Cour d'appel de Grenoble, 2ème chambre, 21 novembre 2017, n° 17/02481

TI Bourgoin-Jallieu 4 avril 2017

CA Grenoble
Infirmation 21 novembre 2017

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation de Monsieur Z X constitue un trouble manifestement illicite, justifiant l'expulsion.
Accepté
Frais irrépétibles exposés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la SCI supporter la totalité de ses frais, lui allouant une somme pour ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 2e ch., 21 nov. 2017, n° 17/02481
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	17/02481
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Bourgoin-Jallieu, 4 avril 2017, N° 12-16-000081
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, président
Avocat(s) :	Frédérique CECCALDILassaad CHEHAM
Cabinet(s) :	AGUERA AVOCATS
Parties :	SCI DU CERTEAU

Texte intégral

RG N° 17/02481

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

la SCP POUGNAND

M^e Lassaad CHEHAM

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 21 NOVEMBRE 2017

Appel d’une Ordonnance de référé (N° R.G. 12-16-000081)

rendue par le Président du Tribunal d’Instance de BOURGOIN-JALLIEU

en date du 04 avril 2017

suivant déclaration d’appel du 12 Mai 2017

APPELANTE :

SCI DU CERTEAU prise en la personne de ses représentants légaux,

[…]

38290 Y

Représentée par M^e Hervé-Jean POUGNAND de la SCP POUGNAND, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant M^e Frédérique CECCALDI de la SCP Joseph AGUERA et associés, substitué par M^e Sophie MERINO, avocats au barreau de LYON

INTIME :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

38290 Y

Représenté par M^e Lassaad CHEHAM, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,

Madame Véronique LAMOINE, Conseiller,

Monsieur Olivier CALLEC, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du Premier Président en date du 19 juillet 2017,

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2017

Madame Véronique LAMOINE, Conseiller, chargée du rapport d’audience et Monsieur Olivier CALLEC, Vice-Président placé, assistés de Madame Marie Emmanuelle LOCK-KOON, Greffier placé, ont entendu seuls les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Rappel des faits et de la procédure

Par acte authentique du 8 juillet 2010, la SCI DU CERTEAU a donné à bail à Monsieur Z X, à compter du 1^er août 2010, le premier étage à usage d’habitation, d’une superficie de 50 m² avec entrée commune, d’un bâtiment inclus dans un tènement immobilier situé dans la zone artisanale des « Quatre Vies » à Y (38), moyennant un loyer annuel de 5 760 € révisable, payable mensuellement et d’avance par fractions d’un montant de 480 € au plus tard le 5 de chaque mois.

Madame A B veuve X, mère de Z X, a souscrit un engagement de caution solidaire des obligations du locataire.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2015, la SCI DU CERTEAU a fait délivrer à Monsieur Z X un commandement de payer la somme de 2 048,25 € au titre des loyers et charges impayés au 22 décembre 2015, visant la clause résolutoire stipulée au bail et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2016, la SCI DU CERTEAU a fait délivrer à Monsieur Z X un congé pour l’échéance triennale du bail au 31 juillet 2016, pour motif sérieux et légitime à savoir l’inexécution par le locataire de l’obligation payer régulièrement les loyers à leurs dates d’échéance.

Le 29 janvier 2016, Madame A X a, en sa qualité de caution, adressé au bailleur un chèque soldant l’impayé.

Par acte du 7 décembre 2016, la SCI DU CERTEAU a fait assigner Monsieur Z X devant le Président du Tribunal d’Instance de BOURGOIN-JALLIEU statuant en référé pour voir ordonner l’expulsion du locataire en raison du trouble manifestement illicite constitué par son occupation sans droit ni titre depuis la prise d’effet du congé, et le voir condamner à lui payer une indemnité de procédure.

Par ordonnance contradictoire du 4 avril 2007, le Président du Tribunal d’Instance de BOURGOIN JALLIEU statuant en référé a :

* dit que le motif du congé n’est ni sérieux ni légitime,

* débouté la SCI DU CERTEAU de l’intégralité de ses demandes,

*dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la SCI DU CERTEAU aux dépens.

Le Juge des Référés a considéré :

* que le défaut de paiement de loyers reproché au locataire dans le congé s’était limité à une période de 5 mois de septembre 2015 à janvier 2016, et que le solde avait été régularisé après la délivrance du congé,

*que le locataire établissait avoir dû faire face à des difficultés concernant le logement loué (fuite d’eau, coupures d’électricité, dysfonctionnement de la chasse d’eau),

* que, si le propriétaire n’était pas resté inactif face à ces difficultés, les retards de loyers, sur une période courte et en l’état de ces désagréments, ne constituaient pas un motif suffisamment réel et sérieux pour justifier la délivrance du congé par le propriétaire.

Par déclaration au Greffe en date du 12 mai 2017, la SCI DU CERTEAU a interjeté appel de cette ordonnance.

Le 22 juin 2017, les avocats des parties ont été avisés que l’affaire était fixée à plaider à l’audience du 9 octobre 2017 en application des dispositions de l’article 905 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions notifiées le 24 juillet 2017, la SCI DU CERTEAU demande à la Cour de réformer l’ordonnance déférée et de :

*dire et juger que Monsieur Z X est occupant sans droit ni titre des locaux situés 19 ZA des Quatre Vies à Y depuis le 1^er août 2016, date de l’expiration du bail ;

* dire et juger que cette occupation est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ;

*ordonner l’expulsion de Monsieur Z X et de tous occupants de son chef des locaux, dès le délai expiré, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

* condamner Monsieur X à supporter les dépens et à lui payer une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

* que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, elle a dû faire face à des retards récurrents dans le paiement des loyers de la part de Monsieur Z X ; qu’ainsi les loyers de mai et juin 2014 n’ont été réglés qu’en juillet 2014 après plusieurs relances ;

* que les loyers de juin, puis octobre, novembre et décembre 2015 n’étaient pas réglés lors de la délivrance du commandement ;

* que le congé délivré le 28 janvier 2016 n’a pas fait l’objet d’une contestation par Monsieur Z X ;

* que les désordres invoqués par le preneur, bien antérieurs à 2015, ne sauraient justifier les retards et défauts de paiement des loyers,

* qu’en toute hypothèse il avait, en son temps, répondu aux demandes du locataire en ce sens, et fait intervenir des entreprises, lesquelles se sont parfois heurtées à l’absence ou au défaut de réaction du locataire pour fixer des dates d’intervention,

* que les éléments de sa situation financière, invoqués par Monsieur Z X dans le cadre de l’appel ne font que confirmer le caractère sérieux et légitime des motifs du congé.

Monsieur Z X, dans ses conclusions d’intimé notifiées le 4 septembre 2017, demande la confirmation de l’ordonnance déférée et le rejet des demandes fondées sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il fait valoir :

* que l’action en référé formée par la SCI DU CERTEAU au visa d’un trouble manifestement illicite ne peut reposer que sur l’évidence et l’absence de contestation sur le caractère illicite du trouble invoqué,

* qu’en l’espèce tel n’est pas le cas, les moyens soulevés pour contester les motifs du congé relevant d’un examen au fond, le manquement du locataire à ses obligations devant s’apprécier au regard des circonstances du litige, en particulier la fréquence et la durée des retards ;

* que certains retards ont pu s’expliquer par le décalage entre l’envoi du règlement et son encaissement par l’agence mandataire, qu’en toute hypothèse il a repris actuellement ses règlements à échéance et qu’il est à jour.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 9 octobre 2017.

Motifs de la décision

Sur les demandes principales

Aux termes des articles 848 et 849 du code de procédure civile :

"Dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge du tribunal d’instance peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite."

En l’espèce, la SCI DU CERTEAU a, six mois avant le terme du bail, fait délivrer à Monsieur Z X un congé pour motif sérieux et légitime à savoir le non paiement des loyers à leurs dates d’échéance, et Monsieur Z X n’a introduit, dans le délai entre la délivrance de ce congé et sa date d’effet, aucune action en justice visant à en contester le bien-fondé. Par conséquent, en l’absence de contestation de sa validité dans ce délai, le congé a pris effet le 31 juillet 2016, ce qui a mis fin, de plein droit, au bail.

Dès lors, l’occupation depuis lors des locaux par Monsieur Z X constitue un trouble manifestement illicite dont la SCI DU CERTEAU était recevable et fondée à demander la cessation au Juge des Référés, peu important sur ce point le motif légitime ou sérieux du congé, la reconnaissance de son absence ne pouvant ouvrir droit, le cas échéant, qu’à des dommages-intérêts en faveur du locataire.

Il y a donc lieu, réformant l’ordonnance déférée, de faire droit à la demande de la SCI DU CERTEAU tendant à voir prononcer l’expulsion de Monsieur Z X occupant sans droit ni titre, selon les modalités seront précisées au dispositif de cet arrêt

Sur les demandes accessoires

Monsieur Z X, dont la contestation à la demande d’expulsion n’est pas fondée, devra supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile et il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sa faveur.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU CERTEAU la totalité de ses frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente et de l’instance devant le premier juge ; il y a donc lieu de lui allouer une somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ces Motifs

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au Greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,

INFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée.

Statuant à nouveau :

DIT que l’occupation par Monsieur Z X, sans droit ni titre depuis le 1^er août 2016, des locaux autrefois loués entre les parties constitue un trouble manifestement illicite.

DIT, par conséquent, que Monsieur Z X devra quitter les locaux de 50 m² situés à l’étage d’un bâtiment zone industrielle des QUATRE VIES à Y (38), dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

CONDAMNE Monsieur Z X à payer à la SCI DU CERTEAU la somme de 900 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE toutes les autres demandes.

CONDAMNE Monsieur Z X aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par le Président Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE et par le Greffier Alexia

LUBRANO, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,