CIV. 3

SG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 9 septembre 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 603 F-D

Pourvoi n° J 20-12.347

Aide juridictionnelle totale en demande

au profit de M. [X] [B].

Admission du bureau d’aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 5 décembre 2019.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 SEPTEMBRE 2021

M. [X] [B], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 20-12.347 contre l’arrêt rendu le 28 février 2019 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l’opposant à la société Novapierre résidentiel, société civile de placement immobilier anciennement dénommée société Pierre 48 ayant pour gérant statutaire la société Paref gestion, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La SCPI Novapierre résidentiel a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. [B], de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Novapierre résidentiel, après débats en l’audience publique du 15 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M^me Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 28 février 2019), le 30 mars 2007, la société Pierre 48, devenue la société Novapierre Résidentiel, a acquis, dans un immeuble en copropriété, un logement dont M. [B] est locataire, selon un bail verbal consenti à ses parents en 1949 et soumis à la loi du 1er septembre 1948.

2. Un jugement du 31 décembre 2009 a rejeté la demande de la société Pierre 48 en résiliation du bail et condamné M. [B] à lui payer la somme de 10 479,01 euros au titre d’un arriéré de loyers.

3. Le 27 janvier 2014, la société Pierre 48 a délivré à M. [B] un commandement de payer la somme de 4 474,99 euros, représentant une nouvelle dette de loyers, auquel celui-ci a formé opposition, en soutenant que le logement n’était pas conforme aux critères de décence et que le décompte de la bailleresse était erroné.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. M. [B] fait grief à l’arrêt de prononcer la résiliation du bail, alors « que l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent autorise le preneur à ne pas payer le loyer convenu ; qu’au présent cas, M. [B] faisait valoir que « la situation d’impayés a résulté de la carence et de la mauvaise foi du bailleur » qui ne lui avait pas délivré un logement décent et aux normes ; qu’en prononçant toutefois la résiliation du bail aux torts de M. [B], aux motifs que ce dernier était « un mauvais payeur habituel » et qu’il « était redevable de la somme de 2.586,62 euros au titre des loyers et charges après régularisation de toutes les allocations auxquelles il avait droit », sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent de sorte que le preneur était autorisé à ne pas payer les loyers, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1728, ensemble 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

5. D’une part, la cour d’appel a entériné les conclusions du rapport d’expertise fixant la réduction du loyer au titre du préjudice de jouissance subi par M. [B] à 30 % du loyer pour la période du 1er avril 2007 au 30 mai 2018, ce dont il résultait que les désordres constatés ne rendaient pas le logement totalement inhabitable et que la suspension du paiement des loyers n’était pas justifiée.

6. D’autre part, elle a retenu qu’à la date du jugement, M. [B] était redevable d’une somme de 2 586,62 euros, représentant plus de quatre mois de loyers et de charges impayés, et que ses retards de paiement étaient habituels.

7. Elle en a souverainement déduit que ces manquements répétés étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

9. La société Novapierre Résidentiel fait grief à l’arrêt de la condamner à payer une certaine somme à M. [B] au titre de la remise en état tardive de la salle de bains, alors :

« 1°/ que le bailleur n’est tenu d’indemniser le preneur que des seuls dommages qui lui sont imputables ; qu’en l’espèce, dans ses conclusions, la SCPI Pierre 48 faisait valoir qu’elle ne pouvait être tenue de réparer le préjudice de jouissance lié à la remise en état tardive de la salle d’eau, invoqué par M. [B] et chiffré par l’expert dans son rapport à hauteur de 2.284,38 euros, dans la mesure où les désordres relevés dans cette pièce avaient pour origine un dégât des eaux provenant des parties communes de l’immeuble dont elle n’était pas responsable et qu’il appartenait à l’assureur du locataire ou de l’immeuble de faire entreprendre, dans les meilleurs délais, les travaux de réfection nécessaires pour y remédier ; qu’en condamnant la société Pierre 48 à payer à M. [B] la somme de 1.649,83 euros, en réparation de son préjudice de jouissance résultant de la remise en état tardive de la salle d’eau, sans s’expliquer, ainsi qu’elle y était pourtant invitée, sur les origines du sinistre et l’imputabilité de la tardiveté des travaux de réfection des désordres en résultant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’ancien article 1147, devenu 1231-1, du code civil ;

2°/ que le bailleur n’est tenu d’indemniser le preneur que des seuls dommages qui lui sont imputables ; qu’en l’espèce, dans ses conclusions, la SCPI Pierre 48 faisait valoir qu’elle n’était pas responsable du préjudice de jouissance lié à la remise en état tardive de la salle d’eau, invoqué par M. [B] et chiffré par l’expert dans son rapport à hauteur de 2.284,38 euros, dans la mesure où les désordres relevés dans cette pièce avaient pour origine un dégât des eaux provenant des parties communes de l’immeuble, de sorte qu’il appartenait à M. [B] d’actionner son assurance ou celle de l’immeuble, tiers responsable, afin de faire entreprendre les travaux de réfection nécessaires dans les meilleurs délais ; qu’en condamnant la société Pierre 48 à payer à M. [B] la somme de 1.649,83 euros, en réparation de son préjudice de jouissance résultant de la remise en état tardive de la salle d’eau, sans s’expliquer, ainsi qu’il le lui était demandé, sur la mise en oeuvre des assurances du locataire ou du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l’ancien article 1147, devenu 1231-1, du code civil. »

Réponse de la Cour

10. Il incombe au bailleur d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété.

11. La cour d’appel a retenu que la société Pierre 48 ne produisait aucun élément pouvant justifier qu’elle était intervenue auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux désordres constatés dans la salle de bains à la suite d’un dégât des eaux.

12. Elle a ainsi, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de condamner la société Pierre 48 à réparer le préjudice subi par M. [B] en raison de ce sinistre.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Novapierre Résidentiel aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille vingt et un.

Le conseiller referendaire rapporteur le president

Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour M. [B].

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de M. [B] et rejeté sa demande d’exécution des travaux,

AUX MOTIFS QUE « sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail et paiement d’une indemnité d’occupation ; aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus ; qu’au jour du jugement attaqué, M. [B] était redevable de la somme de 2.586,62, euros au titre des loyers et charges après régularisation de toutes les allocations auxquelles il avait droit ; que cette somme représente plus de quatre mois de loyers et charges ; M. [B] étant un mauvais payeur habituel, même si le premier titre pris contre lui a pu être apuré intégralement par une aide sociale vu sa situation, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à ses torts ; M. [B] ne précise pas le fondement juridique de sa demande de suspension des effets de cette résiliation et il est au demeurant établi qu’il n’a pas été en capacité d’exécuter le plan d’apurement qu’il a obtenu du premier juge. Cette demande est rejetée et l’expulsion sera autorisée ; s’étant maintenu dans le logement au-delà du 15 juin 2015, date de résiliation du bail, M. [B] sera condamné à payer à la Scpi Pierre 48 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à restitution des clés ; pour tenir compte de la demande de liquidation de l’indemnité d’occupation pour le passé, il conviendra seulement de préciser, conformément à la demande de l’intimée, qu’elle sera fixée à 596,51 euros (1.789,55/3) par mois à compter du mois de janvier 2019 » (arrêt attaqué, pp. 8 et 9) ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU’ « il appartient au tribunal d’apprécier la faute du locataire et de déterminer si par sa gravité et par sa répétition, elle est suffisante pour justifier la résiliation du bail ; qu’en l’espèce, le solde des loyers impayés correspond à un an de loyers ; le bail est très ancien et certes un premier problème de paiement est intervenu en 2009, mais a pu être couvert facilement par l’intervention du FSL ; qu’enfin, le tribunal s’étonne que face aux affirmations de M. [B], la Scpi Pierre 48 n’ait pas apporté tous éléments d’information sur les travaux d’entretien, sur les réfections, sur les vérifications de structure et diagnostics qu’elle aurait dû nécessairement engager tant dans le cadre de ses obligations générales depuis 2007, qu’au vu des éléments ressortant du dossier ; d’ailleurs, ses observations, s’agissant de l’ expertise laissent à penser que même pour elle, la mise en oeuvre de travaux paraissait opportune, voulant même en déduire une modification du loyer ; qu’au vu de ce qui précède, le tribunal pourrait refuser purement et simplement la résiliation du bail ; que néanmoins, il prononcera cette résiliation mais en suspendant les effets et en accordant des délais de paiement au locataire, en application des articles 1244-1 et suivants du code civil, la résiliation reprenant son plein effet en cas de non-respect de l’échéancier ou de défaut de paiement des loyers courants » (jugement entrepris, p. 7),

ALORS QUE l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent autorise le preneur à ne pas payer le loyer convenu ; qu’au présent cas, M. [B] faisait valoir (cf. ses conclusions d’appel, p. 8) que « la situation d’impayés a résulté de la carence et de la mauvaise foi du bailleur » qui ne lui avait pas délivré un logement décent et aux normes ; qu’en prononçant toutefois la résiliation du bail aux torts de M. [B], aux motifs que ce dernier était « un mauvais payeur habituel » et qu’il « était redevable de la somme de 2.586,62 euros au titre des loyers et charges après régularisation de toutes les allocations auxquelles il avait droit » (arrêt, p. 8), sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent de sorte que le preneur était autorisé à ne pas payer les loyers, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719, 1728, ensemble 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Novapierre résidentiel.

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR fixé à 1.649,83 € la somme due par la SCPI Pierre 48 à M. [B] à titre de dommages-intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la remise en état tardive de la salle d’eau et d’AVOIR en conséquence, après avoir ordonné la compensation des créances, condamné M. [B] à payer à la SCPI Pierre 48 la somme de 84,13 € qui lui reste due sur l’arriéré locatif ;

AUX MOTIFS QUE, s’agissant de la demande de dommages et intérêts en raison de la tardiveté de la remise en état de la salle d’eau de décembre 2007 à mai 2018, l’expert a mis en compte à cet égard une somme de 18,13 € par mois sur 126 mois ; que la SCPI Pierre 48 soulève que les dégâts ne relèvent pas de sa responsabilité, les assurances du locataire et du syndicat des copropriétaires ayant été mises en oeuvre, et qu’elle ne peut être tenue à réparation en plus du préjudice général indemnisé qui le comporte nécessairement au titre des « préjudices divers » ; qu’à son rapport l’expert explique que les évaluations générales n’ont pas pris en compte le préjudice lié au retard de travaux et qu’il est justifié de l’évaluer en plus ; qu’en tout état de cause, l’expert indique que le sinistre de la salle d’eau remonte à la gestion de Sogevim, pour être survenu le 4 décembre 2007, soit postérieurement à l’accession de la SCPI Pierre 48 à la propriété ; que l’intimée ne produit aucun courrier pouvant justifier qu’elle se soit mobilisée pour remédier aux désordres subis par son locataire dans cette pièce, dont l’expert a relevé lui-même « l’état déplorable » ; que la demande d’indemnisation sera accueillie mais jusqu’à la date de la résiliation du bail seulement, soit sur 91 mois pour une somme de 1.649,83 € ;

1) ALORS QUE le bailleur n’est tenu d’indemniser le preneur que des seuls dommages qui lui sont imputables ; qu’en l’espèce, dans ses conclusions, la SCPI Pierre 48 faisait valoir qu’elle ne pouvait être tenue de réparer le préjudice de jouissance lié à la remise en état tardive de la salle d’eau, invoqué par M. [B] et chiffré par l’expert dans son rapport à hauteur de 2.284,38 €, dans la mesure où les désordres relevés dans cette pièce avaient pour origine un dégât des eaux provenant des parties communes de l’immeuble dont elle n’était pas responsable et qu’il appartenait à l’assureur du locataire ou de l’immeuble de faire entreprendre, dans les meilleurs délais, les travaux de réfection nécessaires pour y remédier (concl., p. 14 § 3-4) ;

Qu’en condamnant la société Pierre 48 à payer à M. [B] la somme de 1.649,83 €, en réparation de son préjudice de jouissance résultant de la remise en état tardive de la salle d’eau, sans s’expliquer, ainsi qu’elle y était pourtant invitée, sur les origines du sinistre et l’imputabilité de la tardiveté des travaux de réfection des désordres en résultant, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’ancien article 1147, devenu 1231-1, du code civil ;

2) ALORS QUE le bailleur n’est tenu d’indemniser le preneur que des seuls dommages qui lui sont imputables ; qu’en l’espèce, dans ses conclusions, la SCPI Pierre 48 faisait valoir qu’elle n’était pas responsable du préjudice de jouissance lié à la remise en état tardive de la salle d’eau, invoqué par M. [B] et chiffré par l’expert dans son rapport à hauteur de 2.284,38 €, dans la mesure où les désordres relevés dans cette pièce avaient pour origine un dégât des eaux provenant des parties communes de l’immeuble, de sorte qu’il appartenait à M. [B] d’actionner son assurance ou celle de l’immeuble, tiers responsable, afin de faire entreprendre les travaux de réfection nécessaires dans les meilleurs délais (concl., p. 14 § 3-4) ; qu’en condamnant la société Pierre 48 à payer à M. [B] la somme de 1.649,83 €, en réparation de son préjudice de jouissance résultant de la remise en état tardive de la salle d’eau, sans s’expliquer, ainsi qu’il le lui était demandé, sur la mise en oeuvre des assurances du locataire ou du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l’ancien article 1147, devenu 1231-1, du code civil.