Cour d'appel de Grenoble, 1ere chambre, 6 novembre 2018, n° 16/04764

TGI Grenoble 12 septembre 2016

CA Grenoble
Infirmation 6 novembre 2018

Arguments

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Accepté
Manquements dans la gestion du mandat
La cour a constaté que les manquements étaient réels et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de gérance.
Accepté
Obligation de restitution du dossier de gestion
La cour a ordonné la restitution du dossier de gestion à Y Z dans un délai de deux mois.
Accepté
Préjudice causé par la gestion défaillante
La cour a évalué le préjudice subi par Y Z à la somme de 10.000 euros en raison des manquements de la société dans la gestion des biens.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a alloué à Y Z la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, 1re ch., 6 nov. 2018, n° 16/04764
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	16/04764
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 12 septembre 2016, N° 16/03778
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Marie-Christine HARTEMANN-DE CICCODavid ROGUET
Cabinet(s) :	SELARL GUMUSCHIAN-ROGUET-BONZY-POLZELLASCP HDPR, AVOCATS ASSOCIES, HARTEMANN-DE CICCO-PICHOUD
Parties :	SARL TSN ALLEVARD IMMOBILIER

Texte intégral

N° RG 16/04764 – N° Portalis DBVM-V-B7A-IWUS

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SCP HDPR AVOCATS ASSOCIES

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 06 NOVEMBRE 2018

Appel d’un Jugement (N° R.G. 16/03778)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 12 septembre 2016

suivant déclaration d’appel du 05 Octobre 2016

APPELANTE :

Madame Y Z assistée de son curateur, l’Association E.V.A TUTELLES, venant aux droits de CAP FAMILLES dont le siège social est 5 b Chemin de la Dhuy, 38240 MEYLAN suivant le jugement de curatelle renforcée en date du 15 décembre 2011 prononcé par le juge des tutelles de Grenoble

née le […] à Chambéry

de nationalité Française

[…]

représentée par M^e Marie-Christine HARTEMANN-DE CICCO de la SCP HDPR AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

Maître A B en qualité de liquidateur judiciaire

[…]

défaillant

La SARL TSN ALLEVARD IMMOBILIER

9, place de la Résistance

[…]

représentée par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Hélène X, Président de chambre,

Madame A JACOB, Conseiller,

Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,

En présence de Monsieur C D, avocat stagiaire

Assistées lors des débats de Madame Anne BUREL, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2018, Madame X a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

****

EXPOSE DU LITIGE

A la suite du décès de son père survenu le 15 juillet 2013, Y Z, majeure sous curatelle renforcée en vertu d’un jugement du 15 décembre 2011, a reçu la propriété de plusieurs logements situés à Allevard.

Le 1^er janvier 2014, elle a signé un mandat de gestion de ces appartements avec la société TSN Allevard Immobilier.

Par acte du 26 juillet 2016, Y Z et son curateur ont assigné la société TSN Allevard Immobilier devant le tribunal de grande instance de Grenoble en résiliation du contrat de gestion et paiement de dommages intérêts.

Par jugement du 12 septembre 2016, le tribunal a rejeté les demandes de Y Z et l’a condamnée à payer à la société TSN Allevard Immobilier la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Y Z assistée de son curateur l’association Eva Tutelles a relevé appel le 5 octobre 2016.

En cours de procédure, la société TSN Allevard Immobilier a été mise en redressement judiciaire le 16 janvier 2018, puis en liquidation judiciaire le 20 février 2018. Maître A B a été nommé liquidateur.

Par acte du 26 juin 2018, Y Z et l’association Eva Tutelles ont assigné Maître A B, mandataire judiciaire en intervention forcée devant la cour.

Par uniques conclusions du 29 novembre 2016, les appelantes demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

— prononcer la résiliation du contrat de gérance,

— condamner la société TSN Allevard Immobilier à produire sous astreinte les justificatifs des contrats d’assurance garantie de loyers,

— condamner la société TSN Allevard Immobilier à lui restituer sous astreinte l’ensemble du dossier de gestion,

— condamner la société TSN Allevard Immobilier sous astreinte à effectuer un compte-rendu de la totalité de sa gestion,

— condamner la société TSN Allevard Immobilier à payer à Y Z :

• la somme provisionnelle de 4.8747,17 euros au titre des garanties de loyer,

• la somme de 30.318,47 euros au titre des arriérés locatifs,

• la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts

• la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles exposent que la gestion de la société TSN Allevard Immobilier est très rapidement apparue suspecte à l’association Eva Tutelles qui n’a jamais obtenu de réponse à ses demandes de comptes-rendus ; que des impayés très importants ont été constatés, des travaux engagés sans l’accord du propriétaire.

Elles font valoir que la résiliation du contrat de mandat doit être prononcée en raison des nombreuses fautes commises parmi lesquelles :

— le paiement par Y Z d’une garantie de loyer sans justification de la souscription d’un contrat d’assurance,

— l’absence de clause résolutoire dans certains des baux conclus,

— l’inaction de la société TSN Allevard Immobilier au regard des importants arriérés locatifs,

— l’établissement de comptes erronés, la non indexation des loyers, la non régularisation des charges, l’exécution de travaux sans devis comparatif, l’absence de dépôt de garantie.

Par conclusions du 8 août 2018, Maître A B, demande à la cour de confirmer le jugement, de débouter Y Z de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il conteste point par point les reproches faits à la société TSN Allevard Immobilier faisant notamment valoir en réplique :

— qu’il est justifié de la garantie de loyer souscrite du temps du père de Y Z,

— que la responsabilité de la société TSN Allevard ne peut être recherchée que pour les baux conclus après le 28 avril 2009, date à laquelle elle a acquis le fonds de commerce,

— qu’aucun reproche ne peut être fait à la société TSN Allevard sur l’arriéré locatif, que toutes les indexations ont été faites.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2018.

DISCUSSION

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées.

Par l’effet du jugement prononçant la liquidation judiciaire de la société TSN Allevard Immobilier, aucune condamnation ne peut être prononcée contre elle, la présente procédure ne pouvant aboutir le cas échéant qu’à la fixation de la créance de Y Z.

Bien que Y Z et l’association Eva Tutelles ne produisent pas la déclaration de créance faite auprès du liquidateur, il convient de considérer que cette formalité est accomplie.

En effet l’acte du 26 juin 2018 par lequel Maître A B a été assigné en intervention forcée devant la cour mentionne que la déclaration de créance du 6 mars 2018 est jointe à l’assignation et le liquidateur n’a nullement invoqué l’absence de déclaration de créance dans les conclusions qu’il a déposées le 8 août 2018.

°°°

Par acte sous seing privé du 1^er janvier 2014, Y Z a donné mandat à la société TSN Allevard Immobilier d’administrer 15 appartements et une maison dont elle est propriétaire à Allevard.

Par cet acte, Y Z a notamment donné mandat à la société TSN Allevard Immobilier en cas de défaut de paiement par les débiteurs, d’exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, assignations et citations.

Il ressort des pièces produites aux débats que la société TSN Allevard Immobilier qui a commencé son activité au mois le 28 avril 2009, gérait déjà les logements du vivant du père de Y Z.

Y Z et l’association Eva Tutelles observent que le mandat a été souscrit sans la participation du curateur, mais n’en tirent pas de conséquence sur la validité de la convention.

Elles invoquent divers manquements de la société TSN Allevard Immobilier dans l’accomplissement du mandat de gestion et soutiennent que ces manquements justifient la résiliation du mandat, la restitution du dossier de gestion, la reddition des comptes et l’allocation de dommages intérêts.

Il convient de rechercher comme l’a fait le tribunal si ces manquements sont établis et dans l’affirmative s’ils sont de nature à fonder les demandes.

• Les appelantes soutiennent que Y Z paye chaque mois une garantie de loyer pour 13 logements, mais que la société TSN Allevard Immobilier n’a jamais justifié de la souscription d’un contrat d’assurance, de sorte que 'tout laisse à penser’ que les contrats n’ont jamais été souscrits.

Elles réclament le paiement de la somme de 4.847,17 euros à titre de provision à parfaire au titre des

garanties de loyer.

Maître A B produit en pièces 9 à 14 les listings des assurances garantie des loyers qu’elle paye pour toutes les propriétés gérées par la société TSN Allevard Immobilier.

Les appelantes ne font aucun commentaire sur ces pièces au vu desquelles il ne peut être conclu comme elles le font, que les contrats n’ont jamais été souscrits.

La demande au titre de la garantie de loyers ne peut prospérer.

• Les appelants invoquent l’irrégularité des baux souscrits qui ne comportent pas de clause résolutoire.

Sont concernés les baux conclus après le 28 avril 2009, soit au vu des pièces produites par les appelantes les baux Zahaf, Treffe et Mazade.

Le fait de ne pas insérer dans un bail une clause de résiliation de plein droit en cas de non paiement du loyer, passé un certain délai après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, constitue manifestement un manquement de la part du professionnel chargé d’administrer le bien dans l’intérêt de son mandant.

S’agissant du bail Mazade, ce manquement s’est révélé particulièrement préjudiciable à Y Z, puisqu’alors que l’arriéré locatif atteignait 16.217,54 euros lors de la saisine du tribunal d’instance au mois d’avril 2016, le juge des référés a constaté qu’en l’absence de clause résolutoire, il ne pouvait constater la résiliation du bail.

Ce manquement a fait perdre à Y Z la chance de faire constater la résiliation du bail et lui a imposé des délais de procédure supplémentaires.

• Les appelantes reprochent également à juste titre à la société TSN Allevard Immobilier son inaction dans la gestion du bail Mazade, puisqu’elle a laissé s’accumuler de nombreux mois d’impayés sans agir contre les locataires, alors qu’elle avait précisément mandat d’exercer toutes poursuites judiciaires.

• Les appelantes justifient enfin de la non indexation de certains loyers (baux de Almeida et Treffe) et les nombreux courriers de relance adressés par l’association Eva Tutelles à la société TSN Allevard Immobilier attestent des difficultés rencontrées pour obtenir que le mandataire fasse diligence et qu’il réponde aux interrogations du mandant.

Contrairement à ce qu’a décidé le premier juge, les manquements sont réels et suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat, qu’il convient dès lors de prononcer.

Si Y Z ne peut réclamer le paiement de l’intégralité des loyers impayés, dont le montant n’est de surcroît pas connu, les manquements du mandataire lui ont causé à un préjudice dont la réparation sera évaluée à la somme de 10.000 euros.

Compte tenu de la liquidation judiciaire de la société TSN Allevard Immobilier, la créance de Y Z sera fixée au passif.

Il sera alloué à Y Z la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, contradictoirement,

— Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

— Prononce la résiliation du contrat conclu le 1^er janvier 2014 entre Y Z et la société TSN Allevard Immobilier.

— Dit que Maître A B es qualités devra restituer à Y Z dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt l’intégralité du dossier de gestion et lui remettre un compte-rendu de la gestion.

— Fixe la créance de Y Z au passif de la société TSN Allevard Immobilier à la somme de 10.000 euros.

— Condamne Maître A B es qualités à payer à Y Z la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne Maître A B es qualités aux dépens de première instance et d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame X, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT