N° RG 20/02165 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KPLU

C2

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL L.BESSON-MOLLARD

la SELARL CDMF

AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES

la SCP LSC AVOCATS

SCP MONTOYA

[Y]-[H] [E] [X] (x2)

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 28 JUIN 2022

Appel d’une décision (N° RG 18/01404)

rendue par le Tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 25 juin 2020

suivant déclaration d’appel du 17 Juillet 2020

APPELANT :

M. [S] [D]

né le 11 Juin 1947 à SUSVILLE

de nationalité Française

Hameaux des Théneaux Route de Cholonge

38119 SAINT THEOFFREY

représenté par M^e Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

Mme [O] [R]

née le 28 Août 1943 à ALBERTVILLE

de nationalité Française

1213 avenue Prin-Golliet

73400 UGINE

M. [P] [D]

né le 04 Mars 1972 à ALBERTVILLE

de nationalité Française

116 rue du 11 novembre

73400 UGINE

représentés et plaidant par M^e Sandrine FIAT de la SELARL CDMF AVOCATS-AFFAIRES PUBLIQUES, avocat au barreau de GRENOBLE

M. [L], [A] [Z]

né le 03 Mai 1973 à ST MARTIN D’HÈRES

de nationalité Française

Hameau des Théneaux, route de Cholonge

38119 ST THEOFFREY

Mme [G] [SU] épouse [Z]

née le 20 Novembre 1973 à VILLENEUVE D’ASCQ

de nationalité Française

Hameau des Théneaux, route de Cholonge

38119 ST THEOFFREY

représentés par M^e Cédric LENUZZA de la SCP LSC AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

Me [B] [J] [T]

né le 24 Août 1963 à ANNECY

de nationalité Française

61 route du Plot

74570 GROISY

Me [F] [U] [M] [T]

de nationalité Française

61 route du Plot

74570 GROISY

représentés par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE

LA SOCIÉTÉ [V] [N] ET [C] [N] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

9, rue Lesdiguières

38000 GRENOBLE

représentée par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par M^e Cyrielle DELBÉ avocat au barreau du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène COMBES, Président de chambre,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

Monsieur Laurent GRAVA, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 mai 2022 Madame BLATRY, Conseiller chargé du rapport en présence de Madame COMBES, Président de chambre, assistées de M^me Anne BUREL, Greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte de donation-partage du 8 juillet 1976, Monsieur [K] [D] a reçu les parcelles cadastrées, sur la commune de Saint Théoffrey (38), section B 433, 434, 437, 440 et 441 alors que son frère, Monsieur [S] [D], a reçu les parcelles B 297, 435 et 436.

Les deux frères ont également, chacun, reçu en donation la moitié indivise de la propriété du chemin d’accès à leurs fonds cadastré B 438 et 439.

Au décès de Monsieur [K] [D], sa veuve, Madame [O] [R], et son fils, Monsieur [P] [D], ont suivant acte authentique du 28 septembre 2016 vendu aux époux [G] [SU]/ [L] [Z] les parcelles B 433, 434, 440 et 441 ainsi que la moitié indivise du chemin d’accès B 438 et 439.

Estimant qu’il bénéficiait, par application des dispositions de l’article 815-14 du code civil, d’un droit de préemption sur les parcelles B 438 et 439 non purgé malgré ses demandes, Monsieur [S] [D] a, suivant exploits d’huissier du 16 mars 2018, fait citer les consorts [O] et [P] [D] et les époux [Z] aux fins de voir prononcer la nullité de la vente.

Suivant assignation du 3 août 2018, les époux [Z] ont appelé à la cause Maitre [B] [T], Maître [F] [U] [M] [T] et la SCP [V] et [C] [N], notaires rédacteurs du compromis et de l’acte de vente.

Les procédures ont été jointes.

Par jugement du 25 juin 2020, le tribunal judiciaire de Grenoble a, notamment :

déclaré recevable Monsieur [S] [D] en son action,

déclaré l’assignation des époux [Z] régulière en droit,

donné acte aux époux [Z] de la recevabilité de leurs demandes à l’égard des SCP de notaires,

rejeté l’exception d’irrecevabilité au titre de l’article 30 du décret du 4 janvier 1995 sur la publicité foncière,

débouté Monsieur [S] [D] de sa demande en nullité de la vente,

dit que les parcelles B 438 et 439 ne sont pas soumises à l’exercice du droit de préemption de l’article 815-14 du code civil,

débouté Monsieur [S] [D] de l’ensemble de ses demandes,

débouté les époux [Z] de leur demande au titre de l’enclave,

rejeté l’ensemble des demandes en dommages-intérêts,

condamné Monsieur [S] [D] à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

1.300,00€ aux consorts [O] et [P] [D],

1.500,00€, aux époux [Z],

800,00€ à la SCP [T],

800,00€ à la SCP [N].

Suivant déclaration du 17 juillet 2020, Monsieur [S] [D] a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance juridictionnelle du 6 avril 2021, l’appel provoqué de Monsieur [S] [D] à l’encontre de la société Notalp a été déclaré irrecevable.

Par conclusions récapitulatives du 12 mai 2022, Monsieur [S] [D] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

prononcer la nullité de la vente du 28 septembre 2016 intervenue entre les consorts [O] et [P] [D] et les époux [Z],

constater l’exercice de son droit de préemption sur les parcelles B 438 et 439,

désigner tel expert pour évaluer le prix de la moitié indivise des parcelles B 348 et 349,

surseoir à statuer sur son acquisition des dites parcelles, leur prix et sur la valeur du jugement à titre de vente,

rejeter l’ensemble des prétentions adverses,

condamner in solidum les consorts [O] et [P] [D] avec les époux [Z] à lui payer une indemnité de procédure de 3.500,00€.

Il fait valoir que :

le régime dérogatoire de l’indivision forcée résulte soit d’une convention claire et non équivoque de son auteur de formaliser un engagement perpétuel, soit de la nature ou de la situation des biens en cause pour lesquels le partage serait impossible,

en l’espèce, l’acte de partage de 1976 est taisant sur ce point,

en outre, le tribunal n’a pas caractérisé en quoi le chemin litigieux constituait un accessoire indispensable à la propriété [Z] justifiant son maintien perpétuel,

la propriété [Z] n’est pas enclavée,

il est faux de soutenir que le fait d’accéder à la voie publique à partir de leur propre terrain plutôt que par le chemin serait de nature à détériorer considérablement les fonds concernés,

l’accès à la propriété [Z] se fait sans difficulté à partir de la voie publique et sans contre-indication de dangerosité.

Par dernières conclusions du 14 septembre 2021, les consorts [O] et [P] [D] demandent à la cour de :

1) à titre principal, au regard de l’inapplicabilité des dispositions des articles 815-14 et 815-16 du code civil, débouter Monsieur [S] [D] de ses demandes ,

2) subsidiairement, au regard de leur absence de faute et de celle des notaires, débouter Monsieur [S] [D] de l’ensemble de ses prétentions,

3) en tout état de cause, condamner Monsieur [S] [D] à payer à Madame [D] des dommages-intérêts de 5.000,00€ et à Monsieur [D] des dommages-intérêts de 5.000,00€, outre, à chacun d’eux, une indemnité de procédure de 2.000,00€.

Ils exposent que :

les règles du droit commun de l’indivision sont écartées quand elle s’avèrent inadaptées comme en cas d’indivision forcée lorsque les biens sont affectés à titre d’accessoires indispensables à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles,

il y a alors indissociabilité du bien indivis et du bien dont il constitue l’accessoire,

en l’espèce, le chemin litigieux dessert tant le fonds [S] [D] que la propriété [Z],

un chemin peut être qualifié d’accessoire indispensable des fonds qu’il dessert lorsque l’exploitation de ces derniers serait notablement détériorée si leurs propriétaires respectifs ne bénéficiaient pas de l’usage de la chose commune,

en l’état, il n’existe pas d’autre accès,

le fait que Monsieur [K] [D] aurait supprimé avant le partage un accès existant sur la parcelle 441 est indifférent au litige,

il ne peut être contesté que la création d’un tel accès détériorerait notablement l’exploitation du fonds [Z] entraînant la suppression de leur jardin d’agrément à supposer que cet accès soit autorisé,

en tout état de cause, ils ont légitimement fait confiance à leur notaire qui leur a affirmé que Monsieur [S] [D] n’avait pas de droit de préemption,

alors que Monsieur [S] [D] a été parfaitement informé de ses droits, il a persisté dans le volonté de les attraire en justice,

Monsieur [S] [D] a montré un comportement dissuasif à l’égard des acquéreurs particulièrement malveillant, ce qui leur a occasionné un préjudice moral certain.

Au dernier état de leur écritures du 13 mai 2022, Monsieur et Madame [Z] demandent à la cour de :

1) à titre principal, déclarer recevable l’appel en cause des notaires et confirmer le jugement déféré,

2) subsidiairement si le jugement déféré était infirmé :

dire qu’ils se trouveraient en état d’enclave,

dire qu’ils prennent acte de la demande de Monsieur [S] [D] de voir désigner un expert pour évaluer le prix de la moitié indivise des parcelles B 438 et 439,

compléter la mission de l’expertise sur la détermination de l’assiette de la servitude de passage et le montant de celle-ci,

dire que les notaires engagent leur responsabilité ainsi que les consorts [D],

condamner in solidum Maître [B] [T], Maître [F] [U] [M] [T], la SCP [N] et les consorts [D] à prendre en charge les frais d’expertise et les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

3) en tout état de cause, condamner qui de droit à leur payer la somme de 5.000,00€ à titre de dommages-intérêts outre une indemnité de procédure de 3.500,00€.

Ils exposent que :

compte tenu de la configuration des lieux, ils ne peuvent accéder à leur fonds que par le chemin litigieux,

ce chemin n’est pas seulement utile, il est nécessaire à la desserte de leur propriété,

ainsi, les parcelles 438 et 139 constituent l’accessoire indispensable de l’immeuble cadastré 440,

il s’agit d’une indivision forcée et le jugement sera confirmé selon la motivation retenue par les premiers juges,

à défaut, la responsabilité des vendeurs sera retenue du fait de l’absence de purge du droit de préemption de Monsieur [S] [D],

les vendeurs ne les ont pas informés des prétentions de Monsieur [S] [D],

si la cour donnait raison à Monsieur [S] [D], ils se retrouveraient enclavés,

ils subissent d’ores et déjà un préjudice moral.

Par dernières conclusions du 29 avril 2022, Maître [T] et Maître [U] [M] [T] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré, à défaut, de rejeter l’ensemble des demandes formées à leur encontre et, y ajoutant, de condamner Monsieur [S] [D] ou tout succombant à leur payer la somme de 1.500,00€ pour procédure abusive outre une indemnité de procédure de 5.000,00€.

Ils développent la même argumentation que les autres intimés sur l’indivision forcée et, pour le surplus, contestent avoir commis la moindre faute en lien de causalité avec un préjudice.

Il soulignent que l’action intentée par Monsieur [S] [D] est une évidente mesure de rétorsion suite au refus de vendre la propriété acquise par les époux [Z] à sa fille, ce qui caractérise une action judiciaire malicieuse.

En dernier lieu le 14 février 2022, la SCP [N] demande à la cour de confirmer le jugement déféré, rejeter les demandes adverses formées à son encontre et condamner Monsieur [S] [D] ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 3.000,00€.

Elle développe la même argumentation que Maîtres [T].

La clôture de la procédure est intervenue le 17 mai 2022.

SUR CE

La recevabilité de l’action de Monsieur [S] [D], la régularité de l’assignation des époux [Z] et la régularité de la procédure au regard de la publicité foncière à l’égard des notaires ne sont plus discutées.

1/ sur la demande en nullité de la vente du 28 septembre 2016

Monsieur [S] [D] prétend qu’à défaut de soumission de la vente du 28 septembre 2016 à son droit de préemption sur le chemin indivis cadastré B 438 et 439 sur la commune de Saint Théoffrey, la dite vente consentie par les consorts [O] et [P] [D] aux époux [Z] est nulle.

Par application de l’article 815-14 du code civil, l’indivisaire, qui entend céder à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires les prix et conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

Toutefois, il existe un régime dérogatoire dit de l’indivision forcée qui résulte soit d’une convention claire et non équivoque de son auteur de formaliser un engagement perpétuel, soit de la nature ou de la situation des biens en cause pour lesquels le partage serait impossible.

En l’espèce, l’acte de donation-partage du 8 juillet 1976 qualifie les parcelles litigieuses B 348 et 349 de communauté de chemin.

Cette communauté de chemin était rendue nécessaire par la situation des biens de chacun des frères lesquels disposaient de parcelles enclavées, à savoir B 437 pour Monsieur [K] [D] et B 297, 435 et 436 pour Monsieur [S] [D], dont l’accès ne pouvait se faire que par ledit chemin.

Ainsi, il résulte sans équivoque des termes de la convention et de la configuration des lieux que ce chemin, étant l’accessoire indispensable des fonds donnés, se trouve en indivision forcée.

Outre l’intention claire du donateur, un chemin peut être qualifié d’accessoire indispensable des fonds qu’il dessert lorsque l’exploitation de ces derniers serait notablement détériorée si leurs propriétaires respectifs ne bénéficiaient pas de l’usage de la chose commune.

En l’espèce, il n’existe aucun autre accès de la propriété [Z] à la voie publique et la création d’un accès à prendre sur leur fonds reviendrait à supprimer la majeure partie de leur jardin d’agrément, ce qui constitue la détérioration notable dudit fonds.

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute Monsieur [S] [D] de sa demande en nullité de la vente du 28 septembre 2016 pour cause d’indivision forcée sur les parcelles B 348 et 349, sera confirmé sur ce point.

L’indivision forcée étant retenue, les demandes au titre de l’enclave et de l’expertise sont sans objet.

2/ sur la demande en dommages-intérêts des consorts [O] et [P] [D]

Les consorts [D] allèguent à l’encontre de Monsieur [S] [D] un comportement malicieux caractérisé par la volonté d’acquérir le bien à vil prix et de décourager tout candidat acquéreur, ce qui leur a occasionné un préjudice moral.

A l’appui de leur position, les consorts [D] produisent copie d’un panonceau apposé par Monsieur [S] [D] qu’il a d’ailleurs intitulé «' avertissement gratuit formulé par [S] [D], résident au fond du passage commun » et dans lequel il stigmatise le «'refus de vendre des consorts [D] à la famille'» et dans lequel il déclare «'qu’il faut que les acheteurs et futurs voisins réfléchissent à cette contrainte (déneigement) car aux Théneaux l’hiver dure 5 mois'».

Les consorts [D] communiquent également une attestation et un dépôt de plainte de Monsieur [W] [I] auquel ils ont vendu une parcelle voisine de celle de Monsieur [S] [D] dans lesquels il déplore le comportement agressif de celui-ci qui lui aurait donné une gifle au sujet d’un différent relatif au chemin litigieux.

Cette attitude de Monsieur [S] [D] tendant à jeter le discrédit sur sa belle-s’ur et son neveu et visant à dissuader d’éventuels acquéreurs est de nature à causer un préjudice moral aux consorts [D].

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera infirmé et Monsieur [S] [D] sera condamné à payer aux consorts [O] et [P] [D] des dommages-intérêts de 1.500,00€.

3/ sur la demande en dommages-intérêts des époux [Z]

Les époux [Z] demandent à l’encontre de qui de droit l’indemnisation de leur préjudice moral tenant au fait qu’ils n’ont jamais été informés avant la vente des biens immobiliers de la nécessité de purger le droit de préemption de Monsieur [S] [D] et de la possibilité de celui-ci de les priver d’une partie de leur propriété acquise en 2016 .

En l’espèce, il est établi que les parcelles B 248 et 249 sont en indivision forcée de sorte qu’il n’y a pas lieu à droit de préemption de Monsieur [S] [D].

Dès lors, aucune faute ni des vendeurs ni des notaires ne peut être retenue.

A l’égard de Monsieur [S] [D], les époux [Z] démontrent un préjudice moral tenant à l’incertitude de leur situation durant 6 longues années en tant que victimes collatérales d’un conflit familial attisé par l’appelant.

Il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [S] [D] à payer aux époux [Z] des dommages-intérêts de 1.500,00€.

4/ sur la demande de Maîtres [B] et [F] [T] en dommages-intérêts pour procédure abusive

En l’absence de démonstration d’un préjudice des notaires face au recours à justice de Monsieur [S] [D], c’est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande en dommages-intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

5/ sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des consorts [D] et des époux [Z].

Monsieur [S] [D], qui succombe, supportera les dépens de la procédure d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf sur le rejet des demandes en dommages-intérêts de Madame [O] [R] veuve [D] et de Monsieur [P] [D] ainsi que de Monsieur [L] [Z] et à Madame [G] [SU] épouse [Z],

Statuant à nouveau sur ces points,

Condamne Monsieur [S] [D] à payer à Madame [O] [R] veuve [D] et à Monsieur [P] [D], unis d’intérêts, des dommages-intérêts de 1.500,00€ en réparation de leur préjudice moral,

Condamne Monsieur [S] [D] à payer à Monsieur [L] [Z] et à Madame [G] [SU] épouse [Z], unis d’intérêts, des dommages-intérêts de 1.500,00€ en réparation de leur préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [S] [D] à payer, par application de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

2.000,00€ à Madame [O] [R] veuve [D] et à Monsieur [P] [D], unis d’intérêts,

2.000,00€ à Monsieur [L] [Z] et à Madame [G] [SU] épouse [Z],

Rejette le surplus des demandes sur ce fondement,

Condamne Monsieur [S] [D] aux dépens de la procédure d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT