N° RG 18/03515 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JUQO

N° Minute :

LG

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SELARL BSV AVOCATS

SCP ALPAZUR AVOCATS

M^e Denis COMPIGNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 02 FEVRIER 2021

Appel d’un Jugement (N° R.G. 15/00039)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de Gap

en date du 05 février 2018

suivant déclaration d’appel du 03 Août 2018

APPELANTE :

SCI DORIANE’S prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Maître Jean-Marc HYVERT, avocat au barreau d’ANNECY

INTIMES :

M. B C Y

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Laure BELLIN de la SELARL BSV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laure BELLIN de la SELARL BSV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

SARL SOCIETE DE VENTES IMMOBILIERES POUR LES LOISIRS ET LE PLACEMENT – SLP, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-pierre AOUDIANI de la SCP ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, postulant, plaidant par M^e DURAUD

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE RESIDENCE BEAUREGARD prise en la personne de son syndic la société VARS IMMOBILIER dont le siège est situé Centre Commercial, […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Denis COMPIGNE, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, postulant, plaidant par M^e Olivier ROQUES de la SELARL CAPELA, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, Présidente

Agnès Denjoy, Conseillère,

Laurent Grava, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 novembre 2020, Agnès Denjoy conseillère chargée du rapport d’audience, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSÉ DES FAITS :

Au cours de l’année 2008, la SCI Doriane’s a fait procéder à la réhabilitation d’un hôtel lui appartenant, situé à Saint-Véran (05), en vue de sa transformation en logements d’habitation.

Dans le cadre de la réalisation de cette opération, la SCI Doriane’s a donné à la SARL Société de ventes immobilières pour les loisirs et le placement (SLP) exploitant sous l’enseigne Century 21 un « mandat de commercialisation – mandat exclusif de vente » le 25 mars 2006, remplacé par un nouveau mandat signé le 6 février 2007.

Un contrat d’architecte a été signé le 2 mars 2008 avec M. B-C Y.

Le permis de construire a été obtenu le 16 octobre 2008.

Une copropriété dénommée « Résidence Beauregard » a été ensuite créée, laquelle comprend 61 lots privatifs, comprenant les caves, les anciennes chambres d’hôtel et les places de parking, les parties communes étant composées du terrain, des dépendances attenantes, d’une piscine et de son local technique.

Un règlement de copropriété avec état descriptif de division a été établi le 25 octobre 2008 par M^e Court et l’ensemble des lots créés a été commercialisé par l’intermédiaire de la SARL SLP.

Se plaignant de travaux non réalisés, insuffisants ou non conformes aux règles de l’art, le syndicat des copropriétaires a saisi la juridiction des référés du tribunal de grande instance de Gap aux fins de mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance de référés du 21 juillet 2011, M. X a été désigné en qualité d’expert judiciaire, au contradictoire de la SCI Doriane’s, de la SARL SLP et de M. B-C Y, architecte.

Par ordonnance du 15 janvier 2013, l’expertise a été déclarée commune à la Mutuelle des Architectes Français (MAF), en sa qualité d’assureur de M. Y.

L’expert a déposé son rapport le 26 juin 2013.

Antérieurement, plusieurs copropriétaires avaient assigné en référé la SCI Doriane’s en raison de l’impossibilité d’utiliser la piscine commune tant du fait de sa vétusté que de sa non-conformité aux normes relatives aux copropriétés.

Désigné en qualité d’expert par ordonnances des 21 avril et du 23 juin 2010, M. A Z a déposé son rapport le 26 février 2011.

Se prévalant des deux rapports d’expertise, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Beauregard a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Gap, par actes du 30 décembre 2014, la SCI Doriane’s, la SARL SLP et la MAF, puis par acte du 5 janvier 2015 M. B-C Y.

Par jugement contradictoire en date du 5 février 2018, le tribunal de grande instance de Gap a :

— condamné la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard les sommes suivantes :

* 20 000 euros HT au titre des accès et matérialisation des emplacements de stationnement,

* 3 000 euros HT pour la réalisation de l’escalier, outre 3 000 euros HT pour la pose d’un auvent en ce qui concerne l’accès aux caves,

* 2 000 euros HT en ce qui concerne les prestations relatives aux égouts et débarassage des caves,

* 1 752,48 euros au titre des travaux de ventilation des caves,

* 500 euros HTau titre du nettoyage des façades,

* 105 euros HT Facture nettoyage Queyras du 01 /02/2010 ;

— condamné la SCI Doriane’s à prendre à sa charge les seuls travaux de mise en conformité de la piscine, préconisée page 12 A du rapport de M. Z et pour le montant prévu aux devis Albano et Degril, à savoir :

* Réduction de l’espace entre la lisse basse et le sol pour respecter les 12 cm autorisés, par une semelle en béton,

* Bouchage de l’espace entre le poteau support de l’auvent et le mur du local piscine,

* Pose d’une grille de protection à la fenêtre du local technique,

* Bouchage des ouvertures des locaux du restaurant donnant sur la plage,

* Achèvement de la barrière côté restaurant,

* Pose d’une barrière de sécurité sur la partie terrasse surplombant la plage ;

— dit que la SCI Doriane’s doit supporter la charge définitive de la neutralisation de la cuve de fuel ;

— condamné solidairement M. B-C Y et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme de 1 752,26 euros au titre de l’erreur de conception des cloisons de la cave ;

— dit que l’ensemble de ces sommes sont indexées sur l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction à la date du règlement effectif, outre la TVA au taux alors en vigueur ;

— condamné solidairement M. B-C Y et la MAF à payer à la SCI Doriane’s la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’inexécution de son devoir de conseil ;

— rappelé que l’assureur MAF intervient dans les conditions et limites prévues au contrat d’assurance ;

— condamné la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamné la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toute autre demande, comme infondée ou contraire ;

— condamné la SCI Doriane’s aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé du 21 juillet 2011 (expertise X) et à l’exclusion des frais de l’expertise ordonnée le 26 avril 2010 (expertise piscine Z) qui resteront à la charge des parties qui en ont fait l’avance ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement pour le tout.

Le 3 août 2018, la SCI Doriane’s a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions n° 4 notifiées par voie électronique le 20 octobre 2020, la SCI Doriane’s demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel, en ce qu’il a :

« - condamné la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard les sommes suivantes :

* 20 000 euros HT au titre des accès et matérialisation des emplacements de stationnement,

* 3 000 euros HT pour la réalisation de l’escalier, outre 3 000 euros HT pour la pose d’un auvent en ce qui concerne l’accès aux caves,

* 2 000 euros HT en ce qui concerne les prestations relatives aux égouts et débarassage des caves,

* 1 752,48 euros au titre des travaux de ventilation des caves,

* 500 euros HT au titre du nettoyage des façades,

* 105 euros HT Facture nettoyage Queyras du 01 /02/2010 ;

- condamné la SCI Doriane’s à prendre à sa charge les seuls travaux de mise en conformité de la piscine, préconisés page 12 A du rapport de M. Z et pour le montant prévu aux devis Albano et Degril, à savoir :

* Réduction de l’espace entre la lisse basse et le sol pour respecter les 12 cm autorisés, par une semelle en béton,

* Bouchage de l’espace entre le poteau support de l’auvent et le mur du local piscine,

* Pose d’une grille de protection à la fenêtre du local technique,

* Bouchage des ouvertures des locaux du restaurant donnant sur la plage,

* Achèvement de la barrière côté restaurant,

* Pose d’une barrière de sécurité sur la partie terrasse surplombant la plage ;

- dit que la SCI Doriane’s doit supporter la charge définitive de la neutralisation de la cuve de fuel ;

- dit que l’ensemble de ces sommes sont indexées sur l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction à la date du règlement effectif, outre la TVA au taux alors en vigueur ;

- condamné solidairement M. B-C Y et la MAF à payer à la SCI Doriane’s la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’inexécution de son devoir de conseil ;

- rappelé que l’assureur MAF intervient dans les conditions et limites prévues au contrat d’assurance ;

- condamné la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

- condamné la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de toute autre demande, comme infondée ou contraire ;

- condamné la SCI Doriane’s aux dépens de l’instance » ;

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit et jugé que les frais de l’expertise ordonnée le 26 avril 2010 (expertise piscine Z) resteront à la charge des parties qui en ont fait l’avance ;

Y ajoutant,

— dire et juger que la pose de la barrière de sécurité autour de la piscine ne sera mise à la charge de la SCI Doriane’s que dans l’hypothèse où la mise en fonctionnement de la piscine et la prise en charge des travaux de maintenance et d’entretien seraient expressément votés par l’assemblée ;

— condamner solidairement M. Y, la MAF et la SARL SLP à relever et garantir la SCI Doriane’s de toute condamnation qui serait mise à sa charge au titre des travaux préconisés par M. X, expert ;

Pour le surplus,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonner la restitution à la SCI Doriane’s des sommes versées au titre de l’exécution provisoire ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard, M. Y et la MAF à payer à la SCI Doriane’s la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Elle fait valoir à l’appui de ses écritures les éléments principaux suivants :

— elle rappelle le contexte factuel du litige ;

— l’architecte, dans sa mission de conseil, doit s’assurer que le projet envisagé correspond aux capacités financières du client ;

— l’article 36 du code des devoirs professionnels des architectes précise que, lorsque l’architecte a la conviction que les disponibilités dont dispose son client sont manifestement insuffisantes pour les travaux projetés, il doit l’en informer ;

— la responsabilité de l’architecte ayant reçu une mission complète de maîtrise d''uvre ne se limite pas aux seuls désordres qui lui sont imputables ;

— l’architecte est tenu de suivre et de surveiller les travaux ;

— il engage sa responsabilité dans le choix des matériaux ;

— l’architecte est responsable de la conformité des ouvrages avec les pièces contractuelles ;

— il doit veiller à ce que le nombre de stationnement prévu par le permis de construire soit respecté ;

— M. Y a reçu une mission complète de maîtrise d''uvre :

* Projet de conception générale

* Dossier de consultation des entreprises

* Mise au point de marchés de travaux

* Visa des études d’exécution

* Direction de l’exécution des contrats de travaux

* Assistance aux opérations de réception

* Dossiers des ouvrages exécutés

avec des missions complémentaires :

* Dossier quantitatif des ouvrages

* Etudes d’exécution ;

— l’expert a mis en évidence les carences de l’architecte dans les domaines suivants :

* un montant prévisionnel des travaux fortement sous-estimé,

* un montant prévisionnel pour imprévus notoirement insuffisant,

* des travaux effectués sans aucune générosité de prestations et matériaux ;

— la responsabilité de l’agent immobilier doit être également retenue au titre d’une obligation de renseignement et d’un devoir de conseil ;

— il doit informer son client de tous les risques que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de consulter utilement son client sur la façon de les éviter ;

— le mandat de commercialisation conclu entre la SCI Doriane’s et Century 21 comportait une mission particulièrement large ;

— dans les faits, la dimension économique du projet et le budget ont été élaborés par la SARL SLP en partenariat avec l’architecte, la SARL SLP demeurant le chef d’orchestre de l’opération ;

— Century 21 n’a ni renseigné, ni conseillé utilement la SCI Doriane’s sur l’opération envisagée ;

— la SCI Doriane’s a effectué tous les travaux à sa charge ;

— en conséquence, aucun travail supplémentaire « hors liste » ne saurait être mis à sa charge ;

— elle détaille et critique les demandes du syndicat des copropriétaires (aménagements extérieurs, achèvement des caves, enlèveùent de la cuve à mazout, nettoyage des façades et facture Queyras) ;

— s’agissant des travaux de mise en conformité de la piscine, elle n’est concernée que la pose d’une

barrière de sécurité.

Par conclusions récapitulative n° 3 notifiées par voie électronique le 20 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Beauregard demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer partiellement le jugement du 5 février 2018 du tribunal de grande instance de Gap et condamer la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard les sommes suivantes :

* 20 000 euros HT au titre des accès et matérialisation des emplacements de stationnement,

* 3 000 euros HT pour la réalisation de l’escalier, outre 3 000 euros HT pour la pose d’un auvent en ce qui concerne l’accès aux caves,

* 2 000 euros HT en ce qui concerne les prestations relatives aux égouts et débarassage des caves,

* 1 752,48 euros au titre des travaux de ventilation des caves,

* 500 euros HTau titre du nettoyage des façades,

* 105 euros HT Facture nettoyage QUEYRAS du 01 /02/2010 ;

— confirmer, en outre, partiellement le jugement du 5 février 2018 en ce qu’il a :

« – dit que la SCI Doriane’s doit supporter la charge définitive de la neutralisation de la cuve de fuel ;

- fait droit au principe de la réparation du préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard ;

- condamné la SCI Doriane’s aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé du 21 juillet 2011 (expertise X) ;

- dit que M. B-C Y a manqué à son devoir de conseil ;

- condamné solidairement M. B-C Y et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme de 1 752,26 euros au titre de l’erreur de conception des cloisons de la cave ;

- dit que l’ensemble de ces sommes sont indexées sur l’évolution de l’indice BT01 du coût de la construction à la date du règlement effectif, outre la TVA au taux alors en vigueur ;

- fait application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard » ;

— débouter la SCI Doriane’s, la SARL SLP, l’architecte M. B-C Y et la MAF Assurances de leurs différentes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard ;

— débouter M. B-C Y et la MAF Assurances de leur appel incident et de leurs différentes demandes ;

Sur l’appel incident,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident interjeté par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a limité l’obligation de la SCI Doriane’s aux seuls travaux de mise en conformité de la piscine préconisés page 12 A du rapport de M. Z ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard de toutes ses demandes à l’encontre de la SARL SLP ;

— condamner solidairement la SCI Doriane’s, la SARL SLP, M. B-C Y et la MAF Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard les sommes suivantes :

* 20 000 euros HT au titre de l’aménagement des places de parking extérieur,

* 3 000 euros HT pour la réalisation de l’escalier d’accès aux caves,

* 3 000 euros HT pour la pose d’un auvent en ce qui concerne l’accès aux caves,

* 7 752,48 euros HT au titre de l’achèvement des caves,

* 500 euros HT au titre du nettoyage des façades,

* 105 euros HT Facture nettoyage Querays du 01/02/2010,

* 13 945,16 euros HT au titre des travaux de mise en conformité de la piscine,

* 25 000 euros à titre de dommages intérêts,

* 15 000 euros pour résistance abusive,

* 25 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens, y compris les frais des 2 expertises (expertise X et expertise piscine Z), l’ensemble distrait au profit de M^e Denis Compigne, avocat ;

A titre subsidiaire,

— condamner la partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard les sommes fixées par l’expert ou à relever et garantir toute autre partie des condamnations mises à sa charge dans les proportions que la cour d’appel appréciera ;

A titre infiniment subsidiaire,

— confirmer le jugement du 5 février 2018 en toutes ses dispositions ;

En toutes hypothèses,

— indexer l’ensemble de ces sommes sur l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction à la date du règlement effectif, et les majorer du taux de TVA applicable au jour de l’arrêt à intervenir ou de l’exécution des travaux ;

— donner acte des réserves expresses sur les travaux et réparations non chiffrées qui pourraient ultérieurement s’avérer nécessaires ;

— débouter la SCI Doriane’s, la SARL SLP, M. B-C Y et la MAF Assurances de leurs différentes demandes, fins et conclusions ;

— dire que la franchise contractuelle entre la MAF Assurances et M. Y est inopposable au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard ;

— condamner toute partie succombante à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme de 25 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toute partie succombante, aux entiers dépens, y compris les frais des 2 expertises (expertise X et expertise piscine Z), l’ensemble distrait au profit de M^e Denis Compigne, avocat.

Au soutien de ses écritures, il expose les éléments principaux suivants :

— le tribunal a bien apprécié la responsabilité de la SCI Doriane’s ;

— l’aménagement du parking extérieur, le chemin d’accès aux caves, la neutralisation de la cuve à mazout, le nettoyage des façades et la facture Queyras incombent bien à la SCI ;

— il demande aussi la prise en compte du coût de l’achèvement des caves, conformément aux conclusions du rapport d’expertise ;

— quant à la mise en conformité de la piscine, dès l’état descriptif de division et l’établissement du règlement de copropriété, la SCI Doriane’s était bien propriétaire d’une piscine à usage collectif, de sorte qu’elle devait impérativement installer un dispositif de sécurité normalisé ;

— or, elle s’est contentée d’installer une barrière qui a été jugée insuffisante et non conforme ;

— la SCI ne peut, comme elle le fait dans ses conclusions d’appelante, conditionner l’exécution de ses obligations au vote, par l’assemblée générale des copropriétaires, de la mise en fonctionnement de la piscine et de la prise en charge des travaux de maintenance et d’entretien ;

— l’architecte et son assureur doivent être condamnés in solidum avec la SCI ;

— M. Y a manifestement manqué à son devoir de conseil et il apparaît qu’il a sous-évalué certains travaux, et qu’il a omis d’en chiffrer certains et les faire réaliser, sans anticiper le fait que leur absence allait être, au final, préjudiciable (places de parking, accès aux caves, achèvement des caves, cuve à mazout, piscine) ;

— aucune franchise contractuelle ne peut être opposée par l’assureur au syndicat des copropriétaires ;

— les manquements invoqués à l’encontre de l’architecte concernent également la SARL SLP en raison du très large objet de sa mission ;

— dans les faits, la SARL SLP n’était pas titulaire d’un simple mandat de commercialisation (même s’il en porte l’intitulé) ;

— la SARL SLP a directement participé à créer une distorsion entre les actes de vente et la réalité pratique, du fait de l’absence de places de parking numérotées qui, pourtant, figurent dans les actes

de vente comme un lot à part entière, de l’impossibilité d’accéder aux caves, pourtant également vendues aux copropriétaires et d’une piscine ne répondant pas aux normes en vigueur au sein des copropriétés ;

— la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est justifiée à hauteur de 25 000 euros, les dépens étant récupérés indépendamment, au vu des factures produites.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2019, M. B-C Y et la Mutuelle des architectes français (MAF) demandent à la cour de :

A titre principal,

— confirmer intégralement le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné M. Y et la MAF à payer à la SCI Doriane’s une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. Y et la MAF à payer à la SCI Doriane’s une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— dire et juger que M. Y n’a pas commis d’erreur dans l’appréciation du budget nécessaire à la réalisation du projet de la SCI Doriane’s ;

— débouter la SCI Doriane’s et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes à l’encontre de M. Y et de la MAF au titre d’une erreur dans l’appréciation du budget nécessaire à la réalisation du projet de la SCI Doriane’s, et de toutes demandes à leur encontre ;

A titre subsidiaire, si la cour devait réformer tout ou partie du jugement dont appel,

— dire et juger que la mission confiée par la SCI Doriane’s à M. Y ne portait que sur l’aménagement intérieur du bâtiment et les garde-corps de la piscine, à l’exclusion des travaux relatifs à celle-ci ainsi qu’aux aménagements extérieurs et notamment le parking ;

— constater l’absence de faute de M. Y dans l’exercice de sa mission de maîtrise d''uvre ;

— constater le choix délibéré de la SCI Doriane’s de ne pas financer certains travaux pour lesquels cette dernière s’était pourtant engagée contractuellement avec ses acquéreurs quant à leur réalisation ;

— constater qu’à l’exclusion du remplacement des cloisons des caves, l’expert judiciaire impute à la SCI Doriane’s le coût des travaux relatifs aux désordres et inachèvements relevés ;

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la SCI Doriane’s de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. Y et de la Mutuelle des Architectes Français, à l’exception de celles relatives au remplacement des cloisons des caves ;

— fixer à la somme de 1 752,26 euros HT le coût du remplacement des cloisons des caves ;

— réduire à de plus juste proportions les demandes du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Doriane’s et la SARL SLP à relever et garantir M. Y et son assureur la MAF de toutes condamnations prononcées à leur encontre, à l’exclusion du remplacement des cloisons des

caves ;

— dire et juger que toute condamnation prononcée à l’encontre de la MAF ne saurait excéder les conditions et limites de son contrat d’assurance et sera nécessairement prononcée déduction faite du montant de la franchise contractuelle pour les désordres ne relevant pas des garanties obligatoires d’assurance décennale en application de l’article L. 241-1 du code des assurances ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI Doriane’s, ou qui mieux le devra, à verser à M. Y et la MAF une somme de 3 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SELARL BSV Avocats sur son affirmation de droit.

Au soutien de leurs écritures, ils exposent les éléments principaux suivants :

— ils rappellent l’étendue de la mission confiée à l’architecte et les honoraires de maîtrise d’oeuvre ;

— la mission de maîtrise d''uvre de M. Y ne portait pas sur les aménagements extérieurs ;

— l’expert a estimé à tort que le budget prévisionnel avait été sous-évalué par l’architecte ;

— les marchés de travaux régularisé par le maître d’ouvrage correspondent au chiffrage prévisionnel établi par M. Y dans le cadre des limites de sa mission ;

— l’aménagement des parkings ne faisait pas partie de sa mission ;

— la SCI Doriane’s soutient parallèlement pour sa défense que certains travaux (aménagement des parkings, chemin d’accès aux caves, enlèvement de la cuve à mazout) n’étaient pas prévus dans la « liste des travaux effectués par le vendeur » et n’auraient donc pas été à sa charge mais à celle du syndicat des copropriétaires ;

— l’ensemble des demandes du syndicat se heurtent à l’absence de démonstration d’une faute imputable à M. Y dans l’exercice de sa mission de maîtrise d''uvre et d’un lien de causalité avec les désordres, malfaçons, inachèvements ou non-prestations relevés par l’expert judiciaire (parking, accès aux caves, achèvement des caves, cuve à mazout, nettoyage, conformité piscine, cloison plâtre, auvent) ;

— la SCI Doriane’s et la SARL SLP doivent les garantir en cas de condamnation ;

— en cas de condamnation, il faudra tenir compte des franchises contractuelles.

Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 20 novembre 2019, la SARL Société de ventes immobilières pour les loisirs et le placement-SLP, sous l’enseigne SLP Immobilier Century 21 demande à la cour de :

— débouter la SCI Doriane’s de ses demandes devant la cour aux fins de condamnation solidaire de la société de vente immobilière pour les loisirs et les placements ' SLP, à la relever et garantir de toute condamnation qui serait mise à sa charge au titre des travaux préconisés par l’expert X ;

— confirmer en conséquence le jugement de première instance en ce qu’il l’a mise hors de cause, en écartant toute faute et responsabilité à son encontre ;

Reconventionnellement,

— condamner la SCI Doriane’s au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses écritures, elle expose les éléments principaux suivants :

— aucune obligation de réalisation d’une étude de faisabilité financière ou de prévision d’un budget de rénovation n’était incluse dans le mandat, et aucune obligation de suivi des travaux n’était non plus prévue à la charge de la SARL SLP Century 21 ;

— elle se réfère au mandat de commercialisation ;

— dans le mandat confié à la SARL SLP, il n’a jamais été prévu la charge du suivi des travaux (assumée par la SCI Doriane’s avec l’architecte Y) ;

— sa mission n’était que réglementaire et technique et ne concernait pas la faisabilité financière de l’opération lancée par la SCI Doriane’s ;

— elle n’a été ensuite chargée que de la commercialisation des lots et elle n’était pas débitrice d’une obligation de renseignement ou de conseil envers la SCI.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En l’espèce, les principaux éléments pris en compte par le premier juge pour statuer sur les travaux dus par la SCI Doriane’s, sur la responsabilité de l’architecte M. Y, sur la responsabilité de la SARL SLP (Century 21) et sur les dommages-intérêts sont les suivants :

— l’expertise sert de fondement à la présente décision ;

— l’étendue exacte et la nature des prestations et aménagements que la SCI Doriane’s doit à chacun des copropriétaires acquéreurs sont déterminées en référence à l’obligation de délivrance pesant sur le vendeur ;

— chaque copropriétaire a reçu une cave, une aire de parking et divers locaux à aménager ;

— le vendeur s’est engagé à réaliser certains travaux listés, le contenu de la liste n’étant pas contesté ;

— il appartient au vendeur, au titre de ses obligations, d’individualiser chaque emplacement de parking vendu, de le matérialiser et d’en permettre l’accès par la réalisation des travaux de voirie nécessaires (évaluation 20 000 euros HT) ;

— la SCI doit prendre en charge la réalisation d’un chemin d’accès aux caves tel que prévu au plan de masse du permis de construire, ainsi que les travaux nécessaires pour en permettre un usage normal, notamment par l’enlèvement des matériels usés (tuyaux, portes qui pourrissent), la suppression des odeurs de moisissure et enfin par la rénovation du dispositif insuffisant de ventilation ;

— la neutralisation de la cuve à fuel, le nettoyage des façades et la facture Queyras nettoyage incombent à la SCI ;

— il en est de même des frais de mise en conformité de la piscine ;

— M. Y a reconnu une erreur de conception au titre des cloisons de la cave (1 752,26 euros) au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;

— l’architecte M. Y a mal apprécié la nature et le budget de la rénovation à entreprendre, en l’état de la transformation d’un ancien hôtel de 1005 m² en 18 logements ;

— il lui appartenait, au titre de son devoir de conseil, de vérifier la faisabilité du projet et d’alerter la SCI sur l’insuffisance du budget alloué au regard de l’opération envisagée mais aussi, le cas échéant, sur l’inadéquation de sa mission de maîtrise d''uvre au regard du projet et des aménagements projetés ;

— en conséquence, M. Y et son assureur (MAF), ce dernier dans les conditions et limites prévues au contrat d’assurance et d’une opposabilité aux tiers de la franchise contractuelle en l’état de désordres ne relevant pas des garanties obligatoires d’assurance décennale, seront solidairement condamnés à payer à la SCI Doriane’s la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— la SCI Doriane’s, la SARL Hôtel Beauregard et la SARL SLP Immobilier Century 21^etaient liées par un « mandat de commercialisation – mandat exclusif de vente n° 19200 signé le 6 février 2007 (ayant remplacé le mandat n° 18117 du 25 mars 2006) » ;

— la SARL SLP devait effectuer toutes démarches et formalités réglementaires afin de parvenir à proposer à la vente des lots de copropriété issus de l’immeuble actuellement à usage d’ hôtel ;

— le mandat stipule expressément les missions suivantes :

*Etablissement d’un état descriptif de division et règlement de copropriété,

* Etablissement d’un diagnostic technique immobilier,

* Réalisation des études et mesurages réglementaires (loi Carrez),

* Contrôle amiante saturnisme,

* Prendre le concours d’un architecte DPLG pour établir les démarches indiquées ci-dessous :

¤ Dépôt de permis de construire de changement de destination, établissement des plans intérieurs, façades et projet d’aménagement des futurs appartements,

¤ Mise au point avec les créanciers inscrits du plancher de commercialisation à obtenir pour libérer l’immeuble de ses inscriptions hypothécaires et permettre les ventes, ces frais restant à la charge exclusive du mandataire ;

— le mandataire a exécuté ses obligations, sans aucune faute de sa part ;

— il n’avait aucune obligation de réaliser une étude sur la faisabilité financière ou de prévision du budget de rénovation ;

— l’inexécution par la SCI Doriane’s de ses obligations au titre de la délivrance des emplacements de stationnement ou encore des caves justifient l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 4 000 euros.

S’agissant donc des travaux dus par la SCI Doriane’s, de la responsabilité de l’architecte M. Y, de la responsabilité de la SARL SLP (Century 21) et des dommages-intérêts, en l’absence de nouveaux moyens et de nouvelles preuves présentés par les parties, c’est par des motifs pertinents au vu des justificatifs qui lui étaient soumis, que le tribunal s’est livré à une exacte analyse des faits et à une juste application des règles de droit.

La cour, adoptant cette motivation, confirmera le jugement sur les travaux dus par la SCI Doriane’s, sur la responsabilité de l’architecte M. Y, sur la responsabilité de la SARL SLP (Century 21) et sur les dommages-intérêts.

Le jugement entrepris sera confirmé par adoption de motifs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI Doriane’s, dont l’appel est rejeté, supportera les dépens d’appel avec distraction, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. La SCI Doriane’s sera condamnée à lui payer la somme complémentaire de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des autres parties les frais engagés pour la défense de leurs intérêts en cause d’appel. Aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne sera prononcée en leur faveur.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Doriane’s à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Beauregard la somme complémentaire de 3 000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties ;

Condamne la SCI Doriane’s aux dépens avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,