N° RG 17/04164 – N° Portalis DBVM-V-B7B-JF7K

JB

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile JULLIEN PALETIER

M^e Pierre-François GROS

la SCP MONTOYA O-MONTOYA DORNE GOARANT

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 23 JUIN 2020

Appel d’un Jugement (N° R.G. 14/02385)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de Valence 26000

en date du 01 juin 2017

suivant déclaration d’appel du 28 Août 2017

APPELANTS :

Monsieur J X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame K L épouse X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Cécile JULLIEN PALETIER, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉS :

Madame Y, Z, A, M N épouse B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre-François GROS, avocat au barreau de VALENCE

Monsieur O E, notaire associé de la SCP O E ET U V-E

de nationalité Française

[…]

[…]

LA SCP O E ET U V-E, notaires associés, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès-qualités audit siège.

[…]

[…]

Représentés par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA O-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE

LA SNC GEOXIA RHONE ALPES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et M^e Bruno METRAL de la SCP BALAS&METRAL, avocat au barreau de LYON

Affaire initialement fixée à l’audience de plaidoiries du 23 mars 2020, non tenue en raison de l’état d’urgence sanitaire.

Arrêt rendu en application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale.

En l’absence de refus des parties pour l’application des dispositions sus-visées, l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour.

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène COMBES, Président de chambre,

M^me Dominique JACOB, Conseiller,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

***

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 26 novembre 2012 reçu par Maître O E, notaire à […], Madame Y Q épouse B a vendu à Monsieur J X et à son épouse, Madame K L, le lot […], viabilisé à l’exception de l’assainissement et cadastré section B n° 1802, 1804, outre la moitié indivise des parcelles B n° 1446 et 1800 à usage de chemin.

Par acte notarié du 20 février 2013, Madame B a vendu à la SCI Habitat, le lot […], cadastré section […], 1805, outre la moitié indivise des parcelles B 1446 et 1800 à usage de chemin.

Les époux X ont confié la construction de leur maison d’habitation à la société Geoxia Rhône Alpes.

Reprochant à Madame B, un défaut de viabilisation, à la SCI Habitat, le non respect de sa déclaration préalable, à Maître E, l’absence de vérification des mentions portées dans l’acte de vente, à la société Geoxia, un manquement à son obligation de conseil et à leur voisin, Monsieur S F, la réalisation de travaux sans autorisation, les époux X les ont fait citer, suivant exploits d’huissier des 5, 11 et 16 juin 2016, devant le tribunal de grande instance de Valence, en réparation de leurs divers préjudices.

Par jugement du 1^er juin 2017, cette juridiction a, notamment :

— condamné Madame B à payer aux époux X la somme de 8.229,20€ au titre du manquement à son obligation de délivrance,

— débouté les époux X de leurs demandes à l’encontre de la SCI Habitat, de Maître E, de la SCP O E-U V-E et de la société Geoxia,

— condamné Monsieur F à procéder, dans le délai de 4 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 50,00€ par jour de retard passé ce délai, à la dépose des fourreaux enterrés sur la parcelle indivise B 1800 et à remettre en état le terrain,

— rejeté la demande d’expertise des époux X,

— condamné Madame B et Monsieur F à payer aux époux X une indemnité de procédure de 3.000,00€,

— condamné les époux X à payer à la SCI Habitat et à la société Geoxia, chacun, la somme de 1.000,00€ au titre de leurs frais irrépétibles,

— rejeté le surplus des demandes en indemnité de procédure,

— condamné Madame B et Monsieur G aux dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 28 août 2017, Monsieur et Madame X ont relevé appel de cette décision.

Par ordonnance juridictionnelle du 15 octobre 2019, le conseiller de la mise en état a, notamment, constaté le désistement d’appel des époux X à l’égard de Monsieur F et à l’égard de la SCI Habitat, avec extinction de l’instance à leur égard.

Par conclusions récapitulatives du 13 février 2020, Monsieur et Madame X demandent à la cour de réformer le jugement déféré sur le rejet de leurs demandes à l’encontre du notaire, du constructeur de la maison et en expertise et de :

— ordonner avant dire droit, une mesure d’expertise pour évaluer leur préjudice,

— leur donner acte qu’ils feront valoir leurs préjudices à l’encontre des défendeurs après le dépôt du rapport d’expertise,

— condamner solidairement Maître E, la SCP O E-U V-E et Madame B à leur payer la somme de 18.746,97€, outre la somme de 14.073,00€ d’intérêts, sommes réclamées à cette dernière,

— condamner la société Geoxia à leur payer la somme de 1.000,00€ au titre des frais d’acte de servitude,

— condamner Madame B, Maître E et la société Geoxia à leur payer une indemnité de procédure de 7.000,00€ et à supporter les dépens de l’instance.

Ils font valoir que :

à l’égard de Madame B

— un lotisseur ne peut vendre un lot qu’après s’être conformé aux prescriptions imposées par la décision prise sur la déclaration préalable, ce qui concerne également l’assainissement, même si l’acte met à la charge des acquéreurs cet assainissement,

— en tant que venderesse, Madame B avait une obligation de délivrance qu’elle n’a pas remplie,

— ils ont également dû supporter les travaux d’accès concernant la destruction du muret,

— le tribunal n’a pas tenu compte des frais de viabilisation, à savoir les tranchées pour les passages des réseaux jusqu’à la limite de propriété,

— Madame B, qui avait signé un compromis de vente avec la construction de 3 maisons mitoyennes sur le lot 2, devait les en informer,

— Madame B leur a caché le défaut de viabilisation,

— leur arrivée dans la maison a été extrêmement difficile,

— le voisinage de trois villas jumelées dévalorise leur propriété,

à l’égard de Maître E et de la SCP notariale

— le notaire rédacteur devait s’assurer de la viabilisation du terrain vendu,

— Maître E a commis une faute quant à son obligation de conseil et quand à l’efficacité de l’acte,

— le notaire aurait dû exiger la DAACT, document certifiant l’achèvement des travaux prescrits par l’administration,

à l’égard de la société Geoxia

— le constructeur a eu un comportement particulièrement opaque,

— le constructeur connaissait le projet de la SCI Habitat et ne pouvait ignorer le défaut de viabilisation,

— professionnelle de la construction, elle les a laissés s’engager dans une construction à problèmes,

— les frais de branchement, fixés à la somme de 5.850,00€, n’étaient pas détaillés,

— la société Geoxia, qui avait ensuite prévu un coût de sur-financement, avait bien compris qu’il n’y avait pas de viabilisation et avait prévu un coût important sur le poste VRD pour compenser cette carence,

— il a eu un problème de débord de toiture en limite sud de la propriété voisine et ils ont dû régulariser un acte de servitude pour éviter tous problème lors d’une éventuelle revente,

— cet événement est survenu postérieurement à l’appel et ils sont recevables à en demander l’indemnisation,

— ils sont épuisés par toutes ces difficultés et ont décidé de vendre leur maison à perte.

Par conclusions récapitulatives du 21 janvier 2018, Madame B demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur le quantum de sa condamnation dont elle sollicite la fixation à la somme de 1.751,97€ correspondant au branchement au réseau d’eau et sur sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure dont elle demande le rejet tant en première instance qu’en cause d’appel.

Elle expose que :

— elle n’a aucune responsabilité dans les constructions réalisées par la SCI Habitat,

— chacun des acquéreurs a obtenu un permis de construire et il ne peut lui être reproché aucune dissimulation,

— l’acte de vente excluait la mise en 'uvre de l’assainissement par le vendeur,

— en réalité et ainsi que le reconnaissent les appelants, la viabilité devait être réalisée par la commune,

— le coût du branchement EDF a été remboursé aux époux H et n’est plus dans le débat,

— les travaux d’aménagement du terrain ne peuvent être mis à sa charge,

— le coût de raccordement du téléphone n’a pas été chiffré,

— le coût du branchement d’eau est de 1.751,97€ et elle a accepté de le supporter.

Par dernières écritures du 9 mars 2020, Maître E et la SCP O E-U V-E demandent de confirmer le jugement déféré et , y ajoutant, de condamner les époux X à leur payer une indemnité de procédure de 3.000,00€.

Ils expliquent que :

— les époux X ne forment aucune demande à leur encontre dans le dispositif de leurs écritures,

— les époux X, qui ne poursuivent pas l’infirmation du jugement déféré sur leurs responsabilité, ne peuvent solliciter leurs condamnation à paiement,

— en tout état de cause, leur responsabilité n’est pas engagée,

— le vendeur a déclaré que le terrain était viabilisé, ce dont le notaire n’avait aucune raison de douter,

— aucun élément ne pouvait attirer l’attention sur un défaut de viabilisation,

— l’obligation de délivrance conforme incombe au vendeur et non au notaire,

— l’opération de division ne relevait pas du permis d’aménager mais de la déclaration préalable,

— les époux X font une mauvaise appréciation des mentions contenues dans la déclaration préalable,

— l’arrêté du 26 janvier 2012 n’imposait pas de travaux spécifiques et le notaire n’avait pas, de ce fait, à réclamer de DAACT,

— concernant la non constructibilité des parcelles B 1802 et 1803, le caractère erroné de cette mention d’inconstructibilité est sans lien de causalité avec le préjudice subi par les époux X au titre du défaut de viabilisation,

— le notaire tenu à une seule obligation d’information, ne peut passer outre la volonté des parties de conclure et doit instrumenter,

— le refus d’instrumenter se justifie uniquement lorsque l’acte requis est contraire à l’ordre public ou est illicite,

— sur le défaut d’information de ce que les acquéreurs du lot 2 entendaient réaliser trois maisons, le notaire ne peut communiquer les informations qu’il ne détient pas,

— le compromis de vente passé avec la SCI Habitat ne faisait aucune mention à un projet de construction de trois immeubles,

— il n’en a eu connaissance que lors de la réitération de la vente, soit postérieurement à l’acte authentique passé avec les époux X,

— plus subsidiairement, il sera retenu l’absence de préjudice des époux X,

— la demande au titre des intérêts, nouvelle en cause d’appel, est irrecevable,

— les époux X ne rapportent pas la preuve que s’ils avaient été informés du défaut de viabilisation, ils n’auraient pas contractés.

En dernier lieu, le 11 février 2020, la société Geoxia Rhône-Alpes demande de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, rejeter les demandes adverses et, y ajoutant, condamner les époux X à leur payer une indemnité de procédure de 6.000,00€.

Elle précise que :

— les époux X tentent de mettre à sa charge des obligations contractuelles qui découlent d’un acte de vente auquel elle n’était pas partie,

— l’absence de viabilisation était connue des acquéreurs puisque la proposition d’implantation datée du 31 juillet 2012 porte la mention « réseaux à créer »,

— les époux X ont signé cette proposition,

— le marché de travaux a été chiffré en toute transparence,

— la position des appelants concernant les travaux de viabilisation est confuse,

— les époux X ont validé la demande de sur-financement par la signature du bon à démarrer,

— elle n’a commis aucune faute,

— la demande d’expertise n’a pas vocation à pallier la carence des appelants dans la justification de la preuve,

— les travaux de raccordement réseaux correspondent à des travaux hors CCMI dont le montant n’a pas été perçue par elle.

La clôture de la procédure est intervenue le 11 février 2020.

SUR CE

1/ sur les demandes de Monsieur et Madame I

sur la recevabilité

Dans leur déclaration d’appel du 28 août 2017, soit antérieure à l’entrée en vigueur de la réforme du 6 mai 2017, les époux H ont formé un appel total et, dans le dispositif de leurs dernières écritures, sur la réformation du jugement déféré au titre du rejet de leurs prétentions à l’encontre du notaire et du constructeur de la maison, ils forment des demandes indemnitaires solidairement à l’encontre du notaire et de la venderesse.

Dès lors, Monsieur et Madame X sont parfaitement recevables en leurs demandes en condamnation solidaire à l’encontre de Maître E, de la SCP notariale et de Madame B en paiement de la somme de la somme de 18.746,97€.

En revanche, leurs demandes au titre des intérêts bancaires à l’encontre du notaire, de la SCP notariale et de la venderesse et au titre de frais de servitude de dépassement de toiture à l’encontre de la société Geoxia sont nouvelles en cause d’appel.

La première demande n’est pas l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes

indemnitaires concernant la viabilisation et la seconde demande ne résulte pas de la survenance d’un fait postérieurement à la déclaration d’appel puisque soulevée dès le courrier des époux I du 30 mars 2014.

Dès lors, ces deux prétentions sont irrecevables.

à l’encontre de Madame B

Selon une motivation que la cour adopte et par application des articles L 442-1, 421-19 et R 421-23 du code de l’urbanisme, le lotissement de 2 lots plus un lot pour l’accès créé par Madame B est soumis au régime de la déclaration préalable.

Au regard de ce que la déclaration préalable ne vise pas de travaux spécifiques concernant l’accès du lotissement mais seulement les dimensions dudit accès et la mention relative au raccordement des constructions aux réseaux d’eau et d’assainissement concernant le constructeur, ce que n’est pas le lotisseur, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté les demandes des époux X au titre de la responsabilité de Madame B en sa qualité de lotisseur.

En revanche, Madame B en sa qualité de venderesse, tenue à la viabilisation du lot vendu hors assainissement, a manqué à son obligation de délivrance conforme.

Par application du contrat de vente, l’assainissement restant à la charge des acquéreurs, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande des appelants à ce titre.

Monsieur et Madame X ne chiffrent pas les frais de raccordement de téléphone et demandent l’instauration d’une expertise à ce titre.

Monsieur et Madame X étant défaillants dans la charge de la preuve de leurs prétentions et la mesure d’expertise n’ayant pas à pallier leur carence à ce titre, c’est à bon droit que le tribunal les a débouté de ce chef de demande.

Les frais d’accès au terrain, justifiés pour la somme de 2.380,00€, ont été, à bon droit, mis à la charge de Madame B.

Madame B accepte de supporter le coût du branchement d’eau pour la somme de 1.751,97€.

Enfin, elle doit prendre en charge les travaux supplémentaires réalisées par la société Geoxia pour pallier l’absence de viabilisation, déduction faîte des frais de raccordement d’eau précédemment visés, soit la somme de 4.098,03€.

Par voie de conséquence, la condamnation de Madame B à payer la somme de 8.229,90€ aux époux H du fait du défaut de viabilisation sera confirmée.

à l’encontre de Maître E et de la SCP notariale

Le notaire est débiteur, à l’égard des parties à l’acte qu’il authentifie, d’une obligation de conseil. Il doit également assurer la validité et l’efficacité de ses actes.

Lors de la réitération de la vente, Madame B a faussement affirmé l’effectivité de la viabilisation du lot 1 vendu aux époux X.

En l’absence de tout élément permettant à Maître E de remettre en cause les affirmations de la venderesse et le notaire n’ayant pas à demander la communication de la DAACT (déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux) puisque que la déclaration préalable n’imposait

aucun travaux spécifiques à la charge du lotisseur, c’est à bon droit que le tribunal a écarté toute faute de Maitre E sur ce point.

Enfin, en l’absence de tout lien de causalité entre la faute du notaire tenant à la mention inexacte d’un défaut de constructibilité de la parcelle B 1802 et le préjudice subi par les époux H au titre du défaut de viabilisation, c’est à juste titre que le tribunal a également écarté la responsabilité de Maître E à ce titre et a rejeté les demandes indemnitaires des époux H en condamnation solidaire du notaire avec la venderesse.

à l’encontre de la société Geoxia

En cause d’appel, les époux X ne forment, dans leur dispositif, aucune demande à l’encontre la société Geoxia au titre des frais de viabilisation.

La cour, par application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, est uniquement tenue des demandes visées au dispositif des écritures des parties.

Enfin, les époux X sont irrecevables au titre des frais de servitude de dépassement de toiture pour les motifs susvisés et la cour observe, de façon surabondante, que la convention de servitude n’est pas produite aux débats.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

3/ sur les mesures accessoires

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés par et Madame X avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare Monsieur J X et Madame K L épouse X recevables en leur demande à l’encontre de Maître O E et de la SCP O E-U V-E au titre des frais de viabilisation solidairement avec la venderesse,

Déclare Monsieur J X et Madame K L épouse X irrecevables en leurs demandes à l’encontre de Madame Y N épouse B, Maître O E et de la SCP O E- U V-E au titre des intérêts bancaires et à l’encontre de la société Geoxia Rhône Alpes au titre des frais de servitude de dépassement de toiture,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur J X et Madame K L épouse X aux dépens de la procédure d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame PELLEGRINO, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT