03/08/2017

ARRÊT N°558/2017

N° RG: 17/01363

CB/MB

Décision déférée du 21 Février 2017 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 16/01974)

D E

F G épouse X

K L X

XXX

C/

SAS GRAND SUD IMMOBILIER

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU TROIS AOUT DEUX MILLE DIX SEPT

***

APPELANTS

Madame F G épouse X

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE assisté de M^e Florence GRACIE-DEDIEU de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de

TOULOUSE

K L X Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE assisté de M^e Florence GRACIE-DEDIEU de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

XXX Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE assisté de M^e Florence GRACIE-DEDIEU de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

SAS GRAND SUD IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

assisté de M^e Matthieu BARTHELEMY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

D. BENON, conseiller

Greffier, lors des débats : A. LLINARES

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure

En 2001 M. H X et son épouse M^me F G ont créé la Sa Grand Sud Immobilier exerçant une activité d’agence immobilière dans des locaux situés XXX à Toulouse d’une superficie de 150 m² environ au rez de chaussée et premier étage avec 3 parkings extérieurs, donnés à bail commercial pour une durée de 12 ans à compter du 1^er janvier 2011 par leur propriétaire, la Sci Maintenon, constituée entre les mêmes associés.

Courant 2013 les époux X ont cédé la totalité des 780 actions de la Sa Grand Sud Immobilier à leur fille et salariée, M^me J X, dans les conditions suivantes : cession de 260 actions suivant donation du 30 juillet 2013, cession des actions restantes à la Sas Holding Monopolis, dont M^me J X est présidente et seule associée, avec clause de non concurrence de la part des cédants pendant une durée de 3 ans dans un rayon de 10 kilomètres.

Par acte sous seing privé du 15 janvier 2016 la Sci Maintenon a consenti un nouveau bail commercial à la Sa Grand Sud Immobilier avec effet rétroactif du 1^er août 2013 afin de diminuer le loyer annuel de 32.526,36 € HT à 21.600 € HT, avec levée anticipée de l’interdiction de non concurrence

Dès le 12 février 2016 M^me X a constitué la K L X afin d’exercer l’activité d’administrateur de biens et a installé son activité dans l’immeuble de la Sci Maintenon suivant bail commercial consenti le 15 juillet 2016 portant sur le local n° 102 au premier étage 'avec parking privatif situé à l’avant du bâtiment donnant sur la rue'.

Les relations entre parties sont conflictuelles et divers incidents les ont opposées conduisant à des dépôts de plainte (boîte aux lettres et enseigne arrachées, déplacement de véhicules sur le parking…).

Par acte du 5 octobre 2016 la Sci Maintenon a fait délivrer à la Sa Grand Sud Immobilier un commandement d’avoir à payer la somme de 64.303,82 € au titre du loyer et provision sur charges restant dus à cette date visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte du 9 novembre 2016 M^me J X a fait assigner la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X devant le président du tribunal de grande instance de Toulouse statuant en référés pour faire cesser ldes troubles manifestement illicites en prenant diverses mesures d’interdiction sous astreinte, se voir allouer des provisions correspondant au coût de dégradations ou installation de systèmes de protection ou remplacement de serrures, obtenir la restitution du fichier clientèle sous astreinte outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 21 février 2017 cette juridiction a

— condamné solidairement la Sas L X et M^me F X à payer par provision à la Sas Grand Sud Immobilier la somme de 3.000 € correspondant à la remise en état de l’enseigne lui appartenant

— fait interdiction à M^me X

* de modifier l’enseigne ou le totem commercial de la Sa Grand Sud Immobilier, sous astreinte de 500 € par infraction constatée

* de pénétrer dans les locaux de l’agence, objet du bail bénéficiant à la Sa Grand Sud Immobilier, sous astreinte de 500 € par infraction constatée

* de garer un quelconque véhicule sur la place de parking louée et se situant devant l’agence immobilière, sous astreinte de 500 € par infraction constatée

