N° RG 21/02674 – N° Portalis DBVM-V-B7F-K5OK

N° Minute :

C1

Copie exécutoire délivrée

le :

à

M^e B-C D-BATTINI

la SELARL CDMF AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2ÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 15 MARS 2022

Appel d’une ordonnance (N° R.G. 20/01867) rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 26 mai 2021, suivant déclaration d’appel du 16 Juin 2021

APPELANT :

M. Z X

né le […] à MARSEILLE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté et plaidant par M^e B-C D-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉES :

S.C.I. LES ALIZES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Société GACS INTERNATIONAL prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
Cabinet d’expertise comptable […]

[…]

Représentée par M^e Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par M^e BANDOSZ, plaidant par M^e BANDOSZ, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Emmanuèle Cardona, présidente

Laurent Grava, conseiller,

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 janvier 2022, Laurent Grava, conseiller, qui a fait son rapport, assisté de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seul les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.

Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE :

À compter du 1er mai 2017 et/ou du 1er mars 2018, la SCI Les Alizés a donné à bail professionnel à M. Z X, pour une durée de 6 ans, des locaux à usage de bureaux dans un immeuble situé […] à Saint-Martin-d’Hères (38), dans lesquels M. X a exercé son activité d’avocat.

Les loyers, d’un montant initial de 1 300 euros par mois, n’auraient pas tous été payés malgré plusieurs mises en demeure et M. Z X a quitté les lieux en septembre 2020.

Toujours dans des locaux propriétés de la SCI Les Alizés à la même adresse, une société d’expertise comptable, la SASU GACS International, dont le représentant est le gérant de la SCI et qui a été l’expert-comptable de M. Z X, aurait fait l’acquisition de mobiliers et matériels pour équiper ses locaux et ceux de M. X, la SASU faisant, selon elle, l’avance des frais. Ces derniers n’auraient pas été remboursés et M. Z X, au jour de son départ des lieux, en aurait emportés vers ses nouveaux bureaux.

Par acte délivré le 21 juillet 2020, la SCI Les Alizés et la SASU GACS International ont fait assigner M. Z X devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble afin, en application des dispositions des articles 835 et 836 du code de procédure civile de voir :

- condamner M. Z X à payer à la SCI Les Alizés la somme de 20 701 euros par provision au titre de l’arriéré locatif dû au 31 juin 2020 avec intérêts de retard au taux légal depuis la sommation de payer du 3 décembre 2019, outre une pénalité contractuelle de 10 % au titre de la clause pénale prévue à l’article 15 du bail, soit la somme supplémentaire de 2 070 euros ;

- condamner M. Z X à payer à la SASU GACS International la somme de 12 020 euros par provision selon décompte arrêté au 30 juin 2020, avec intérêts de retard au taux légal depuis la présente assignation ;
- condamner M. Z X à payer à la SCI Les Alizés d’une part et la SASU GACS International d’autre part, la somme de 3 000 euros chacune à titre de provision à valoir sur le préjudice qu’elles ont subi devant la résistance particulièrement abusive que leur a opposée M. Z X ;

- condamner M. Z X à payer à la SCI Les Alizés d’une part, et à la SASU GACS International d’autre part la somme de 1 500 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de sommation de payer du 3 décembre 2019, d’un montant de 179,48 euros.

M. Z X s’est opposé à ces demandes et a formulé des demandes reconventionnelles en paiement de prestations qui auraient été réalisées à la demande de la SASU GACS International .

Par ordonnance contradictoire en date du 26 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a :

- débouté M. Z X de sa demande tendant à voir dire que la relation locative a commencé le 1er mars 2018 ;

- condamné M. Z X à payer à la SCI Les Alizés la somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur les loyers et annexes impayés entre le 1er mai 2017 et le 18 septembre 2020 ;

- débouté la SCI Les Alizés de sa demande de condamnation de M. Z X au titre d’une pénalité contractuelle ;

- débouté la SASU GACS International de sa demande en paiement provisionnel dirigée à l’encontre de M. Z X et l’a renvoyée à mieux se pourvoir ;

- débouté M. Z X de sa demande reconventionnelle en paiement à l’encontre de la SASU GACS International et l’a renvoyé à mieux se pourvoir ;

- débouté la SCI Les Alizés et la SASU GACS International et M. Z X de leurs demandes de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

- débouté M. Z X de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- condamné M. Z X à payer à la SCI Les Alizés la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SASU GACS International et M. Z X de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. Z X aux dépens.

