COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

IC/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 16/01136 – N° Portalis DBVP-V-B7A-D4QU

Jugement du 29 Mars 2016

Tribunal de Grande Instance de LAVAL

n° d’inscription au RG de première instance 15/00528

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2018

APPELANTE :

SAS NICODIS agissant poursuites et diligences de son Président et de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Daniel CHATTELEYN de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 161272, et M^e Stéphane PRIMATESTA, avocat plaidant au barreau de POITIERS

INTIMEE :

SAS SG DEVELOPPEMENT

[…]

[…]

Représentée par M^e Mikaël POINSON, avocat postulant au barreau d’ANGERS N° du dossier 1606012, et M^e Sylvain JUSTIER, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 17 Septembre 2018 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame LE BRAS, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame B C, Conseiller faisant fonction de Président

Madame LE BRAS, Conseiller

Madame COUTURIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 27 novembre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Véronique B C, Conseiller faisant fonction de Président, et par Sophie X, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Faits et procédure

Par acte notarié des 31 août et 1 septembre 1995, la société Nicodis a consenti à Madame Y un bail commercial portant sur un local situé dans la galerie commerciale Pégase à Laval pour y exploiter un commerce de vente de vêtements, prêt à porter homme, consenti pour 12 ans renouvelable tacitement contre un loyer de 149 184 francs hors charges, outre le paiement trimestriel d’une quote-part de provisions pour charges sur la base du budget provisionnel établi par le bailleur en début d’année. Le preneur devait également verser un dépôt de garantie équivalant à trois mois de loyer hors taxes révisable annuellement comme le loyer, pour qu’il reste égal au quart de celui ci.

Madame Y s’est substitué la SARL Pastelle en tant que bénéficiaire du fonds de commerce.

A compter du 1 janvier 2009, la société Pastelle a refusé de s’acquitter d’une partie de la provision pour charges au motif d’une absence de régularisation de celles ci par le bailleur.

Par acte notarié du 13 janvier 2011, la société Pastelle a cédé son fonds de commerce à la société H & S Développement avec cession du bail.

La société SG Développement qui détenait toutes les parts de la société Pastelle en a décidé la dissolution et a bénéficié de la transmission universelle de patrimoine avec effet au 1^er février 2011.

La société Nicodis a formé opposition sur le prix de cession du fonds de commerce de la société Pastelle pour des sommes dues par son locataire.

Par acte d’huissier de justice du 7 décembre 2015, la société SG Développement a assigné la société Nicodis aux fins de la voir condamnée à lui restituer la somme de 63 561,85 euros au titre de provision pour charges et obtenir mainlevée de l’opposition sur le prix de cession du fonds.

Par jugement du 29 mars 2016, le tribunal de grande instance de LAVAL a :

— Condamné la société Nicodis à rembourser à la société SG Développement la somme de 63 661,85 euros au titre des charges, et la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Ordonné à la société Nicodis de prendre toute mesure pour obtenir dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement la mainlevée de l’opposition faite sur le prix de cession du fonds de commerce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— Déclaré irrecevable la demande de la société SG Développement tendant à voir condamner la société Nicodis à procéder à une publicité destinée à porter le présent jugement à la connaissance de tous les locataires de la galerie commerciale Pegase liés par un bail commercial avec la société Nicodis et qui ont été amenés à payer des provisions pour charges sans avoir jamais reçu de compte de régularisation ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— Condamné la société Nicodis aux dépens ainsi qu’à verser à la société SG Développement la somme de 4 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a relevé que les charges n’avaient pas été régularisées dans les conditions prévues par le bail et que les appels trimestriels de provisions étaient sans cause, a ordonné la restitution d’une somme égale au montant total des charges acquittées dont a été déduit la somme des provisions régulièrement appelées jusqu’en 1998. La mainlevée de l’opposition a été fondée par la constatation que la société Nicodis, lors de la cession du bail, a déclaré qu’il ne lui était rien dû au titre des loyers et charges. Le tribunal a indiqué que la société SG Développement a qualité à recevoir le solde de prix puisqu’elle succède universellement à la société Pastelle. Le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie a été fondé par le renouvellement tacite du bail le 1^er septembre 2007 pour 9 ans.

Le tribunal a rejeté la demande de dommages intérêts au motif que la société SG Développement obtient le remboursement de l’intégralité des charges alors qu’elle était sans doute redevable d’une partie des sommes et admis un préjudice financier pour la privation de jouissance des fonds bloqués sur le prix de vente.

Il a rejeté la demande de publicité du jugement au motif que la société SG Développement est irrecevable pour agir pour la défense de l’intérêt général des commerçants de la galerie marchande.

La société Nicodis a fait appel du jugement par déclaration du 19 avril 2016 au greffe de la cour d’appel d’Angers.

Moyens et prétentions des parties

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

— du 15 novembre 2016 pour la société Nicodis

— du 18 juin 2018 pour la société SG Développement.

La société Nicodis demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’y dire bien fondée,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— dire et juger la société SG Développement irrecevable en ses demandes de remboursement de somme indue versée antérieurement à l’année 2009, comme étant prescrites,

— constater l’état des charges réelles imputables à la société SG Développement pour 2010 à hauteur

de 10.124,93 € pour 6.431,84 € payées,

— dire et juger la société SG Développement mal fondée en ses demandes de remboursement de charges prétendument indues pour l’année 2010, les charges réelles étant supérieures au montant acquitté,

— constater la mainlevée de l’opposition sur le prix de cession du fonds de commerce,

— dire et juger la société SG Développement mal fondée en sa demande de remboursement de dépôt de garantie,

— dire et juger la société SG Développement mal fondée en toute demande indemnitaire,

En conséquence,

— débouter la société SG Développement de son appel incident et de toutes ses demandes à son encontre

— condamner la société SG Développement à lui payer la somme de 7.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, recouvrés dans les conditions de l’article 699 CPC.

Elle indique qu’elle a donné mainlevée de son opposition sur le prix de cession du fonds de commerce le 2 juin 2016 et que la demande à ce titre est sans objet.

Elle précise que l’obligation de rembourser résultant du paiement de l’indu est soumise à la prescription de l’article L 110-4 I du code de commerce, que le point de départ de la prescription de l’action en répétition de l’indu des charges a débuté au jour où le paiement a été effectué et est effectivement devenu indu, qu’ainsi les demandes au titre des sommes versées avant 2010 sont prescrites.

Elle conteste devoir restituer des sommes pour 2010 au motif que le montant des charges réelles est établi et qu’il est inférieur aux sommes encaissées selon le forfait.

Elle conteste devoir restituer le dépôt de garantie dès lors que l’acte de cession de fonds de commerce du 13 janvier 2011 a prévu que le dépôt de garantie a été remplacé par une caution bancaire.

Elle conteste devoir des dommages intérêts au motif que si la somme de 7 938,33 euros était immobilisée, la société SG Développement reconnaissait être redevable de loyers. Elle conteste toute résistance abusive.

La société SG Développement sollicite de la Cour d’appel d’Angers :

— S’agissant des provisions pour charges :

= à titre principal, confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société Nicodis à lui rembourser la somme de 63.661,85 euros au titre des provisions pour charges acquittées et dépourvues de cause ;

= à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour considérerait que les charges pour l’année 2010 seraient justifiées, infirmer le jugement pour cette seule année et le confirmer pour le surplus,

— S’agissant du dépôt de garantie et des dommages intérêts :

= réformer le jugement en ce qu’il a :

— limité le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués à 2000 euros

— rejeté la demande de condamnation de la société Nicodis à hauteur de 10.000 euros pour résistance abusive ;

— rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie ;

= statuant de nouveau :

— condamner la société Nicodis à lui restituer à le dépôt de garantie de 6.104,21 euros sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— condamner la société Nicodis au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la non-levée de l’opposition sur le prix de cession du fonds de commerce et de 10.000 euros pour résistance abusive ;

— assortir le paiement des condamnations ainsi prononcées des intérêts au taux légaux, avec capitalisation ;

= en toute hypothèse, condamner la société Nicodis à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

= condamner la société Nicodis aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la société Nicodis n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges de 1998 à 2010, qu’elle est fondée à réclamer remboursement des charges versées, non régularisées et devenues sans cause ;

Elle conteste que le délai de prescription des charges locatives ait commencé à courir, faute de régularisation des provisions lui permettant d’identifier l’éventuel indu au titre des provisions versées.

Elle conteste la preuve par la société Nicodis que les charges réelles de 2010 seraient supérieures aux provisions versées, s’agissant de preuve constituée par la société Nicodis sans que la réalité des charges décomptées puisse être vérifiée, pas plus que leur affectation. Elle indique que si la preuve était admise, le jugement ne pourrait être réformé que pour 2010 .

Elle indique que l’immobilisation de la somme par effet de l’opposition a créé des difficultés de trésorerie, et alors même que la société Nicodis avait déclaré à la cession qu’elle était à jour de ses loyers et charges.

Elle indique que la société Nicodis n’a jamais répondu à ses demandes et, qu’à ce titre, a opposé une résistance abusive.

Elle demande remboursement du dépôt de garantie au motif que l’acte de cession mentionne de manière erronée que le dépôt de garantie a été remplacé par une caution bancaire alors même que la société Nicodis ne justifie pas du remboursement de ce dépôt de garantie et de l’acte de cautionnement bancaire.

Motifs

I. Sur la demande de remboursement de provisions sur charges

A. Sur la recevabilité de la demande

L’article VI du bail commercial consenti par la société Nicodis le 1^er septembre 1995 dispose qu’une provision est due par le preneur par trimestre calculée à partir du budget prévisionnel, et que les comptes seront arrêtés une fois par an, qu’une régularisation annuelle sera pratiquée résultant des arrêtés de comptes.

Il n’est pas contesté que la société Nicodis n’a jamais procédé à la régularisation des charges dans les conditions contractuelles de 1998 à 2010, le bailleur ayant pratiqué par souci de simplification un forfait.

L’article 2224 du code civil dispose «Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.»

L’article L 110-4 du code de commerce dispose que : «Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes.»

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Et ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

Il ne peut être soutenu que la prescription a pour point de départ la date où le paiement a été effectué et serait effectivement devenu indu puisque le preneur ne pouvait, en l’absence de régularisation effective des charges, avoir connaissance de l’indu. La société Nicodis est donc mal fondée à soutenir que la prescription n’a été interrompue que pour l’année 2010 au regard de l’assignation du preneur du 7 décembre 2015.

En l’absence de régularisation, la prescription n’a pu commencer à courir puisque le preneur n’avait pas connaissance des faits lui permettant d’exercer son droit.

La société SG Développement est recevable à solliciter la restitution de l’intégralité des charges dont le paiement a été effectué depuis 1998, date depuis laquelle le bailleur a omis de procéder à la régularisation des charges.

B. Sur la demande de restitution

L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le versement des charges.

Aucune régularisation n’a été pratiquée de 1998 à 2009.

La société Nicodis produit pour l’année 2010 un récapitulatif de charges communes. Il ne peut être reproché à la société Nicodis de produire un tableau récapitulatif qu’elle a établi pour établir les charges en application de l’article L 110-3 du code de commerce.

Cependant, il y a lieu de constater que ce document n’est assorti d’aucun justificatif, et en particulier aucune facture, avis d’imposition, de nature à établir l’exactitude du montant des charges y figurant ; par ailleurs, il apparaît des travaux qui paraissent ne pas avoir été effectués sur les parties communes mais sur des parties louées par différents locataires tels que nettoyage d’une façade de magasin, modification d’un faux plafond ou d’un luminaire d’un salon de coiffure, ce qui ne permet pas de dire

justifiée la répartition des charges qui n’est pas explicitée.

Il en résulte que la pièce produite par la société Nicodis pour justifier de la réalité des charges de 2010 est dépourvue de force probante.

Il en résulte que la société SG Développement est fondée à solliciter le remboursement des provisions de charges versées depuis 1998 et jusqu’en 2010.

Le jugement doit donc être sur ce point confirmé.

II. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’acte notarié en date du 13 janvier 2011 portant cession de fonds de commerce par la société Pastelle à la société H et S Developpement, établi en présence du bailleur, indique qu’un dépôt de garantie est de trois mois pour 5 686 euros et il est stipulé que «le cédant déclare qu’en accord avec le bailleur, le dépôt de garantie a été remplacé par une caution bancaire». Cette déclaration claire constatée par acte authentique induit une substitution effective du dépôt de garantie par une autre garantie sans qu’il y ait lieu à preuve supplémentaire.

Le jugement doit donc être sur ce point confirmé.

III. Sur la mainlevée

Il est justifié par courrier du 2 juin 2016 adressé à Maitre Z par la société Nicodis que celle ci a donné mainlevée de son opposition sur le prix de cession du fonds de commerce et demandé au notaire de bien vouloir remettre les fonds qui avaient été bloqués à la société SG Développement. La condamnation de la société Nicodis à procéder à la mainlevée de son opposition sous astreinte est devenue sans objet.

IV. Sur la demande de dommages intérêts

Il résulte d’un courrier du 17 février 2015 adressé à la société Nicodis que la société SG Développement s’est reconnue redevable de la somme de 6 791,04 euros au titre de loyers impayés par la société Pastelle, indiquant que cette somme était due depuis 2011. Par le même courrier, elle contestait que la somme de 7 938,33 euros soit séquestrée sur le prix de cession du fonds de commerce par la société Pastelle, puisqu’elle estimait être créancière du dépôt de garantie.

Il apparaît que la société SG Développement n’est pas créancière du dépôt de garantie et qu’elle a reconnu devoir la somme de 6 791,04 euros.

Même si le bailleur déclarait dans une procuration donnée pour intervention à la cession de fonds de commerce le 29 décembre 2010, que le cédant était à jour de ses loyers et charges, la reconnaissance de la dette de loyers par la société SG Développement est postérieure à cette date.

Il en résulte que le séquestre par la société Nicodis n’apparaît pas abusif à l’époque où il a été pratiqué, puisque la somme séquestrée était d’un montant presque équivalent aux loyers dus.

La société SG Développement est donc mal fondée à solliciter le paiement de dommages intérêts pour la privation des sommes liées à la non levée de l’opposition sur le prix de cession.

Au regard des termes du litige tel qu’il a été soumis aux premiers juges et à la cour, il ne peut être utilement soutenu que le bailleur aurait abusivement résisté à la demande de restitution des provisions pour charges. La société SG Développement est donc déboutée de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.

V. Sur la demande d’intérêts et leur capitalisation

Il y a lieu de condamner la société Nicodis au paiement des intérêts légaux sur la somme de 63 661,85 euros à compter du jugement du 29 mars 2016 et d’ordonner la capitalisation des intérêts sous réserve qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1154 du code civil.

VI. Sur les demandes accessoires

La société Nicodissuccombe sur une large part du litige.

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais et dépens de première instance seront confirmése.

Il apparaît inéquitable de laisser l’intégralité des frais exposés pour la présente procédure à la charge de la société SG Développement.

La société Nicodis est donc condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera en outre déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Dit recevable la société SG Développement en sa demande de restitution de provision pour charges ;

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a ordonné la mainlevée de l’opposition pratiquée par la société Nicodis et en ce qu’il a condamné la société Nicodis à verser des dommages intérêts à la société SG Développement ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Constate que la demande de mainlevée de l’opposition pratiquée par la société Nicodis sur le prix du fonds de commerce est devenue sans objet ;

Déboute la société SG Développement de ses demandes de dommages intérêts ;

Condamne la société Nicodis au paiement à la société SG Developpement des intérêts au taux légal sur la somme de 63 661,85 euros à compter du jugement du 29 mars 2016 avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Condamne la société Nicodis aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société Nicodis au paiement de la somme de 1 500 euros à la société SG Developpement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes des parties.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

S. X V. B C