— rejeté pour le surplus

— débouté la K L X et la Sci Maintenon et M^me F X de toutes leurs demandes, se déclarant incompétent en raison de contestations sérieuses

— refusé de valider le commandement de payer délivré le 5 octobre 2016

— condamné la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X solidairement à payer à la Sa Grand Sud Immobilier la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la partie qui succombe aux entiers dépens, mais également aux frais et honoraires d’huissier pour l’exécution et le recouvrement des condamnations dont le créancier doit faire l’avance auprès de l’huissier, et ce concernant les droits de recouvrement ou d’encaissement dont bénéficient les huissiers de justice au titre de l’article 10 du décrets N°96/101080 du 12 décembre 1996 dans sa rédaction issue du décret N°20016212 du 8 mars 2001 si dans le délai d’un mois qui suivra la signification du jugement, aucun règlement n’est intervenu contraignant le créancier à poursuivre par voie d’huissier.

Par acte du 2 mars 2017, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X ont interjeté appel général de cette décision.

Moyens des parties

La K L X, la Sci Maintenon et M^me F X demandent dans leurs conclusions du de

Vu les articles 1134 ancien, 1153 nouveau du code civil, 9 et 809 du code de procédure civile

— infirmer l’ordonnance

A titre principal,

— dire que le juge des référés est incompétent au profit du juge du fond pour se prononcer sur les demandes de la Sa Grand Sud Immobilier en raison de l’existence d’une contestation sérieuse

A titre subsidiaire,

— débouter la Sa Grand Sud Immobilier de l’intégralité de ses demandes

A titre reconventionnel

— condamner par provision la Sa Grand Sud Immobilier au paiement de la somme de 30.000 € au profit de la K L X

— condamner par provision la Sa Grand Sud Immobilier au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au bénéfice de M^me X

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant la Sa Grand Sud Immobilier à la Sci Maintenon à la date du 5 novembre 2016

— ordonner en conséquence l’expulsion de la Sa Grand Sud Immobilier ainsi que celle de toutes personnes dans les lieux loués de son chef avec l’assistance de la force publique, s’il y a lieu

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992

— condamner par provision la Sa Grand Sud Immobilier à payer à la Sci Maintenon les sommes de

* 64.303,82 € correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire

* 6.430,38 € correspondant à la clause pénale appliquée à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire

* 1.800 €, charges et taxes en sus, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 6 novembre 2016 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés

— dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’acquisition de la clause résolutoire

— condamner la Sa Grand Sud Immobilier au paiement de la somme de 8.000 € à chacune d’elles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la Sa Grand Sud Immobilier à supporter les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement, des états de privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créancier inscrits.

Elles font valoir qu’en présence de contestations sérieuses, le juge des référés n’avait pas le pouvoir de statuer sur les demandes présentées par la Sa Grand Sud Immobilier.

Elles indiquent qu’en tout état de cause ces prétentions sont infondées, cette société ne les ayant assignées que pour tenter de faire échec au commandement de payer du 5 octobre 2016 dont elle n’a pas réglé les termes et pour empêcher M^me X de travailler sereinement dans le même immeuble, alors qu’elle en avait préalablement accepté le principe en levant la clause de non concurrence et que son bail ne prévoit aucune exclusivité particulière d’exercice au sein de l’immeuble

Elles soutiennent que l’enseigne et le totem n’appartiennent pas à la Sa Grand Sud Immobilier mais à la Sci Maintenon qui les a fait installer et en a acquitté le prix en novembre 2010 suivant factures établies à son nom et qu’elles ne font pas partie du bail, qu’en outre l’enseigne n’a pas été détériorée mais le nom 'L X’ a simplement été apposé de part et d’autre de l’enseigne existante sur laquelle figure en son centre la dénomination Grand Sud Immobilier ; elles en déduisent qu’aucun trouble illicite ne peut leur être reproché, ce nouveau nom étant destiné à signaler au public la présence d’une nouvelle entité dans l’immeuble loué.

Elles considèrent que la Sa Grand Sud Immobilier, simple locataire d’un local situé au sein de l’immeuble, n’est donc pas fondée à reprocher à un autre locataire de l’immeuble d’apposer son logo sur l’enseigne ou le totem appartenant au bailleur dès lors que cette dernière en avait expressément reçu l’autorisation de sa part, la Sci Maintenon, puisqu’elle est reprise dans son bail qui prévoit 'la possibilité d’utiliser l’enseigne sur le bandeau de l’immeuble et le totem' ; elles estiment que c’est de manière illégitime que la Sa Grand Sud Immobilier a appliqué de la peinture blanche sur le logo 'L X’ qui figurait sur le bandeau de l’immeuble sur lequel peuvent se signaler tous les locataires.

Elles prétendent que l’interdiction de pénétrer sur la partie extérieure et à l’intérieur des locaux donnés à bail est illicite dès lors que M^me X est la gérante de la Sci Maintenon, propriétaire, et que le bail lui confère le droit de rentrer dans les locaux loués pour constater son état, prendre toutes mesures conservatoires, réaliser tous travaux ou les faire visiter en vue de leur location ou de leur vente et qu’elle ne peut davantage être contrainte à respecter un délai de prévenance ; elles ajoutent qu’aucune intrusion au sein des locaux n’a eu lieu et qu’aucune plainte n’a d’ailleurs été déposée à ce titre.

Elles affirment que le contrat de bail consenti à la Sa Grand Sud Immobilier ne précise pas quel emplacement de parking serait à son usage exclusif mais mentionne clairement que ' toutes les tolérances de la part du bailleur relatives aux conditions de la location, quelles qu’aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces conditions ni comme génératrices d’un droit quelconque, le bailleur pouvant toujours y mettre fin; elles ajoutent que M^me X dispose de la faculté de se garer partout ailleurs dans l’immeuble.

Elles contestent toute insulte ou gêne occasionnée par M^me F X et dénient toute valeur probante aux attestations produites qui émanent soit de M^me J X soit de son compagnon soit d’un salarié de la Sa Grand Sud Immobilier et indiquent que la preuve n’est nullement rapportée qu’elle soit à l’origine des dégradations des serrures de l’immeuble ni d’un détournement de clientèle, d’autant qu’aucun fichier de clientèle n’a été annexé à l’acte de cession de parts sociales ou à la donation intervenus.

Reconventionnellement, la K L X sollicite l’octroi de la somme provisionnelle de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, les agissements de la Sa Grand Sud Immobilier (arrachage de boîte aux lettres de la part d’un de ses salariés, interdiction d’apposer son enseigne) ayant grandement perturbé son activité lors de sa première année d’exercice ; M^me X réclame l’octroi d’une provision de 10.000 € au titre du préjudice moral puisqu’elle a été victime de violences morales et physiques de la part de M^me J X et de son salarié et compagnon, M. Z, comme en attestent les dépôts de plainte.

La Sci Maintenon demande de constater le jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer délivré le 5 novembre 2016 étant resté infructueux et l’obligation à paiement de la Sas L Immobilier n’étant pas sérieusement contestable, alors que le nouveau bail du 15 janvier 2016 n’a pas éteint la créance antérieure mais n’a fait que la diminuer par réduction rétroactive du loyer.

La Sa Grand Sud Immobilier sollicite dans ses conclusions du 10 mai 2017 de

Vu les articles 809 du code de procédure civile et 1719-3 du code civil,

—  confirmer la décision en ses dispositions relatives à

* l’octroi d’une provision à la charge de la K L X et de M^me F X correspondant à la remise en état de l’enseigne lui appartenant,

* l’interdiction faite à M^me F X de modifier son enseigne ou son totem commercial sous astreinte,

* garer un quelconque véhicule sur la place de parking louée située devant l’agence immobilière sous astreinte,

* pénétrer dans les locaux de l’agence sous astreinte, sauf sur ce dernier point à autoriser la Sci Maintenon à y pénétrer pour toute occasion justifiée par le bail en cours moyennant un délai de prévenance de 15 jours

* débouté la Sci Maintenon de l’ensemble de ses demandes et notamment celles relatives au commandement de payer délivré le 5 octobre 2016

* condamné les trois appelants à lui payer une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

—  réformer la décision en ce qu’elle a rejeté ses demandes relatives au système anti intrusion, au fichier clientèle, au changement de serrure

— condamner par provision M^me F X à lui payer la somme de 1.057,27 € correspondant au coût d’installation d’un système anti-intrusion

— condamner solidairement la K L X et M^me F X à lui restituer le fichier clientèle détourné, sous astreinte de 150 € passé un délai de 7 jours suivant la signification de la décision à venir puis leur faire interdiction d’utiliser ledit fichier soit partiellement soit dans son intégralité sous astreinte de 300 € par infraction constatée

— condamner par provision M^me F X au paiement de la somme de 1.023 € correspondant au coût du changement de serrures à la suite de dégradations

— interdire à la Sci Maintenon de faire procéder à la délivrance de commandement de payer injustifiée ou à la délivrance de relances injustifiées, sous astreinte de 300 € par infraction constatée

En tout état de cause,

— condamner solidairement la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X à

* lui payer une indemnité de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* supporter les entiers dépens en ce compris le coût de l’ensemble des procès-verbaux de constat produits et rédigés par M^e C, huissier de justice.

Elle fait valoir qu’un mois après l’immatriculation de la K L X, qui n’avait pas encore la qualité de locataire puisque son bail remonte au 15 juillet 2016, elle a pu se rendre compte de l’apposition, de part et d’autre de sa propre enseigne, de deux enseignes complémentaires de la nouvelle société, sans autorisation ni avertissement préalable, comme attesté par un constat d’huissier du 10 mars 2016, que cet acte de malveillance a été renouvelé le 29 mars 216 par l’apposition du logo L X en peinture au pochoir, tout comme le stationnement sur l’emplacement réservé à la clientèle devant son agence ; elle ajoute que M^me X perturbe quotidiennement son activité en se présentant sur place, en entrant dans les locaux et en proférant des insultes et invectives à l’encontre de sa gérante (qui est sa fille), du compagnon de celle-ci, du personnel et de la clientèle, comme établi par une déclaration de main courante du 3 avril 2016 et diverses attestations.

Elle affirme que M^me F X a procédé à un détournement de son fichier client en initiant une campagne généralisée d’envoi de cartes de voeux auprès de l’ensemble de sa clientèle sous son nom personnel et sous le nom de la K L X de manière à entretenir volontairement une confusion entre les deux sociétés situées au sein du même ensemble immobilier, ce dont elle a pu prendre connaissance après divers remerciements reçus de la part de certains clients et la remise par le facteur d’enveloppes n’ayant pas trouvé leur destinataire, étant souligné que la levée de la clause de non concurrence n’autorisait pas à se livrer à un acte de concurrence déloyale.

Elle indique que M^me F X est également à l’origine de la destruction de la serrure par insertion de colle forte et qu’elle gare systématiquement son véhicule personnel sur l’emplacement situé devant le local de l’agence donnée à bail commercial alors qu’elle dispose de places de parking à l’arrière du bâtiment comme attesté par huissier.

Elle soutient avoir toujours procédé au paiement des loyers et charges de sorte que le commandement de payer délivré le 5 novembre 2016 est injustifié pour viser des loyers impayés à hauteur de 49.564,96 € au 1^er juillet 2014 alors que le bail a débuté le 1^er août 2013 ainsi que 14.738,86 € de taxes au titre de l’année 2015 alors que le preneur n’est redevable, selon le bail que de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les autres charges étant directement acquittées par elle aux termes d’abonnements et qu’elles ressortent, selon décompte du 6 octobre 2016 de la Sci Maintenon, à la somme de 3.786 €, que son expert comptable atteste qu’au 30 juin 2014 aucune somme n’était due au bailleur si ce n’est 328 € au titre d’une régularisation de charges, que les actes de cession d’action de juillet 2013 ne font état d’aucun passif.

Elle s’oppose aux demandes indemnitaires présentées par la K L X et par M^me F X en l’absence de faute démontrée en relation avec un préjudice subi qui échappe, au surplus, à l’appréciation du juge des référés.

Motifs de la décision

Sur les mesures sollicitées par la Sa Grand Sud Immobilier

En vertu de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile le juge des référés peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’urgence et l’absence de contestation sérieuse n’étant pas, dans ce cas, une condition de son intervention.

L’alinéa 2 de ce même texte l’autorise à accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’enseigne

Le constat d’huissier du 10 mars 2016 et les photographies annexées établissent que la K L X a fait apposer le nom 'L X’ de part et d’autre de l’inscription 'GRAND SUD IMMOBILIER’ qui orne le bandeau aluminium en partie haute du local commercial de cette société du rez de chaussée, au dessus de la vitrine, ainsi qu’au dessus de l’enseigne de la Sas Grand Sud Immobilier apposée sur le totem situé devant ce même local.

Le constat d’huissier du 29 mars 2016 révèle que ce jour là M^me F X se trouvait en haut d’une échelle et effectuait au pochoir des travaux de peinture sur l’enseigne en façade du local de la Sas Grand Sud Immobilier inscrivant le nom 'L X'.

Dans sa plainte déposée le 14 avril 2016 M^me J X a indiqué 'à plusieurs reprises M^me X a collé des autocollants L X sur mon enseigne Grand Sud Immobilier ; j’ai arraché les autocollants à plusieurs reprises puis elle a fait cela avec de la peinture, à la bombe, environ 20/30 fois…'.

Or, à cette date la K L X ne disposait pas de locaux à cette adresse, s’agissant d’une simple domiciliation ainsi que l’a déclaré M^me X elle-même à l’officier ministériel.

Le constat d’huissier dressé le 1^er mars 2017 et la photographie annexée démontrent que sur le totem ont été apposées les inscriptions 'L X Immobilier Gestion Location Achat Vente L’expérience depuis 1984".

L’enseigne fait partie du fonds de commerce, propriété de la Sa Grand Sud Immobilier, exploité dans les lieux ; l’atteinte réitérée à cet élément portée par un tiers, fut-il le propriétaire de l’immeuble, génératrice de confusion pour le client, caractérise d’évidence un trouble manifestement illicite, défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel et juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, contractuelle ou délictuelle ; elle justifie la compétence du juge des référés alors que l’article 1719 du code civil impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la duré du bail des lieux loués, que l’article VI 6 du bail autorisait le preneur à installer un totem publicitaire au droit de l’immeuble et à exposer une enseigne sur la devanture.

Les mesures ordonnées par le premier juge pour le faire cesser sont adaptées et doivent être confirmées, tout comme l’octroi d’une provision de 3.000 € au titre de la remise en état de l’enseigne.

Sur l’emplacement de parking

Les dispositions de l’ordonnance relatives au stationnement doivent également être approuvées.

Aucun contrat bail ne précise l’emplacement exact des trois stationnements donnés en location.

Mais la configuration particulière de la place de parking litigieuse, située à proximité immédiate de la vitrine du local exploité par la K Grand Sud Immobilier depuis 2010 conduit à retenir, avec suffisamment d’évidence, que son usage était réservé à ce locataire, resté jusqu’à tout récemment l’unique commerçant de l’immeuble, le seul à avoir son local donnant sur l’avenue alors que celui de la Sas L X se situe au 1^er étage, à l’arrière du bâtiment comme précisé par M. H X dans son attestation du 11 novembre 2016. (pièce 18).

La critique de la décision du premier juge, émise par le bailleur, est dépourvue de toute pertinence dès lors que le droit de propriété n’est pas absolu, que les dispositions du bail que la Sci Maintenon a pu conclure en 2016 avec la K L X, soit à une époque où le contentieux était déjà né, sont inopposables à la K Grand Sud Immobilier.

Et les constats d’huissier du 10 mars 2016, 29 mars 2016, 23 février 2017, journaliers 1^er mars au 15 mars 2017 attestent de son utilisation systématique par M^me X.

Sur les serrures d’entrée des locaux et boîte aux lettres

Les griefs formulés par la K Grand Sud Immobilier relatifs à la dégradation des serrures et boites aux lettres, qui ne reposent sur aucune donnée objective mais sur les seuls dires de M^me J X, ne peuvent être considérés, avec suffisamment de certitude, comme avérés et imputables aux appelants.

Les dispositions de l’ordonnance qui ont rejeté la demande de remboursement provisionnels des frais exposés par la Sas Grand Sud Immobilier pour remplacer les serrures endommagées ou installer un système anti-intrusion doivent être approuvées.

Sur le fichier clientèle

La simple production d’une part, d’une carte et de deux courriers électroniques de remerciements des voeux reçus alors que les envois initiaux n’auraient pas émané de la Sa Grand Sud Immobilier et d’autre part d’une enveloppe de retour d’une lettre expédiée la Sas L X n’étant pas parvenue à son destinataire sont insuffisants à démontrer la réalité d’un détournement de ficher de clientèle, qui n’est étayée par aucune autre donnée.

L’ordonnance qui a refusé de faire droit à la demande présentée à ce titre doit être confirmée sur ce point.

Sur les perturbations diverses

Le trouble apportée à la jouissance paisible des lieux par la gérante de la K L X en raison de ses invectives et violences verbales et intrusions inopinées dans les locaux de l’agence Grand Sud Immobilier est clairement établi par une déclaration de main courante du 3 mars 2016, les attestations à la fois circonstanciées, précises et concordantes émanant de la gérante de cette dernière société (M^me J X), mais aussi de deux de ses employés (M. Z et M. A) et d’un client (M. B).

Ces témoignages ne sauraient être mis en cause par les appelants au seul motif qu’ils émanent de salariés ou clients suspectés de partialité dès lors qu’en raison de la nature même des reproches formulés, seul l’entourage professionnel immédiat peut en avoir eu effectivement connaissance ; ils ne sont contredits par aucune autre donnée de l’espèce.

S’il doit être fait interdiction sous astreinte à M^me X de pénétrer dans les locaux de l’agence objet du bail bénéficiant à la K Grand Sud Immobilier, cette mesure ne peut, cependant, être aussi générale que celle prononcée par l’ordonnance déférée ; doivent être exclues les hypothèses expressément visées au contrat de bail qui autorisent le bailleur ou son mandataire à pénétrer dans les lieux loués

Sur la délivrance de relances ou commandements injustifiés

De tes actes étant délivrés aux risques et périls du bailleur et nécessairement soumis à l’appréciation judiciaire de leur régularité et de leur bien fondé, dont le sort ne peut être présumé à l’avance, la mesure tendant à voir interdire sous astreinte la délivrance de relances ou commandements intempestifs doit être écartée.

Sur les demandes reconventionnelles de la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X

Sur la résiliation du bail et sur la provision au titre des loyers et charges

Aux termes de l’article 808 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toute mesure qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, étant rappelé que lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour en constater la résiliation il n’a pas à relever l’urgence.

La contestation émise par la Sas Grand Sud Immobilier sur le jeu de la clause résolutoire présente, pour le moins, une apparence de sérieux.

Le bailleur ne produit aucun décompte détaillé des loyers antérieur à l’acte de cession des parts sociales du preneur au 1^er août 2013 ; aucun des actes de donation ou de cession ne fait de quelque façon référence à l’existence d’une dette locative à cette date ; aucune mise en demeure délivrée avant cette date n’est versée aux débats.

Le décompte annexé au commandement litigieux est arrêté au 30 septembre 2014, soit bien avant la conclusion du nouveau bail en date du 15 janvier 2016, et établi sur la base de l’ancien loyer alors qu’un effet rétroactif lui a été donné au 1^er août 2013.

Au vu de l’ensemble de ces données et alors que l’article 1134 du code civil, devenu 1104 du même code en vertu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, pose le principe de l’exécution de bonne foi des conventions, les conditions de mise en oeuvre du jeu de la clause résolutoire ne revêtent pas le caractère d’évidence qui marque la limite des pouvoirs du juge des référés.

Il en va de même de la demande provisionnelle d’un solde de loyers, en raison notamment des remarques déjà effectuées au sujet du décompte.

Sur la provision au titre des dommages et intérêts

Le principe d’une obligation de la Sas Grand Sud Immobilier envers M^me X ou la K L X, n’est pas suffisamment manifeste.

Il suppose l’existence d’une faute en relation de causalité avec un préjudice subi.

Or, ainsi qu’il a déjà été précisé, aucune donnée objective de la cause ne permet d’imputer l’arrachage de la boîte aux lettres tel que constaté par l’huissier le 7 octobre 2016 à telle ou telle partie ou préposé de cette partie; malgré les mains courantes déposées, l’auteur n’a pu être identifié.

De même, aucun élément quelconque, notamment d’ordre comptable, n’est communiqué par la K L X à l’appui de ses dires sur la perturbation subie lors de sa première année d’exercice.

La demande indemnitaire de M^me X ne peut davantage être admise ; en effet, au vu des mains courantes réciproques et du contexte particulier des relations qui opposent les membres d’une même famille, tant au plan personnel que professionnel, les conditions de mise en jeu de la responsabilité de la Sas Grand Sud Immobilier qui exigent une analyse approfondie de son comportement excèdent manifestement les attributions du juge des référés, juge de l’évidence.

Sur les demandes annexes

La Sas Grand Sud Immobilier ne peut exiger, en cas de recours à l’exécution forcée pour obtenir paiement des sommes allouées, que les frais de recouvrement et d’encaissement visés à l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers en matière civile et commerciale dans sa rédaction du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001 soient supportés par les débiteurs, ce texte les mettant à la charge du créancier ; l’ordonnance sera donc infirmée de ce chef.

Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

La K L X, la Sci Maintenon et M^me F X qui succombent dans leurs prétentions respectives et leur voie de recours supporteront in solidum la charge des entiers dépens d’appel et doivent être déboutées de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de la Sa Grand Sud Immobilier la totalité des frais exposés pour agir en justice et assurer la sauvegarde de ses droits et notamment le coût des constats d’huissier dressés le 10 mars 2016, 29 mars 2016, 12 septembre 2016, 23 février 2017 et 1^er au 17 mars 2017 par M^e C qui ne sont pas non compris dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile, ce qui commande l’octroi de la somme globale de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du même code.

Par ces motifs

La cour,

— Confirme l’ordonnance,

hormis sur les modalités de l’interdiction faite à M^me F X d’accéder aux locaux de la Sas Grand Sud Immobilier et sur les frais de recouvrement et d’encaissement visés à l’article 10 du tarif des huissiers.

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

— Fait interdiction à M^me F X, sous astreinte de 500 € par infraction constatée, de pénétrer dans les locaux de l’agence, objet du bail bénéficiant à la Sa Grand Sud Immobilier, en dehors des hypothèses expressément visées au contrat de bail.

— Déboute la Sas Grand Sud Immobilier de sa demande initiale au titre des droits d’encaissement et de recouvrement prévus à l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 dans sa rédaction du 8 mars 2001.

Y ajoutant,

— Condamne in solidum la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X à payer à la Sas Grand Sud Immobilier la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour, en ce inclus le coût des constats d’huissier de M^e C.

— Déboute la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés devant la cour.

— Condamne la K L X, la Sci Maintenon et M^me F X aux entiers dépens d’appel.

Le greffier Le président