Par déclaration en date du 16 juin 2021, M. Z X a interjeté appel de la décision.

Par avis en date du 22juin 2021, son avocat a été avisé de la fixation de l’affaire à l’audience du 11 janvier 2022, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2021, M. Z X demande à la cour de :
- déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par M^e Z X ;

Y faisant droit,

- infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M^e X de sa demande tendant à voir dire que la relation locative a commencé le 1er mars 2018 et l’a condamné à payer à la SCI Les Alizés la somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur les loyers et annexes impayés entre le 1er mai 2017 et le 18 septembre 2020 ;

- l’infirmer également en ce qu’elle l’a débouté de sa demande reconventionnelle en paiement à l’encontre de la SASU GACS International et renvoyé à mieux se pourvoir ;

- l’infirmer encore en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamné à payer à la SCI Les Alizés la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau,

- juger que la relation locative a commencé au 1er mars 2018 ;

- juger que les demandes de la SCI Les Alizés se heurtent à des contestations sérieuses ;

En conséquence,

- débouter la SCI Les Alizés de l’intégralité de ses demandes ;

- condamner la SASU GACS International à payer au concluant la somme de 2 383,56 euros ;

- condamner la SCI Les Alizés et la SASU GACS International à porter et payer au concluant la somme de 2 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Les Alizés et la SASU GACS International en tous les dépens ;

- dire que ceux d’appel pourront être recouvrés directement par M^e B-C D, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose les éléments principaux suivants au soutien de ses écritures :

- il rappelle les relations entre les parties et le bail conclu le 1er mars 2018 ;

- la SASU GACS International a cru bon devoir équiper les locaux de mobiliers sans l’accord de M^e X et tente d’obtenir de ce dernier, depuis plus de 3 années, le paiement de factures sans que soient jamais joints les justificatifs d’une commande par M^e X ou d’un quelconque accord écrit sur le choix de tel ou tel équipement ;

- la décision entreprise, pour ce qui concerne la relation locative et certaines demandes reconventionnelles de M^e Z X, a fait une inexacte appréciation des faits de la cause et des droits respectifs des parties ;

- il y a bien eu 2 baux différents ;

- il développe une argumentation détaillée sur chaque élément factuel ;

- il fait état d’arguments comptables et ordinaux ;
- si les immobilisations sont inscrites au bilan, nécessairement l’expert-comptable a eu la preuve et a constaté le paiement réalisé par M^e X ;

- il y a une contestation sérieuse quant à ces demandes ;

- la SASU GACS International lui doit la somme de 2 383,56 euros (1 114,56 + 1 269).

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 août 2021, la SASU GACS International et la SCI Les Alizés demandent à la cour de :

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel formé par M^e Z X ;

- l’en déclarer mal fondé et l’en débouter ;

- confirmer l’ordonnance déférée dans toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a limité le montant de la condamnation prononcée à la somme de 20 000 euros et débouté la SASU GACS International de ses demandes à l’encontre de M^e X ;

- s’entendre condamner M^e Z X à payer à la SCI Les Alizés la somme de 27 344 euros par provision au titre de l’arriéré locatif dû au 18 septembre 2020 (hors régularisation des charges annuelles et hors frais de remise en état du local suite à l’état des lieux de sortie), avec intérêts de retard au taux légal depuis la sommation de payer du 3 décembre 2019, outre une pénalité contractuelle de 10 % au titre de la clause pénale prévue à l’article 15 du bail, soit la somme supplémentaire de 2 734 euros ;

- s’entendre condamner M^e Z X à payer à la SASU GACS International la somme de 11 426 euros par provision selon décompte arrêté au 5 octobre 2020, avec intérêts de retard au taux légal depuis la présente assignation ;

- s’entendre condamner M^e Z X à payer aux sociétés Les Alizés, d’une part, et GACS International, d’autre part, la somme de 3 000 euros chacune à titre de provision à valoir sur le préjudice qu’elles ont subi devant la résistance particulièrement abusive que leur a opposée M^e X ;

- débouter M^e X de ses demandes reconventionnelles ;

- s’entendre condamner M^e Z X à payer aux sociétés Les Alizés, d’une part, et GACS International , d’autre part, la somme de 1 500 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 3 décembre 2019, d’un montant de 179,48 euros.

Elles exposent les principaux éléments suivants au soutien de leurs écritures :

- elles rappellent la vie du bail et le non-règlement des loyers malgré la proposition de régulariser un protocole ;

- M^e X a quitté les locaux selon état des lieux de sortie en date du 18 septembre 2020 mais il n’a pas remis la clé du local au représentant de la SCI, il n’a pas retiré sa plaque professionnelle et n’a pas retiré sa publicité des vitrines de l’immeuble ;

- le fait qu’un nouveau contrat ait pu être conclu le 1er mars 2018 (ce qui était tout à fait possible) ne remet absolument pas en cause la conclusion par les parties d’un contrat de bail dès le 20 avril 2017 ;

- les parties n’étaient d’ailleurs absolument pas obligées de mentionner, dans le contrat de bail du 1er mars 2018, l’existence du contrat de bail du 1er mai 2017 ou encore l’existence de loyers impayés au titre du contrat conclu le 1er mai 2017 ;

- une attestation de CITYA confirme la mise en location du bien depuis le 1er mai 2017 et non pas depuis 2018 ;

- dans la mesure où l’ensemble du raisonnement adverse repose sur un postulat erroné (selon lequel le bail n’aurait pas été conclu le 20 avril 2017, alors que les pièces produites démontrent le contraire) aucune contestation sérieuse ne s’oppose à la condamnation de M^e X au titre des loyers impayés ;

- c’est bien M^e X qui a choisi le mobilier suite à son entrée dans les lieux au mois de mai 2017 ;

- la SASU GACS International verse aux débats un email daté du 8 mars 2017 dans lequel M^e X échange avec M^me Y (architecte) au sujet de la pose de la signalétique à l’intérieur du local loué ;

- elles rappellent les factures en suspens ;

- il est versé aux débats le bilan signé en 2017 et 2018 par M^e X, confirmant qu’il a bien acquis le mobilier en 2017 et précisément le 28/07/2017 ;

- l’attestation de la compagne de M^e X est de pure complaisance.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 décembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les impayés de loyers :

1) Le bail entre les parties :

M. Z X a pris à bail professionnel auprès de la SCI Les Alizés des locaux dans lesquels il a exercé son activité libérale d’avocat. Le loyer annuel a été fixé entre les parties à la somme de 15 600 euros, payable mensuellement et d’avance le 5 de chaque mois par termes de 1 300 euros HT avec ajout de la TVA en vigueur à la date d’exigibilité.

Ce loyer est affecté d’une clause de révision annuelle à la date anniversaire de la prise d’effet du bail selon un indice prévu au contrat.

De plus, les parties ont convenu que le locataire paiera au bailleur à titre forfaitaire une somme de 100 euros représentant les charges mensuelles.

La SCI Les Alizés a produit aux débats un contrat de bail portant paraphes et signature des bailleur et preneur en date du 20 avril 2017. Elle prétend que M. Z X est locataire depuis le 1er mai 2017, ce que conteste ce dernier.

M. X produit pour sa part aux débats un bail daté du 1er mars 2018 portant lui aussi paraphes et signature des bailleur et preneur.

La lecture comparée de ces deux documents met en évidence les différences suivantes :

- le second bail contient la suppression de la prise en charge par le locataire de la taxe foncière au prorata de la superficie des locaux ;

- le second bail contient un point de départ différent quant à la première indexation.

Ce second élément s’explique à l’évidence par le fait que près d’une année sépare les deux baux.

Ainsi, la seule différence objective entre les deux documents est relative à la taxe foncière, les autres dispositions restant non impactées.

M. Z X a adressé à la SCI Les Alizés des chèques du montant des loyers et charges dès 2017.

Néanmoins, il conteste la validité du premier bail qui ne serait selon lui que de complaisance pour permettre au gérant de rassurer son établissement bancaire.

Cependant, il ne produit aucune contre-lettre ou aucun élément permettant de confirmer cette explication.

De plus, il ne produit aucun élément sérieux susceptible de remettre en cause la validité du premier bail.

Ainsi, le fait d’avoir poursuivi au-delà de mai 2017 son activité dans son précédent cabinet d’avocats n’est pas contradictoire avec la prise à bail de nouveaux locaux, quelles que soient les contraintes ordinales y afférentes.

De même, le gestionnaire du local en question, la société CITYA, atteste qu’elle est intervenue dès mai 2017 et qu’elle a dressé des décomptes à compter de cette date.

Enfin, les architectes d’intérieur et les entreprises de décoration attestent pour leur part avoir rencontré M. Z X dès 2017.

Dans ces conditions il ne peut être sérieusement contesté que M. X a bien été locataire des locaux litigieux dès le 1er mai 2017.

M. X sera donc débouté de sa demande tendant à voir dire que la relation locative aurait commencé le 1er mars 2018.

De son côté, la SCI Les Alizés, qui n’avait pas fait état d’un second bail dans son acte introductif d’instance, ne conteste pas sa réalité et ne prétend pas qu’il pourrait s’agir d’un faux.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’après 1er mars 2018, le nouveau bail signé à cette date doit faire la loi des parties avec les conséquences que cela implique sur le point de départ de l’actualisation du loyer et sur l’absence pour le preneur de l’obligation de supporter une part de taxe foncière.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.

2) La demande de provision :

Les loyers et annexes

Entre le 1er mai 2017 et la date du départ du locataire, le 18 septembre 2020, la SCI Les Alizés estime que la somme due au titre des loyers impayés est de 27 344 euros.
Cette somme est justifiée par plusieurs décomptes dressés par le gestionnaire du local loué, par une sommation de payer des arriérés locatifs en date du 3 décembre 2019, par la copie de chèques remis en paiement par M. X.

Ce dernier produit pour sa part des échanges de courrier ou de mails dont il est à l’origine, et dans lesquels il indique que les sommes versées en 2017 seraient des avances sur le bail de 2018, et des relevés de compte bancaire portant trace d’un paiement du loyer qui ne concernent cependant que quelques mois sur la période, en 2017.

Les éléments du dossier permettent de constater que M. Z X a cessé de régler ses loyers (et annexes) à compter de mars 2020 jusqu’à son départ du local.

Les révisions de loyers dressées par l’agence CITYA, ès qualités, ne sont pas conformes à la révision de bail du 1er mars 2018, puisque prenant pour bases celles prévues au bail 2017. De plus, les décomptes contiennent des demandes de taxe foncière qui ne sont pas prévus dans le bail 2018. Enfin, il existe une contestation sur le montant des charges dues par le locataire au regard de la clause les concernant dans les deux.

Ainsi, au vu de ces éléments, dès lors qu’il est acquis que la location a débuté en mai 2017 (cf ci-dessus), et que M. Z X devait donc des loyers dès cette époque, il n’est pas sérieusement contestable qu’il reste débiteur de la SCI Les Alizés a minima au titre des loyers (hors révision), charges (uniquement sur la base forfaitaire) et taxe foncière (uniquement entre le 1er mai 2017 et le 1er mars 2018), ces élément constituant des impayés au moins à hauteur de 20 000 euros entre le 1er mai 2017 et le 18 septembre 2020.

En conséquence, M. Z X devra payer à la SCI Les Alizés la somme provisionnelle de 20 000 euros à valoir sur les loyers et annexes impayés.

Les pénalités contractuelles

Au regard des contestations subsistantes de ce chef et qui présentent un caractère sérieux, la juridictions des référés ne peut que débouter la SCI Les Alizés et l’inviter à mieux se pourvoir sur l’application d’une éventuelle pénalité contractuelle.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de l''ensemble de ces chefs.

Sur la demande de la SASU GACS International :

Au soutien de ses demandes en paiement, la SASU GACS International produit aux débats :

- principalement des factures qu’elle a adressées à M. X et qui sont relatives à des meubles et matériels et à des prestations de nettoyages des locaux loués ;

- des attestations d’architectes d’intérieur et d’une entreprise de mobilier de bureau et d’informatique témoignant que M. X a participé aux choix de mobilier et de décoration de ses locaux ;

- une attestation du dirigeant de l’entreprise de nettoyage, frère du dirigeant de la SASU GACS International .

Si de tels éléments démontrent la réalité des travaux de décoration et d’aménagement des locaux objet du bail, ils ne démontrent pas que M. X se soit engagé à en payer le coût ou que la SASU GACS International en a supporté la charge en avançant le paiement dû in fine par M. X.
Le même raisonnement s’applique aux prestations de nettoyage des locaux.

En conséquence, la juridiction des référés ne peut que constater qu’il existe, à tout le moins, une contestation sérieuse.

La SASU GACS International doit donc être déboutée de sa demande provisionnelle et invitée à mieux se pourvoir.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande reconventionnelle de M. X :

M. Z X demande le paiement de prestations professionnelles qu’il aurait fournies à la demande de la SASU GACS International, ainsi que le remboursement de sommes indues au titre des activités d’expertise comptable que cette dernière n’aurait pas réalisées mais facturées à M. Z X.

À l’appui de ses demandes, M. X produit des pièces correspondant aux prestations réalisées. Toutefois, la SASU GACS International produit pour sa part d’autres documents qui tendent à démontrer soit que ces prestations n’existent pas en réalité, soit qu’elles ont été réalisées par elle.

Alors qu’il existe une procédure spécifique prévue en matière de contestation d’honoraires, procédure à laquelle il n’a pas été recouru, mais aussi au vu de l’office du juge des référés tel que prévu par le code de procédure civile, il ne peut qu’être constaté que ces demandes échappent manifestement au domaine d’intervention de la juridiction des référés.

En conséquence, M. X sera débouté de sa demande reconventionnelle et invité à mieux se pourvoir au fond.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ces chefs.

Sur les dommages-intérêts :

Agir en justice est un droit qui peut néanmoins dégénérer en abus lorsque l’action en justice est exercée de mauvaise foi ou, à tout le moins, sans aucun fondement sérieux.

À ce stade de la procédure, la demande de la SCI Les Alizés a été partiellement accueillie.

De plus, si la SASU GACS International et M. Z X ont été déboutés de leurs demandes reconventionnelles, c’est uniquement en raison d’un choix procédural inadapté au regard du domaine d’intervention de la juridiction des référés, sans que le caractère fondé ou non des demandes reconventionnelles n’ait été abordé.

Dans ces conditions, dès lors que la SCI Les Alizés ne démontre pas souffrir d’un autre préjudice que celui résultant de son obligation d’agir judiciairement en paiement, préjudice réparé au titre des frais irrépétibles, il convient de débouter la SCI Les Alizés et la SASU GACS International de leurs demandes de dommages-intérêts à ce titre.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. Z X, dont l’appel est rejeté, supportera les dépens d’appel avec distraction, ceux de première instance étant confirmés.
Pour la même raison, il ne sera pas fait droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Alizés et de la SASU GACS International les frais engagés pour la défense de leurs intérêts en cause d’appel. M. Z X sera condamné à leur payer à chacune la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne M. Z X à payer à la SCI Les Alizés et à la SASU GACS International à chacune la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne M. Z X aux dépens, avec application, au profit des avocats qui en ont fait la demande, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE