N° RG 16/05318 – N° Portalis DBVM-V-B7A-IYDZ

VL

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 16 FÉVRIER 2021

Appel d’un Jugement (N° R.G. 14/01306)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VALENCE

en date du 18 octobre 2016

suivant déclaration d’appel du 10 Novembre 2016

APPELANTE :

LA SOCIÉTÉ KERINVEST immatriculée au RCS de VANNES sous le n° B 389 220 286, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e Quentin LANCIAN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

M^e Alexandre C Notaire, membre de la SCP LAPEYRE – DUCROS – C, inscrite au RCS d’AVIGNON sous le […], domiciliée en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représenté par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE

M. I X

né le […] à VERDUN

de nationalité Française

[…]

[…]

M^me J K épouse X

née le […] à PRIVAS

de nationalité Française

[…]

[…]

LA SOCIÉTÉ CORTIAZO INVEST inscrite au RCS de ROMANS sous le n°519 411 672, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

représentés par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par M^e Julien COMBIER, avocat au barreau de LYON

LA DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SOMME représentée par le directeur départemental des finances publiques d’Amiens et par délégation le Service des Domaines, Pôle de gestion des patrimoines privés demeurant […] , désigné en qualité de curateur de M. Y né le […] et décédé le […], par ordonnance du Président du Tribunal de Grande Instance de de CHALON du 24 janvier 2018

[…]

[…]

non représentée,

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène COMBES, Président de chambre,

M^me Véronique Z, Conseiller,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

Assistées lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 janvier 2021, Madame Z a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs observations.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

* * * * *

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 27 janvier 2010, M^e C notaire associé à Avignon a reçu un acte de cession, par la SARL Kerinvest représentée par M. L Y en qualité de gérant, à la SCI Cortiazo Invest représentée par M. I X et son épouse J K d’un tènement immobilier avec bâtiments à usage d’habitation et terres attenantes d’une superficie de 48 057 m² situé à Solerieux (26) lieu-dit « les Patras » dénommé « le Domaine de Patras » pour le prix de 1,2 millions d’euros.

Cette vente en la forme authentique faisait suite à une offre d’achat acceptée le 16 octobre 2009 et un compromis signé le 18 novembre 2009 sous l’égide de l’agence Solis Immobilier détentrice d’un mandat de vente exclusif.

Le prix de vente a été bloqué par le notaire en sa comptabilité à concurrence de 180 000 € en raison de réclamations de tiers, et le solde disponible soit 854 415 € réglé par le notaire à la SARL Kerinvest, cette dernière somme faisant ensuite l’objet d’un transfert à M. Y par chèque de banque du 4 février 2010 libellé à son nom.

***

Auparavant et parallèlement, les relations entre les associés de la SARL Kerinvest ont été marquées par les événements suivants :

• le 30 avril 2007, M. Y avait cédé à une SCI du Lintan (devenue SCI Amadeite) représentée par son gérant M. A, 8 446 parts sociales sur les 8450 dont il était propriétaire dans la SARL Kerinvest moyennant le prix d'1,5 millions d’euros payable comptant pour une partie, à terme pour une autre partie, et sous forme de rente viagère pour le solde, avec, pour garantie des fractions à terme et objet de la rente viagère, un nantissement au profit du vendeur des parts sociales objets de la vente,

• par délibération du 15 septembre 2007, l’assemblée générale des associés de la SARL Kerinvest avait désigné M. B en qualité de nouveau co-gérant en remplacement de M. Y démissionnaire, aux côtés de M. A déjà co-gérant depuis novembre 2006,

• après un commandement de payer deux échéances de rente viagère en date du 21 février 2009 visant l’acte notarié de cession des parts, M. Y avait fait signifier le 9 mars 2009 à la SARL Kerinvest un acte de réalisation à son profit du nantissement des parts sociales,

• estimant avoir été ainsi remis en possession des parts sociales objets du gage, M. Y avait réuni le 11 mars 2009 une assemblée générale extraordinaire au cours de laquelle a été décidée la destitution des co-gérants, et sa nomination comme nouveau gérant,

• après annulation de cette assemblée générale par le juge des référés du tribunal de commerce

le 11 mai 2009, deux autres assemblées générales ont été tenues les 27 juillet et 17 août 2009 aboutissant à la destitution des co-gérants, et la nomination de M. Y comme nouveau gérant.

Par jugement du 15 septembre 2010, le tribunal de commerce de Romans a, notamment, considéré qu’à défaut de justification du paiement de la part exigible du prix dans le délai fixé au commandement, la vente des parts de la SARL Kerinvest était résiliée de plein droit à l’issue de ce délai, et ces parts devaient être restituées à M. Y sous réserve de leur évaluation à dire d’expert et de la restitution des acomptes déjà perçus.

Par arrêt du 17 octobre 2012, la cour d’appel de ce siège a réformé ce jugement en ses dispositions ci-dessus, et :

• dit que M. Y n’a pas reçu attribution de parts sociales nanties et que la société Amadeite en est restée propriétaire,

• annulé les assemblées générales de la SARL Kerinvest des 11 mars, 27 juillet et 17 août 2009, les délibérations prises au cours de ces assemblées et les actes subséquents.

Le pourvoi formé contre cet arrêt a été rejeté le 20 mars 2014.

Par un autre jugement du 24 septembre 2014, le tribunal de commerce de Romans a dit que M. Y avait perçu indûment partie du prix du Domaine de Patras appartenant à la SARL Kerinvest, et l’a condamné à restituer à cette dernière la somme de 854 415 €.

****

Par actes des 6,10 et 13 mai 2013, la SARL Kerinvest a assigné M. Y, la SCI Cortiazo Invest, les époux X et M^e C devant le tribunal de grande instance de Valence pour voir annuler l’acte authentique de vente du « Domaine de Patras » du 27 janvier 2010, en se prévalant de l’usurpation par M. Y de sa qualité de gérant, d’une collusion frauduleuse de celui-ci avec M. X, et d’une faute professionnelle de M^e C.

Le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer et un retrait du rôle dans l’attente d’une décision définitive dans le litige opposant M. A et la SCI du Lintan devenue Amadeite à M. Y. L’affaire a été réinscrite le 2 avril 2014 suite à l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 20 mars 2014.

Par jugement contradictoire du 18 octobre 2016, le tribunal a :

• déclaré recevable mais mal fondée la SARL Kerinvest en sa demande d’annulation de la vente du 27 janvier 2010,

• l’a déboutée de cette demande,

• débouté la SARL Kerinvest de ses demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI Cortiazo Invest et des époux X,

• débouté les parties de leurs demandes à l’encontre de M^e C,

• condamné M. Y à payer à la SARL Kerinvest la somme de 21 222,65 € au titre d’actifs non retrouvés après son départ des lieux, avec capitalisation des intérêts,

• débouté la SCI Cortiazo Invest et les époux X de leurs demandes de dommages-intérêts,

• condamné la SARL Kerinvest à payer à la SCI Cortiazo Invest et à M. et M^me X une indemnité de 1 000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

• condamné la SARL Kerinvest aux dépens.

Par déclaration au Greffe en date du 10 novembre 2016, la SARL Kerinvest a interjeté appel de ce jugement.

M. Y étant décédé le […] et ses héritiers ayant tous renoncé à la succession, elle a appelé en cause, par acte du 30 juillet 2018 la direction départementale des Finances publiques de la Somme représentée par le Directeur départemental des Finances publiques d’Amiens, et par délégation le Service des Domaines, pôle de gestion des patrimoines privés en qualité de curateur à sa succession vacante. Cet appel en cause a été joint à l’instance principale le 27 novembre 2018.

Elle a aussi appelé en cause, par acte du 26 juillet 2018, la SARL Solis Immobilier. Cet appel en cause n’a pas été joint, et fait l’objet d’une instance distincte (n° RG 18/3505) fixée à la même audience que la présente.

Par conclusions n° 4 notifiées le 13 janvier 2021, la SARL Kerinvest demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

• constater la nullité de la délibération de l’assemblée générale de la SARL Kerinvest du 11 octobre 2009 ayant autorisé M. Y à procéder à la vente du « Domaine de Patras »,

• constater que M. Y a usurpé la qualité de gérant de la SARL Kerinvest comme celle de titulaire de parts sociales de cette dernière pour voter la vente de son principal actif,

• constater la collusion frauduleuse entre M. Y et M. X rendant opposable à la SCI Cortiazo Invest dont il est le représentant légal la nullité entachant l’acte authentique,

• déclarer nul l’acte authentique de vente du 27 janvier 2010,

• condamner par conséquent la SCI Cortiazo Invest à lui restituer l’ensemble des biens vendus constituant le Domaine de Patras,

• dire que l’arrêt à intervenir vaudra restitution des dits biens immobiliers et pourra à ce titre faire l’objet de mesures de publication au registre de la publicité foncière,

• dire que M^e C est l’auteur d’une faute pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en ne faisant aucune vérification sur la capacité et la qualité de M. Y pour procéder à la cession de son principal actif,

• condamner en conséquence in solidum M^e C et France Domaine Amiens en qualité de curateur de la succession de M. Y à l’indemniser de son préjudice soit la somme de 1'200'000 € sauf mémoire outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2010, laquelle somme pourra, à due concurrence du montant effectivement réglé par la SCI Cortiazo Invest, être restituée à cette dernière en contrepartie de la restitution des biens immobiliers,

A titre subsidiaire, si la cour ne jugeait pas la vente nulle et n’ordonnait pas la restitution :

condamner M^e C à lui payer la somme de 600 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice constitué par le défaut de perception du prix de vente et la restitution impossible par M. Y de ce prix, outre intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2010,

En tout état de cause :

• condamner in solidum M. X et la SCI Cortiazo Invest à lui payer la somme de 250 217 € en réparation de son préjudice subi ensuite du détournement du bail rural portant sur les parcelles sur lesquelles est établi le centre équestre, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2011,

• condamner in solidum M. et M^me X et la SCI Cortiazo Invest à lui payer :

• la somme de 2 232 402 € en réparation du préjudice de privation de jouissance des biens lui appartenant depuis le 27 janvier 2010,

• la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour les propos diffamatoires et injurieux contenus dans leurs conclusions d’appel,

• condamner France Domaine Amiens en qualité de curateur de la succession de M. Y à lui payer la somme de 26 014,65 € au titre du détournement d’une partie des meubles du Domaine de Patras outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2013 date du procès-verbal d’huissier constatant leur disparition,

• dire que la somme de 26 014,65 € sera fixée au passif de la succession de M. Y dont France Domaine est le curateur,

• ordonner la capitalisation de tous les intérêts,

• condamner M^e C à garantir le paiement de toute condamnation qui serait mise à sa charge incluant la somme de 1 200 000 € prix de cession du bien immobilier,

• débouter les autres parties de toutes leurs demandes

• condamner in solidum M. et M^me X et la SCI Cortiazo Invest, France Domaine Amiens en qualité de curateur de la succession de M. Y et M^e C aux dépens et à lui payer la somme de 30 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

• que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, M. Y n’a pas vendu le bien immobilier au nom de la SARL Kerinvest mais à des fins personnelles, puisqu’il s’est fait remettre immédiatement, sans y être autorisé, la majeure partie du prix de vente,

• que M. Y n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale l’autorisant à représenter la SCI ni à vendre en son nom, ainsi qu’il a été jugé postérieurement,

• qu’une collusion frauduleuse avec les époux X et SARL Solis Immobilier permet d’opposer aux acquéreurs la nullité de la vente qui en résulte,

• qu’en effet :

• l’offre d’achat acceptée du 16 octobre 1009 mentionne parmi les conditions suspensives, la conclusion dans le mois d’une convention de vente de la totalité des parts de la SCI Cortiazo Invest pour 400 000 €,

• M. Y a reconnu, dans une attestation du 27 janvier 2017, avoir informé les époux X « de ses démarches pour récupérer ses parts de Kerinvest et la gérance de la société »,

• par un courrier du 13 novembre 2009, M^e FERAUD, notaire consulté par la SARL Solis Immobilier, indiquait à cette dernière que « toutes les parties sont informées du litige qui oppose depuis de longs mois M. Y à M. A et la SCI du Lintan concernant la validité juridique et décision afférents à la nomination du gérant de cette société »,

• M. M atteste que "M. X était informé des difficultés juridiques et du risque pris",

• une assignation en référé délivrée le 3 décembre 2010 (NB donc 11mois après la vente) fait état de ce que M. Y a outrepassé ses pouvoirs en se présentant comme gérant de la SARL Kerinvest,

• il ressort du compromis que M. Y et M. X, gérant d’une société CORTENZO YACHTS étaient en relation d’affaires avant la vente,

• l’extrait Kbis de la SARL Kerinvest du 26 août 2009 mentionnait déjà les procédures judiciaires en cours entourant la qualité de gérant de M. Y et faisaient ainsi naître un doute quant à la capacité de M. Y à engager la société,

• M. X a acquis le 15 février 2010 soit trois semaines environ après la vente, les parts de la SARL Kerinvest auprès de M. Y pour le prix de 15 270 € donc largement sous évalué par rapport au prix initial,

• que les époux X et la SCI Cortiazo Invest ne peuvent dans ces conditions valablement se prévaloir de leur bonne foi et de la théorie de l’apparence, qui suppose que le vendeur avait les apparences d’un propriétaire et que l’acheteur avait une croyance légitime en ces apparences,

• qu’à la date tant du premier que du second mandat de vente confié à la SARL Solis Immobilier, M. Y n’était pas mentionné comme gérant sur les extraits Kbis de la SCI

• Cortiazo Invest, que M. X a consenti, en qualité de représentant de SARL Kerinvest et sans contrepartie, à la résiliation du bail rural conclu avec M. F,

• que M^e C a commis une faute en ne procédant à aucune vérification sur la qualité de M. Y à représenter et engager la SCI Cortiazo Invest.

Les époux X et la SCI Cortiazo Invest, par conclusions n° 4 notifiées le 12 janvier 2021, demandent :

• que les demandes de la SARL Kerinvest soient jugées irrecevables faute d’avoir procédé à la publication de son assignation au mépris des règles relatives à la publicité foncière,

En tout état de cause :

• la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,

• le rejet de toutes demandes de la SARL Kerinvest formées à leur encontre,

• la condamnation de la SARL Kerinvest à payer aux époux X une somme de 80'000 € en réparation de leur préjudice moral, du traitement dénigrant insultant qui leur a été réservé tout au long de l’instance et pour procédure abusive,

Si par extraordinaire la cour infirmait le jugement et prononçait la résolution de la vente et la restitution du prix :

• condamner la SARL Kerinvest, outre la restitution du prix, le paiement d’une somme de 2'800'000 € au titre des impenses utiles réalisées sur l’immeuble et de la plus-value apportée au bien depuis son acquisition par la SCI Cortiazo Invest,

Le cas échéant :

• dire que M^e C a commis une faute en manquant à son devoir de conseil,

• le condamner par conséquent au paiement des sommes de :

• 2'800'000 € au titre des impenses utiles réalisées sur l’immeuble et de la plus-value apportée au bien depuis son acquisition par la SCI Cortiazo Invest ou tout autre montant à déterminer à dire d’expert,

• 800 000 € au titre du préjudice moral lié à la perte de l’immeuble et au déracinement de la famille X, de la perte de revenus des époux X et de leur fils dont l’exploitation de la maison d’hôtes et l’organisation d’événements dans le domaine constitue les seuls revenus, au harcèlement et à l’acharnement dont ils ont été victimes,

• 100 000 € au titre des coûts de licenciement induit par la restitution du bien,

Si la cour ne s’estimait pas suffisamment éclairée sur le montant des impenses, de la plus-value et de tous autres préjudices :

• ordonner une expertise préalable sur ces points,

Ils demandent encore condamnation solidaire de la SARL Kerinvest et M^e C ou qui d’eux mieux le devra à leur payer chacun la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

• que, comme l’a retenu le tribunal, il n’a existé aucune concertation frauduleuse entre les époux X et M. Y,

• qu’ils étaient à la recherche d’un bien leur permettant, dans le cadre d’une reconversion

• professionnelle suite à la crise économique de 2008, de mener à bien un projet familial de maison d’hôtes haut de gamme, qu’ils ont contacté la SARL Solis Immobilier qui, après leur avoir présenté un bien ne correspondant pas à leur attente, leur a proposé le Domaine de Patras,

• qu’avant de visiter les lieux sous l’égide de cette agence, ils n’avaient jamais rencontré M. Y,

• qu’ils n’avaient aucune raison de douter de la capacité de M. Y à engager la SARL Kerinvest, celui-ci habitant personnellement les lieux lors de la visite,

• que le prix de vente du bien d'1,2 millions d’euros n’était pas anormalement bas mais correspondait à sa valeur à l’époque,

• qu’ils ont énormément investi dans le bien acquis depuis lors pour en faire un bien haut de gamme organisant plus de 50 grands événements par an, que la remise en cause de la vente aurait des conséquences désastreuses,

• que l’acquisition des parts sociales de la SARL Kerinvest avait pour seul but de leur permettre de renégocier le bail rural des terres attenantes, indispensable à l’économie globale du projet et mis en péril par un défaut d’exploitation et une sous-location antérieure prohibée,

• que la réduction du prix de ces parts n’est que la conséquence des exigences à la hausse du bailleur rural qui était dans une position de force dans la renégociation,

• qu’au jour de la vente, M. Y avait été autorisé par une assemblée générale des associés à procéder à la vente, cette assemblée générale n’ayant pas encore été annulée,

• qu’ils ignoraient tout du conflit entre M. Y et ses associés au moment de la vente, et en particulier d’une quelconque incapacité de M. Y à représenter la société,

• qu’assistés d’un notaire et d’un agent immobilier, et en présence de la SAFER intervenue à l’acte, ils n’avaient aucune raison de douter de cette capacité,

• que rien ne démontre que la consultation de M^e FERAUD par la SARL Solis Immobilier ait été portée à la connaissance des acquéreurs,

• que l’existence de relations antérieures entre eux-mêmes et M. Y n’est pas démontrée et résulte de pures allégations, pour lesquelles la SARL Kerinvest n’a pas hésité à soudoyer des personnes proches de M. Y pour obtenir de fausses attestations,

• que l’essentiel des actes qui leur sont opposés, dans le but de prouver des relations entre eux antérieures à la vente, sont postérieurs à cet acte et donc inopérants,

• que l’indécence de la SARL Kerinvest est allée jusqu’à produire une attestation dactylographiée de M. Y établie quelques jours avant sa mort et non accompagnée d’une pièce d’identité, et une attestation d’un M. M, 'obscur individu’ se disant 'consultant d’entreprise au service d’OLMIX’ alors que sa société de consultant avait été liquidée en juillet 1995, et que la société OLIMX est dirigée par M. A actuel gérant de Kerinvest, ce qui permet d’émettre tous les doutes sur son objectivité,

• que, pour leur part, ils produisent une attestation de M^me G, vieille amie de la famille Y qui avait été sollicitée par M. Y pour l’assister dans la médiation mise en place en 2015, qui affirme que M. A a, au cours d’une entrevue privée, tenté d’obtenir de M. Y qu’il atteste de l’existence d’une entente avec les époux X avant la vente, et qu’il a encore tenté de la soudoyer elle-même, ainsi que M^me Y après le décès de son mari, pour obtenir une attestation en ce sens et de faux documents allant dans le sens d’une collusion,

• qu’infiniment subsidiairement, le notaire instrumentaire serait responsable pour n’avoir pas vérifié les réelles capacités de M. Y à représenter la société venderesse et devrait les indemniser de leurs préjudices, et la SARL Kerinvest devrait être condamné à leur rembourser les impenses utiles qui sont, en l’espèce, très importantes.

M^e C a constitué avocat. Par ordonnance juridictionnelle du 7 mai 2019, ses conclusions notifiées le 12 septembre 2018 ont été déclarées irrecevables au visa de l’article 909 du code de procédure civile.

La direction départementale des Finances publiques de la Somme, qui n’a pas constitué avocat, a

été régulièrement assignée le 30 juillet 2018 par acte remis à une personne se disant habilitée. Le présent arrêt sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 14 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande aux fins de nullité de la vente

sur la recevabilité

•

Le tribunal a, dans les motifs du jugement déféré, constaté que la SARL Kerinvest justifiait avoir, le 30 décembre 2014, régulièrement publié à la conservation des hypothèques de Valence son assignation délivrée les 6,10 et 13 mai 2013 et a, pour ce motif, déclaré son action recevable.

La SCI Cortiazo Invest et les époux X demandent la confirmation du jugement sans remettre en cause la réalité de cette publication.

La SARL Kerinvest justifie, pour sa part, avoir fait procéder, le 19 avril 2019, à la publication de ses conclusions d’appel par lesquelles elle réitère sa demande de prononcé de la nullité de la vente en la forme authentique du 27 janvier 2010 et, par conséquent, de réintégration dans son patrimoine des biens immobiliers vendus.

Le moyen tiré d’une irrecevabilité des demandes pour violation des règles relatives à la publicité foncière a donc, à bon droit, été rejeté.

sur le fond

•

S’il est aujourd’hui définitivement jugé que M. Y n’avait, le 27 janvier 2010, pas qualité pour représenter la SARL Kerinvest à cet acte et procéder à la vente des actifs immobiliers de cette dernière situés à Solérieux, cette irrégularité ne peut être opposée à l’acquéreur de bonne foi si celui-ci n’avait pas de raison de penser que le dirigeant apparent de la personne morale venderesse ne disposait pas de cette qualité.

La SARL Kerinvest, qui entend poursuivre la nullité de la vente sur ce fondement, prétend à l’existence d’une collusion frauduleuse de la SCI Cortiazo Invest avec M. Y.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que :

• aux moments tant de l’acceptation de l’offre d’achat le 16 octobre 2009 que de la signature du compromis le 18 novembre 2009 et enfin de l’acte authentique le 27 janvier 2010, M. Y avait été nommé en qualité de gérant de la SARL Kerinvest par deux assemblées générales des associés des 27 juillet 2009 et 17 septembre 2009 qui n’avaient pas encore été annulées et ne le seront que trois ans plus tard par l’arrêt de cette cour du 17 octobre 2012,

• M. H de l’agence Solis Immobilier atteste que le bien vendu le 27 janvier 2010 avait été présenté par lui-même aux époux X, qu’il avait organisé plusieurs visites sur le site en l’absence du propriétaire, et que vendeur et candidats acquéreurs ne se sont rencontrés qu’ultérieurement, quand l’intérêt de ces derniers s’était précisé,

• les acquéreurs non professionnels, à qui le bien avait ainsi été présenté par un professionnel de l’immobilier, n’avaient a priori aucune raison de penser que la personne mentionnée dans les actes comme dirigeant de la personne morale venderesse et, comme tel, signataire de ceux-ci, n’avait en réalité pas qualité pour la représenter.

Les autres éléments du dossier ne sont pas de nature à établir la connaissance qu’auraient pu avoir les époux X ou la SCI Cortiazo Invest de ce que M. Y ne détenait pas cette qualité.

En effet :

• de sérieux doutes existent sur l’authenticité de l’attestation présentée comme émanant de M. Y, en ce qu’elle est datée du 27 janvier 2017 soit 11 jours seulement avant son décès, rédigée sur trois pages et entièrement dactylographiée au motif qu’il serait 'trop faible encore pour écrire lisiblement avec un stylo' alors-même que, curieusement, la signature portée au bas de ce document non seulement est bien lisible et sans trace de tremblement mais en outre présente des dissemblances avec celles de M. Y portées, par exemple, sur les mandats de vente donnés à l’agence Solis Immobilier en novembre 2008 et mars 2009,

• la lettre du notaire FERAUD du 13 novembre 2009, par laquelle il émet des doutes sur la capacité de M. Y à engager la personne morale, est adressée à l’agence Solis Immobilier et rien n’établit qu’elle ait été transmise à M. ou M^me X ou la SCI Cortiazo Invest, la phrase qu’elle contient selon laquelle 'toutes les parties sont informées du litige opposant depuis de longs mois Monsieur Y à Monsieur A (…)', étant trop générale pour établir, à elle seule, la connaissance qu’aurait eu la SCI Cortiazo Invest de l’absence de qualité de M. Y à représenter la personne morale venderesse,

• la portée de l’attestation de M. M doit être largement minorée en ce qu’il explique être intervenu en novembre 2010 soit dix mois après la signature de l’acte authentique, et surtout se présente comme consultant d’entreprises au service du groupe OLMIX, lequel est dirigé par M. A actuel dirigeant de la SARL Kerinvest,

• l’assignation en référé par laquelle la SCI du Lintan faisait état de ce que M. Y aurait outrepassé ses pouvoirs de gérant a certes été remise pour la SARL Kerinvest à M. X se disant habilité, mais seulement le 3 décembre 2010 soit près de onze mois après la vente litigieuse et n’établit donc pas la connaissance que ce dernier avait, au moment de la vente, des faits invoqués,

• la mention dans le compromis du 18 novembre 2009 d’un bail commercial conclu au profit de la SAS Cortenzo Yachts Group, développée dans l’acte notarié qui précise que ce bail a été conclu le 30 octobre 2009, n’établit pas l’existence de relations d’affaires anciennes entre acheteur et vendeur comme voudrait le laisser entendre la SARL Kerinvest mais témoigne seulement, vu la date de ce bail conclu entre l’acceptation de l’offre et la signature du compromis, d’un montage complexe n’impliquant pas pour autant une collusion,

• il en est de même de la mention, dans l’acceptation de l’offre d’achat, d’une condition tenant à la cession des parts de la SARL Kerinvest aux époux X dans le mois suivant la signature du compromis, cette disposition tenant, selon les termes mêmes de la clause, à la nécessité de procéder à des démarches pour 'récupérer' (sic) le bail rural à long terme conclu avec M. F sur les terres adjacentes et n’étant pas révélatrice par elle-même d’une collusion, la circonstance que la cession des parts soit intervenue finalement pour un prix moindre ne l’étant pas davantage ainsi que le tribunal l’a justement retenu par des motifs pertinents sur ce point.

Dès lors, les époux X et la SCI Cortiazo Invest qu’ils se sont substitués n’avaient, alors-même que l’origine de propriété du bien vendu n’était pas en cause et que M. Y avait toute apparence d’être bien le représentant légal de la personne morale venderesse, aucune raison a priori de douter de ce fait et n’avaient pas à procéder à des recherches complémentaires qui n’auraient fait que révéler, par les assemblées générales tenues en juillet et août 2009, qu’il avait bien été désigné comme gérant.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu’en l’absence de mauvaise foi établie des époux X et de la SCI Cortiazo Invest, la nullité de la vente ne pouvait être poursuivie à leur encontre par la SARL Kerinvest, et débouté cette dernière de ses demandes ainsi dirigées et de ses demandes

indemnitaires corrélatives contre ces parties.

Sur les demandes dirigées contre M^e C

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu qu’en l’absence de tout élément révélant une anomalie ou de nature à lui permettre de douter de la capacité de la personne se présentant comme dirigeant de la personne morale venderesse, le notaire instrumentaire n’avait pas à procéder à des vérifications complémentaires, la venderesse n’étant pas représentée par un mandataire mais par celui se présentant comme son représentant légal, étant justement souligné que, si ces recherches avaient été faites, elles l’auraient amené à constater que les délibérations prises au cours des assemblées générales des 27 juillet et 17 août 2009 avaient nommé M. Y comme gérant de la SARL Kerinvest, puis que celui-ci avait été autorisé par délibération du 10 octobre 2009 à procéder à la vente de l’actif litigieux.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté toutes demandes dirigées contre M^e C.

Sur les demandes dirigées contre le service des domaines en qualité de curateur à la succession de M. Y

sur la somme de 1 200 000 €

•

Cette demande repose sur la nécessité pour la SARL Kerinvest, au cas où la vente serait annulée, de restituer à la SCI Cortiazo Invest le prix de vente de 1 200 000 €.

Dès lors que la vente n’est pas annulée, cette demande n’a plus d’objet.

sur la somme de 26 014,65 € au titre du détournement de meubles

•

Le tribunal a retenu, au vu du procès-verbal de constat du 7 novembre 2013, que l’huissier avait constaté la présence au centre équestre du Domaine de Patras de matériels de transport soit deux herses, un van dont les pneus étaient à plat, un petit tracteur de couleur rouge, un camion citerne, une remorque de marque ALMA non immatriculée, et considéré, au vu des ces éléments, qu’il n’était pas établi que M. Y aurait dissipé les actifs correspondant valorisés à 4 792 € au vu de l’état des dotations au 31 décembre 2009.

Il a, par conséquent, justement fait droit à la demande seulement en ce qui concerne le véhicule Citroën Evasion, le matériel de bureau et informatique et le cheval de type andalou dénommé 'Saltador', non retrouvés sur les lieux après le départ de M. Y et valorisés au 31 décembre 2009 pour une somme totale de 21 222,65 €.

Le jugement sera donc confirmé sur le principe de la condamnation de M. Y au paiement de cette somme, sauf à préciser que la somme correspondante sera, en raison du décès de ce dernier, fixée au passif de sa succession vacante. S’agissant d’une indemnité, le point de départ des intérêts a justement été fixé au jour du prononcé du jugement en application des dispositions de l’article 1153-1 du code civil alors applicable.

La demande de capitalisation des intérêts, dès lors qu’elle est formée pour les intérêts dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil, s’impose au juge et il y a donc lieu d’y faire droit.

Sur les demandes dirigées contre M. X et la SCI Cortiazo Invest au titre de la privation de loyers

La SARL Kerinvest reproche à M. X d’avoir résilié, aux termes d’un acte du 26 août 2011, le bail rural dont elle bénéficiait depuis 1995 sur les terres adjacentes au bien immobilier vendu, et utilisées pour l’exploitation d’un centre équestre et d’une perte de loyers à ce titre.

D’une part, cette demande est en vain dirigée contre la SCI Cortiazo Invest étrangère à la résiliation du bail rural litigieux ainsi qu’à la conclusion des nouveaux baux consentis au profit d’une SAS 'Les Domaines de Patras'.

Ensuite et surtout, la SARL Kerinvest ne peut valablement se prévaloir d’un préjudice de privation de loyers alors qu’elle n’était pas propriétaire des terrains objet du bail résilié mais locataire, et que par conséquent, si le bail litigieux n’avait pas été résilié, c’est elle qui aurait été débitrice des loyers réclamés et non pas créancière de ceux-ci.

C’est donc à bon droit, par ces motifs substitués, que le tribunal a rejeté toute demande à ce titre.

Sur les demandes respectives en dommages-intérêts pour préjudice moral

C’est à bon droit que le tribunal a rejeté à ce titre la demande des époux X et de la SCI Cortiazo Invest qui ne peuvent tirer de la seule allégation à leur encontre d’une collusion frauduleuse l’existence d’une faute et qui ne démontrent ni l’abus de procédure à leur encontre ni l’existence d’un comportement dénigrant ou insultant.

La demande de la SARL Kerinvest sera elle aussi rejetée faute pour elle d’établir l’existence de propos diffamatoires ou injurieux, les propos tenus concernant M. M ou M. A ne pouvant être invoqués, le cas échéant, que par ceux-ci, et les autres propos reprochés n’étant pas caractéristiques d’une injure ou d’une diffamation dans le contexte gravement conflictuel du litige.

Sur les demandes accessoires

La SARL Kerinvest, qui succombe en son appel, devra supporter les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

Il est équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des époux X et de la SCI Cortiazo Invest.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.

Y ajoutant,

Dit que la somme de 21 222,65 € au paiement de laquelle M. Y a été condamné sera fixée au passif de sa succession vacante outre intérêts comme fixé par le jugement confirmé.

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Condamne la SARL Kerinvest à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

• à la SCI Cortiazo Invest la somme complémentaire de 2 000 €,

• aux époux X unis d’intérêts la somme complémentaire de 2 000 €.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne la SARL Kerinvest aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT