N° RG 19/04454 – N° Portalis DBVM-V-B7D-KHHY

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT

M^e Cécile GABION

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 MARS 2022

Appel d’un Jugement (N° R.G. 1119000001) rendu par le Tribunal d’Instance de GRENOBLE en date du 03 octobre 2019, suivant déclaration d’appel du 31 Octobre 2019

APPELANTE :

M^me A Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e R o s e l y n e C H A N T E L O V E d e l a S C P C H A P U I S C H A N T E L O V E GUILLET-LHOMAT, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

SARL LES JARDINS DE CANDICE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Cécile GABION, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et M^e Pauline DUCHER, avocat au barreau de LYON COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 janvier 2022, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 13 juin 2017, la SARL Les Jardins de Candice a vendu à M. C X et M^me D E épouse X une maison d’habitation avec terrain située sur la parcelle AB478 située au 53 chemin de Beauregard sur la commune de Saint-Nazaire-Les-Eymes (38).

Le 6 octobre 2017, cette société a vendu à M^me A Y la parcelle cadastrée AB481.

L’acte de vente du 6 octobre 2017 renvoie à une note concernant des servitudes créées lors de la vente du 13 juin 2017, dont une servitude de passage de réseau en tréfonds et d’un puits perdu sur les parcelles cadastrées AB479, 480 et 481 au profit de la parcelle AB478.

Le 20 novembre 2017, lors des travaux de construction de la maison de M^me A Y une canalisation a été endommagée.

Le 6 juin 2018, les époux X ont fait délivrer une assignation devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble à l’encontre de M^me A Y, aux fins de remise en état du puits endommagé pour permettre l’évacuation des eaux, et d’indemnisation.

Le 28 septembre 2018, un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties, aux termes duquel M^me A Y s’est engagée à faire réaliser les travaux de création d’un nouveau puits sur la parcelle 481 afin de recueillir les eaux pluviales de la parcelle 478, avec curage de la canalisation existante, à ses frais avancés ; outre le paiement par M^me Y aux époux X de la somme globale et forfaite à titre d’indemnisation de 800 euros.

Suite à cette transaction, une ordonnance de désistement a été rendue par le tribunal de grande instance le 5 décembre 2018.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 31 décembre 2018, M^me A Y a fait assigner la SARL Les Jardins de Candice devant le tribunal d’instance de Grenoble afin d’obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

- 4 440 euros au titre des travaux réalisés par la Société GLJ avec intérêts au taux légal à compter de 1er octobre 2018 et capitalisation des intérêts ;

- 800 euros au titre de la somme versée aux époux X avec intérêts au taux légal à compter de 31 octobre 2018 et capitalisation des intérêts ;
- 840 euros au titre des frais de défense assumées dans le cadre de la procédure initiée par les époux X ;

- 3 900 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 3 octobre 2019, le tribunal d’instance de Grenoble a :

- déclaré recevable l’action engagée par M^me A Y a l’encontre de la SARL Les Jardins de Candice ;

- débouté M^me A Y de l’intégralité de ses prétentions ;

- condamné M^me A Y à payer à la SARL Les Jardins de Candice la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

- condamné M^me A Y au paiement des dépens.

Par déclaration en date du 31 octobre 2019, M^me A Y a interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2020, M^me A Y demande à la cour de :

- infirmer le jugement du 3 octobre 2019 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

- condamner la SARL Les Jardins de Candice à verser à M^me Y les sommes de :

* 4 440 euros au titre des travaux réalisés par la société GLJ, outre intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2018, et capitalisation des intérêts par année entière ;

* 800 euros au titre des sommes versées par M^me Y aux époux X en réparation de leurs préjudices, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2018, et capitalisation des intérêts par année entière ;

* 840 euros au titre des frais de défense assumés par M^me Y dans le cadre de la procédure initiée par les époux X ;

* 3 900 euros en réparation de son préjudice moral ;

* 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

- condamner la SARL Les Jardins de Candice aux dépens de première instance et d’appel.

Elle expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

- elle rappelle les faits et la procédure ;

- la SARL Les Jardins de Candice n’a pas informé M^me Y de l’emplacement sur la parcelle AB481 d’un puits perdu pour le recueil des eaux pluviales de la parcelle AB478 et a engagé de ce faut sa responsabilité de vendeur justifiant sa condamnation à indemniser la concluante des préjudices causés ;

- c’est au demeurant la raison pour laquelle l’intimée s’était engagée à créer un nouveau puits perdu à ses frais, engagement non respecté justifiant de plus fort sa condamnation à réparer les préjudices causés ;

- le passage de canalisation et la création d’un puits perdu au profit de la parcelle AB478 étaient uniquement prévus sur la parcelle AB479 ;

- dans la promesse de vente, seule une information sur la possible implantation d’un puits sur la parcelle AB479 a été donnée à M^me Y ;

- la mention de « servitudes éventuellement littéralement relatées dans une note annexée » ne répond pas à l’obligation d’information précise et complète due par le vendeur sur les servitudes grevant les parcelles vendues ;

- de plus, la note annexée ne donnait pas d’indication sur l’existence effective d’un puits perdu sur la parcelle AB481 ;

- selon cette note, le droit de passage pour les canalisations en tréfonds est toujours consenti sur une bande située exclusivement sur la parcelle AB479, matérialisée entre les points B, C, F et G sur un plan annexé à la note annexée à l’acte de vente, et l’implantation du puits perdu desservant la parcelle AB 478 est autorisée sur « le fonds servant », lequel n’est cependant pas précisément défini puisque sont visées la parcelle AB479, appartenant en pleine propriété par moitié à M^me Y et par moitié aux époux Tour, la parcelle AB 480 appartenant aux époux Tour et la parcelle AB481 appartenant à M^me Y ;

- l’implantation de ce puits ne figure pas sur le plan annexé à la note ;

- la SARL Les Jardins de Candice a manqué à son obligation d’information et doit supporter les conséquences préjudiciables résultant de la découverte fortuite du puits litigieux sur la parcelle AB481 ;

- la SARL Les Jardins de Candice s’était expressément engagée à prendre à sa charge la réalisation, sur la parcelle AB 481, d’un nouveau puits perdu pour l’évacuation des eaux pluviales de la propriété des époux X ;

- l’engagement unilatéral de volonté n’ayant pas été respecté, M^me Y était donc bien fondée à solliciter de légitimes dommages et intérêts en réparation de ses préjudices ;

- il n’y a pas eu d’évolution du contexte s’agissant des travaux devant être entrepris ;

- c’est parce que la SARL Les Jardins de Candice s’est fautivement abstenue d’exécuter son engagement de reprise postérieurement à ses mails des 29 novembre 2017 et 8 et 25 janvier 2018, malgré la mise en demeure du 15 mai 2018, qu’elle a contraint M^me Y à agir en ses lieu et place ;

- ainsi, l’évolution du dossier a eu pour seule cause l’inertie fautive de la SARL Les Jardins de Candice ;

- elle détaille ses demandes indemnitaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2020, la SARL Les Jardins de Candice demande à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- constater que la SARL Les Jardins de Candice a rempli ses obligations et n’a commis aucune faute ou manquement ;

- constater l’absence de lien de causalité et de préjudice indemnisable ;

- constater que les demandes de M^me Y ne sont pas fondées ;

En conséquence,

- débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la SARL Les Jardins de Candice ;

A titre subsidiaire,

- constater le caractère excessif et injustifié des préjudices allégués par M^me Y ;

En toute hypothèse,

- condamner M^me Y à verser à la SARL Les Jardins de Candice la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles ;

- condamner M^me Y aux entiers dépens.

Elle expose les principaux éléments suivants au soutien de ses écritures :

- elle rappelle les faits et la procédure ;

- la SARL n’a commis aucune faute ;

- aux termes de la promesse de vente, il était rappelé que le terrain était grevé de servitudes au profit de la maison voisine, vendue par la SARL Les Jardins de Candice à M. et M^me X ;

- ces constitutions de servitudes permettaient notamment le passage de tous les réseaux secs ou humides de la propriété vendue à M. et M^me X sur la parcelle vendue à M^me Y ;

- dès la signature de cette promesse, M^me Y a été informée de l’existence du puits perdu sur son terrain ;

- la vente à M^me Y a, quant à elle, était régularisée le 6 octobre 2017 aux termes d’un acte dans lequel a été à nouveau rappelée l’existence de ces servitudes de passage de réseaux en tréfonds et l’implantation du puits perdu sur la parcelle de M^me Y ;

- le courrier du 19 février 2018 du notaire instrumentaire des actes est explicite sur ce point, « M^me Y a été informée de l’existence de ce puits perdu sur son terrain dès la signature de cette promesse » ; « aussi, je vous confirme que ces servitudes ont été portées à la connaissance de M^me Y et de M^e Z à chaque étape de ce dossier » ;

- quant à la numérotation des parcelles, il y a eu par la suite une division ;
- la responsabilité des désordres commis relevait du constructeur ou architecte ou terrassier de M^me Y dans le cadre de la réalisation de ses travaux de construction de maison individuelle ;

- aucune obligation ne pesait sur la SARL s’agissant des désordres commis par le terrassier de M^me Y ;

- l’argumentation de M^me Y au visa de l’article 1100-1 du code civil n’est pas fondée ;

- les pourparlers engagés entre les trois parties n’ont pas abouti ;

- M^me Y a préféré exclure finalement la SARL Les Jardins de Candice pour signer un protocole transactionnel uniquement avec les époux X et a fait réaliser les travaux début octobre 2018 et a versé une somme de 800 euros aux époux X ;

- aucun grief ne peut être opposé à la SARL Les Jardins de Candice qui a rempli ses obligations en qualité de lotisseur ;

- aucun préjudice moral n’est caractérisé.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes de M^me Y :

Les pièces produites aux débats et les conclusions échangées entre les parties permettent de retenir les éléments suivants :

- les ventes de parcelles par la SARL Les Jardins de Candice aux époux X et à M^me A Y sont intervenus respectivement les 13 juin et le 6 octobre 2017 ;

- l’acte de vente du 6 octobre 2017 vise une servitude créée lors de la vente du 13 juin 2017 ;

- il s’agit d’une servitude conventionnelle constituée sur la parcelle AB481 (M^me A Y) au profit de la parcelle AB478 (époux X), servitude de passage de réseaux en tréfonds ;

- il est expressément convenu que le propriétaire du fonds dominant fera entretenir cette servitude à ses frais et qu’en cas de détérioration des canalisations ou des gaines du fait du propriétaire du fonds servant, ce dernier devra en faire effectuer les réparations à ses frais ;

- les époux X ainsi que M^me A Y ont été avisés de l’existence de cette servitude lors des actes de vente ;

- les actes authentiques ont été signés en connaissance de cause ;

- la SARL Les Jardins de Candice , en sa qualité de lotisseur, a fait exécuter les divers ouvrages indiqués au programme du lotissement ;

- elle a obtenu la déclaration d’attestation d’achèvement des travaux, ainsi que l’attestation de conformité des travaux assortie de l’autorisation de lotir ;

- au cours des travaux de construction de la maison de M^me Y, les canalisations et le puits perdu ont été endommagés par le terrassier de M^me Y ;
- suite à cet incident, et dans un objectif consensuel, la SARL Les Jardins de Candice a proposé aux époux X de réaliser un puits perdu commun aux deux parcelles à ses frais (Cf courriel du 29 novembre 2017, réitéré le 23 janvier 2018) ;

- la SARL Les Jardins de Candice s’était donc engagée dans ce contexte précis à assumer et prendre en charges les travaux de réalisation du puits perdu ;

- il s’agit d’un engagement unilatéral de volonté tel que défini à l’article 1100-1 du code civil ;

- en l’espèce, le contexte a évolué ;

- les époux X ont engagé une procédure judiciaire à l’encontre de M^me Y, procédure clôturée par un protocole transactionnel en date du 28 septembre 2018 ;

- la SARL Les Jardins de Candice n’a pas été appelée à l’instance et la vente passée avec M^me Y n’a pas été remise en cause ;

- le contexte ayant évolué, l’engagement unilatéral manifesté en 2017 ne peut être transposé en l’état ;

- en conséquence, il ne peut pas être reproché à la SARL Les Jardins de Candice un manquement contractuel, ni un manquement à ses obligations de lotisseur ;

- la vente n’étant pas remise en cause par M^me A Y, il ne peut être retenu aucun manquement à ses obligations de vendeur ;

- les conditions de l’engagement unilatéral ayant changé, il ne peut pas lui être reproché un manquement à cet engagement ;

- il résulte expressément de l’acte de vente et de la clause concernant la servitude, que le propriétaire du fonds servant est tenu d’assumer la charge des dommages survenus aux canalisations et gaines ;

- le puits perdu a été endommagé du fait des travaux réalisés par M^me A Y sur sa parcelle.

L’ensemble des éléments ci-dessus permet de conclure qu’aucun manquement ne peut être retenu à l’encontre de la SARL Les Jardins de Candice, à quelque titre que ce soit.

Il s’ensuit que M^me A Y est tenue d’assumer les travaux de remise en état de la servitude.

Elle sera donc déboutée de l’intégralité de ses prétentions.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M^me A Y, dont l’appel est rejeté, supportera les dépens d’appel, ceux de première instance étant confirmés.

Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL Les Jardins de Candice les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d’appel. M^me A Y sera condamnée à lui payer la somme complémentaire de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.
PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne M^me A Y à payer à la SARL Les Jardins de Candice la somme complémentaire de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M^me A Y aux dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.