 mars 2008, et en dommages et intérêts pour perte de rentabilité de l’investissement projeté et préjudice moral,

— débouté M. et M^me X de leur demande indemnitaire à l’encontre du Crédit foncier de France,

— condamné la société XXX à payer à M. et M^me X les sommes de :

5.000 € à titre de dommages et intérêts

383,47 € au titre du reliquat de l’assurance vacance locative,

— débouté M. et M^me X du surplus de leur demande indemnitaire à l’encontre de la société XXX et de remboursement de ses honoraires de gestion,

— débouté la société XXX, la SCI Ventia, la société XXX de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société XXX à payer à M. et M^me X une indemnité de procédure de 2.000 €,

— rejeté le surplus des prétentions sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société XXX aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Les premiers juges ont principalement retenu :

— que l’assignation avait été publiée au bureau de la conservation des hypothèques ;

— qu’il était établi que les défendeurs, à l’exception du Crédit foncier de France, avaient participé à une opération globale visant à inciter des particuliers à investir dans l’achat d’un appartement neuf en bénéficiant d’un avantage fiscal, par le biais d’un engagement de mise en location pendant une durée minimale ;

— que le Crédit foncier de France, qui n’était pas partie prenante au montage, n’était pas tenu d’un devoir de mise en garde particulier à l’égard des époux X ;

— que la preuve d’une surévaluation de l’appartement n’était pas rapportée ;

— qu’il n’était pas démontré que les manquements qu’avaient pu commettre la SCI Ventia, la société K L, la société Le Sésame et la société XXX, avaient déterminé le consentement des époux X ;

— que la société XXX avait engagé sa responsabilité envers M. et M^me X en tardant à mettre en location l’appartement, en leur adressant une proposition de protocole déloyale, en ne leur proposant pas une adhésion à l’assurance revente.

Selon déclaration transmise le 11 juin 2013, M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision en intimant la société K L, la société XXX , la SCP D, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Le Sésame, la société Crédit foncier de France, la société XXX et la SCI Résidence Ventia.

Selon déclaration transmise le 14 juin 2013, M. et M^me X ont formé un nouvel appel en intimant la société K L et la société M N.

Selon assignation délivrée le 4 juin 2015, M. et M^me X ont appelé à la cause la selarl Belhassen, en qualité de mandataire liquidateur de la société B R Real Estate, ancienne dénommée K L.

La jonction des diverses instances a été ordonnée.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 7 septembre 2015, M. et M^me X demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris ;

— prononcer la nullité du contrat de vente en état futur d’achèvement en date du 20 mars 2008 et condamner la SCI Résidence Ventia à restituer au Crédit foncier de France la somme de 198.003 € ;

— prononcer la nullité du prêt en date du 20 mars 2008 et condamner le Crédit foncier de France à leur restituer l’intégralité des sommes versées au titre du prêt ;

— condamner solidairement la SCI Résidence Ventia, la société XXX et M^e C, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Le Sésame, à leur verser la somme de 43.000 € en réparation du préjudice financier subi du fait de l’effort de trésorerie complémentaire consécutif aux informations mensongères transmises dans le cadre de la mise en place de l’investissement réalisé ;

— condamner solidairement la SCI Résidence Ventia, la société XXX et M^e C, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Le Sésame, à leur verser la somme de 68.551 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la perte de rentabilité de l’investissement projeté ;

— condamner la société XXX à leur verser la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à son manquement à ses obligations de loyauté, de conseil et de mise en garde ;

— condamner la société XXX à leur rembourser la somme de 495,55 € versée au titre des honoraires et frais de gestion ;

— condamner la société XXX à leur payer une somme de 383,47 € au titre du reliquat de la vacance locative ;

— condamner solidairement la SCI Résidence Ventia, la société XXX et M^e C, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Le Sésame, à leur verser la somme de 25.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner le Crédit foncier de France à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, du fait de ses manquements à ses obligations d’information, de conseil, de vigilance et de dissuasion ;

en tout état de cause,

— déclarer les appels incidents de la SCI Résidence Ventia, la société XXX, la société XXX, de M^e A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société B R Real Estate, anciennement dénommée K L, de M^e C, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Le Sésame, et du Crédit foncier de France irrecevables et mal fondés et les en débouter ;

— débouter la SCI Résidence Ventia, la société XXX, la société XXX, de M^e A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société B R Real Estate, anciennement dénommée K L, M^e C, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Le Sésame, et le Crédit foncier de France de leurs prétentions ;

— fixer la créance de M. et M^me X au passif de la liquidation judiciaire de la société B R Real Estate à la somme de 144.551 € ;

— condamner solidairement la SCI Résidence Ventia, la société XXX, la société XXX, M^e A, ès qualités de mandataire liquidateur de la société B R Real Estate, anciennement dénommée K L, M^e C, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Le Sésame, et le Crédit foncier de France au paiement d’une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Grimaud.

Au soutien de leur appel, ils font valoir en substance :

— que les sociétés du groupe XXX, à savoir les sociétés Résidence Ventia, XXX, ainsi que leurs mandataires, les sociétés K L et Le Sésame, ont mis en oeuvre des manoeuvres dolosives afin de dissimuler le risque de l’investissement, ont failli à leur obligation d’information et ont vicié leur consentement en ce que les premières avaient garanti des loyers sans rapport avec le marché locatif et fourni des informations fausses sur la valeur du bien et que la simulation réalisée par les sociétés Le Sésame et K Promotion ne prenait pas en compte la réalité de l’investissement proposé mais reposait sur des données déconnectées de la réalité ;

— que la nullité du contrat de vente entraîne celle du contrat de prêt ;

— que la société XXX s’est avérée incapable de trouver un locataire aux conditions promises, a de façon malhonnête tenté de leur faire signer un protocole d’accord déséquilibré ;

— que la banque, qui était partie prenante à l’opération d’investissement puisque le groupe XXX agissait comme apporteur d’affaires, aurait dû les sensibiliser sur les risques de l’investissement.

Selon conclusions récapitulatives notifiées le 18 septembre 2015, les sociétés Résidence Ventia, XXX

— que les époux X ne rapportent pas la preuve de man’uvres dolosives ;

— qu’aucun caractère dolosif ne peut être reconnu à la simulation financière établie par l’agent commercial puisqu’elle n’avait aucun caractère contractuel et était affectée par l’évolution du marché immobilier ;

— que la recherche d’avantages d’ordre fiscal n’est pas entrée dans le champ contractuel de sorte que les époux X ne peuvent pas se plaindre d’une rentabilité moindre que la rentabilité escomptée pour solliciter l’annulation de la vente ;

— que la plaquette publicitaire n’est pas mensongère ;

— qu’aucun manquement à l’obligation d’information ne peut être reproché à la SCI Résidence Ventia qui a fourni aux acquéreurs les caractéristiques du bien immobilier et qui n’avait aucun devoir en matière fiscale ;

— qu’incités à prendre une assurance, les époux X avaient connaissance de l’aléa entourant l’opération ;

— qu’il appartenait à ceux-ci de s’informer sur le bien proposé ;

— que la société XXX, qui n’était tenue que d’une obligation de moyen, a parfaitement exécuté le mandat qui lui avait été confié ;

— que la société XXX n’est à aucun moment intervenue dans la conclusion de la vente.

En conséquence, elles prient la cour de :

— débouter M. et M^me X de leur demande de nullité de la vente du 20 mars 2008 ;

— débouter M. et M^me X de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. et M^me X ou tout succombant au paiement de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de M^e Crifo.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 7 août 2015, le Crédit foncier de France soutient :

— que les appelants ne précisent pas le fondement sur lequel le contrat de prêt pourrait être annulé ;

— qu’en l’absence de toute clause liant les deux conventions, le contrat de prêt demeure valable même en cas d’annulation de la vente ;

— que l’annulation du contrat de prêt lui causerait un préjudice financier dont devraient répondre le vendeur et ses commerciaux ;

— que le concluant n’avait aucun devoir de conseil à l’égard des époux X qui étaient conseillers ;

— que de toute manière, il résulte des explications des appelants que leur consentement a été déterminé par les déclarations mensongères des sociétés K L et Le Sésame, dont ne répond pas le concluant ;

— que le Crédit foncier de France n’a été saisi qu’après la signature du contrat de réservation, alors que les époux X s’étaient déjà définitivement engagés envers le promoteur à acquérir le bien, selon des modalités convenues avec les autres intimés ;

— que non seulement, il n’avait pas à s’immiscer dans les affaires de ses clients, mais il s’est renseigné sur l’opération projetée qui ne comportait aucun risque puisque le paiement des loyers était garanti ;

— que la nature variable du taux d’intérêt n’a jamais été dissimulée aux époux X et ne leur a causé aucun préjudice puisque le taux applicable n’a cessé de diminuer ;

— que le concluant s’est renseigné sur la situation financière des appelants et le prêt octroyé était adapté à leurs capacités financières.

Il demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— rejeter l’intégralité des demandes dirigées contre le concluant ;

à titre principal,

— dire irrecevables les demandes en annulation de la vente en l’état futur d’achèvement et en résolution du prêt ;

— rejeter l’action en annulation du contrat de crédit octroyé par le concluant ;

— rejeter la demande de dommages et intérêts dirigée contre le concluant ;

à titre subsidiaire, si la nullité de la résolution du contrat de prêt était prononcée,

— condamner solidairement M. et M^me X à lui rembourser les fonds prêtés, soit 198.003 € outre intérêts au taux légal à compter du déblocage des fonds ;

— ordonner la compensation de cette somme avec toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit des époux X ;

— dire que le concluant conservera ses inscriptions hypothécaires et de privilège de prêteur de deniers jusqu’au paiement de la somme de 198.003 € outre intérêts par M. et M^me X ;

— fixer la créance du Crédit foncier de France à l’encontre de la société Le Sésame à titre de dommages et intérêts à 150.000 € + 71.730,17 € ;

— condamner in solidum les sociétés Résidence Ventia, XXX, K L, M^e A de la selarl Belhassen, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société B R Real Estate, la société XXX, la compagnie O P, et la SCP Bécheret – Y – Sénéchal – C, ès qualités, à lui payer une somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— dire que la créance du concluant à l’égard de la société B R Real Estate est une créance postérieure à son placement en liquidation judiciaire ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés Résidence Ventia, XXX, K L, la SCP Bécheret – Y – Sénéchal – C, ès qualités, les sociétés Le Sésame, XXX, B R Real Estate, M^e A de la selarl Belhassen, ès qualités, et la compagnie O P à relever et garantir le Crédit foncier de France de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— condamner « tout succombant in solidum et conjointement » à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux dépens dont distraction au profit de la selarl Eydoux-Modelski.

Selon conclusions récapitulatives notifiées le 17 septembre 2015, la société O P, qui indique venir aux droits de la société M N P, fait valoir :

— qu’elle ne garantit pas les dommages résultant de fautes intentionnelles ou dolosives de la société K L ;

— que la société K L n’a commis aucun dol susceptible d’entraîner l’annulation de la vente puisque les manoeuvres alléguées ne portent pas sur la substance du contrat de vente mais l’équilibre économique de l’opération et que la preuve de ces manoeuvres n’est pas rapportée par les appelants ;

— que la perte de gains invoquée par les époux X ne constitue pas un préjudice actuel et certain.

Elle prie la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris :

à titre subsidiaire, si la cour retenait l’existence de manoeuvres dolosives à l’encontre de la société K L,

— rejeter toute demande en garantie dirigée contre la concluante ;

à titre infiniment subsidiaire, si sa garantie était retenue,

— rejeter la demande financière au titre de la perte de gains ;

— débouter les époux X de leur demande au titre du préjudice moral ;

en tout état de cause,

— condamner la société K L, ou qui mieux devra, au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la selarl CDMF Avocats.

Ni la SCP D, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Le Sésame, ni la selarl Belhassen, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société B R Real Estate, n’ont constitué avocat en dépit des assignations qui leur ont été respectivement délivrées les 1^er août 2013 et 4 juin 2015.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2015.

SUR CE, LA COUR,

Vu les pièces et les écrits des parties auxquels il est renvoyé pour l’exposé du détail de leur argumentation,

Attendu que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile puisque les assignations ont été remises à des préposés des sociétés D et Belhassen habilités à recevoir les actes ;

Attendu que M. et M^me X poursuivent l’annulation de l’acte de vente du 20 mars 2008 en soutenant que leur consentement a été surpris par les manoeuvres dolosives de leurs interlocuteurs, les sociétés XXX, K L et Le Sésame ; qu’ils dénoncent spécifiquement la simulation qui leur a été présentée par les sociétés K L et Le Sésame ;

Attendu qu’il sera rappelé que la SCI Résidence Ventia avait, selon « mandat de commercialisation » conclu le 12 juin 2007, chargé la société Le Sésame de commercialiser sur le territoire national les lots de copropriété et que cette dernière avait elle-même mandaté la société K L ;

Attendu que la preuve des manoeuvres dolosives ne saurait résider dans la plaquette publicitaire relative au programme « Résidence Ventia » et éditée sous le logo « XXX » qui présentait de façon avantageuse la région de Vinay ; qu’il peut être observé que cette brochure ne fait pas la moindre référence à une possible opération de défiscalisation, ni ne présente l’acquisition de lots comme un placement ;

Attendu que de même, M. et M^me X ne démontrent pas en quoi la brochure remise par la société Le Sésame, fût-elle assortie du slogan « Semer, c’est déjà récolter », dans laquelle étaient vantés ses compétences et son professionnalisme, avait été trompeuse ;

Attendu qu’il a été remis aux époux X une « étude personnalisée » réalisée avec un logiciel nommé Topinvest, portant sur une « opération sous le régime Robien recentré » ; que cette simulation, fondée sur un investissement de 198.003 €, un crédit sur 30 ans à 5 % remboursable en 360 mensualités, des revenus nets imposables de 48.240 € et la perception d’un loyer de 566 € en augmentation régulière, des charges locatives représentant 12,5 % du loyer, évalue l’ « effort mensuel de trésorerie » que devraient fournir les investisseurs à un montant variant entre 407 € en 2008 à 241 € en 2017 ;

Attendu que la mention « document non contractuel édité le 24 septembre 2007 » était portée au pied de chacune des pages du document remis aux époux X ;

Attendu que si les variables prises en compte (montant du loyer, augmentation annuelle du loyer à hauteur de 15 €, augmentation régulière de la valeur du bien de 2 %) s’avèrent rétrospectivement très optimistes voire déconnectées de la réalité, pour reprendre l’expression des époux X, ni la perception d’un loyer mensuel de 566 € en constante augmentation, ni une augmentation régulière du prix de l’appartement ne leur ont jamais été garanties ; que l’étude litigieuse a été présentée comme une simulation ; que M. et M^me X ne pouvaient pas ignorer que les résultats effectifs de l’investissement projeté dépendraient d’aléas, notamment du taux de l’emprunt qu’ils contracteraient ; qu’à cet égard, ils sont mal venus de reprocher à l’agent commercial d’avoir réalisé une simulation sur la base d’un financement au taux de 5 % en faisant valoir que « les modalités du prêt n’étaient pas encore négociées » dès lors que l’étude de la faisabilité de l’opération devait nécessairement précéder la recherche d’un financement ;

Attendu que la simulation litigieuse fait état d’une économie cumulée d’impôts de 34.319 € sur une durée de neuf ans ; que les époux X affirment que ce montant était surévalué comme étant incompatible avec les règles posées par la loi dite Robien recentrée ; que cette assertion n’est toutefois pas étayée par la moindre démonstration ;

Attendu que la simulation a été établie à la fin d’une période de hausse régulière du prix de l’immobilier, avant la baisse générale de l’activité immobilière constatée en 2008, ce qui explique les revalorisations du loyer et du bien retenues ; que si les sociétés K L et Le Sésame n’ont manifestement pas anticipé le retournement du marché, aucun élément du dossier ne permet d’affirmer que ces mandataires ont délibérément présenté aux époux X une simulation irréaliste pour masquer que l’opération projetée leur était intrinsèquement préjudiciable ;

Attendu que M. et M^me X ne versent aucun élément démontrant que le loyer projeté (566 €) était irréaliste au mois de septembre 2007, période à laquelle la simulation a été réalisée ;

Attendu que le caractère aléatoire de l’investissement ne leur a pas été dissimulé, comme en attestent les mentions « assurance/gestionaire », « garantie loyer », « carence/vacance locative » ou « remise en état » portées sur les documents manuscrits constituant l’annexe n° 13bis des appelants ; qu’une assurance garantie locative a d’ailleurs été souscrite ;

Attendu qu’il ne ressort d’aucun des documents communiqués que les sociétés Le Sésame et K L avaient garanti que la charge mensuelle résiduelle supportée par M. et M^me X n’excéderait pas les montants obtenus par la simulation ;

Attendu que les appelants ne sont pas fondés à se plaindre d’une dissimulation de l’aléa qui affectait l’investissement ;

Attendu que les documents manuscrits précédemment évoqués démontrent que M. et M^me X ont évoqué avec le commercial leur projet d’acquisition d’un logement sur la région parisienne financé au moyen d’un emprunt générant des charges mensuelles de 1.100 € ; que les calculs sommaires qui ont alors été effectués montraient que l’ensemble de leurs charges d’emprunts atteindrait 43 % de leurs capacités financières ; qu’autrement dit, les appelants ont su, avant même de signer l’acte de réservation, qu’ils ne pourraient simultanément financer le studio qu’ils possédaient à Asnières, effectuer un investissement à Vinay et acquérir une nouvelle résidence plus grande ; que le choix qu’ils devaient opérer ne leur a pas été dissimulé et les époux X sont mal venus de reprocher à leurs adversaires d’avoir pris une option qu’ils regrettent désormais ;

Attendu que le dossier ne démontre pas que l’une ou l’autre société du groupe LG Promotion leur aurait garanti un loyer de 566 € ; que ni le promoteur, ni ses mandataires n’avaient l’obligation d’informer M. et M^me X de l’existence de projets immobiliers concurrents sur le territoire de la commune de Vinay, susceptibles d’influer sur la valeur et le rendement du bien dont l’acquisition était projetée ;

Attendu que M. et M^me X dénoncent une surévaluation du prix auquel le promoteur proposait l’appartement à la vente ; qu’ils ne démontrent pas que le promoteur aurait eu recours à des manoeuvres pour les convaincre de la conformité de ce prix au marché, étant rappelé qu’une erreur sur la valeur ne constitue pas une cause de nullité de la vente ;

Attendu qu’il résulte de ce qui précède que la preuve des manoeuvres dolosives alléguées n’est pas rapportée ; qu’en conséquence, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. et M^me X de leurs demandes en annulation du contrat de vente et du contrat de prêt ;

Attendu que les appelants doivent être également déboutés de leur demande accessoire d’indemnisation du préjudice subi du fait de l’effort de trésorerie complémentaire et de la perte de rentabilité de l’investissement ;

Attendu que selon les termes des conditions générales du mandat de gestion n° 949 conclu avec M. et M^me X, la société XXX s’est notamment engagée à « gérer (leur appartement), rechercher des locataires, louer le bien, le relouer, renouveler les baux par écrit, aux prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tout congé, dresser ou faire dresser les états des lieux » ;

Attendu qu’il résulte d’un courrier de la société XXX en date du 20 janvier 2009 que le R bail, à effet au 23 décembre 2008, a été consenti moyennant un loyer de 516 €, outre provision pour charges de 52 €, alors que le loyer escompté était de 566 € selon les termes du mandat de gestion ; que la société XXX n’étant tenue que d’une obligation de moyen, l’entrée différée d’un locataire dans les lieux et la baisse de loyer acceptée par les bailleurs selon message électronique du 17 septembre 2008 (annexe n° 20 des appelants), ne sauraient, en l’absence de tout autre élément attestant d’une incurie du mandataire, engager sa responsabilité ;

Attendu que M. et M^me X reprochent à la société XXX de ne pas leur avoir fait souscrire une assurance « garantie revente » ;

Attendu que l’article VI des conditions générales du mandat, que les appelants ont approuvées, dispose :

« Garantie revente

Afin d’offrir au mandant les meilleures conditions de revente dans des cas précis et spécifiques où il serait contraint à une revente dans l’urgence, le mandataire a souscrit une police d’assurance groupe portant sur une garantie revente investissement, pour laquelle une notice d’informations et un bulletin d’adhésion figurent en annexe.

Ces garanties sont transférées de plein droit au mandant par la signature des présentes et dès lors qu’il aura régularisé l’acquisition de son bien immobilier par la signature de l’acte authentique de vente.

Ces garanties prendront fin, en tout état de cause, en cas de réalisation (sic) du présent mandat pour quelque cause et à quelque initiative de ses comptes. »

Attendu que M. et M^me X ont été informés de la possibilité d’adhérer à une assurance groupe « Garantie revente » ; que les précédentes stipulations approuvées par les mandants laissent présumer qu’une notice d’informations et un bulletin d’adhésion à cette assurance étaient

annexées au mandat ; qu’ils ne se sont pas plaints de l’absence de ces documents au moment de la signature du mandat ; que dans ces conditions, il ne peut pas être retenu que la société XXX les aurait privés de la possibilité d’adhérer à cette assurance ;

Attendu, ainsi que l’ont noté les premiers juges, que la société XXX a fait preuve de déloyauté dans l’exécution de son mandat :

— en ne reversant pas aux époux X l’intégralité des indemnités servies par la compagnie Sada Assurances au titre de la vacance locative enregistrée jusqu’au 22 décembre 2008,

— en leur soumettant directement un protocole d’accord par lequel ceux-ci déclaraient « expressément renoncer à tout recours contre la SAS XXX, promoteur, ainsi que contre la société chargée de la commercialisation et/ou les agents commerciaux indépendants mandatés par cette dernière » en contrepartie d’une indemnité mensuelle de 50 € « correspondant au différentiel de loyer entre le loyer initial de cinq cent seize euros (516 €) hors charges et le nouveau loyer accepté à hauteur de quatre cent soixante-six euros (466 €) hors charges pour la durée de trois (3) années » alors que leur conseil, M^e Dayan, avait exposé leurs doléances à l’ensemble de ces parties ;

Attendu que la société XXX doit rembourser les indemnités indûment retenues à hauteur de 383,47 € ; qu’elle versera une indemnité de 3.000 € en réparation du préjudice moral occasionné par son comportement déloyal ; que pour autant les fautes précitées ne justifient pas le remboursement des honoraires et frais de gestion dès lors que le mandataire a bien recherché des locataires et exécuté les tâches liées à la gestion du bien ;

Attendu que M. et M^me X réclament à la société Crédit foncier de France une somme de 20.000 € en réparation du préjudice que leur auraient causé ses manquements à ses obligations d’information, de conseil, de vigilance et de dissuasion ;

Attendu que la société Crédit foncier de France n’a jamais rencontré les époux X alors même qu’ils ne faisaient pas partie de sa clientèle ; qu’elle a instruit leur demande de prêt en fonction des seuls éléments transmis par les sociétés K L et Le Sésame, à savoir : le bulletin de paie d’août 2007 de M. X, son contrat de travail signé le 18 juillet 2007 et son avenant, quatre bulletins de paie de M^me X, les avis d’impôts sur les revenus 2005 et 2006 et des relevés du compte de dépôt ouvert au nom de M^me X au Crédit Lyonnais, les relevés de trois comptes d’épargne ;

Attendu que le contrat de travail de M. X, qui avait pris effet à compter du 1^er août 2007, était assorti d’une période d’essai de trois mois renouvelable une fois ; que la banque ignorait si la période d’essai avait été prolongée lorsqu’elle a émis une offre de prêt le 28 novembre 2007 ; qu’il ressortait des bulletins de paie de M^me X que celle-ci avait été en congés de maternité ;

Attendu que les relevés de compte faisaient apparaître le paiement de mensualités d’un prêt immobilier d’un montant de 581 € ; que la banque ne possédait aucune autre information sur cet engagement alors même que le total des mensualités générées par ce R prêt et celles en lien avec le prêt sollicité allait représenter 34 % des revenus salariaux bruts du couple (1.757/5.086) ; qu’il résultait de ce simple constat que toute interruption prolongée du règlement des loyers et, plus généralement, toute baisse des revenus locatifs rendraient difficile le remboursement simultané des deux prêts ; que ce constat imposait à la société Crédit foncier de France de prendre attache avec les époux X pour obtenir de plus amples informations sur leurs capacités financières et de les informer sur les risques entraînés par la souscription d’un nouvel emprunt ; qu’elle a, pour le moins, fait preuve de légèreté dans l’instruction de cette demande de prêt émise par des emprunteurs non avertis ;

Attendu qu’il a été observé que M. et M^me X avaient fait état de leur projet d’acquérir un logement plus grand pendant les négociations conduites par les sociétés K L et Le Sésame ; que dans ces conditions, il est à peu près certain qu’ils n’auraient pas souscrit le prêt litigieux si la banque n’avait pas failli à son obligation de mise en garde ; qu’eu égard au coût de l’emprunt (128.275 € au titre des intérêts, 21.978 € au titre des cotisations d’assurance), la perte de chance de ne pas contracter peut raisonnablement être évaluée à 20.000 € ;

Attendu que la société Crédit foncier de France et la société XXX seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux afférents à la mise en cause des sociétés Résidence Ventia, XXX, K L et Le Sésame qui resteront à la charge des époux X et de ceux afférents à l’intervention forcée de la société O P qui resteront à la charge du liquidateur judiciaire de la société autrefois dénommée K L ; que les sociétés Crédit foncier de France et XXX régleront aux appelants une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 4.500 € ; qu’il n’est pas inéquitable de laisser aux autres sociétés du groupe XXX la charge de leurs frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR :

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Déboute M. et M^me X de leurs demandes en annulation du contrat de vente et du contrat de prêt ;

Les déboute de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices pour effort de trésorerie complémentaire et perte de rentabilité de l’investissement ;

Condamne la société XXX à payer à M. et M^me X les sommes suivantes :

—  383,47 € au titre des indemnités d’assurance retenues,

—  3.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute M. et M^me X de leur demande en remboursement des honoraires de gestion réglés à la société XXX ;

Condamne la société Crédit foncier de France à payer à M. et M^me X une somme de 20.000 € en réparation du préjudice occasionné par la perte de chance de pas souscrire l’emprunt du 20 mars 2008 ;

Condamne in solidum la société Crédit foncier de France et la société XXX à payer à M. et M^me X une somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés Crédit foncier de France et XXX aux dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux afférents à la mise en cause des sociétés Résidence Ventia, XXX, K L et Le Sésame qui resteront à la charge des époux X et de ceux afférents à l’intervention forcée de la société O P qui resteront à la charge de la selarl Belhassen, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société B R Real Estate, dont distraction au profit de M^e Grimaud.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Monsieur F, Président, et par Madame DESLANDE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président