N° RG 21/03280 – N° Portalis DBVM-V-B7F-

K7JX

C8

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL JURISTIA – AVOCATS

la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 31 MARS 2022

Appel d’une Ordonnance (N° RG 21/00653)

rendue par le Président du TJ de grenoble

en date du 07 juillet 2021

suivant déclaration d’appel du 15 Juillet 2021

APPELANTE :

S.C.I. LA GRANGE DE LA COMBE

SCI immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le […], agissant sur poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

Les Combes

[…]

représentée et plaidant par M^e Jean-Damien MERMILLOD-BLONDIN de la SELARL JURISTIA – AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.S. L.L.C

Société par actions simplifiée, au capital de 10 000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE sous le numéro 811 818 418 représentée par sa président en exerce domiciliée ès qualités audit siège
La Charmette

[…]

représentée et plaidant par M^e Hélène MOURIER de la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Président,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2022, M^me FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour, après prorogation du délibéré

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 mai 2012, la SCI LA GRANGE DE LA COMBE a donné à bail commercial à la SARL LA GRANGE, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2012, moyennant un loyer mensuel de 1.400 € HT, des locaux, ci-après désignés, sur la commune de SAPPEY EN CHARTREUSE, au lieu-dit 'La Combe':

' Un bâtiment, comprenant :

- au rez de chausée, une salle de restaurant, un office, une véranda fermée, une cuisine avec chambre froide, un débarras, une grande terrasse.

- à l’étage, un appartement avec salon, deux chambres et une salle d’eau et un deuxième appartement avec grande pièce, séjour, spa, salle de bain, wc,

' Un chalet de 20 m.

' Une piscine avec deux bassins de 14x6 et un bassin enfant de 3x3 avec son système complet de filtration et de chauffage.

' Un terrain autour.

Par un acte authentique du 1er juillet 2015, la SARL LA GRANGE a cédé à la SAS L.L.C le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail comprenant le droit au bail.

Par acte d’huissier du 21 juillet 2020, la société L.L.C a assigné la SCI LA GRANGE DE LA COMBE devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de se voir autoriser à exécuter des travaux de remise en état aux frais avancés du bailleur en vue de pouvoir exploiter son établissement dans des conditions normales.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2020, la SCI LA GRANGE DE LA COMBE a délivré à la société L.L.C un congé avec refus de renouvellement de bail commercial pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction en visant au titre des motifs graves le défaut d’entretien de la piscine, le déplacement de la plonge, la réalisation d’une cuisine dans l’appartement et la construction d’une terrasse fermée.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2020, la SCI LA GRANGE DE LA COMBE a délivré à la SAS L.L.C un commandement visant la clause résolutoire :

- d’avoir à remettre les lieux en l’état en pourvoyant au remontage ou remplacement du spa si celui-ci a été détruit, en supprimant le chalet et la dalle béton, en supprimant l’auvent, en remettant en place la salle de bain,

- d’avoir à remettre le terrain de pétanque en l’état, d’entretenir la palissade et de pourvoir à la réfection des baies latérales endommagées ainsi que de leurs verrous,

- d’avoir à payer la somme de 406,80 € au titre de la taxe des ordures ménagères.

Par acte d’huissier du 1er avril 2021, la SCI LA GRANGE DE LA COMBE a assigné la SAS L.L.C en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion.

Par ordonnance du 7 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble:

- s’est déclaré incompétent pour connaître du litige,

- a renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

- a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

- a laissé les dépens à la charge de la SCI LA GRANGE DE LA COMBE.

Il a retenu que le litige porte sur le fait que des remises en état doivent être effectuées ; qu’il existe une contestation sérieuse sur la détermination de la

personne à qui incombe ces remises en état ; que le tribunal judiciaire, saisi du fond du litige, va être amené à trancher cette difficulté.

Par déclaration du 15 juillet 2021, la SCI LA GRANGE DE LA COMBE a interjeté appel de l’ordonnance du 7 juillet 2021 en toutes ses dispositions.

