N

° RG 19/04733 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KIBF

PG

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

M^e Lionel THOMASSON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 10 JUIN 2021

Appel d’un jugement (N° RG 2018J45)

rendu par le Tribunal de Commerce de VIENNE

en date du 17 octobre 2019

suivant déclaration d’appel du 22 Novembre 2019

APPELANTE :

SAS JMJ IMMO

société immatriculée au RCS de VIENNE sous le […], représentée par son dirigeant M. D Y, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Aldo SEVINO, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

SAS RCP IMMOBILIER

société par actions simplifiée, au capital social de 765.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VIENNE sous le n° 453 919 813 00015, représentée par Monsieur D B, son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e Lionel THOMASSON, avocat au barreau de VIENNE, postulant et par M^e Nicolas COMBARET de la SELARL BCV AVOCATS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2021

M^me GONZALEZ, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

EXPOSE DU LITIGE

La société RCP immobilier, active depuis 13 ans, est spécialisée dans le secteur des activités des marchands de biens immobiliers, principalement dans le département de l’Isère et M. X en est le représentant légal.

La société JMJ immobilier exerce une activité de marchand de biens et de maîtrise d’ouvrage, son représentant est M. Y.

M^me Z était propriétaire de la parcelle cadastrée section […], d’une contenance totale d’environ 2.000 m².

M^me A était quant à elle propriétaire de la parcelle cadastrée section […] sur la Commune de Frontenas d’une contenance totale d’environ 2.687 m².

Ces deux terrains forment une unité foncière.

M. Y a adressé à M^me Z une proposition financière pour acheter deux parcelles et cette offre a été refusée. (Pb pièce 2)

M. B a été contacté par M^mes Z et A concernant leurs parcelles et le 12 mai 2016, un compromis de vente a été signé devant notaire entre M^mes Z et A, d’une part, et la société RCP immobilier d’autre part.

Le prix de vente convenu directement entres les parties, d’un montant de 374.960 euros, était payable comptant au jour de la signature de l’acte authentique. Les parties ont par ailleurs déclaré que les conventions avaient été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un

intermédiaire.

Le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager permettant la division du terrain en 7 lots à bâtir. Enfin, une faculté de substitution était également prévue au compromis.

M. B s’est rapproché de la société JMJ afin de lui proposer un partenariat sur cette opération, pour la création d’une société en vue de la création d’un lotissement.

Le partenariat n’a pas abouti.

Le 10 mars 2017, la Société RCP immobilier a déposé en mairie de Frontenas sa demande de permis d’aménager et par arrêté du 3 juillet 2017, le Maire de Frontenas a délivré le permis d’aménager à la société RCP immobilier.

Le 16 octobre 2017, la société JMJ immo a adressé à la société RPC immobilier une facture se rapportant au dossier de Frontenas d’un montant de 60.000 euros Ttc.

La société RPC immobilier en a refusé le paiement.

Par acte du 27 février 2018, la société JMJ immo a assigné la société RCP immobilier devant le Tribunal de commerce de Vienne aux fins principales de la somme de 60.000 euros en se prévalant d’un contrat du 28 juin 2016 constituant une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

La Société RCP immobilier a contesté l’existence même de la créance dont se prévaut la Société JMJ immo à son égard.

Par jugement du 17 octobre 2019, le Tribunal de commerce de Vienne a :

— débouté la société JMJ immo de l’ensemble de ses prétentions,

— débouté la société RCP immobilier de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société JMJ immo à payer à la société RCP immobilier la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté comme infondée toute autre demande des parties,

— condamné la société JMJ immo aux dépens.

La société JMJ immo a formé appel de cette décision par déclaration d’appel du 22 novembre 2019.

Elle a été autorisée à assigner à jour fixe devant la cour d’appel de Grenoble pour l’audience du 28 avril 2021.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 24 juillet 2020,la Sas JMJ immo demande à la cour de :

— Vu les articles 1147 et 1149 du code de procédure civile,

— Vu les articles 12, 455, 458 et 954 du code de procédure civile,

— vu le code des procédures civiles d’exécution et notamment son article L 131-2,

— déclarer recevable et bien fondée sa demande,

— en conséquence,

— constater le caractère définitif du contrat,

— dire que le permis a été valablement délivré et purgé de tout recours contentieux pour le projet implanté sur la commune de Frontonas,

— rejeter les demandes de la société RPC immobilier,

— fixer la créance ' détenue par la société RPC immobilier sur la société RPC immobilier’ (sic) à hauteur de 50.000 euros Ht soit 60.000 euros Ttc,

— ce faisant, condamner la société RPC immobilier à lui payer la somme de 60.000 euros Ttc outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— condamner la société RPC immobilier à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des préjudices subis,

— prononcer l’exécution provisoire 'par la société RPC immobilier sous astreinte de 500 euros par jour de retard’ (sic),

— condamner la société RPC immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle expose que :

— aux termes de prospections, M. Y a identifié les deux terrains en cause et formulé une proposition d’achat aux deux propriétaires par courrier du 17 décembre 2015, pour les sommes de 214.960 euros et 160.000 euros ; il s’est également rapproché des services d’urbanisme de la commune pour connaître les intentions de la mairie et conforter un projet de réalisation de lotissement ; il a ensuite contacté la société Agate (géomètre) pour obtenir un devis concernant le projet d’aménagement, il a reçu la proposition le 11 décembre 2015,

— il s’est rapproché de M. B pour lui proposer une collaboration sur le projet, et ce dernier a répondu favorablement ; il était prévu la création d’une société réunissant les deux dirigeants,

— le projet a subi une évolution formelle qui n’a pas remis en cause le principe du partenariat, il a continué à réaliser l’ensemble des démarches administratives et envoyé les éléments à M. B par courrier du 19 mars 2016, avec notamment l’étude de faisabilité validée par la mairie, les honoraires de la société Agate et l’estimation de ses missions, la matrice du bilan financier de l’opération et un compte rendu de réunion en mairie, outre un courrier d’offre adressé aux propriétaires, le tout pour validation,

— le 14 octobre 2016, il a adressé le plan masse et ses annotations validées par la mairie,

— compte tenu du travail effectué, les parties ont convenu de signer une convention par laquelle M. B s’est engagé au paiement de la somme de 50.000 euros Ht, la convention du 28 juin 2016 prévoyait le versement de la

somme à compter de la délivrance du permis d’aménager ou du permis de construire valant division et purgé de tout recours contentieux au premier trimestre 2017,

— le permis d’aménager a été délivré le 3 juillet 2017 pour 7 lots à bâtir et le 4 septembre 2017, il a été purgé de tout recours contentieux,

— M. Y a en conséquence transmis la facture, qui n’a pas été réglée.

Elle fait valoir que :

— deux de ses moyens n’ont pas été exposés par les juges de première instance, le tribunal de commerce n’a pas répondu à sa demande visant à déclarer le caractère définitif du contrat en cause, ni à constater la validité des autorisations d’urbanisme, ni à la demande de dommages intérêts du fait des préjudices subis, et l’intimée qui prétend que ses demandes ont été rejetées ne répond pas à son argumentaire, le jugement encourt donc la censure,

— le jugement est irrégulier, dénature les faits, alors qu’il était constaté que la somme relevant de l’accord manuscrit était raisonnable, pour une autre opération, il n’a pas tenu compte de l’accomplissement de plusieurs de ses missions,

— M. B n’a jamais démenti l’existence d’un contrat, ni la validité du contenu du contrat écrit,

— ce contrat porte bien sur un projet immobilier et prévoit une date de versement de la somme de 50.000 euros Ht ; cet engagement est confirmé par les échanges,

— les juges ont dénaturé les faits de l’espèce et le jugement encourt l’annulation,

— l’intimée a été pleinement informée de ses missions, le travail fourni doit être payé, et il aurait dû l’être à compter du premier trimestre 2017 (paiement de la commission pour l’assistance à maîtrise d’ouvrage),

— la première facture n’a pas été contestée par M. B lors de son envoi,

— elle est une petite structure et elle souffre du non paiement de la mission, la somme impayée représente 8 % de son chiffre d’affaires annuel, elle a été contrainte de contracter une convention d’avance en compte courant d’associé et M. Y a dû céder une partie de ses parts sociales, elle subit un préjudice lié à la perte de chance de ne pas pouvoir voir le résultat de son travail au moment de la réalisation du projet et a fortiori au regard du manque à gagner tiré de l’absence de paiement des commissions dues au titre du travail réalisé,

— la procédure n’est en rien abusive, l’intimée ne prouve aucune malice, mauvaise foi ou erreur équipolente au dol.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le, la sas RPC immobilier demande à la cour de :

Vu l’article 1240 du Code Civil ;

— rejeter l’ensemble des demandes présentées par la société JMJ immo ;

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de commerce de Vienne ;

— juger que la procédure engagée par la société JMJ immo à son encontre présente un caractère fautif

et abusif,

— condamner la société JMJ immo à verser à la société RCP immobilier une somme de 10.000 euros, en réparation du préjudice qu’elle subit du fait de la présente procédure,

— condamner la société JMJ immo à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la société JMJ immo aux entiers dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle fait valoir que :

— au début de l’année 2016, M. D B, son président, a été directement contacté par M^mes Z et A, qu’il connaît de longue date, concernant la vente de terrains leur appartenant sur la Commune de Frontenas (38290), son offre était la plus intéressante et elles avaient établi une relation de confiance avec M. B,

— la société JMJ ilmmo s’est rapprochée d’elle pour lui proposer un partenariat, consistant à créer une société ad hoc pour l’opération de lotissement,

— ne souhaitant finalement plus partager les risques inhérents à une telle opération, et notamment les risques financiers, la société JMJ immo a purement et simplement renoncé à la création d’une société commune,

— le dossier du permis d’aménager a été établi au cabinet Ellipse, géomètres-experts et déposé par la concluante, le permis d’aménager lui a été délivré,

— le tribunal de commerce a bien exposé les prétentions respectives des parties et les moyens par un jugement motivé, l’irrégularité n’est pas fondée,

— les faits de l’espèce n’ont pas été dénaturés, la concluante a toujours contesté l’existence d’un contrat d’assistance à maître de l’ouvrage et la validité du document manuscrit, le jugement entrepris ne contredit pas un autre jugement du 22 novembre 2018 ayant constaté l’absence de contrat d’AMO avec le même document (chantier saint-Marcel),

— le document manuscrit n’est pas un contrat qui l’engage, faute d’objet, de cause, de nom des sociétés, de créancier et de débiteur,

— aucune société n’a été créée par les parties, ce contrat n’a plus d’objet,

— la société JMJ immo a renoncé de son propre fait faute de capacité financière, elle a porté atteinte à son honneur et à sa réputation, notamment auprès de la commune.

* * *

Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est relevé de manière liminaire que l’appelante se prévaut de l’irrégularité du jugement pour défaut

de motif sans en tirer de conséquences dans ses prétentions portées au dispositif de ses conclusions.

Le tribunal de commerce a retenu que le document manuscrit ne contenait ni objet, ni cause, qu’il ne mentionnait pas le nom des deux sociétés et ne précisait ni le créancier, ni le débiteur des sommes mentionnées, que les échanges de mails n’apportaient pas de précisions, que la défenderesse avait négocié directement avec les propriétaires des parcelles concernées, que M^me Z n’avait pas souhaité s’engager avec JMJ immo laquelle n’avait pas les moyens financiers, que le dossier de demande de permis d’aménager avait été instruit par le cabinet Ellipse et non la société Agathe.

Contrairement à ce qu’affirme l’appelante, le tribunal de commerce n’avait donc pas à 'constater le caractère définitif du contrat', n’ayant justement pas retenu l’existence d’un contrat entre les deux parties au présent litige. Pour les mêmes motifs, il n’avait pas à préciser que le permis a été valablement délivré et purgé de tout recours contentieux pour le projet implanté sur la commune de Frontonas, ce qui était indifférent alors que l’obligation à paiement de la société RCP immobilier n’était pas retenue.

Il n’est pas contesté que les terrains ont été acquis par la société intimée et que le dossier du permis d’aménager a été instruit par la société Ellipse.

Le document manuscrit litigieux à nouveau produit en appel par l’appelante et dénommé 'contrat écrit’ par JMJ immo indique ce qui suit :

' Commissions

1) 50.000 € Frontonas

paiement ou PA/PC

purgé 1^er T 2017

[…]

* 30.000 € signature

Concession 'fin d’année 2016

* 20.000 € juillet 2017

A Villefontaine le

28/06/16"

Il comporte les signatures de Ph Dunet et Ph Y.

Cet écrit, bien que signé par les deux dirigeants des deux sociétés en cause ne précise pas si ces deux sociétés seraient elles-mêmes engagées l’une envers l’autre ; il fait mention d’une somme concernant 'Frontonas’ mais ne précise pas si une partie en serait débitrice, ni laquelle, ni à quel titre et pour quelle prestation.

Ce document trop elliptique ne prouve donc à lui seul aucune obligation de la société RCP immobilier envers la société JMJ immo.

La société JMJ Immo produit également plusieurs documents au soutien de sa demande en paiement :

— en pièce 2, un courrier du 17 décembre 2015 de la société JMJ immo à M^me Z pour offre d’acquisition des terrains à Frontonas,

— en pièce 3 des courriels de M. Y aux services de l’urbanisme en décembre 2015 sur le projet ''route du Certeau',

— en pièce 4 une proposition technique et financière de la société Agate à JMJ immo, M. Y, pour son projet de lotissement à Frontonas,

— en pièce 5 un listing de dates de rendez-vous avec M. B établi par l’appelante, et en conséquence inopérant,

— en pièce 6 un courriel du 19 mars 2016 de M. Y à M. B indiquant 'M. B, voila les principaux éléments du dossier afin de préparer la réunion de lundi matin, (faisabilité validée par la mairie suite à une réunion avec M^me C et le comité urbanisme, honoraires et estimation de travaux de la société Agate, matrice bilan, compte rendu mairie, courrier d’offre aux propriétaires),

— en pièce 7, un courriel du 20 mars 2016 de M. Y à M. B avec le plan des réseau remis par M. et M^me Z,

— en pièce 8, un courriel de communication d’un plan masse à 'Marcel’ Koenig le 14 octobre 2016, le courriel étant également adressé à D B

— en pièce 10, une photographie du permis d’aménager du 3 juillet 2017 au bénéfice de RCP immobilier,

— en pièce 11 une facture de la société JMJ immo adressée à la société RCP le 29 juillet 2017 d’un montant de 36.000 euros pour des prestations d’assistance au maître de l’ouvrage pour un chantier à Saint Marcel, qui ne concerne pas le présent litige,

— en pièce 12, la facture de 60.000 euros,

— en pièce 15 deux courriels échangés entre un géomètre de la société Ellipse et M. B, pour un estimatif du lotissement de Frontonas, le 22 mars 2016, M. Y n’étant pas en copie, et un message de M. Y à M. B du même jour indiquant, 'bien reçu… j’ai bien fait de ne pas faire confiance à Agate… je vous propose que nous prenions ensemble la décision du géomètre quand on aura avancé avec les propriétaires'.

Il résulte de ces pièces que M. Y s’est effectivement immiscé dans le projet de lotissement de Frontonas et a accompli certaines démarches.

Cependant, aucune des pièces susvisées ne rapporte la preuve d’une prestation onéreuse demandée par M. B, représentant la société RCP immobilier, à M. Y représentant la société JMJ immo, étant rappelé que les deux parties ont un temps envisagé de monter un projet commun, les pièces susvisées pouvant parfaitement s’inscrire dans des recherches de faisabilité faites par chacun en vue de ce projet commun.

Il n’existe notamment aucun écrit émanant de M. B pour le compte de RPC immobilier sollicitant de la société JMJ immo une prestation d’assistant à la maîtrise d’ouvrage.

La société JMJ immo échoue donc en appel à rapporter la preuve d’une créance de 60.000 euros à l’encontre de la société RCP immobilier.

Il est donc totalement indifférent que le permis a été valablement délivré et purgé pour le projet

implanté sur la commune de Frontonas.

Le jugement querellé est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande principale de la société JMJ immo.

Sur les dommages intérêts

Le jugement est de même confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages intérêts de l’appelante dont les prétentions principales ne sont pas fondées.

Il est également confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages intérêts de la société RCP immobilier qui ne rapporte pas plus en appel par ses productions la preuve du préjudice qu’elle allègue et notamment une atteinte à son honneur et à sa réputation du fait de la présente procédure.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société JMJ qui succombe supportera les dépens d’appel et versera à son adversaire la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement querellé.

Condamne la société JMJ immo aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la société RCP immobilier la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente