N° RG 17/04963 – N° Portalis DBVM-V-B7B-

JIIY

MPB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

M^e Nicolas WIERZBINSKI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 09 JANVIER 2020

Appel d’un Jugement (N° RG 14/01353)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GAP

en date du 01 septembre 2017, suivant déclaration d’appel du 24 Octobre 2017

APPELANTES :

SARL BFGP

société au capital de 18.000 € inscrite au RCS de GAP sous le numéro 425 034 964 , prise en la personne de son représentant légal, Monsieur X Y, domicilié ès-qualités audit siège

[…]

[…]

SARL FONCIERE VILLENEUVE

SARL immatriculée au RCS de Gap sous le n° 444 006 159, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SCP A & ASSOCIES

pris en la personne de Maître Z A ès qualités d’administrateur judiciaire de la SARL FONCIERE VILLENEUVE suivant jugement du Tribunal de Commerce de Gap du

25/11/2016

[…]

[…]

SCP J.P. LOUIS & A.C

pris en la personne de Maître B C ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL FONCIERE VILLENEUVE, suivant jugement prononçant la liquidation judiciaire du 24 novembre 2017 du Tribunal de Commerce de GAP

[…]

[…]

représentées par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

SARL PF exerçant sous l’enseigne CLUB AFTER SKI

SARLinscrite au RCS de GAP sous le n° B 538 340 118 prise en la personne de son gérant en exercice ès qualités audit siège

1 chemin de l’envers

[…]

représentée par M^e Nicolas WIERZBINSKI, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M. X STICKER, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2019

M^me BLANCHARD, conseiller, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

après prorogation du délibéré

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La SARL BFGP a donné à bail à la SARL FONCIERE VILLENEUVE des locaux commerciaux situés à LA SALLE LES ALPES à compter du 1^er janvier 2010 jusqu’au 31 décembre 2018.

La société FONCIERE VILLENEUVE a consenti sur une partie de ces locaux un bail dérogatoire de sous location pour l’exploitation d’un bar musical à l’enseigne «'Club After Ski'» à l’EURL FP du 1^er décembre 2010 au 30 septembre 2011.

Suivant nouveau bail signé le 17 novembre 2011, elle a sous loué les mêmes locaux à la société PF du 1^er décembre 2011 au 31 octobre 2013, puis du 1^er décembre 2013 au 30 novembre 2014.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2014, la société PF a fait assigner la société FONCIERE VILLENEUVE devant le tribunal de grande instance de Gap aux fins de requalification des baux dérogatoires successifs en bail commercial.

Par jugement du 27 mai 2016, le tribunal de commerce de Gap a admis la société FONCIERE VILLENEUVE au bénéfice d’un redressement judiciaire et désigné M^e C en qualité de mandataire judiciaire, puis par décision du 25 novembre suivant, la SCP A & associés en qualité d’administrateur judiciaire.

Par jugement du 1^er septembre 2017, le tribunal de grande instance de Gap a':

— dit que s’est opéré au bénéfice de la SARL P.F un bail de nature commerciale à compter du 1^er décembre 2014 régi par les dispositions de l’article L.145-1 et suivants du code de commerce';

— rejeté la demande d’expulsion de la SARL FONCIERE VILLENEUVE';

— rejeté toutes les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné chaque partie à supporter la charge de ses dépens.

Suivant déclaration au greffe du 24 octobre 2017, la SARL BFGP, la SARL FONCIERE VILLENEUVE, la SCP A & associés et M^e C en qualité de mandataire judiciaire, ont relevé appel de cette décision.

Par jugement du 24 novembre 2017, le tribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la société FONCIERE VILLENEUVE et désigné M^e C en qualité de liquidateur judiciaire.

Par conclusions notifiées le 9 mai 2018, la société BFGP demande à la cour de':

— dire et juger l’appel de la société BFGP recevable et bien fondé ;

— infirmer le jugement rendu le 1^er septembre 2017 par le tribunal de grande instance de Gap en ce qu’il a retenu l’existence d’un bail commercial entre la société FONCIERE VILLENEUVE et la société PF ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société BFGP de sa demande tendant à l’expulsion de la société PF ;

— à titre principal :

— dire et juger que la société PF est occupante sans droit ni titre du local commercial sis […], […] propriété de la société BFGP ;

— à titre subsidiaire :

— constater la renonciation expresse et non équivoque par le preneur au bénéfice du statut des baux commerciaux ;

— constater que la société PF s’est maintenue dans les lieux après le 30 novembre 2014 à l’expiration du bail dérogatoire de sous location du 28 novembre 2013 malgré l’opposition expresse du bailleur ;

— dire et juger que la société PF est depuis le 1^er décembre 2014 occupante sans droit ni titre du local […]

— à titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que le caractère saisonnier de la location exclut toute requalification en bail commercial et tout droit au renouvellement ;

— en tout état de cause :

— débouter la société PF de toute demande plus ample ou contraire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de la société PF des locaux sis […] ;

— dire et juger qu’à défaut de libération volontaire des locaux, la société BFGP sera autorisée à faire procéder à l’expulsion, tant du preneur que de ses biens, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la société PF à payer à la société BFGP une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1^er décembre 2014 et jusqu’à libération effective et totale des lieux';

— condamner la société PF à verser la somme de 8000 euros à la société BFGP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société PF aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat sur son affirmation de droit.

Se prévalant du jugement du tribunal de commerce du 24 novembre 2017 qui a ordonné la cession de la société FONCIERE VILLENEUVE, mais a exclu du périmètre de la reprise les baux contractés avec la société BFGP et avec la société PF, elle soutient que la société FONCIERE VILLENEUVE n’est plus locataire principale, ni bailleresse des locaux et que son sous-locataire ne pouvant revendiquer de droits que dans la mesure de ceux consentis à la locataire principale, la société PF est sans droit ni titre sur les locaux.

Subsidiairement, elle fait valoir que la société PF ne peut se prévaloir de droits issus du premier bail dérogatoire consenti à une personne morale distincte, la société FP, qu’en se maintenant dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire et en concluant ensuite un second bail dérogatoire, elle a expressément et en toute connaissance de cause renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux et qu’elle s’est abusivement maintenue dans les lieux après le 30 novembre 2014 contre la volonté de sa bailleresse qui lui en avait réclamé la restitution.

Elle relève le caractère saisonnier de la location excluant l’application du statut, l’exploitation ne couvrant que les saisons estivales et hivernales et le bail faisant référence à ce caractère saisonnier de l’activité.

Par conclusions n°2 notifiées le 27 juin 2018, la société PF entend voir :

— dire et juger la SARL PF recevable et bien fondée en ses observations et demandes,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit qu’il s’était opéré au bénéfice de la SARL PF un bail commercial régi par les dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce,

— requalifier les trois baux dérogatoires de sous location successifs conclus les 29 novembre 2010, 17 novembre 2011, et 28 novembre 2013, où à défaut les deux derniers, conclus entre la SARL PF et la SARL FONCIERE VILLENEUVE, en bail commercial ayant commencé à courir le 29 novembre 2010,

— dire et juger que la SARL PF bénéficie de la propriété commerciale du local en cause et du droit au renouvellement du bail,

— constater l’absence de caractère saisonnier de la sous-location,

— à titre subsidiaire,

— requalifier les baux dérogatoires de sous location successifs conclus les 17 novembre 2011, et 28 novembre 2013 entre la SARL PF et la SARL FONCIERE VILLENEUVE en bail commercial ayant commencé à courir le 17 novembre 2011';

— à titre infiniment subsidiaire, si la Cour devait ordonner l’expulsion de la SARL PF, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— en toute hypothèse,

— condamner la SARL BFGP ou qui mieux le devra aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à la SARL PF la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PF relève que le jugement statuant sur l’offre de reprise a laissé au repreneur le choix de poursuivre ou de résilier les contrats en cours, notamment les baux, que BFGP n’a pas qualité pour solliciter la résiliation et que la liquidation judiciaire de la société FONCIÈRE VILLENEUVE est sans incidence sur le bail commercial dont elle bénéficie.

Elle fait valoir qu’elle a repris l’activité de la société FP ; qu’elle exploite depuis le 1^er décembre 2010, soit plus de 2 ans, le même fonds de commerce dans le local loué par la société FONCIÈRE VILLENEUVE.

Elle soutient qu’elle a été contrainte par son bailleur de créer une nouvelle société pour poursuivre son exploitation ainsi que d’accepter une clause de renonciation au statut des baux commerciaux lors de la signature du 3^e contrat le 28 novembre 2013 ; que ces exigences du bailleur visaient à le priver des dispositions protectrices du statut et constituent une fraude empêchant la société FONCIERE VILLENEUVE de se prévaloir de la clause ; qu’au demeurant, elle n’a pu valablement renoncer à un droit à la propriété commerciale qui n’était pas encore né à la date de signature du bail, le délai butoir des 24 mois n’étant pas expiré; et que depuis l’expiration du dernier bail le 30 novembre 2014, est

toujours dans les lieux et verse toujours les loyers à la société FONCIERE VILLENEUVE.

Elle conteste le caractère saisonnier de la location, puisque pendant sa période de fermeture, elle conserve les clefs du local et ne procède pas à l’enlèvement des stocks.

Elle explique que la société FONCIERE VILLENEUVE locataire principale et la société BFGP propriétaire du local, ont le même gérant et que sa bailleresse ne peut valablement lui opposer que le terme de son propre bail ne lui permet pas de lui consentir plus de droits qu’elle n’en détient.

La SARL FONCIERE VILLENEUVE, la SCP A & associés et M^e C es qualités, n’ont pas déposé de conclusions devant la cour.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 juillet 2019.

MOTIFS DE LA DECISION':

1°) sur les conséquences de la liquidation judiciaire de la société FONCIERE VILLENEUVE':

L’ouverture d’une procédure collective de liquidation judiciaire n’emporte pas résiliation des contrats en cours et la société BGFP n’établit pas que le bail principal conclu entre elle et la société FONCIERE VILLENEUVE comporte des stipulations contractuelles dérogeant à ce principe.

Par ailleurs, le jugement du tribunal de commerce ordonnant la cession de la SARL FONCIERE VILLENEUVE exclut expressément du périmètre de cette cession, le contrat de bail avec la société BGFP et celui conclu avec la société PF portant sur le local commercial à usage de discothèque (Club After Ski).

Ainsi, ni cette cession, ni la liquidation judiciaire de la locataire principale n’ont eu de conséquence sur le bail principal et le bail de sous location.

Les droits de la société PF sur la jouissance du local dépendent donc essentiellement de la question de savoir si elle peut ou non invoquer le bénéfice de la propriété commerciale, puisque les dispositions de l’article L.145-32 du code de commerce invoquées par la société BFGP relatifs au droit au renouvellement du sous locataire relèvent de l’application du statut des baux commerciaux.

2°) sur le bénéfice du statut des baux commerciaux:

L’article L.145-5 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014 applicable au litige, dispose que les parties au contrat de bail peuvent déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans ; que si à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est règlé par le statut et qu’il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion d’un nouveau bail entre les mêmes parties.

Ce texte exclut de son périmètre d’application les locations à caractère saisonnier.

Au cas particulier, ni la durée de la jouissance des lieux conférée par les différents baux en cause, ni le montant de leur loyer stipulé payable sur l’année entière, ne permettent de qualifier ces locations de saisonnières, à défaut que soit rapportée la preuve de la libération intégrale des lieux et de leur restitution durant les inter-saisons.

La société FONCIERE VILLENEUVE a conclu un premier bail dérogatoire le 29 novembre 2010, pour prendre effet du 1^er décembre 2010 au 30 septembre 2011, et ce avec la société FP, représentée par M D E.

Le nouveau bail dérogatoire régularisé le 17 novembre 2011 pour 23 mois à compter du 1^er décembre suivant jusqu’au 31 octobre 2013 concerne une société PF représentée par M F E.

S’agissant de deux personnes morales distinctes, dont la première a fait l’objet d’une dissolution amiable à compter du 1^er octobre 2011, antérieurement à la signature du nouveau bail dérogatoire, dirigées par deux personnes physiques différentes, ces seuls éléments sont insuffisants à démontrer que les baux ont en réalité été consentis au même locataire, au travers d’un prête-nom ou d’une fiction juridique, et ce à la demande expresse de la société FONCIERE VILLENEUVE.

A défaut de caractériser la fraude de cette dernière, le premier bail ne peut avoir généré de droits au profit de la société PF.

Cette dernière a bénéficié d’un second bail de 12 mois, signé le 28 novembre 2013 pour une entrée en jouissance le 1^er décembre 2013 et expirant le 30 novembre 2014.

Ce second bail comporte un rappel express des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce et une clause par laquelle le preneur reconnaît que ce «'bail constitue un nouveau bail ne lui ouvrant aucun droit à la propriété commerciale'» et renonce aux droits et prérogatives résultant des dispositions légales rappelées.

Le droit au bénéfice du statut n’étant acquis selon les termes de l’article L.145-5 du code de commerce qu’à l’expiration d’une durée de deux ans, la société PF n’avait acquis aucun droit à la propriété commerciale à l’expiration du premier bail de 23 mois, le 31 octobre 2013, ni même le 28 novembre suivant lors de la signature du nouveau bail, de sorte que la clause de renonciation ratifiée à cette occasion ne peut produire d’effets, aucune renonciation à un droit ne pouvant être faite par anticipation.

Par suite, la conclusion d’un nouveau bail précaire ne pouvant à elle seule emporter renonciation au bénéfice du statut, le nouveau bail entré en vigueur le 1^er décembre 2013 se trouve soumis au statut des baux commerciaux, nonobstant sa durée de 12 mois.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que la société PF bénéficie d’un bail commercial régi par les articles L.145-1 et suivants du code de commerce, mais sera infirmé en ce qu’il a fixé au 1^er décembre 2014 le bénéfice du statut.

2°) sur le droit du sous locataire à l’égard du propriétaire':

Le bail principal consenti par la société BGFP à la société FONCIERE VILLENEUVE est parvenu à son terme le 31 décembre 2018.

Cependant, le bail de sous location du 17 novembre 2011 précise en son article 19 que la sous location a été expressément autorisée par lettre du bailleur, la société BFGP, en date du 15 novembre 2011.

L’article 19 du bail signé le 28 novembre 2013 reprend en termes identiques la référence à l’autorisation expresse du bailleur. De plus, la société BGFP est intervenue à l’acte qu’elle a ratifié par la signature de son gérant, M X Y, également dirigeant de la société FONCIERE VILLENEUVE.

Ainsi, la société BGFP a expressément consenti à la sous location accordée à la société PF qui dispose à son égard d’un droit direct à l’application des dispositions du statut, nonobstant le fait que la société FONCIERE VILLENEUVE dont elle tire ses droits, ne soit plus locataire principale.

En conséquence, la société BGFP ne peut poursuivre l’expulsion de la société PF sans avoir régulièrement dénoncé le bail et le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Gap en date du 1^er septembre 2017 sauf en ce qu’il a fixé au 1^er décembre 2014 le bénéfice du statut des baux commerciaux';

Statuant à nouveau sur ce point';

DIT que la SARL PF bénéfice d’un bail de sous location régi par les dispositions des articles L.145-1 et suivants du code de commerce depuis le 1^er décembre 2013';

Y ajoutant';

CONDAMNE la SARL BGFP à verser à la SARL PF une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE la SARL BGFP aux dépens de l’instance d’appel.

SIGNE par M^me GONZALEZ, Président et par M. STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président