Prétentions de la SCI LA GRANGE DE LA COMBE

Dans ses conclusions déposées le 28 septembre 2021, la SCI LA GRANGE DE LA COMBE demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance du 7 Juillet 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI LA GRANGE DE LA COMBE et la SAS L.L.C au 22 Janvier 2021,
- Prononcer la résiliation du bail commercial,

- Ordonner l’expulsion de tout occupant de son chef,

- Condamner la SAS L.L.C à payer à la SCI LA GRANGE DE LA COMBE à titre provisionnel une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer dû à compter de l’expiration du bail, soit la somme de 1.400 € HT et jusqu’à libération effective et complète des locaux loués,

- Condamner la SAS L.L.C à payer à la SCI LA GRANGE DE LA COMBE la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement.

Elle expose :

- que la clause résolutoire peut être mise en oeuvre avec la réalisation de travaux sans l’autorisation du bailleur ;

- que si les manquements sont retenus, le contrat se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire ;

- que ces manquements constituent des motifs graves et légitimes qui exonèrent le bailleur du règlement de l’indemnité d’éviction, que la résiliation et l’expulsion peuvent être ordonnées en référé ;

- que contrairement à ce qu’indique la SAS LLC, celle-ci n’a fait aucune opposition à commandement dans le délai d’un mois de la délivrance ;

- que la contestation du commandement du 22 décembre 2020, effectuée dans des conclusions notifiées le 17 mars 2021 dans l’instance au fond relative à la contestation d’un congé délivré le 27 novembre 2020 sans offre de renouvellement pour motif grave et légitime, est tardive et au surcroît non motivée ;

- que les griefs portés au congé sans offre de renouvellement sont distincts de ceux visés dans le commandement visant la clause résolutoire ;

- que le juge des référés n’est pas saisi des mêmes manquements que ceux visés devant le tribunal judiciaire ;

- que le juge des référés doit seulement statuer sur l’exécution de travaux en contravention avec les stipulations du bail sans avoir au préalable obtenu l’accord du bailleur et sur le défaut d’entretien des lieux loués ;

- qu’il n’existe pas de contestations sérieuses du fait du contentieux devant le juge du fond ;

- que s’agissant du spa, il a été procédé à son démantèlement et à sa destruction sans l’accord du bailleur; que le spa gonflable acquis en remplacement n’est pas comparable à celui initialement installé; que le manquement n’est pas réparé ;

- que s’agissant de la construction d’un chalet sur une dalle béton, s’il est indiqué par le preneur que le chalet a été démonté, la dalle illicite a seulement été dissimulée par de la terre,

- que l’auvent en bois qui est ancré dans le sol a été réalisé sans l’autorisation du bailleur ce qui justifie la résiliation du bail,

- que la salle de bains a été transformée en buanderie sans l’accord du bailleur, étant précisé que celui-ci n’a jamais été informé de prétendues inondations venant de cette salle de bains,

- que le constat d’huissier du 22 février 2021 établit le défaut d’entretien caractérisé, le preneur ne pouvant s’exonérer de son obligation en raison de la saison.

Prétentions et moyens de la SAS LLC

Dans ses conclusions déposées le 28 octobre 2021, la SAS LLC demande à la cour de :

A titre principal,

- Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés le 7 juillet 2021 en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour statuer sur le présent litige et y ajoutant :

* Se déclarer incompétent pour prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties,

* Se déclarer incompétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

* Débouter la société SCI LA GRANGE DE LA COMBE de ses demandes,

A titre subsidiaire :

- Confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés le 7 juillet 2021 en ce qu’il s’est déclaré incompétent pour statuer sur le présent litige et y ajoutant :

* Constater l’existence de contestations sérieuses,

* Débouter la société SCI LA GRANGE DE LA COMBE de ses demandes,

Sur l’appel incident,

Y ajoutant,

- Constater la mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire,

- Condamner la SCI LA GRANGE DE LA COMBE au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Subsidiairement,,

- Accorder, rétroactivement, un délai à la société L.L.C au 30 avril 2021, pour s’exécuter,

- Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ce délai,

- Constater que le preneur s’est exécuté dans le délai imparti,

- Dire que la clause résolutoire insérée au bail n’a pu jouer,

- Débouter la SCI LA GRANGE DE LA COMBE de sa demande en constatation de la résiliation du bail commercial ;

En tout état de cause,

- Condamner la même au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’il n’entre pas dans le pouvoir du juge des référés de prononcer la résiliation du bail ; que par ailleurs, en présence d’une contestation sérieuse quant au manquement allégué, le juge des référés est incompétent, même en l’absence d’opposition à commandement formée par le preneur devant le tribunal judiciaire au fond, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire; qu’en outre, en présence d’une opposition à un commandement devant le tribunal saisi au fond, antérieurement à la saisine du juge des référés, celui-ci est incompétent.

Elle expose :

- qu’aucune disposition du bail ne met à la charge du preneur les travaux et réparations liés à la vétusté, de quelque nature qu’ils soient, ce que reconnaît le bailleur dans son courrier du 8 novembre 2018,

- qu’un contentieux oppose les parties quant à l’interprétation des clauses du bail commercial et l’imputabilité des travaux dans le cadre d’un litige au fond,

- que dans le cadre de ce contentieux, elle a formé par conclusions notifiées le 17 mars 2021 une demande additionnelle en sollicitant la nullité du commandement infondé et abusif,

- que cette opposition antérieure à la saisine du juge des référés paralyse sa compétence.

Subsidiairement, elle fait remarquer :

- que comme l’a retenu le juge des référés, les procès-verbaux d’huissier ne permettent pas d’établir la réalité des travaux à effectuer ni à qui ils incombent,

- que sur la demande relative au spa, les dispositions du bail invoquées sont sans lien avec la demande de remplacement ou de remontage du spa, celui-ci datant de 1994, étant installé dans la cuisine et n’étant ni utile, ni nécessaire à l’exploitation du fonds; que le professionnel, mandaté pour son entretien, a refusé d’intervenir en raison des risques pour la sécurité des utilisateurs; qu’elle avait été autorisée par le bailleur à l’extraire et à le lui remettre, cet enlèvement nécessitant toutefois de casser le mur de la cuisine ; que finalement, elle a acquis un spa neuf en le remettant dans la cuisine,

- que concernant le chalet en bois, il s’agissait d’un simple abri de jardin de 9 m² sans fondation et que de toute façon, il a été procédé à son démontage et la dalle de béton a été recouverte de terre pour rendre le terrain à son aspect d’origine,

- que s’agissant de l’auvent en bois, il s’agit d’une pergola en bois qui est un élément démontable; que cette pergola existait avant l’acquisition du fonds de commerce par la société L.C.L ; que le bailleur a donné quitus au locataire sortant du respect des conditions du bail et ne peut plus se prévaloir à son encontre d’éventuelles infractions aux stipulations du bail commises par le précédent locataire,

- qu’en ce qui concerne la demande de remise en place de l’une des salles de bains, cette salle de bain a été à l’origine de nombreux dégâts des eaux; que les systèmes d’arrivées d’eau et d’évacuation ont été conservés ; qu’elle a remis en place les équipements d’origine,

- que s’agissant de la demande de remise en état du terrain de pétanque, celui-ci n’est pas mentionné sur les documents contractuels ; que ce manquement n’existe pas,

- que la palissade en bois est entretenue ;

- que concernant les baies coulissantes, la baie coulissante côté chemin est mentionné comme étant hors d’usage dans l’état des lieux,

- que la taxe sur les ordures ménagères a été réglée par virement,

- qu’il existe donc des contestations sérieuses.

Elle considère que le bailleur a fait preuve d’une mauvaise foi évidente dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire ; qu’il lui a fait délivrer un commandement dans le but évident de s’assurer de son départ avant l’issue de la procédure judiciaire devant statuer sur le droit à indemnité d’éviction.

Subsidiairement, elle relève qu’il convient de lui accorder un délai rétroactif, de suspendre l’application et les effets de la clause résolutoire et de constater qu’elle a remédié aux manquements dans le délai octroyé.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit être appréciée au regard des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile et l’expulsion au regard des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le bail signé le 30 mai 2012 stipule une clause résolutoire à défaut pour le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du bail, le bailleur pouvant contraindre le preneur à évacuer les lieux par simple ordonnance de référé.

Le fait qu’une instance au fond a été engagée préalablement par le preneur le 20 juillet 2020 en vue de faire réaliser des travaux aux frais du bailleur et d’obtenir des dommages et intérêts ne prive pas le juge des référés de ses pouvoirs pour statuer sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ensuite de la délivrance le 22 décembre 2020 d’un commandement visant la clause résolutoire, même si dans des conclusions additionnelles du 17 mars 2021, la société L.L.C a contesté la validité de ce commandement, outre les motifs graves visés dans le congé avec refus de renouvellement. Le juge des référés doit alors toutefois apprécier s’il existe une contestation sérieuse

La mise en oeuvre de la clause résolutoire suppose que soit caractérisée une violation d’une clause expressément prévue par le bail, persistant après le délai d’un mois visé dans le commandement, étant précisé que les clauses mettant des obligations à la charge du preneur sont d’interprétation stricte.

Par ailleurs, la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi.

En l’espèce, le commandement délivré le 22 décembre 2020 à la société L.L.C vise :

- la violation de l’article 5 du bail commercial stipulant 'Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction, ni aucun percement de murs, cloisons et planchers, ni aucun changement de distribution ou installations sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Le bailleur se réserve la faculté, à la fin du bail, de demander la remise des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur' et celle de l’article 4 dudit bail 'Le preneur ne pourra faire aucune installation de marquise, véranda, auvent, store extérieure quelconques, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et après avoir obtenu les autorisations administratives' s’agissant du démontage et de l’évacuation du spa, de la construction d’un chalet sur une dalle béton, de la modification de la terrasse et des modifications de l’appartement,

- la violation de l’article 2 du bail stipulant 'Le preneur devra entretenir pendant tout le cours du bail les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres' s’agissant du défaut d’entretien du terrain de pétanque, de la palissade de la zone piscine, des deux baies latérales coulissant difficilement avec des rails déformés et des verrous hors service,

- la violation de l’article 8 du bail stipulant que le preneur doit rembourser au bailleur les taxes afférentes au bien loué (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) pour le non règlement de la taxe des ordures ménagères pour la somme de 406,80 €.

1) Sur l’évacuation du spa

Cette évacuation n’est pas contesté par le preneur qui justifie par l’attestation d’un professionnel que ce spa datant de 1994 a été enlevé dès lors que sa remise en service était impossible compte tenu de sa vétusté et du danger présenté par les risques de fuite. Ce professionnel a évalué ce modèle dans les 300 €.

Le preneur considère toutefois que l’évacuation du SPA est sans lien avec les violations du bail alléguées.

Le bailleur a invoqué une violation de l’article 5 du bail. Toutefois, ce démontage ne constitue pas une construction ou un percement de murs, cloisons ou planchers. Il ne s’agit pas non plus d’une installation nouvelle. Par ailleurs, il existe une contestation sérieuse sur le fait de considérer qu’il y a un changement de distribution, ce spa étant installé dans un séjour tel que cela ressort de l’état des lieux d’entrée et cette pièce n’ayant pas changé de destination, étant observé que ce spa ne fonctionnait pas depuis de nombreuses années.

En outre, le bailleur avait donné par mail du 31 août 2017 son accord pour faire sortir le spa même s’il avait indiqué vouloir le récupérer.

Enfin, le bailleur ne peut alléguer dans la présente instance un défaut d’entretien du spa alors que ce manquement n’a pas été reproché dans le commandement.

Il existe donc une contestation sérieuse s’agissant de ce manquement.

2) Sur la modification de la terrasse

L’huissier a constaté qu’un grand auvent en bois est installé sur la terrasse. Il ressort de la pièce n°37 du preneur que cette installation était antérieure à l’arrivée de la société L.L.C. Or, lors de la cession du fonds de commerce le 1er juillet 2015, le bailleur a donné quitus au précédent locataire du respect des clauses du bail. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur le manquement allégué.

3) Sur le défaut d’entretien

Comme le fait justement remarquer le preneur, il n’apparaît pas au titre des lieux loués l’existence d’un terrain de pétanque. L’huissier fait état d’un terrain de pétanque à l’abandon. Les photographies sont peu probantes sur l’existence d’un terrain de pétanque. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur le manquement allégué.

S’agissant de la palissade, l’huissier a noté un état d’usage dont la peinture est vieillissante. Les photographies du constat ne font pas apparaître des défauts d’entretien manifestes. Il existe donc aussi une contestation sérieuse sur ce manquement allégué.

S’agissant des baies coulissantes, l’état des lieux d’entrée mentionne deux grandes baies coulissantes qui ne ferment pas. Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur le défaut d’entretien alors même qu’il ressort de l’état de lieux que le bailleur n’a pas délivré un bien qui pouvait être fermé. Il est en outre observé que la société L.L.C. justifie avoir postérieurement rendu fonctionnelles ces baies coulissantes.

4) Sur le règlement de la taxe d’ordures ménagères

La société L.L.C. justifie avoir réglé au bailleur dans le délai d’un mois du commandement la somme réclamée à hauteur de 406,80 € au titre de la taxe des ordures ménagères.

5) Sur les autres manquements constitués par la construction d’un chalet sur une dalle de béton et la transformation d’une salle de bain en buanderie

Le preneur justifie par un constat d’huissier du 30 avril 2021, certes dans un délai postérieur au délai d’un mois du commandement, que la buanderie aménagée a été supprimée, que la salle de bains a été remise en place et que le chalet a été supprimé, seule demeurant une dalle de béton recouverte d’une couche de terre.

Si ces manquements non résolus dans le délai d’un mois ne sont pas en tant que tels sérieusement contestables, la transformation d’une salle de bains en buanderie étant un changement de distribution et une dalle de béton une

construction, il convient de rappeler que la clause résolutoire ne peut jouer si le bailleur la met en oeuvre de mauvaise foi.

Or en l’espèce, alors que le bailleur venait de se voir assigner devant le tribunal judiciaire en vue de financer des travaux de remise en état et alors que le congé sans renouvellement pour motifs graves et l’absence d’indemnité d’éviction en découlant étaient contestés devant ce même tribunal, il a évoqué d’autres manquements pour la presque totalité sérieusement contestables au soutien de

la mise en oeuvre de la clause résolutoire dans le but de voir résilier le bail avant qu’il ne soit statué sur l’indemnité d’éviction par la juridiction du fond.

Cette attitude visant à exercer une pression sur le preneur n’est pas compatible avec une mise en oeuvre de bonne foi de la clause résolutoire.

Cet élément constitue au moins une contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, le juge des référés a retenu avec raison l’existence de contestations sérieuses.

2) Sur la demande de résiliation du bail

Le juge des référés ne peut que constater l’acquisition d’une clause résolutoire mais n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation du bail.
En conséquence, l’ordonnance de référé du 7 juillet 2021 sera confirmée en toutes ses dispositions critiquées.

3) Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action en justice ou d’une voie de recours constitue un droit fondamental qui ne peut dégénérer en abus sanctionné par l’octroi de dommages et intérêts que par l’effet d’une faute. Si l’existence d’une contestation sérieuse dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire a été relevée, cela ne peut suffire à justifier en référé l’allocation de dommages et intérêts.

La SCI LA GRANGE DE LA COMBE qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 1.500 € à la société L.L.C. sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ces dispositions critiquées l’ordonnance de référé du 7 juillet 2021.

Y ajoutant,

Déboute la société L.L.C. de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamne la SCI LA GRANGE DE LA COMBE aux dépens d’appel ;

Condamne SCI LA GRANGE DE LA COMBE à payer la somme de 1.500 € à la société L.L.C. sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SIGNÉ par M^me FIGUET, Présidente et par M^me DJABLI, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.